بخش مسکن در بوته نقد

در این مقطع زمانی كه به نوعی می توان آن را دوره انتقال مدیران نامید، بدیهی است كه آگاهی مدیران و مسئولین بخش مسكن و نه وزارت مسكن و شهرسازی از واقعیات این بخش آنگونه كه هست، می تواند در ارائه راهبردهای مناسب و اتخاذ استراتژی مطلوب مؤثر واقع شود. به خصوص كه به نظر می رسد برخی قصد دارند با دوری از افكار عمومی و محیط های كارشناسی و علمی و ارائه طرح هایی از قبیل كوپن اجاره، همچنان بداهه نوازی در بخش مسكن را در اولویت كاری خود قرار دهند.
وضع موجود
جمعیت شهرنشین كشور از ۶/۳۹ میلیون نفر در ۱۳۷۸ به ۹/۴۴ میلیون نفر در سال ۱۳۸۳ افزایش و ضریب شهرنشینی در این مدت از ۴/۶۳ به ۴/۶۶ درصد افزایش یافته است. مطابق همین پیش بینی جمعیت روستانشین كشور در حدود ۲۳ میلیون نفر تثبیت شده است. یكی از عمده ترین دلایل افزایش جمعیت شهرنشین و ضریب شهرنشینی در كشور، تبدیل شدن روستاها به شهر و پیدایش شهرهای جدید است. تعداد شهرهای كشور كه در ۱۳۷۵ شامل ۶۱۴ نقطه بوده، با افزایش ۳۶۷ نقطه شهری، در ۱۳۸۳ به ۹۸۱ نقطه رسیده است.البته آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسكن كشور در ،۱۳۷۵ نشان می دهد كه در سال های ۶۵-۱۳۷۵ معادل ۸۷۱۸۷۷۰ نفر در داخل كشور جابه جا شده اند. اغلب مهاجران را مردان و زنان جوان واقع در گروه سنی ۳۴-۲۰ ساله تشكیل می داده اند كه به قصد ادامه تحصیل یا جست وجوی كار جابه جا شده اند. ۷/۳۳ درصد مهاجران، بین استانهای كشور و بقیه در داخل استان محل اقامت خود جابه جا شده اند. بخش اعظم مهاجرت های بین استانی از استانهای غربی كشور به سمت استانهای مركزی كشور مثل تهران، اصفهان، قم، سمنان و یزد صورت گرفته است.این تحولات در حالی به وقوع پیوسته كه طی برنامه پنج ساله سوم توسعه ایران كه در سالهای ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۴ میلادی به اجرا درآمد، مجموع ۲۱۶ هزار میلیارد ریال در بخش مسكن سرمایه گذاری شد كه سهم دولت از این رقم تنها ۱۲ میلیارد ریال بوده است. بخش غیر دولتی ایران طی ۵ سال گذشته ۲۰۴ هزار میلیارد ریال در بخش مسكن سرمایه گذاری كرده است كه ۹۵ درصد كل سرمایه گذاری در این بخش را شامل می شود. سهم بخش خصوصی از این رقم طی ۵ سال گذشته ۱۴۴ هزار میلیارد ریال بوده است كه به این ترتیب بیشترین سهم را بین دیگر گروه ها به خود اختصاص داده است. این در حالی است كه تعاونی ها نیز در برنامه سوم توسعه بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری در بخش مسكن را به خود اختصاص داده و رقم ۴۰ هزار میلیارد ریال را ثبت كردند.
براساس این گزارش، بنیادهای عمومی از جمله بنیاد مسكن نیز توانست طی برنامه سوم توسعه بیش از۲۰ هزار میلیارد ریال در بخش مسكن سرمایه گذاری انجام دهد.
هزینه مسكن
ارزیابی نظام اعطای وام مسكن در ایران نشان می دهد كه با وام مسكنی كه تنها۳۰ درصد قیمت مسكن را تأمین می كند، نمی توان خانه دار شد.سهم هزینه های مصرفی خانوارهای ایرانی از تولید ناخالص داخلی ۴۳ درصد است كه بین ۱۸۶ كشور جهان، خانوارهای ایرانی در رتبه ششم كم مصرف ترین ها قرار دارند.سهم هزینه های مصرفی خانوارهای ایرانی از تولید ناخالص داخلی طی ۱۴ سال گذشته ۱۹ درصد كاهش یافته است. همچنین سهم هزینه های مصرفی خانوارهای ایرانی از تولید ناخالص داخلی در سال ۱۹۹۰ میلادی برابر ۶۲ درصد بوده است، این رقم در سال گذشته میلادی به ۴۲ درصد كاهش یافته است.
