نقدی تحلیلی بر قانون روابط موجر و مستاجر

هر چند قانون مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ دربارة روابط موجر و مستأجر ناظر به اجاره های پیش از تصویب قانون نیست ، اجرای آم نسبت به آینده نیز به دلیل برخورد و تعارض با اصول حقوقی دشوار است ؛ این برخورد ، به ویژه در سه زمینه آشكارا به چشم می خورد :
۱ ـ انعقاد واثبات اجاره ، كه قانون وجود سند اجاره و شهادت دو گواه را شرط اجرای آن می بیند . ۲ . تخلیه موارد اجاره ، كه پس از پایان مدت اجاره باید بی درنگ انجام پذیرد و حتی وجود سرقفلی مستأجر مانع از آن نمی شود . به ویژه ، پیش بینی آئین دادرسی اختصاری و صدور دستور تخلیه از سوی مقامهای قضائی از بدعتهای قانون به سود موجران ومالكان است . ۳ . مفهوم سرقفلی كه در قانون جدید از امتیازهای حق مالكیت ومنافع است و از سوی مالك به مستاجر واگذار می شود . سرقفلی ، در مفهوم تازة خود محدود به اتحاد حق تقدم در اجاره و انتفاع از عین مستاجر است و برای كسانی به وجود می آید كه با پرداختن سرقفلی و قرارداد با مالك آن را كسب كرده باشند .
قانون حاكم بر این روابط
هدف قانون جدید روابط موجر و مستأجر یكسان كردن قانون حاكم بر اجاره و پرهیز از پراكندگی قواعد گو ناگونی است كه بر این رابطه حكومت دارد . در راستای همین هدف ، مادة یك قانون اعلام می كند :
«از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ، اجاره كلیه اماكن اعم از مسكونی ، محل كسب و پیشه ، اماكن آموزشی ، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن ، كه با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود ، تابع مقررات قانونی مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»
از خوندن این متن چنین احساس می شود كه یرانجام قانونگذار به هماهنگ ساختن قوانین اجاره توفیق یافته است ، ولی تأمل بیشترو خواندن تمام قانون ، این پندار را از بین می برد و مانع اساسی در راه وحدت حقوقی نمایان می شود :
۱ . وضع جدید قانون و مفهومی كه از سرقفلی ارائه كرده است با واقعیتهای خارجی و عادات و رسوم پاگرفتة تجارتی سازگار نیست : برداشتن چتر حمایت از سر بازرگانان و صاحبان خدمات شغلی و حرفه ای ، مانند مهندسان و كارخانه داران و پیشه وران ، آنان را از جهت اقتصادی دچار بحران می كند و به اقتصاد عمومی كشور زیان می رساند . آنان كه ، جز سرقفلی محل كسب و پیشة خود سرمایه واقعی دیگر برای جلب اعتبار ندارند ، یكباره به ورشكستگی می افتند و حاصل كارشان عاید مالكان بزرگی می شود كه ممكن است به هیچ حرفه و صنعتی نپردازند و تنها از راه سرمایه داری بی تولید در صحنة اقتصادی ظاهر شوند . دور نمای این خسران بزرگ . قانونگذار را به احتیاط وادار كرده است تا وضع كنونی را بر هم نزند . این است كه در مادة ۱۱ قلمرو حكومت قانون را محدود به اجاره های آینده كرده است ، در حالیكه اطلاق ماده یك اقتضا داشت كه آثار نهاد حقوقی اجاره تابع قانون جدید باشد . زیرا ، اجارة محل كسب و پیشه به مفهومی كه در قانون ۱۳۵۶ بیان شده است تنها قرار داد خصوصی و تابع حكومت اراده نیست ؛ نهادی است كه دولت بر آن نظارت دارد و به وسیله قانون اداره می شود ( مانند نكاح وولایت ) ، پس مطابق قواعد عمومی رفع تعارض قوانین در زمان باید تابع قانون حاكم در زمان اجرا ( قانون جدید ) باشد و حكومت قانون منسوخ گذشته بر آن قطع شود .
به هر حال در مادة ۱۱ چنین آمده است :
« اماكنی كه قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول قانون مستثنی و مشمول مقررات حاكم بر آن خواهند بود » .
