مشکلات بی شمار یک بی توجهی

با اینكه هر یك از ما به نوعی با این مسائل آشناییم، اما این آشنایی تا كنون مانع از تنظیم نادرست اسناد در زندگی ما نشده است. هنوز هم بسیاری از مردم اسناد خود را به شكل قرار داد های شخصی مابین دو طرف از طریق قولنامه های ساده تنظیم می كنند. از خرید و فروش املاك و زمین گرفته تا اجاره یك ملك. این بی توجهی به تنظیم و ثبت اسناد و قراردادها در دفاتر ثبت اسناد از كجا ناشی می شود؟ در حالی كه سابقه تدوین قوانین مربوط به ثبت اسناد در كشور ما به ۹۴ سال پیش یعنی بهمن سال ۱۲۹۰ باز می گردد. در سال ۱۳۰۲ دومین قانون مربوط به ثبت اسناد در كشور تصویب شد. سومین قانون نیز در سال ۱۳۰۸ از طریق قانونگذار ثبت و تدوین شد. سال ۱۳۱۰ پایان مرحله قانونگذاری مربوط به ثبت اسناد در كشور بود. قانونی كه از آن سال تاكنون بدون تغییر باقی مانده و كلیه مراحل مربوط به ثبت اسناد در كشور براساس چارچوب های تدوین شده در آن تنظیم و ثبت می شود.«احمد علی سیروس» نایب رئیس كانون سردفتر داران و دفتریاران در مورد دلایل تصویب این قانون می گوید: «ثبت سند در دفتر خانه انجام نمی شد، در ایران اصلاً مرسوم نبود كه معاملات به صورت رسمی انجام شود، بلكه باید به صورتی عادی انجام می شد. در نهایت محاضر شرع كه توسط روحانیون و مراجع اداره می شود، معاملات انجام شده رامورد تأیید قرار می داد. وكالت و تعهد به ندرت انجام می شد و بسیاری از معاملات در نزد مراجع انجام می گرفت. بعدها كه قانون ثبت اسناد به تصویب مجلس شورای ملی رسید، عده زیادی از مراجع دفتر اسناد رسمی دایر كردند. از همان زمان ثبت اسناد در ایران مرسوم شد.» وی در توضیح دلایل تنظیم قوانین مربوط به ثبت اسناد چنین می گوید: «مقدار زیادی از اختلافات ملكی كه همیشه بر سر حدود و تقدم و تأخر یا حتی موارد مربوط به وصیت نامه پیش می آمد به علت فقدان تنظیم سند رسمی بود. تنظیم سند مانع از این اختلافات می شد. در نتیجه مردم كمتر به دادگستری مراجعه می كردند.»
بعد از تصویب قوانین ثبت اسناد در كشور كلیه مراجع دولتی و حقوقی ملزم به اجرای قوانین مربوط به ثبت این اسناد شدند. دولت ملزم به صحه گذاری بر قوانین در نتیجه احترام بدان بود. به عنوان مثال ماده ۷۰۳۰ قانون ثبت اسناد نشان می داد كه در صورت بی توجهی هر یك از قضات به اعتبار اسناد رسمی در صدور حكم، آن قاضی تا ۶ ماه از سمت خود كنار گذاشته می شد. «احمدعلی سیروس» نایب رئیس كانون سردفتر داران و دفتر یاران این نكته را توضیح می دهد: «اگر در خصوص عدم قبول سند رسمی خسارتی به كسی وارد شده باشد، آن قاضی متعهد به پرداخت خسارت است. قانون تا این اندازه به سند رسمی اعتبار داده است. علت اینكه ما به سند رسمی تا این اندازه توجه نشان می دهیم، این است كه مردم اینقدر در محاكم رفت و آمد نكنند و در نتیجه متحمل اطاله دادرسی نشوند. الآن خیلی ها اسناد اجاره املاك را به صورت عادی می نویسند، ولی در هنگام تخلیه یا افزایش و تبدیل آن همواره با اختلاف مواجه می شوند. خیلی ها ممكن است كه اسناد خود را به شكل بیع نامه تنظیم كنند. اگر در این زمینه هر گونه مشكلی پیش بیاید، افراد ناچار از مراجعه به دادگستری هستند تا بر این اساس برای آنها حكم صادر شود. این كار با اجرای مراحلی طولانی صورت می گیرد. در حالی كه دادگستری هم به همین راحتی حكم نمی دهد. از این نظر ما سند رسمی را به مردم توصیه و تجویز می كنیم و اعلام می كنیم حتماً برای تمامی معاملات خود اقدام به تنظیم سند رسمی بكنند.»