علیرغم كاهش سهم هزینه های مصرفی خانوارهای ایرانی در تولید ناخالص داخلی، سهم هزینه های مصرفی دولت ایران از تولید ناخالص داخلی از۱۱ درصد در سال ۱۹۹۰ میلادی به ۱۴ درصد در سال گذشته افزایش یافته است.سهم هزینه های مصرفی خانوارها در تولید ناخالص داخلی كشورهای بوتسوانا ۲۷ درصد، عربستان سعودی ۳۳ درصد، كنگو ۳۶ درصد، چین ۴۰ درصد و الجزایر۴۱ درصد می باشد و مابقی۱۸۰ كشور جهان سهم هزینه های مصرفی بالاتری دارند. براساس این گزارش، متوسط جهانی سهم هزینه های مصرفی خانوارها از تولید ناخالص داخلی ۶۲ درصد است و در خاورمیانه و شمال آفریقا نیز این رقم۵۰ درصد است كه در هر دو مورد بهتر از وضعیت ایران می باشد.
وضعیت مسكن در میان دهكهای درآمدی
دهك اول بالای درآمدی ایران كه ده درصد جمعیت ثروتمند كشور را شامل می شود، بیش از ۷/۳۳ درصد كل درآمد و مصرف را به خود اختصاص می دهند. این در حالی است كه اولین دهك پایین درآمدی ایران كه شامل ده درصد فقیرترین مردم كشور می شود، تنها ۲ درصد درآمد و مصرف را به خود اختصاص داده اند.
دو دهك پایین درآمدی ایران كه شامل ۲۰ درصد طبقه فقیر ایران می شود، نیز تنها ۸/۵ درصد درآمد و مصرف را كسب می كنند.دهكهای سوم و چهارم درآمدی ایران كه در وضعیت بهتری نسبت به دهكهای اول و دوم قرار دارند، ۴/۹ درصد كل درآمد و مصرف را در این كشور به خود اختصاص می دهند. این در حالی است كه دهكهای پنجم و ششم درآمدی كه قشر متوسط جامعه را شامل می شوند، ۱/۱۴ درصد كل درآمد و مصرف را كسب می كنند.
طرح های شكست خورده
با توجه به واقعیتهای مورد اشاره است كه می توان به بررسی موفقیت یا عدم موفقیت اجرای طرح های مسكن در كشور اشاره كرد.گزارش اقتصادی سال ۱۳۸۳ و نظارت بر عملكرد پنج ساله برنامه سوم به نقاط ضعف عملكرد دولت در بخش مسكن اشاره كرده و آورده است: در سال های برنامه سوم، زیربنای ساختمان های مسكونی از ۴۳ میلیون متر مربع در سال ۱۳۷۹ به ۱/۶۳ میلیون متر مربع در سال ۱۳۸۳ تغییر یافته است كه در قیاس با درصد رشد تعداد واحدهای مسكونی به مراتب بیشتر می باشد و به همین دلیل زیربنای واحدهای مسكونی طبق ارقام برنامه تحقق پیدا نكرده است. زیربنای واحدهای مسكونی در سالهای ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۳ به ترتیب ۱۲ درصد، ۱۱ درصد، ۱۳ درصد، ۱۵ درصد و ۱۹ درصد عدم تحقق داشته است و نشان می دهد كه هر چه دولت به سالهای پایانی برنامه نزدیك گردیده از دسترسی به اهداف پیش بینی شده فاصله گرفته است.
واحدهای استیجاری وزارت مسكن
در خصوص واحدهای احداثی استیجاری نیز وزارت مسكن و شهرسازی كاملاً ناموفق عمل نموده و در سالهای برنامه به ترتیب ۳۱ درصد، ۳۵ درصد، ۳۷ درصد، صفر و ۲۰ درصد تحقق اهداف برنامه داشته است.