بدین ترتیب تمام قوانین خرد و كلان گذشته به اعتبار خود باقی است و قانون ۱۳۷۶ نیز بر آن افزوده می شود . اجاره های محل سكونت پس از چندی به قانون كنونی می پیوندد و هم اكنون نیز تعارض مهمی با این قانون ندارد ، زیرا قانون مدنی و قرار داد خصوصی آن را اداره می كند و تفاوتها چشمگیر نیست . تعارض اصلی با قانون ۱۳۵۶ و اجارة محل كسب و پیشه و تجارت است كه همچنان باقی می ماند و استثناءها و توابع خود را نیز دنبال می كشد زیرا، پس از پایان مدت اجاره های كنونی نیز ، اگر به حكم قانون ( و حتی در اثر تراضی به اجارة آن ) اجاره برای مدت دیگر ادامه پیدا كند ، باید آنچه را واقع می شود از آثار و دنبالة موقعیت پیشین شمرد .رویة قضایی نیز بطور قاطع چنین اجاره هایی را تابع قانون ۱۳۵۶ می داند . پس ، باقی می ماند معدودی از اجاره ها كه به دلیلی فسخ می شود و موجر آن را به دیگری برای محل كسب اجاره می دهد . این اجاره ها نیز نسبت به اجاره های محل كسب اندك است كه انتظار می رود سالیان دراز باقی بماند ، به ویژه همگامی با مصالح اقتصادی را نیز به همراه دارد .
در آیین نامه مصوب ۱۹/۲/۷۸ هیأت وزیران « روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید » را كه با اذن مالك انجام می شود ، تابع قانون حاكم بر قرارداد اجاره اصلی كرده است تا آثار موقعیت پیشین مستأجر محفوظ بماند .
۲ . حكم مادة یك برای انتخاب نظام قراردادی یا قانونی نیز معیاری ارائه نمی دهد یا دست كم اصلی را پیشنهاد نمی كند كه به یاری آن بتوان برای رفع شبهه در مصداقها از آن استفاده كرد ؛ در مادة یك سه منبع برای تمیز قاعدة حاكم بر اجاره معین شده است : ۱ . قانون مدنی ؛ ۲ . قانون ۱۳۷۶ ، ۳ . شرایط مقرر بین موجر و مستأجر یا حكومت تراضی . هر یك از این سه منبع قواعد ویژة خود را دارد و معلوم نیست كدامیك را باید ترجیح داد؟
در رابطة قانون مدنی و قانون ۱۳۷۶ ، باید حكومت قانون جدید را پذیرفت ولی آیا این ترجیح در فرضی كه تراضی دو طرف در حكومت قانون مدنی است رعایت می شود ، یا باید حكومت تراضی را مقدم شمرد ، مگر اینكه نظم عمومی پشتوانه قانون جدید باشد ؟
در قانون ۱۳۵۶ سلطه و حكومت قانون بر تراضی پیش بینی شده و مادة ۳۰ هر گونه عهدی را كه برای فرار از مقررات اعمال شود بی اثر شناخت ، ولی در قانون ۱۳۷۶ راه حلّی ملّی برای رفع تعارض ارائه نشده است و از مفاد قانون چنین برمی آید كه خواسته اند احكام اندك آن مخصص قواعد عمومی قرار گیرد . بر عكس نكته جالب دیگر ، كه حكایت از برتری و حكومت تراضی بر قانون دارد ، این است كه انتخاب عنوان صلح منافع و رهن و مانند اینها مانع اجرای قانون است ، هر چند نتیجة آن تملیك منافع به عوض معلوم باشد ( بنذد ۳ مادة ۲ آیین نامه اجرایی قانون ) .انعقاد و اثبات اجاره
ماده ۲ قانون ۱۳۷۶ ، دربارة تشریفات تنظیم اجاره نامة عادی ، مقرر كرده است . « قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیلة دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد » .
تشریفات تنظیم سند به خاطر این است كه دادگاه ، بر پایة مفاد آن و پس از رسیدگی مقدماتی ، دستور تخلیه می دهد و ناچار باید تضمینی برای حفظ اصالت آن پیش بینی كند . از جمع حكم ماده با مفاد مادة یك ، كه تنظیم اجاره نامه رسمی و عادی را شرط اجرای قانون قرار داده است ، چنین بر می آید كه اجرای قانون جدید دربارة اجاره هایی ممكن است كه با سند رسمی و عادی ( با تشریفات مقرر در مادة ۲ ) باشد . زیرا ، هر چند ضمانت اجرای تخلف از شرایط تنظیم اجاره در قانون پیش بینی نشده است ، نباید حكم را لغو شمرد . وظیفة قانونگذار نیز به ارشاد و راهنمایی محدود نمی شود و قانون باید حاوی امر و نهی باشد . به ویژه ، از آنجا كه دو قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ تصرف به عنوان اجاره را امارة وجود رابطه استیجاری می داند و اجارة شفاهی را كافی می بیند ، قید اجاره نامه رسمی و عادی در قانون ۱۳۷۶ نشان می دهد كه دست كم قانون جدید تنها دربارة مستأجرانی اجرا می شود كه سنداجاره در دست دارند . ولی این استنباط ، بر فرض كه درست و موافق ظاهر حكم باشد ، تمام مسأله را حل نمی كند . پرسش مهمی كه باقی می ماند ، تمیز اعتبار اجاره های شفاهی است : آیا مقصود این است كه اجارة شفاهی باطل است و با شهادت و اماره و اقرار نه اثبات می شود و نه اثر حقوقی دارد ؟ آیا هدف این است كه قانون تنها دربارة اجاره های مستند اجرا شود و اجاره های شفاهی تابع قانون مدنی و قواعد عمومی آن است ؟
انتخاب هر یك از دو پاسخ نتایج نامطلوبی به بار می آورد : انتخاب نخست ، كه اجاره را باطل و غیر قابل اثبات می شمرد ، برای اجاره های فصلی و روستایی و تك اتاقی خانه ها ، كه بطور معمول شفاهی انجام می پذیرد ، ایجاد مشكل می كند . وانگهی ، معنای آن ایجاد مثالی دیگر برای عقود تشریفاتی در زمینة اجاره است كه در حقوق ما چهرة استثنایی و خلاف اصل دارد ، به ویژه اگر بدین مفهوم باشد كه اجاره شفاهی تابع قوانین و از جمله قانون ۱۳۵۶ است . با هدف قانون كه لغو حق تقدم و سرقفلی برای مستأجران جدید محل كسب است تعارض دارد و به منزلة جایزه دادن به مستأجر متخلف است ، زیرا خودداری از تنظیم سند چتر حمایتی قانون ۱۳۵۶ را در محل كسب برای او می گشاید . در مورد محل سكونت نیز ، نتیجة انتخاب بیهودگی حكم قانون ۱۳۷۶ است ، چرا كه اجاره های شفاهی نیز ، مانند اجاره های كتبی ، تابع قانون مدنی و شرایط مقرر بین دو طرف می شود ؛ نتیجه ای كه به لغو حكم منتهی می شود . از اینها گذشته ، قانون ۱۳۵۶ نسبت به آینده نسخ شده است و چگونه ممكن است حاكم بر اجارة واقع در زمان قانون جدید باشد .
یكی از شرایط لازم برای هر تفكر علمی ، از جمله وضع قانون آینده ، اندیشیدن دربارة آثار دور و نزدیك حكم است . مبهم گذاردن ضمانت اجرای مواد ۱ و ۲ قانون و رها كردن مكلفان در تاریكی و برخورد با موانع ، شایسته كار قانونگذاری نیست ، و مدتها رویة قضایی و مردم را سرگردان می سازد و به حرمت قانون صدمه می زند .
در وضع كنونی منطقی ترین راه حل انتخاب نخست است كه تنظیم سند را برای اثبات اجاره و انعقاد آن ضروری می داند . ولی این راه حل نیز عادلانه و قوی است كه گفته شود اجاره های شفاهی ، درست و تابع قانون مدنی و قواعد عمومی است بند ۳ مادة ۲ آیین نامه قانون نیز همین نتیجه را افاده می كند . در هر حال رویة قضایی باید این گره كور را بگشاید .
آنچه كه گفته شد ، دربارة تشریفات سند عادی ( تنظیم در دو نسخه وگواهی دو شاهد ) نیز صادق است ، و احتمال بیشتر این است كه رویة قضایی ، به ویژه در مورد اجاره های محل سكونت ، به راه حل عادلانه متمایل شود و رعایت تشریفات سند عادی را شرط استفاده از قانون ۱۳۷۶ قرار دهد نه صحت اجاره ، اگر چنین شود ، بر اجاره های شفاهی و اسناد عادی بی شاهد ، قواعد عمومی حكمفرما است .
تخلیه مورد اجاره در پایان مدت
یكی از ویژه گیهای قانون ۱۳۷۶ در برابر قوانین پیشین اجاره ، تسریع در تخلیة مورد اجاره پس از پایان مدت آن است ، قانون ۱۳۵۶ در مورد محل كسب ، پایان مدت اجاره را سبب قطع رابطة حقوقی موجر و مستأجر نمی داند و به مستأجر متصرف حق می دهد كه الزام موجر را به تجدید اجاره بخواهد . قانون ۱۳۶۵ گامی به سوی قطع كامل این اجاره برداشت ، ولی چون اجرای آن منوط به شرایط ویژه در آینده بود ، چندان اثری از خود به جای نگذاشت و تازه اجرای حكم تخلیه موانعی در پیش داشت كه به آسانی صورت نمی پذیرفت و ، از جمله ، در مواردی كه موجر باید به مستأجر سرقفلی بدهد ، اجرای حكم منوط به پرداخت این سرقفلی بود . وانگهی اگر دو طرف سند رسمی تنظیم نمی كردند یا به نگرفتن سرقفلی در آن تصریح نمی شد ، قانون خنثی و بی اثر می ماند . در قانون ۱۳۶۲ و اجاره مسكن نیز امكان استناد به عسر و حرج مستأجر نیز ممكن بود مدتها اجرای حكم را به تأخیر اندازد . ولی قانون ۱۳۷۶ ، به منظور رفع نگرانی موجر از تخلیة ملك پس از پایان مدت اجاره ، مقرر داشته است :
« پی از انقضای مدت اجاره ، بنا به تقاضای موجر و یا قائم مقام قانونی وی ، تخلیه عین مستأجره در اجارة سند رسمی ، توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یك هفته ، ودر اجارة با سند عادی ، ظرف یك هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه ، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوة قضاییه انجام خواهد گرفت » .