اما چرا بعد از گذشت ۹۴ سال از تصویب اولین قانون مربوط به ثبت اسناد در كشور ما مردم همچنان در بسیاری از معاملات خویش به سراغ اسناد معمولی می روند. گاه دیده شده كه خرید و فروش یك ملك از طریق یك قولنامه شخصی به آسانی صورت گرفته و برروی یك كاغذ ساده نقش می شود. حال آنكه چنین شیوه ای هیچگاه خالی از خطر و اشكال نبوده و نیست. گاه اتفاق افتاده شخصی ملك خویش را به چند نفر فروخته و متواری شده، خریداران مانده اند و ملكی با مالكیت نامشخص، علت این بی توجهی در چیست؟
«سیروس» در تشریح دقیق این موضوع می گوید: «بعد از انقلاب بی توجهی به این سند رسمی وعدم كارایی ادارات دولتی ما موجب شد تمامی مشكلات در مرحله تنظیم سند رسمی بر مردم تحمیل شود. یعنی هر اداره ای نتوانسته یا نخواسته، حقوق و مالیات و عوارض خود را به موقع وصول كند، در هنگام معامله ارباب رجوع را مكلف كرده كه باید مفاصا حساب بگیری. از بعضی ها هم مالیات و عوارض به ناحق دریافت می شود. یعنی طبق تعرفه وضوابط قانونی صورت نمی گیرد. اما طرف چون متأهل است مجبور است این پول را پرداخت كند. تا مفاصا حساب خود را بگیرد و معامله اش را انجام دهد.» این مشكلات به اعتقاد نایب رئیس كانون سر دفتر داران موجب شده مردم در ۱۰ سال گذشته از تنظیم سند به شكل رسمی فاصله گرفته و به سندهای وكالتی، بیع نامه ای و قولنامه ای روی بیاورند. برای نشان دادن فاصله تنظیم سند به شكل عادی و رسمی در كشور كافی است نگاهی به یك آمار ساده بیندازیم تا موضوع بیشتر آشكار شود. در سال ۸۲ تعداد اسناد رسمی ای كه در دفاتر ثبت اسناد درباب اجاره تنظیم شده بود به ۷۸ هزار فقره می رسید، در حالی كه در همین سال بیش از یك میلیون سند اجاره در میان مردم به شكل عادی تنظیم شده بود. سند رسمی در این تعریف طبق قانون به اسنادی گفته می شد كه در سازمان ثبت یا نزد دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران دولت در حدود صلاحیت شان تنظیم شود. در این تعریف البته هر ورقه ای كه از سوی مأموران دولتی امضا شده باشد را نمی توان به عنوان سند رسمی تلقی كرد. اشاره نایب رئیس قانون سردفترداران در مورد بحث مشكلات اداری در گرفتن مفاصا حساب و تأثیر آن بر روی تنظیم اسناد به شكل غیر رسمی در كلام بسیاری از شهروندان مشاهده می شود. اكنون كسانی كه اسناد خود را به این شكل تنظیم كرده و حتی به خاطر این موضوع با مشكلات حقوقی درگیر شده اند، به این نكته اشاره كرده و دلگیری خویش را از این نكته اعلام می كنند. «رضا حسینی» یكی از شهروندان تهرانی كه به خاطر تنظیم سند به شكل عادی با مشكل حقوقی مواجه شده، بوروكراسی اداری را یكی از موانع عمده در علت تنظیم سند عادی خویش عنوان كرده و می گوید: «برای اجاره یك ملك، صاحب ملك باید به هزار جا مراجعه می كرد، سند او هم به نام كس دیگری بود و نمی شد، ما هم به خاطر عجله ای كه داشتیم سند اجاره مان را به شكل عادی تنظیم كردیم. ۱۰ میلیون هم برای رهن دادیم اما بعدها فهمیدم كه طرف همان ملك را به یك نفر دیگر فروخته و متواری شده است. «احمد علی سیروس» این مشكلات را تشریح می كند.«مشكلی كه برای گرفتن مفاصا حساب از دارایی یا از بیمه یا شهرداری برای مردم ایجاد شده موجب می شود مردم به بنگاه ها مراجعه كنند و همان برگه ای را كه بنگاه برای آنها می نویسد به منزله سند خودشان تلقی كنند و بعد اگر به مشكل برخوردند، به دادگستری مراجعه كنند. در حالیكه این برگه ها اصلاً سندیت، سند رسمی را ندارد و در هیچ محكمه ای قابل پذیرش نیست، چون در مورد اموال غیر منقول مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت صراحت دارد كه در خصوص اموال غیر منقول سند باید حتماً در دفاتر ثبت اسناد رسمی ثبت شود. اگر