در این گزارش تصریح شده است: تعداد واحدهای مسكونی با مساحت ۱۰۰ متر مربع و كمتر كه معرف كوچك سازی است در ابتدای برنامه از وضعیت خوبی برخوردار بوده ولی درصد تحقق به تدریج در این سال ها كاهش یافته به طوری كه از ۹۶ درصد در سال ۱۳۷۹ به ۶۲ درصد در سال ۱۳۸۳ رسیده است.
در گزارش نظارت بر عملكرد پنج ساله برنامه سوم توسعه، وزارت مسكن و شهرسازی در دستیابی به اهداف كمی موفق اعلام شده و اضافه كرده است: بخش زیادی از این موفقیت مرهون افزایش رشد اقتصادی و رونق در بخش مسكن بوده است. همچنین فروش تراكم ساختمانی به وسیله شهرداریها در شهرهای بزرگ عامل مؤثر دیگری در رونق بخش مسكن بوده كه به ویژه در انبوه سازی و كوچك سازی نقش مهمی ایفا نموده است و با توقف فروش تراكم در تهران به سایر شهرها منتقل گردید.
بدنه ضعیف
ساختار و بدنه بسیار ضعیف وزارت مسكن و شهرسازی به خصوص در هشت سال گذشته به حدی مشهود بود كه این وزارتخانه حتی در دفاع از عملكرد قانونی خود نیز ناتوان بود و به ناچار مجبور به تن دادن به برخی از انحرافات در این بخش شد كه از آن جمله می توان به مقابله با پیش فروشهای غیرقانونی، انبوه سازی های بدون مجوز و انتقادات مطرح شده از سوی كارشناسان خارج از وزارتخانه نام برد. البته در این بین می توان به هدف گذاریهای نادرست اشاره كرد.شاید به دلیل نبود همان بدنه اندیشمند و توانمند در بسیاری از موارد هدفگذاریهای وزارت مسكن و شهرسازی با اهداف تعیین شده در برنامه سوم مغایرت جدی داشته و انتقادات چندی را متوجه شخص وزیر و وزارتخانه نموده است كه از آن جمله می توان به احداث گلخانه های هیدروپونیك، ساخت و سازهای بدون تناسب با درآمد مصرف كنندگان و عدم اجرای هیچ گونه طرح جدی برای اقشار كم درآمد.
مسكن روستایی
علیرغم فعالیت بنیاد مسكن در مناطق روستایی و زلزله زده سیاستهای قابل توجهی در خصوص رونق روستاها و با هدف جلوگیری از مهاجرت به شهرها از سوی وزارت مسكن و شهرسازی در سالهای اخیر ارائه نشد و اشتیاق روستاها برای تبدیل شدن به شهر تنها به دلیل بهره مندی از امتیازات زندگی شهری می باشد. بدیهی است روستاییان با اندك پس انداز خود همراه با استفاده از وام خرید مسكن می توانند در شهرها صاحب خانه شوند در حالی كه این امكان در روستاها فراهم نیست.
شهرهای جدید
براساس برآوردهای انجام شده جمعیت ساكن شهرهای جدید تا پایان سال ۸۳ كمتر از ۵۰۰ هزار نفر بوده است در حالی كه طبق افق پیشنهادی در زمان طراحی این شهرها تا پایان سال ۸۴ باید بالغ بر چهار میلیون نفر در این شهرها ساكن می شدند. مكان یابی شهرهای جدید چنان پر اشكال بود كه حتی برخی از آنها از جمله شهرهای لتیان و علوی هیچ گاه به مرحله اجرا درنیامد. دیگر شهرهای تأسیس شده نیز با مشكلات جدی در خصوص زیرساختهای شهری مواجه می باشند. نبود اشتغال در درون شهرهای جدید، فاصله بسیار زیاد برخی از این شهرها با مادرشهر و نبود امكانات نقل و انتقال مناسب از شهرهای جدید به شهرهای مادر از دلایلی است كه باعث شده اكثر این شهرها به جمعیت مورد نظر دست پیدا نكنند. با توجه به این كه برخی از خانه های احداث شده اكنون ۱۵ سال از زمان احداثشان می گذرد، تا چند سال دیگر برخی از این ساختمانها بدون آن كه كسی در آنها ساكن شده باشد به مرز تخریب می رسد. علاوه بر مكانیابی، زیرساختها و خدمات شهری نامناسب، توزیع زمینها و واحدهای احداث شده در این شهرها نیز به گونه ای نامناسب بوده كه خریداران معدود نیز تنها با انگیزه سرمایه ای و سودآوری اقدام به خرید زمین و ساختمان در این شهرها نمی نمایند.این در حالی است كه هدف جذب سرریز جمعیت شهرهای بزرگ نیز محقق نشده و همین جمعیت ساكن نیز غالبا از روستاها و شهرستانهای دیگر به سوی شهرهای جدید راهی شده اند، بدیهی است چنانچه هزینه های میلیاردی شهرهای جدید در روستاها هزینه می شد، حتی انتقال سرریز جمعیت به روستاها نیز امكانپذیر بود.