مادة ۱۳ آیین نامه نیز مدت تخلیه را محدود به نوبت و حداكثر یك ماه كرده است . دادن مهلت منوط به وقوع حادثه غیرمترقبه و ناتوانی مستأجر بر تخلیه شده است كه مرجع تمیز آن مقام قضایی دستور دهنده است . در مادة ۵ قانون نیز ، دفاع احتمالی مستأجر دربارة داشتن حقی ( از جمله سرقفلی یا حق داشتن بنا بر ملك ) را مانع اجرای تخلیه نكرده است . مفاد مادة ۵ بدین عبارت بیان شده است :
« چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ، ضمن اجرای دستور تخلیه ، شكایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حكم مقتضی صادر می شود » .عبارتها از نظر فنی ناقص و قابل انتقاد و راه حلها خلاف اصول است : به عنوان مثال دوایر اجرای ثبت مأمور اجرای مفاد اسناد رسمی هستند نه قانون . اجرای قانون ( مادة ۴۹۴ ق . م ) بر طبق اصول با دادگاه است و دخالت مأمور ثبت در صورتی ضرورت دارد كه مستأجر ضمن سند اجاره تعهد به تخلیة و تحویل مورد اجاره پس از پایان مدت كرده باشد . در این فرض موجر می تواند اجرای تعهد تصریح شده در سند را از مأموران ثبت بخواهد . ولی در فرضی كه در سند تعهدی نیامده است اجرای پیامدهای قانونی نیاز به تمیز قانون حاكم و حقوق مستأجر و مالك و ، به طور خلاصه ، قضاوت دارد كه در صلاحیت دادگاه است نه مأمور اجرا . ولی در مادة ۳ این تقسیم كار مهم اداری از قضایی توجه نشده و صدور دستور اجرای تخلیه به عهده دایره ثبت گذارده شده است .
جالب اینكه اجرائیة تخلیه ، حتی با دستور موقت دادگاه و بر پایة حق احتمالی مستأجر ، قابل توقیف نیست و باید اجرا شود ، در حالی كه از نظر اصولی ، اگر دادگاه صدور دستور اجرا را بر پایة حق معترض خلاف قانون و دلایل مدعی را قوی بیابد می تواند با گرفتن تأمین متناسب قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر كند ( قانون ۲۷ شهریور ۱۳۲۲ ) . در وضع كنونی زائد نیز این قاعده در مورد شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه قابل اعمال است ، به ویژه كه احراز این شرایط ، در صورت وقوع اختلاف بین دو طرف نیاز به قضاوت دارد كه سرانجام باید به وسیله دادگاه انجام شود .
وانگهی ، در ماده ۵ آمده است : « پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حكم مقتضی صادر می شود » ، در حالی كه اثبات حق و جبران خسارت منوط به صدور حكم است و نمی تواند مقدم بر آن باشد ، مگر اینكه گفته شود مقصود حكم مقتضی دربارة تخلیه است و قانونگذار مایل است كه صدور حكم به وجود حق مستأجر و جبران خسارت او مقدم بر حكم مقتضی دربارة تخلیه باشد .
در مورد اجاره نامه های عادی وضع از این هم بدتر است : « نخستین پرسشی كه به ذهن می رسد و پاسخ آن را در قانون نمی یابد این است كه مرجع صالح قضایی كیست ؟ و آیا جز دادگاه مقامی هست كه بتواند در چنین مواردی دستور تخلیه بدهد ؟ پس ، چرا قانون آن را « مقام قضایی در مرجع قضایی » می نامد ؟ ماده ۴ آیین نامة اجرای قانون مصوب ۱۹/۲/۷۸ پاسخ این پرسش را می دهد و رئیس حوزه قضایی را به دادگاه افزوده است و از این نظر خلاف اصول حقوقی است ، مگر اینكه گفته شود وخالت او به عنوان رئیس شعبه یك است .
