پنجشنبه, ۹ فروردین, ۱۴۰۳ / 28 March, 2024
مجله ویستا


چرخه معیوب عرضه و تقاضای مسکن


چرخه معیوب عرضه و تقاضای مسکن
دغدغه های بی پایان
یکی از دغدغه های همیشگی ساکنان شهرهای بزرگ ایران مسکن است. البته با بحران هایی که بازار خرید و فروش مسکن در سالهای اخیر داشته این دغدغه ها بیشتر متوجه رهن واجاره بوده است تا خرید ملک.عرف رونق بازار مسکن که اغلب فصل مناسب امکان نقل و انتقال را برای مصرف کنندگان خود در تعطیلی مدارس یعنی تابستان و آغاز گرما می داند، هر سال باعث می شود در این فصل شاهد صعود قیمت ها در بازار مسکن باشیم که باز هم به دلیل شرایط کنونی بازار، این رهن و اجاره است که همیشه و همچنان سیر تصاعدی بی ضابطه ای را دنبال می کند.
در این میان آنچه مشخص است، در کنار همه تلاشها و سیاستگذاری های اعمال شده چه در دولت پیشین و چه ادامه آن در دولت کنونی، مدیریت مشخصی برای تنظیم بازار مسکن وجود ندارد که این مسأله تأثیر خود را باز در بخش رهن واجاره برجا می گذارد. زیرا از آنجا که نیاز به تأمین سقف و سرپناه در هر حال از ضروری ترین نیازهای زندگی است، وقتی اقتصاد مسکن با بحران رکود مواجه می شود ، گردش سرمایه به سمت رهن و اجاره خواهد چرخید.
مالکیت، کنترل کننده سیکل معیوب بازار عرضه
هجوم تقاضا و اضطرار در تهیه ، عرضه را بیش از پیش با اشکال رو به رو و صاحبان املاک را متوجه استفاده و بهره بیش از پیش از ملکشان می کند تا در این بخش پاسخگوی تورم و فشارهای اقتصادی زندگی خویش باشند.به عبارتی، وقتی سیستم مشخصی گردش کار را در دست نگیرد وکارها، به بهانه محترم بودن مالکیت به مالکین و سلیقه های فردی آنان واگذار شود، نتیجه همین چیزی می شود که حالا دچار آن هستیم یعنی دور باطل بازار مسکن، رکود تورمی و سیکل معیوب عرضه و تقاضا که همچنان بیمارگونه طی طریق می کند.
قانون اساسی و جایگاه قشر محروم از مسکن
مسکن به عنوان عامل تأثیرگذار در سایر بخشهای اقتصادی به طور مشخص در قانون اساسی (اصل ۴۳) مطرح شده است. مؤید این مهم ، اختصاص بیش از ۷ هزار و ۶۹۵ میلیارد ریال یا ۱۱‎/۹ درصد از سهم اعتبارات ملی و ۷‎/۴ درصد از سهم کل اعتبارات کشور به مسکن شهری ، روستایی و عشایری در سال ۸۴ است. چنان که به گفته رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ، مسکن سومین اکثریت سرمایه گذاری را بعد از منابع آب و حمل ونقل به خود اختصاص داده است.
همچنین براساس مطالعات و تحقیقات پژوهشهای مجلس شورای اسلامی، فرد یا خانواری که نتواند بدون کمک دیگران به حقوقی که در قانون اساسی مشخص شده، دست یابد، محروم و خانواده هایی که با توجه به هزینه و درآمد خود از عهده تأمین حداقل سرپناه برنیایند، محروم از مسکن شناخته می شوند. راهکارهایی نیز که در این زمینه ارائه شده استیجار حمایتی، استیجار موقت و اجاره به شرط تملیک است.