مسكن جوانان
به رغم همه سیاستها، برنامه ها و تدابیر اندیشیده شده و اجرا شده هنوز بسیاری از خانوارهای كم درآمد جوان، روستایی، كارگر و كارمند از مسكن مناسب برخوردار نیستند. كاهش توان مالی تأمین مسكن، در اثر افزایش قیمتها از یك سو و تورم دو رقمی مستمر كه قدرت خرید خانوارها را می كاهد، از سوی دیگر دستیابی به حق مسكن را برای گروه های ویژه مشكل می سازد. سالانه احداث ۸۰۰ هزار تا یك میلیون واحد مسكونی نیاز است. كه این رقم برای سال ۱۳۹۰ به احداث یك میلیون و یكصدهزار واحد مسكونی بالغ می شود كه ۳۰۰ هزار واحد آن باید به روستاها اختصاص یابد. از سال ۱۳۹۰ به بعد روند نیاز به مسكن شكلی نزولی به خود می گیرد به طوری كه در سال ۱۹۳۵ به یك میلیون واحد مسكونی نیاز است كه ۲۵۰ هزار واحد آن به مسكن روستایی متعلق است.این در حالی است كه در سال ۸۲ به ۲۸۰ هزار واحد مسكونی برای جوانان نیازمند بودیم در سال ۱۳۸۵ نیاز به مسكن جوانان به ۴۳۰ هزار واحد مسكونی خواهد رسید. نیاز مسكن كم درآمدها نیز در سال ۱۳۸۲ ، ۳۸۰ هزار واحد بود كه این رقم در سال ۱۳۸۵ به ۴۲۰ هزار واحد افزایش می یابد. بی تردید از یك میلیون واحد مسكونی كه به طور متوسط در سال های آتی تا سال ۱۳۹۵ مورد نیاز است، دست كم ۳۰ درصد آن باید با حمایت های اساسی و مؤثر دولت، چه به صورت كمك به تأمین عوامل تولید و چه به صورت كمك به تأمین مالی برای خرید با یارانه های هدفمند، احداث شود. در عین حال مانده حساب پس انداز مسكن جوانان نیز از ۷۷۱ میلیارد و ۷۰۰ میلیون ریال در پایان سال ۱۳۸۲ به ۹۱۱ میلیارد و ۴۰۰ میلیون ریال تیر ماه سالجاری رسیده كه با افزایشی معادل ۱۳۹ میلیارد و ۷۰۰ میلیون ریال ۱/۱۸ درصد رشد نشان می دهد.همچنین تعداد حساب های پس انداز مسكن جوانان طی ۴ ماه اول سال ۸۳ (آخرین آمار ارایه شده) با ۱۳ هزار و ۷۳۰ فقره افزایش به ۳۹۵ هزار و ۲۶۲ فقره رسید.فروش متری مسكن
شاید نامشخص بودن هدف از اجرای طرح فروش متری مسكن اصلی ترین دلیل شكست این طرح بوده است و در حالی كه در ابتدا عنوان شد كه هدف از اجرای این طرح كمك به پس اندازكنندگان جزء در جهت خانه دار شدن آنها است، چندی بعد وزیر مسكن و شهرسازی اعلام كرد: هدف از فروش متری مسكن پاسخگویی به اقشار كم درآمد نیست!قرار بود كه تا پایان كار دولت در هر استان كشور یك طرح فروش متری مسكن به اجرا درآید و در همین مدت اوراق فروش متری وارد بورس شود.سازمان بازرسی كل كشور در این خصوص معتقد است كه این طرح با مشكلات عدیده از جمله توجیه اقتصادی و مسایل حقوقی روبرو بوده و هر چه سریعتر باید اجرای آن متوقف شود و در عوض وزارت مسكن و شهرسازی قول اصلاح آیین نامه اجرایی این طرح را داد كه این كار تا پایان دوره وزارت آقای عبدالعلی زاده محقق نشد.