پرسش بعد این است كه ، اگر مقصود از مقام قضایی همان دادگاه باشد شروع به رسیدگی در آن منوط به تقدیم دادخواست است و رسیدگی به دادخواست آیین دادرسی ویژه ، و از جمله احضار دو طرف و رسیدگی به دلایل مدعی و دفاعهای منكر ، دارد كه احتمال می رود ماهها به دراز كشد . پس چگونه می توان ظرف یك هفته دستور تخلیه صادر كرد ؟ در نتیجه به ذهن می رسد كه نویسندگان قانون خواسته اند دستور اجرا را در شمار دستورهای اجرایی یا موقت دادگاه آورند و حكم تلقی نكنند و به همین جهت نام دستور را به جای حكم به كار برده اند : بدین معنی كه ، مقام قضایی پایان مدت اجاره را از روی مفاد سند احراز كند و دستور تخلیه بدهد . مادة ۳ آیین نامه قانون نیز برای رسیدگی به درخواست تخلیه ، تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی را ضروری ندانسته است .
با وجود این پذیرش این نتیجه بسیاری از اصول را نقض می كند ، زیرا احتمال دارد سندی مجعول باشد یا در سند دیگری مفاد آن تغییر كرده باشد یا مستأجر در ساختمان احداث شده به اذن موجر ( ملك خود ) ساكن باشد و یا دو طرف دربارة اصل تخلیه اختلاف داشته باشند … و مانند اینها ، نشنیدن اینگونه دفاعها و صدور دستور تخلیه پیش از رسیدگی نوعی شتابزدگی است . وانگهی ، در مادة ۴ مسائلی پیش بینی شده كه نیاز به دادرسی و رفع اختلاف بین دو طرف دارد . در این ماده چنین می خوانیم :
« در صورتی كه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت كرده باشد ، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند یا وجه مذكور به مستأجر و یا سپردن آن به دایرة اجرا است . چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن ،آب ، برق . گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارت وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد ، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند ، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایرة اجرا تحویل نماید . در این صورت دایرة اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد كرد ».
حكم این ماده در مورد سند عادی و رسیدگی مقام قضایی نیز قابل اجرا است و دادگاه باید صدور دستور تخلیه را موكول به دعاوی خسارت نكند . استثنایی بودن قواعد نیز ایجاب می كند كه ویژة تخلیه در پایان مدت باشد و شامل تخلیه در زمان اجاره نشود ( بند ۴ مادة یك آیین نامه ) .
به طور خلاصه ، از جمع قواعد چنین بر می آید كه دادگاه باید رسیدگی به درخواست تخلیه را همچون تقاضای دستور موقت تلقی كند و پس از ابلاغ دادخواست به خوانده و احضار دو طرف در وقت فوق العاده ، رسیدگی مقدماتی به سند اجاره و اسناد دیگر را آغاز كند ، و همین كه احراز شود : ۱) اجاره نامه اصیل است و مدت آن سپری گردیده ۲) ودیعة گرفته شده به مستأجر رد یا به صندوق امانات سپرده شده است ، دستور تخلیه را صادر كند و به انتظار فصل دعاوی دیگر نماند . نشانه هایی از نفوذ این نظر اصولی در رویة قضایی نیز دیده می شود ؛ چنان كه شعبة ۱۳۰۳ دادگاه عمومی تهران در دادنامة شمارة ۱۴۰۵ ـ ۱۵/۱۰/۷۶ در مورد تخلیه پس از رسیدگی حكم صادر كرده است . ولی ، پیش از این رسیدگی مقدماتی صدر ودستور تخلیه شتاب ناروا در قضاوت و سبب مضیقه ای نامتعارف است كه عدالت آن را نمی پذیرد . مهلت یك هفته در قانون نیز برای فراهم ساختن مقدمات این دادرسی فوری است . پس از صدور دستور نیز نباید آن را قطعی پنداشت و مستأجر می تواند درخواست رسیدگی ماهوی به آن كند و دادگاه حق دارد پس از رسیدگی آن را لغو كند .
مادة ۱۸ آیین نامة قانون در این باره می گوید : « در صورتی كه دستور تخلیة مورد اجاره صادر شود و مستأجر به اصالت قرار داد مستند دستور شكایتی و یا مدعی تجدید قرار داد اجاره باشد ، شكایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملك تقدیم می نماید . اعلام شكایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد ، مگر اینكه دادگاه رسیدگی كنندة شكایت مستأجر را مدلل بداند . در این صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود » .
سرقفلی ، مفهوم
در قانون ۱۳۷۶ ، سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از حق كسب و پیشه و تجارت دارد ، حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر و پیشه ور نیست و از شاخه های حق مالكیت موجر و اختیارهای ناشی از آن است . از این دیدگاه ، مالك می تواند در آغاز اجاره از مستأجر سرقفلی بگیرد و امتیاز « تقدم در اجاره » را به او بدهد . مستأجر هم پس از تملك حق تقدم می تواند آنچه را تملیك كرده است به دیگران یا به مالك انتقال دهد . به مفاد مادة ۶ و تبصره های آن توجه كنید :
« هر گاه مالك ملك تجاری خود را به اجاره واگذار نماید ، می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید . همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت كند ، مگر آنكه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .
تبصرة ۱ . چنانچه مالك سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملك را به دیگری واگذار نماید ، پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ندارد .
تبصره ۲ . در صورتی كه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجره منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلة روز را دارد » .
بدین ترتیب ، سرقفلی از دیدگاه نویسندگان قانون ۱۳۷۶ باید به « حق تقدم در انتفاع تعریف كرد ، (۲) حقی كه ناشی از مالكیت عین ( برای موجر ) یا منفعت ( برای مستأجر ) است .راههای تملك
مستأجر می تواند حق تقدم را از دو راه بدست آورد :
۱ . از راه انتقال مستقیم از مالك و بدون مدت : در این صورت هنگام تخلیه می تواند بهای این حق را مالك بگیرد ( تبصرة ۲ ) . تملك سرقفلی مانع از تخلیة ملك در پایان مدت اجاره نیست ، ولی مالك را مكلف می سازد كه ، برای بازستاندن حق تقدم ، بهای آن را بدهد .
اصطلاح « طریق صحیح شرعی » در تبصرة ۲ ، به معنی بازگشت دوباره به مشهور در فقه و از یاد بردن مادة ۱۰ ق . م . و اصل حاكمیت اراده است . برای گریز از این نتیجة نامطلوب ، واژة شرعی را باید به معنی قانونی گرفت ، زیرا فرض این است كه قوانین ما با شرع تعارض ندارد . پس باید انتقالی پذیرفت كه حقوق آن را نافذ بداند . در قانون ۱۳۵۶ انتقال سرقفلی باید همراه با منافع و با سند رسمی انجام پذیرد ، لیكن در قانون ۱۳۷۶ قید سند رسمی ، كه ناظر به انتقال از سوی مستأجر است ، حذف شده و از بخش اخیر ماده ۶ تنها همراهی انتقال منافع با سرقفلی استنباط می شود . در نتیجه از این پس انتقال منافع و سرقفلی ، با رعایت شرایط مادة یك برای اجاره دادن ملك ، با سند عادی و گواهی دو معتمد نیز ممكن است . انتقال « حق تقدم دراجاره » از سوی مالك و استقرار آن در ملك مستأجر ، به هر عنوان كه باشد ، همین نتیجه را می دهد و ضرورتی ندارد كه با واژة « سرقفلی » بیان شود . مواد ۷ و ۸ قانون ۱۳۷۶ دو فرض از این انتقال و امتیاز مستأجر را در امكان مطالبة سرقفلی به هنگام تخلیه و انتقال آن بیان می كند :
مادة ۷ . « هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی كه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد ، مالك حق افزایش اجاره بها و تخلیة عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید . در صورتی كه مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید » .
مفاد این شرط موقعیتی همانند آنچه قانون ۱۳۵۶ برای مستأجر محل كسب مقرر داشته است ایجاد می كند ، با دو تفاوت :
۱ ) امتیاز قانون ۱۳۵۶ ویژة محل كسب و پیشه و تجارت است ، در حالیكه موقعیت پیش بینی شده در مادة ۷ بنا بر ظاهر ناشی از اطلاق حكم از آن هر مستأجری است كه بتواند این شرط را به سود خود به دست آورد و هیچ ارتباطی با فعالیت تجارتی و حسن شهرت او ندارد . اگر این ظهور پذیرفته شود ، سرقفلی مفهومی تازه و شگرف می یابد . راه گریز از این نتیجه توسل به موقعیت مادة ۶ قانون برای عام كردن قید « ملك تجاری » و سیاست آن به حكم مواد ۷ تا ۱۰ قانون است كه به سرقفلی ارتباط دارد : بدین مضمون كه ، چون در نخستین مادة فصل مربوط به سرقفلی ( مادة ۶ ) قید شده است كه : « هر گاه مالك ملك تجاری خود را به اجاره واگذار نماید …» و در مواد ۷ و ۸ آمده است : « هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود … » مقصود اشاره به اجارة مقیدی است كه مادة ۶ از آن سخن گفته است . بدین ترتیب اطلاق حكم این مواد كه منشأ تعمیم سرقفلی به اجارة محل سكونت است از بین می رود و قید مادة ۶ آن را مخصوص « محل تجاری » می كند ؛ تفسیری كه هم از نظر منطقی قوی است و هم از شكستن اصل حقوقی متعارف و پاگرفته ای كه سرقفلی را ویژة محل كسب كرده است ، جلوگیری می كند . وانگهی منطق حكم می كند كه اگر مالك بطور مستقیم نتواند در برابر سرقفلی حق تقدم در اجاره را به مستأجر بدهد ، در اثر شرط ضمن اجاره نیز نمی تواند چنین حقی را ایجاد كند ( مادة ۱۵ آیین نامه اجرایی قانون ) .