رونق اجاره، کسادی فروش ؛ خروج سرمایه ها از تولید ساخت وساز
شرایط فعلی رهن و اجاره در بازار مسکن، چگونه است؟ معاون سابق وزیر مسکن و شهرسازی در اواخر کار دولت گذشته از کاهش ۱۴ درصدی تولید مسکن در سال۸۳ خبر داد و آن یکی از دلایل افزایش ۳۰ درصدی اجاره بها از آغاز سال ۸۴ و سرازیر شدن سرمایه ها در بخش رهن و اجاره به جای هزینه شدن در تولید و ساخت و ساز عنوان کرد.
نکته قابل تأمل این است که باید دید این روند تولید چگونه می تواند خود را به چشم انداز پیش بینی شده در بخش مسکن و در افق ۲۰ ساله برساند و سالانه یک میلیون واحد مسکونی (به ازای هر خانوار یک مسکن) بسازد؟
عوامل تأثیرگذار در رشد صنعت ساخت وساز
قیمت تمام شده مسکن با فرض در نظر گرفتن سه عامل مهم و تعیین کننده قیمت زمین، مصالح ساختمان و اجرای آن و همچنین وضعیت تولید و توزیع مصالح ساختمانی در بازار ساخت و ساز، تعیین می شود و در پی آن بر قیمت رهن و اجاره نیز تأثیر می گذارد.به گفته کارشناسان مسکن و شهرسازی، بر مبنای اطلاعات موجود دراین زمینه، بیش از ۸۰ درصد تولیدکنندگان مواد اولیه ساختمانی، دولتی هستند و در سال جاری نیز شاهد افزایش ۱۵ درصدی سیمان بوده ایم که به دنبال آن افزایش قیمت فولاد و گچ و شیشه و سایر مواد کانی دیگر نیز پیش بینی می شود؛ بی تردید کنترل قیمت مصالح ساختمانی مستقیماً به تدابیر دستگا ه های دولتی مربوطه ارتباط می یابد.
از سوی دیگر تحقیقات نشان می دهد، سهم زمین در قیمت یک واحد مسکونی بیش از ۶۰ درصد است. سیاست واگذاری زمین در دولت ششم، آزادسازی اقتصادی و خصوصی سازی بوده و از این رو بیش از ۷۰ درصد زمین های دولتی به انبوه سازان واگذار و متعاقب آن واگذاری زمین فردی ممنوع شد.
آخرین اطلاعات به دست آمده در این خصوص از وزارت مسکن و شهرسازی نیز حاکی از اختصاص هزار و صد میلیارد تومان توافقنامه بانکی در زمینه انبوه سازی بوده که مشخص است اتخاذ این تصمیمات شامل بخش عمده ای از امور اجرایی ساخت و ساز در دولت هفتم است.
فرضیه های ارائه شده و فاصله تا راهکارها
یکی از راهکارهای پیشنهاد شده برای افزایش قدرت خرید مردم وتحرک در بازار مسکن ، افزایش پرداخت وام مسکن است اما استقبال کم و دور از انتظار، کارشناسان و مسؤولان را متوجه تسهیل در شرایط پرداخت و طولانی کردن مدت زمان اقساط کرده است در این میان طرح دیگری ارائه شده و آن یکسان کردن نرخ سود بانکی است.پس از همه تدابیر اتخاذ شده؛ کاهش دو درصدی نرخ سود تسهیلات بانکی، افزایش پرداخت وام، کمک به انبوه سازان برای گسترش تولید و... آمار نشان می دهد هنوز سهم مسکن در سبد خانوار ایرانی، سه برابر میانگین جهانی است طوری که این رقم در مناطق شهرنشین ایران ۳۲ درصد است که برای خانواده های کم درآمد و محروم به بالای ۷۰ درصد می رسد. اما چگونه
می توان سهم هزینه مسکن را در سبد هزینه خانوار کاهش داد؟
در این بین به نظر می رسد حلقه مفقوده عدم تعادل در همان معادله همیشگی عرضه و تقاضا باشد.
آنچه مسلم است، با افزایش جمعیت و بالا رفتن نرخ تورم، قیمت مسکن نیز افزایش یافته و بیش از همه فشار خود را بر قشر مستأجر وارد کرده است که این امر یکی از پیامدهای نابرابری عرضه و تقاضا است.