ساماندهی پیش فروشهای مسكن
اگر چه ساماندهی پیش فروشهای مسكن و مبارزه با پیش فروشهای غیرقانونی از اهداف قابل توجه و رو به تعالی وزارت مسكن و شهرسازی طی چهار سال گذشته بوده است؛ لیكن ناكارآمدی بدنه اجرایی و برخوردهای سلیقه ای با پیش فروشهای غیرقانونی این طرح را نیز با شكست مواجه نمود.در ابتدا جلسات سه جانبه ای كه جهت تدوین نحوه پیش فروش مسكن میان وزارت مسكن و شهرسازی، وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی و قوه قضاییه برگزار شد به دلیل عدم اتخاذ تصمیم نهایی از سوی وزارت ارشاد با مشكل روبرو شد اگر چه وزارت مسكن طی اطلاعیه ای اعلام كرد كلیه آگهی های پیش فروش مسكن غیرقانونی است. اما چندی بعد در گزارشی به رییس جمهور، سازمان بازرسی از تخلفات عدیده صورت گرفته در پیش فروش مسكن خبر داد. در برخورد با شركتهای متخلف وزارت مسكن از سوی دادگاه محكوم شد و سه تن از مدیران این وزارتخانه به جرم نشر اكاذیب با قرار وثیقه آزاد شدند.وزیر مسكن و شهرسازی در این خصوص گفت: با مسایل به وجود آمده مدیری كه توان ورود به این عرصه را داشته باشد در وزارت مسكن و شهرسازی وجود ندارد. در آخرین گام نیز معاون دفتر انبوه سازی وزارت مسكن و شهرسازی از متوقف شدن طرح بیمه پیش فروش مسكن در بیمه مركزی خبر داد.در پایان این بخش می توان گفت: هدفگذاری های غیرواقعی به همراه اعمال مدیریت ضعیف و ناكارآمد در بخش مسكن موجب شده تا حدود ۹۰۰ هزار خانوار شهری كه در دهكهای اول تا چهارم درآمدی قرار داشتند بیش از ۴۰ درصد از درآمد خود را به هزینه مسكن اختصاص داده و در فشار شدید تأمین هزینه مسكن قرار گیرند. براساس گزارش منتشر شده از سوی وزارت مسكن و شهرسازی و براساس آخرین آمار ارائه شده، در مناطق روستایی، خانوارهای اجاره نشینی كه در فشار شدید تأمین مالی مسكن هستند حدود ۲۰۰ هزار خانوار روستایی برآورد می شود. در همین مناطق تنها ۵/۵ درصد از خانوارهای روستایی اجاره نشین هستند. نسبت قیمت مسكن به درآمد سالانه در سال ۱۳۷۳ حدود دو برابر بوده است این نسبت در سال ۱۳۸۰ معادل ۸/۴ برآورد می شود كه البته بیشتر به دلیل افزایش كیفیت خانه های روستایی این اتفاق افتاده است.در شهرها خانوارهای فاقد مسكن در دهكهای اول تا سوم قرار دارند كه بدون حمایتهای مالی، قادر به تأمین مسكن برای خود نیستند. آمار نشان می دهد كه در سال ۱۳۸۰ حدود ۲۷ درصد از خانوارهای بدون مسكن ملكی، در این گروه قرار داشته اند. بیش از ۶۰ درصد از كل واحدهای مسكونی روستایی، یعنی ۵/۲ میلیون واحد مسكونی، از مصالح نیمه بادوام یا كم دوام ساخته شده و یا عمر مفید آنها به سر آمده است و در برابر سوانح ایمن نیستند.
