خانه هایی روی حباب

افزایش جهانی بهای مسكن در سال های اخیر، بزرگ ترین حباب در طول تاریخ می باشد. در واقع، در هیچ عرصه ای در گذشته، بهای مسكن تا به این اندازه آن هم به طور همزمان در بسیاری از كشورهای جهان افزایش نیافته است. این موج به یكباره آمریكا، انگلیس، استرالیا، فرانسه، اسپانیا، چین و بسیاری از كشورهای جهان را درنوردید و بهای املاك و مستغلات را به طرز باور نكردنی افزایش داد. البته این افزایش چندان هم بی فایده نبود، زیرا به اقتصاد جهان كمك كرد تا بعد از سقوط وحشتناك بازارهای سهام در سال ۲۰۰۰، مقداری خود را بازیابد. اما سؤالی كه در اینجا مطرح می شود این است كه اگر این موج فرو بنشیند، در آن صورت چه پیامدهایی را با خود به همراه خواهد داشت؟ براساس برآوردهای هفته نامه اكونومیست لندن، ارزش كلی املاك مسكونی در اقتصادهای توسعه یافته در خلال پنج سال گذشته از ۳۰ تریلیون تا ۷۰ تریلیون دلار افزایش یافته كه این افزایش معادل ۱۰۰ درصد كل محصول ناخالص داخلی GDP) (تركیبی این كشورها می باشد. بدین ترتیب، این افزایش سرسام آور نه تنها از همه حباب های قبلی بازار مسكن پیشی گرفته است، بلكه حتی از حباب جهانی بازار سهام در اواخر دهه نود كه با افزایشی معادل ۸۰ درصد كل GDP در خلال یك دوره پنج ساله همراه بود و یا حباب بازار سهام سال ۱۹۲۰ آمریكا كه به ۵۵ درصد كل GDP این كشور بالغ شد، نیز بزرگ تر می باشد. در واقع، این حباب بزرگ ترین حباب طول تاریخ اقتصاد است. اقتصاددانان دو فاكتور مهم را در افزایش اخیر بهای مسكن در جهان ذكر كرده اند. فاكتور اول، كاهش تاریخی نرخ های بهره است كه خریداران املاك مسكونی را ترغیب كرده تا برای این منظور دست به استقراض بیشتر بزنند. فاكتور دوم، از دست رفتن اعتماد خانوارها به بازارهای اوراق بهادار بعد از سقوط وحشتناك این بازارها در دهه ۹۰ می باشد كه همین وضعیت نیز بر جذابیت بازار مسكن بیش از پیش افزوده است. به راستی، آیا امكان دارد قیمت های املاك و مستغلات در وضعیت فعلی سقوط كرده و یا حداقل ثابت باقی بماند؟ در هر دو حالت، پیامدهای آن برای اقتصادهای سراسر جهان چگونه خواهد بود؟ پاسخ هایی كه به این قبیل پرسش ها از طرف اقتصاددانان و كارشناسان داده شده، چندان رضایت بخش نیستند. اهمیت فزاینده این موضوع برای اقتصاد جهان، هفته نامه اكونومیست را بر آن داشت تا از سال ۲۰۰۲ بدین سو شاخص های جهانی بهای مسكن را به طور منظم منتشر نماید. اطلاعات جداول این شاخص ها كه عمدتاً برای ۲۰ كشور جهان طراحی شده است، از طریق مؤسسات اعتباری بین المللی، آژانس های املاك و مستغلات و سازمان های آماری كشورهای نامبرده گردآوری شده اند. آخرین بررسی ها نشان می دهد كه در نیمی از كشورهای حاضر در جدول، بهای مسكن با یك افزایش ۱۰ درصدی و بیشتر، همچنان در حال صعود است. برای مثال، آمریكا در سال مالی منتهی به سه ماهه اول سال جاری با یك افزایش قیمت ۵/۱۲ درصدی، یكی از بزرگ ترین افزایش های مربوط به تورم بهای مسكن را تجربه كرده است. حتی در این فاصله زمانی، نرخ تورم بهای مسكن در ایالت های كالیفرنیا، فلوریدا، نوادا، هاوایی، مریلند و واشنگتن دی سی از مرز ۲۰ درصد نیز فراتر رفته است. اما در منطقه اروپا نوسانات بهای مسكن مقداری نامنظم بوده است. برای مثال، سال گذشته فرانسه و اسپانیا به ترتیب با ۱۵ و ۵/۱۵ درصد افزایش تورم بهای مسكن روبه رو بوده اند، در حالی كه در برخی از كشورهای اروپایی نظیر دانمارك، بلژیك، سوئد و ایتالیا این نرخ در مرز ۹ درصد قرار داشته است. در این میان و بر اساس آمارهای جدول همراه، برخی از حباب ها در حال كوچك تر شدن هستند. به عنوان نمونه، در سه ماهه اول سال جاری میلادی افزایش نرخ تورم یك ساله بهای مسكن در استرالیا به ۴/۰ درصد تنزل یافته كه بسیار كمتر از ۲۰ درصد اواخر سال ۲۰۰۳ می باشد. برخی از كارشناسان خوشبین استرالیایی این وضعیت را دال بر فروكش كردن آرام تنش بازار مسكن قلمداد كرده اند. اگرچه یك شاخص دیگر كه بانك مشترك المنافع استرالیا آن را براساس قیمت های توافقی و نه قیمت های نهایی معاملات مسكن طراحی كرده است، نشان می دهد كه از سال ۲۰۰۳ بدین سو متوسط بهای مسكن در استرالیا به میزان واقعی ۷ درصد كاهش یافته است. در هر صورت، محاسبات اكونومیست نشان می دهد كه بهای خرید و فروش مسكن نسبت به اجاره بهای آن، در بیشتر كشورهای جهان از جمله آمریكا، انگلیس، استرالیا، نیوزیلند، فرانسه، اسپانیا، هلند، ایرلند و بلژیك از سطح ركورد نیز فراتر رفته است. بدین ترتیب، می توان نتیجه گرفت كه برخلاف سابق، اكنون املاك و مستغلات به بهای غیرواقعی در این كشورها قیمت گذاری می شود.

منبع : ماهنامه اقتصاد ایران