اردشیری کارشناس شهرسازی و استاد دانشگاه شیراز، شناسایی گروههای هدف را لازمه هدفمند کردن و مؤثر واقع شدن وام مسکن می شمارد. به اعتقاد کارشناسان هماهنگی سیاست پرداخت وام مسکن با سایر سیاست های دولت در زمینه عرضه، تقاضا و توزیع مسکن، از مهمترین عواملی است که می تواند پرداخت وام مسکن را کارآمد کند.اما در این بین بیشترین سیاستهای حمایتی باید متوجه گروههای کم درآمد و به نفع آنان باشد. به عبارت دیگر سیاستهای دولت در راستای همگام شدن با بازار عرضه مثل دسترسی به زمین، کنترل قیمت زمین، مصالح ساختمانی و تکنولوژی ساخت و رسیدن به بازار تقاضایی متعادل، مطلوب و پاسخگو به گروههای هدف (زوجهای جوان، زنان سرپرست خانوار و سایر اقشار کم درآمد) ، بی نتیجه خواهد ماند.
عوارض ناشی از متوقف شدن این راه بی کناره
در شرایطی که تولید کل مسکن حمایتی کشور کمتراز ۱۳ درصد است و براساس آمارحدود یک میلیون خانوار بالای ۵ نفر وجود دارد که در یک اتاق زندگی می کنند و تاکنون ۶۰۰ هزار خانوار شهری و روستایی نیازمند و محروم از مسکن برآورد شده اند این در حالی است که دستگاههای مسؤول و مرتبط با تأمین مسکن توانسته اند تنها کمتر از ۱۰ درصد نیاز موجود را تأمین کنند؛ این فاصله عرضه با تقاضا که بزرگترین عارضه آن ناتوانی قدرت خرید مردم در بازار خرید و فروش بوده و راکد ماندن بازار را در پی داشته، تنها یک گزینه برای تهیه سرپناه باقی می گذارد و آن تهیه مسکن استیجاری است. گذر بعدی این روند به دنبال یک تقاضای مهار نشده، رشد بی رویه قیمت رهن و اجاره است که حتی طرح تثبیت قیمتها هم نمی تواند بر آن مؤثر باشد.
بازار مسکن رها شده است و تنها مکانیزمی که بر کالبد فعال بازار (رهن واجاره) حاکم است ملاکهای شخصی مالکین و نه کیفیت بنای ارائه شده به متقاضیان است.در کوچه و خیابان های شهرهای بزرگ ایران ساختمان های جدید و قدیمی فراوانی، پر از سکنه وجود دارد.ساکنان این خانه ها هرگز نمی دانند ساختمان زندگی خودشان با چه پیشینه و کیفیتی پذیرای آنان است و تنها هزینه موجود خانوارهاست که تعیین کننده نوع محل زندگیشان است؛ آنها تنها وقتی در حین استفاده از ساختمان با مشکلی روبرو
می شوند، ایراد آن را در می یابند و آن وقت اولین متضرر نیز همان افراد هستند. به نظر می رسد تا اجرایی شدن تصمیمات مسؤولان و رسیدن به افق های پیش بینی شده باید حداقل فرصتی را که برای زندگی با اجاره نشینی فراهم شده ، با حضور دستگاههای اجرایی همچون وزارت بازرگانی، وزارت مسکن و ...برای کمیت و کیفیت بخشی ارائه خدمات به متقاضیان را نظم و سهولت بیشتری بخشید و لااقل بازی قیمت گذاری سلیقه ای صاحب خانه ها را، از گردونه خارج کرد تا آنها نیز با ایمن سازی بیشتر ملک خود و ارائه منصفانه تر، یک گام به اهداف سازندگی کشور نزدیک شوند.
ندا معماری پور
منبع : روزنامه ایران


همچنین مشاهده کنید