نسبت واحدهای مسكونی بادوام از كل واحدها، در شهرها از ۶۹ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۹۳ درصد در سال ۱۳۸۲ و در روستاها از ۱۷ درصد به نزدیك ۴۰ درصد رسیده است. بر همین اساس تراكم خانوار در مسكن نیز كه بیانگر داشتن فضای كافی و حفظ حریم خصوصی خانوار است از ۱۷/۱ در سال ۱۳۶۵ به ۱۲/۱ در سال ۱۳۸۲ رسیده است. ارزش افزوده بخش ساختمان در سال ۱۳۸۳ به قیمت های ثابت سال ۱۳۷۶ ، ۹/۵ درصد نسبت به سال پیش كاهش یافت. این رقم در مقایسه با هدف ۹/۱۰ درصد پیش بینی شده برای سال پایانی اجرای برنامه سوم توسعه، حاكی از عدم تحقق هدف برنامه است. سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید مناطق شهری (به قیمت های جاری) عمدتا تحت تأثیر افزایش هزینه های ساخت و ساز، با ۹/۱۹ درصد افزایش به ۶/۷۱ هزار میلیارد ریال بالغ گردید. كاهش شدید سرمایه گذاری در شهر تهران به میزان ۳/۱۳ درصد علیرغم رشد نسبی آن در شهرهای كوچك و متوسط (۶/۳۸ درصد) و شهرهای بزرگ (۰/۲۴ درصد) در تعدیل رشد رقم سرمایه گذاری مؤثر بوده است.و نهایتا زمانی كه ركود بی سابقه بازار سرمایه كشور از جمله بورس و مسكن را در خود گرفته و پولهای سرگردان طعمه ای برای سرمایه گذاری نمی یابد، دوبی شهر جدید خود را با سرمایه ایرانیان می سازد و این در حالی است كه شهرهای جدید وزارت مسكن و شهرسازی دوران احتزارخود را می گذرانند. در حال حاضر ۱۴۰ برج مرتفع كه شالوده اصلی «مارینای دوبی» است با سرمایه هایی كه از ایران به دوبی گسیل شده ساخته می شود.بدیهی است حجم بالای انگیزه سوداگرانه در كشور عامل مؤثری بر ایجاد و تسریع این روند بوده است و این در حالی است كه در دوره ۸۰ _ ۱۳۵۲ حدود ۳۴ درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسكن با انگیزه سرمایه ای و ۶۶ درصد با هدف ارضای نیازهای مصرفی وارد بازار مسكن شده است. این نسبت كه به نسبت تقاضای سوداگرانه اشتهار دارد در دهه ۶۰ معادل ۲۸ درصد و در دهه ۷۰ حدود ۴۲ درصد بوده است. مشخصه دهه اخیر افزایش شدید انگیزه های سوداگرانه در بازار است و شاید به همین دلیل نیز بازار مسكن در دهه اخیر بیشترین رشد قیمت را تجربه كرده است. با توجه به این كه رشد قیمتهای زمین و مسكن طی دهه های گذشته در تهران همواره بالاتر از میانگین رشد قیمتها در سایر شهرهای بزرگ كشور بوده است می توان نتیجه گرفت كه انگیزه های سوداگرانه نیز تمایل بیشتری به سرمایه گذاری در تهران داشته اند و در این صورت مثلا در دهه ۸۰ _ ۱۳۷۰ می توان گفت انگیزه های سوداگرانه در تهران از میانگین آن در كشور قطعا بیشتر بوده است.البته این معادله در سال ۱۳۸۲ صدق نخواهد كرد چرا كه با محدود شدن واگذاری تراكم در شهر تهران و محدودیت ساخت و ساز ایجاد شده به طور قطع از میل سرمایه گذاری با انگیزه های سوداگرانه نیز كاسته شده است. از این رو می توان برآورد نمود كه تا سال ۸۲ بیش از ۵/۴ تریلیارد ریال سرمایه گذاری انجام شده در شهر تهران با انگیزه سوداگرانه انجام شده است.