۲ ) امتیاز مستأجر محل كسب و پیشه به موجب حكم قانون ایجاد می شود و ركن مهم آن ارزش اضافی است كه در نتیجة عمل مستأجر در ملك ایجاد شده است ؛ ولی در قانون ۱۳۷۶ سرقفلی نتیجة تراضی با مالك و تعهد او است . عبارت پایان ماده دربارة امكان سرقفلی گرفتن مستأجر نیز دقیق نیست ، زیرا اسقاط حق مستأجر تنها در برابر مالك معنی دارد ، ولی در برابر مستأجر دیگری كه حق را از او انتقال می گیرد نابجا است ، چرا كه حق خود پیش از سقوط را به او می دهد . درست است كه پس از انتقال حق ، امتیازی كه مستأجر نخستین دارد ساقط می شود لیكن این نتیجه اثر بی واسطه و مستقیم عملی حقوقی نیست و لازمة انتقال است .
مادة ۸ می توانست در همان مادة ۷ ادغام شود و تفاوتی جز در مورد میزان اجاره بهای موضوع تعهد موجر ، با آن حكم ندارد ، در این ماده آمده است « هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك عین مستأجر را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید ، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیة محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید » .
در این ماده نیز اطلاق حكم آن را شامل اجاره مسكن هم می كند و همان بحث مربوط به مادة ۷ را مطرح می سازد .
۲ . به تبع انتقال موقت منافع : قانون ۱۳۷۶ امتیاز انتفاع مستأجر در مدت اجاره را نیز سبب ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر دانسته است ؛ منتها چون این امتیاز محدود به مدت معین اجاره است ، ارزش آن كمتر از سرقفلی است كه در مواد ۷ و ۸ پیش بینی شده است . نتیجه دیگر موقت بودن حق این است كه انتقال سرقفلی به دیگران تنها در مدت اجاره معنی دارد . با پایان گرفتن مدت اجاره هم مالكیت منفعت برای مستأجر از بین می رود و هم سرقفلی كه به تبع آن ایجاد شده است . به همین جهت در مادة ۶ آمده است كه : ط مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را كه از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت كند ».ممكن است گفته شود كه مستأجر در زمان اجاره امتیازی به دست می آورد كه در اثناء اجاره قابل انتقال به دیگران است ، هر چند كه به مالك سرقفلی نپرداخته باشد . مفاد تبصرة ۱ نیز این استنباط را تأیید می كند ، زیرا فرضی را پیش بینی كرده است كه مالك سرقفلی نگرفته و با وجود این مستأجر با انتقال منافع سرقفلی گرفته است . با وجود این ، حكم مادة ۹ قانون این سخن را كه با طبیعت مفهوم سرقفلی در این قانون سازگار است ، متزلزل می كند . دراین ماده می خوانیم :
« چنانچه مدت اجاره به پایان برسد ، یا مستأجر سرقفلی به مالك نپرداخته باشد ، و یا اینكه مستأجر كلیة حقوق ضمن عقد را استیفاء كرده باشد ، هنگام تخلیة عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت » .
پس در برابر سخن پیشین می توان گفت : در مادة ۹ ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر منوط به پرداختن سرقفلی به موجر شده است و به همین جهت « نپرداختن سرقفلی به مالك » شرط مستقلی برای حكم اخیر ماده است كه ، به عنوان نتیجه و ضمانت اجرا اعلام می كند : « هنگام تخلیة عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت » .
ولی استدلال تمام نیست ، زیرا ، ۱) ضمانت اجرایی كه در پایان ماده آمده است ناظر به تخلیة عین مستأجره است نه انتقال منافع به دیگری ؛ ۲) اگر نپرداختن سرقفلی به مالك شرط مستقل و كافی باشد ، افزودن پایان مدت اجاره به آن اضافی و حشو است ، زیرا در هر حال مستأجری كه سرقفلی نپرداخته حقی ندارد ، خواه در مدت اجاره تخلیه كند یا پس از آن ؛ ۳ ) تمام كردن جمله نخستین كه ناظر به پرداخت سرقفلی به مالك است و آوردن واژة « همچنین » در آغاز جمله ای كه ناظر به گرفتن سرقفلی در اثناء مدت است ، ( مادة ۶ ) نشان می دهد كه امكان گرفتن سرقفلی در مدت محدود حكم مستقل از بخش یك ماده است . در نتیجه باید گفت « پایان مدت اجاره شرط سقوط سرقفلی است كه به تبع منافع عاید مستأجر شده است و شرط « نگرفتن سرقفلی » ناظر به تخلیة بعد ازپایان مدت و استیفاء حقوق به مواد ۷ و ۸ ارتباط دارد . به طور خلاصه ، قرائن تأیید كنندة هر یك از دو احتمال جمع دو حكم را برای مجری و مفسر قانون دشوار می سازد و عدم مهارت در فنون قانونگذاری باعث سرگردانی دادرسان و دو طرف دادرسی می شود . با وجود این راه حل نخست ترجیح دارد .
آیا مفهوم سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت قابل جمع است ؟
با مفهوم تازه ای كه قانون ۱۳۷۶ برای « سرقفلی » ارائه كرده است ، این پرسش مطرح می شود كه آیا سرقفلی جانشین حق كسب و پیشه و تجارت شده و تنها احكام و آثار آن تغییر كرده است ؟ یا می توان گفت ، آنچه در این قانون آمده ناظر به سرقفلی است نه حق كسب و پیشه تجارت كه محصول فعالیت و حسن نیت مستأجر است و قانون ۱۳۵۶ از آن حمایت می كند ؟
پاسخ این پرسش را تبصرة مادة۱۰ قانون بدین عبارت می دهد كه : « مطالبة هر گونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد
بهای حق كسب و پیشه و تجارت یكی از آن گونه های ممنوع است . پس ، نمی توان ادعا كرد مستأجری كه حق سرقفلی ندارد ، بابت حق كسب و پیشه و تجارت حق دارد . ماده واحدة ۱۳۶۵ و سایر قرائن و فتاوا نشان می دهد كه قانونگذار كنونی مایل به پذیرش حق مستأجر به عنوان حاصل كار او ندارد و می خواهد همه چیز را به تراضی و عقد اجاره و مالكیت موجر بازگرداند و حكمت قانون ۱۳۷۶ برداشت چتر حمایت قانون ۱۳۵۶ و باز گرداندن حكومت قانون مدنی و ضابطه های فقهی است . زیرا به مستأجر محل كسب و پیشه امكان می دهد كه ، در مدت اجاره از حق سرقفلی سود برد و آن را به دیگران واگذار كند ؛ امتیازی كه با عرف تجارتی سازگارتر و با مصالح اجتماعی همگام تر است . از نظر منطقی نیز دلالت تبصرة یك بر امكان سرقفلی گرفتن در مدت اجاره به مراتب قویتر از قرائن مخالف است .
اثر سلب حق انتقال به غیر
انتقال سرقفلی در مدت اجاره مشروط بر این است كه حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد . این قید نشان تراضی بر لزوم مباشرت مستأجر در انتفاع و از بین بردن انتقال سرقفلی است . حكم قانون نوعی رجعت به اصول پذیرفته در قانون مدنی و فقه نیز هست ، زیرا اصل انتقال پذیری منافع را پذیرفته و به قانون مدنی بازگشته است و حق انتقال به غیر را برای مستأجر می شناسد ، مگر اینكه ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد ، در حالی كه مادة ۱۰ قانون ۱۳۵۶ اصل را وارانه ساخته بود . به مفاد مادة ۱۰ آن قانون توجه كنید :
« مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را كلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید ، مگر اینكه كتباً این اختیار به او داده شده باشد »
این حكم با تملیكی بودن عقد اجاره تناسب ندارد ، زیرا اگر پذیرفته شود كه موجر منافع ملك یا صلاحیت انتفاع را به مستأجر تملیك می كند ، مالك جدید منافع نیز ، همچون مالك پیشین ، برای انتقال ملك خود نیاز به تحصیل اذن دیگری ( انتقال دهنده ) ندارد ، چنان كه قانون مدنی نیز در پی اعلام تملیكی بودن اجاره مقرر می دارد :
« مستأجر می تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد ، مگر اینكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد » .
این حكم در مقام اجرای قاعدة عام تری است كه به موجب آن : « هر مالكی نسبت به مایملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد ، مگر در مواردی كه قانون استثناء كرده باشد » . انتقال دادن همراه با انتفاع و استعمال از اركان سلطة مالك است و باید آن را در زمرة توابع ضروری ملكیت شمرد . پس به این اعتبار است كه گفته می شود قانون ۱۳۷۶ رجعت به اصل كرده است .

منبع : سایت حقوقی دادخواهی