ثبت نشود هیچ محكمه و هیچ مرجعی این مالكیت را قبول نمی كند. ماده ۲۲ قانون ثبت هم می گوید كه هر زمانی ملكی در دفتر املاك سازمان ثبت به ثبت رسید و وارد شد، دولت آن شخص را مالك می داند. بنابراین اوراق بنگاه ها به نام اوراق عادی تلقی شده و اوراق رسمی به شمار می آیند.» با این توضیح وی به تشریح بحث مفاصا حساب در هنگام تنظیم سند و مشكلات ناشی از مراجعه به مراكز دولتی در این زمینه پرداخته و می گوید: «تفاوت تعداد سند رسمی و غیر رسمی به عنوان مثال درباب اجاره به خاطر این است كه موجر برای تنظیم سند باید برود و از دارایی مفاصا بگیرد. حال آنكه الآن كه من می خواهم چیزی را به شما اجاره بدهم، هنوز در آمدی كسب نكرده ام كه بخواهم مفاصا بدهم. اگر منظور بدهی های گذشته است. این تخلف حوزه مالیاتی است كه چرا در این مدت برای بازدید از آن مكان مراجعه نكرده تا از من مطالبه مالیات كند. آنها مراجعه نمی كنند تا زمانی كه طرف می خواهد سند بنویسد، بعد تازه می گویند كه ما می خواهیم بازرسی كنیم و آنوقت همین كار چندین ماه طول می كشد. به همین دلیل دیگر كسی سراغ سند رسمی نمی رود. این تفاوت فاحش به خاطر همین قضیه است. اگر بتوانیم مقداری در تنظیم اسناد تغییر ایجاد كنیم و همینطور ادارات را وادار كنیم كه به موقع به مردم مراجعه كنند و مالیاتشان را بگیرند. این فشارها مقداری كمتر خواهد شد.» «سیروس» یكی دیگر از مشكلات را متوجه قانون می داند: «ماده ۲۱۷ قانون مالیاتها می گوید كه یك درصد از مالیات ها بر جرایم به عنوان حق الزحمه مأمورین حوزه های مالیات بر آنها پرداخت شود. آنها هم برای اینكه یك درصد خودشان بیشتر شود، هر رقمی كه بتوانند بیشتر مالیات تعیین می كنند. بعضی مواقع اینكار حكم ناحق ایجاد می كند كه به نظر من خلاف شرع هم هست. به عبارتی دولت خود باعث اشاعه یك كارخلاف شرع می شود. مدت زیادی دارایی بین مردم اختلاف ایجاد می كرد، به خاطر اینكه رقم مالیاتی كه براجاره بر مستغلات تعیین می كرد از رقم واقعی خیلی بیشتر بود. به عنوان مثال من ۴ سال قبل با شما اجاره نامه ای نوشته بودم به رقم ماهی ۳۰ هزار تومان، اما مأمور مالیات می گفت كه اینجا صد هزار تومان قیمت دارد. و می خواهد براساس قیمت ۱۰۰ هزار تومان مالیات بگیرد كه خب، خود همین كار باعث افزایش قیمت اجاره یا قیمت املاك می شود.»بی توجهی به چینین نكات ریزی در مورد سرقفلی املاك نیز وجود داشته، در سال ۷۱ معاونت اقتصاد وزارت دارایی با تهیه گزارشی در این مورد، مجلس را ملزم به تصویب قانون مالیات سرقفلی طبق ارزش منطقه بندی كرد. در این قانون قید شده بود سرقفلی طبق ارزش منطقه بندی وصول شود. با این حال وزارت اقتصاد و دارایی این قانون را اجرا نكرد، تا نهایت در سال ۸۱ همین قانون لغو شد. چنین اتفاقی در مورد قانون اجاره بها نیز اتفاق افتاد، نتیجه نیز معلوم بود، تأثیر كاذب بر قیمت های بازار. «احمد علی سیروس» نایب رئیس كانون سر دفترداران و دفتریاران در این زمینه می گوید: «در هیچ كجای دنیا اینچنین نیست، الآن در فرانسه خود دفترخانه است كه پذیرای ارباب رجوع می شود و ارباب رجوع دیگر به اداراتی چون دارایی و شهرداری مراجعه نمی كند. در ایران هم كم كم باید به این سمت حركت كنیم و این موضوع را در میان مردم اشاعه دهیم. كه به دفاتر ثبت اسناد مراجعه كنند. با این حال ابتدا تا خود مقامات و دولت ما به اهمیت این قضیه پی نبرند هرگز نمی توان این نكته را به مردم انتقال داد.»
در محاكم هنوز هم مشكلات مربوط به صاحبان املاك، دیده می شود.
یكی از برجسته ترین شكایتی كه طرفین دعوا را روانه دادگاه می كند، به رنج می اندازدشان، عصبی می كند و زندگی را به كامشان تلخ می كند.

داوود پنهانی

منبع : روزنامه ایران