با توجه به بررسیهای انجام شده بدیهی است، مشكلات بخش مسكن تنها از طریق نگاهی فرابخشی و كلان نگر قابل حل است و در رفع معضلات موجود تنها به كارگیری مجموعه ای از راهكارهای زنجیره وار است كه می تواند هدف را قابل دسترسی نماید. با این حال در طی این مسیر می توان از ابزارهایی خاص بهره برد تا نیل به اهداف تعیین شده را محتمل تر و قابل دسترس تر نماید، از این رو می توان به موارد زیر اشاره كرد:
الف) _ تشكیل صندوقی برای هدایت سرمایه گذاری و تأمین مسكن در مناطق محروم شهر و حتی كشور: در این روش كه پیش از این نیز در برخی از كشورها از جمله كشورهای آمریكای جنوبی اعمال شده است، از مستحدثات در محله های اعیان نشین شهر عوارضی مخصوص دریافت می گردد و این مبلغ به صندوق فوق واریز می شود، از موجودی این صندوق می توان برای پرداخت وام در محله های مورد نظر (بافتهای فرسوده) و یا ارائه تسهیلات به گروه های هدف بهره برد، در عین حال همین دریافت عوارض از محله های شمال شهر و اعیان نشین، ساخت و سازها را از این نقاط به سوی بافتهای فرسوده و محله هایی كه عوارض به آنها تعلق نمی گیرد، سوق می دهد. بدیهی است كه حجم بالای انگیزه های سوداگرانه در بخش مسكن به اجرایی شدن این طرح كمك می كند.در صورتی كه حجم ساخت وسازها را به مانند سال های ۸۱ و ۸۲ در نظر بگیریم، پیش بینی می شود با دریافت عوارضی ۱۰ درصدی، سالانه بیش از ۱۵۰ میلیارد تومان به حساب این صندوق واریز شود، البته با كاهش ساخت و ساز در مناطق مشمول عوارض سالیانه از مبلغ واریزی كاسته می شود كه برای این مورد نیز راه حل های ویژه ای وجود دارد.
ب) _ استفاده از حساب ذخیره ارزی: با این توجیه كه صنعت ساختمان به قول بانك جهانی «موتور محركه اقتصاد كشور است» می توان از موجودی این حساب جهت ایجاد رونق اقتصادی و ایجاد اشتغال در كشور استفاده نمود، ضمن این كه احتیاجی به هزینه نمودن مبلغ حساب ذخیره نیست و تنها باید مبلغی از این حساب را به عنوان سپرده نزد سیستم بانكی كشور قرار داد.اگر تعداد خانه های مورد نیاز برای افراد فاقد مسكن و مالكان خانه های فرسوده در سطح كشور هفت میلیون واحد در نظر گرفته شود در طول ۱۰ ساله آینده به ۱۵۰ میلیارد دلار سرمایه در بخش مسكن نیاز می باشد.چنانچه بتوان از محل حساب ذخیره ارزی رقمی معادل پنج میلیارد دلار سپرده نزد سیستم بانكی قرار داد و چنانچه سیستم بانكی نیز حداقل به مانند شرایط كنونی صندوق پس انداز مسكن عمل نماید، می توان انتظار داشت، طی ۱۰ سال آینده كل مبلغ مورد نیاز برای هزینه مسكن اقشار مختلف جامعه در كشور تأمین شده و در كنار آن كلیه ظرفیتهای خالی اشتغال در بخش مسكن و صنایع وابسته مرتفع شود.پرواضح است كه می توان بخش عظیمی از سرمایه مورد نیاز در بخش مسكن را از طریق سرمایه بخش خصوصی و سرمایه گذاری خارجی در كشور تأمین نمود و مبلغ سپرده نزد سیستم بانكی را تنها برای كاهش نرخ كارمزد تسهیلات برای اقشار هدف هزینه نمود. بدیهی است از این طریق كلیه اهداف مندرج در اساسنامه حساب ذخیره ارزی نیز قابل تحقق است.
ج) - منطقی نمودن سود شركتهای ساختمانی نیز از راهكارهایی است كه در جهت كاهش هزینه تولید مسكن می تواند مورد توجه قرار گیرد .نگاهی به سودهای كسب شده در این شركتها (می توان به سود خالص شركت سرمایه گذاری مسكن اشاره كرد) و سطح توقع سود ۴۰ درصدی از بخش مسكن در میان سرمایه گذاران نشان می دهد كه بخش بزرگی از قیمت مسكن به سود سرمایه گذاری تعلق دارد كه با كاهش این سود قیمت مسكن در حد قابل توجهی تعدیل خواهد شد.بدیهی است كه كاهش سود در بخش مسكن نباید به گونه ای باشد كه به تهدید سرمایه منجر شود، ایجاد رقابت در میان انبوه سازان بخش خصوصی، قیمت گذاری از طریق سیستم بانكی برای پرداخت تسهیلات و كنترل قیمت اجاره بها از جمله مواردی است كه می تواند به كاهش سود حاصل از سرمایه گذاری در این بخش منجر شود.
بردیا بختیار

منبع : روزنامه همشهری