سهم ۸۰ درصدی دولت درتأمین مسکن

طی چند سال اخیر همواره وقتی بحث مشكلات مسكن به میان می آمد به صورت جسته و گریخته مسئولان ذی ربط راه كارهایی را كه دولت در این عرصه عملیاتی كرده بود مطرح می كردند؛ راه كارهایی كه برخی از آنها بسیار مثمرثمر بودند، اما برخی چندان با موفقیت توأم نبودند، طبق برنامه چهارم توسعه مقرر شده است طی سال اول برنامه طرح جامع مسكن به عنوان طرحی كامل برای قوت بخشیدن به راه كارهای ناموفق گذشته و كمك به قشر كم درآمد برای صاحب خانه شدن، از سوی وزارت مسكن تهیه و به دولت ارائه گردد. نهایتاً این طرح با ۳ ماه تأخیر به دولت ارائه و از سوی هیأت وزیران به تصویب رسید.
مهندس منوچهر خواجه دلویی با داشتن سابقه ۱۸ ساله در عرصه مسكن و پست فعلی معاونت مسكن و ساختمان وزارت مسكن و شهرسازی هرچند كه علی رغم تلاش زیاد خبرنگار همشهری به علت عدم تعیین ارقام بودجه ای دقیق این طرح، از ارائه این ارقام خودداری می كند، به عنوان مرجعی مناسب برای پاسخگویی به سئوالات مربوطه، این طرح را یك طرح عملیاتی و اجرایی موفق می داند. درخصوص مفاد این طرح، درجه امید به اجرای دقیق آن و وضعیت پیش روی بازار مسكن با وی به گفت وگو نشستیم.
● طرح جامع مسكن از چه مفادی تشكیل شده است و هدف اصلی ارائه این طرح چه بوده است؟
- براساس تكلیف قانونی برنامه چهارم مسئولان وزارت مسكن باید ظرف سال اول این برنامه طرح جامع مسكن را در راستای كمك به اقشار نیازمند و كم درآمد جهت خانه دار شدن این افراد تهیه و به دولت ارائه می كردند. این اقدام از چندی پیش با حضور تیم های گوناگونی كه به بررسی مشكلات بخش مسكن می پرداختند تهیه شد و نهایتاً با ۳ ماه تأخیر (با تعیین این مدت زمانی در آئین نامه بند ب تبصره ۶ هیأت دولت) در خرداد ۸۵ به دولت ارائه شد و از سوی هیأت وزیران به تصویب رسید.این طرح در چارچوب ۹ محور تهیه شده است كه برای هر محور نیز برنامه های كاربردی لحاظ گردیده است. در این طرح تمامی مسائل مرتبط با مسكن باید در سطح كلان دیده می شد. درواقع این طرح از ۵۵ برنامه اجرایی تشكیل شده است كه برخی از این برنامه ها به عنوان مصوبه دولت باید مصوب و ابلاغ شوند، برخی به تغییر سیاست ها در خود وزارت مسكن منجر می شوند كه بایستی در قالب دستورالعمل ارائه شوند و برخی در قالب لایحه به مجلس تقدیم می شوند.
در این طرح مشكل اقشار كم درآمد برای صاحب خانه شدن به عنوان نكات برتر مدنظر قرار گرفته است كه این موضوع خود شامل ۷ برنامه اجرایی می شود.
براساس طرح جامع به مقوله زمین شهری و كل سیاست های حاكم بر آن و بررسی سیاست هایی كه تا امروز بوده است توجه جدی شده تا برخی از این سیاست ها اصلاح شوند.
توجه به بافت های فرسوده، حاشیه نشینی، صنعت ساختمان و فناوری ها، مسكن روستایی و ابزارهای گوناگون مالی برای بخش مسكن نیز از محورهای دیگر موردنظر در این طرح هستند. از مجموع این محورها كه در قالب این سند تهیه شده اند تا امروز ۹ برنامه اجرایی به دولت تقدیم و تصویب شده اند كه بخشی از آن در راستای ارتقای كیفیت صنعت ساختمان است.
● حداقل به این درصد می توان اشاره كرد كه با اجرایی شدن طرح جامع مسكن سهم دولت در بخش تأمین مسكن اقشار كم درآمد چقدر خواهد بود؟
- بخش عمده منابع این طرح منابع غیردولتی است. پیش از انقلاب سهم دولت تنها ۶/۲ در بخش مسكن بود. درواقع در قالب این طرح سهم دولت در تأمین مسكن اقشار كم درآمد با اعطای تسهیلات از سوی سیستم بانكی به ۸۰ درصد بالغ خواهد شد. به نحوی كه بخشی از سود تسهیلات بانكی در بخش مسكن كم درآمدها به شكل یارانه سود تسهیلات (تا ۵۰ درصد سود بانكی) اعطا خواهد گردید.
همچنین قرار است در برخی از طرح ها به آماده سازی زمین كمك شود تا بخش غیردولتی در این زمین ها مسكن بسازد.
● در نهایت طرح جامع مسكن طرح خوبی است، اما چه ضمانت های اجرایی وجود دارد كه مفاد این طرح كاملاً عملیاتی گردد و صرفاً در حد اظهارنظر مقامات مسئول باقی نماند؟
- در ایران برای اولین بار تلاش شده تا به شكل همه جانبه به موضوع مسكن نگاه شود و تمام عناصر درگیر در آن مدنظر قرار گیرد، لذا برنامه های اجرایی جانبی هم نیاز است تا زمینه های تحقق فراهم شود. درواقع با اصلاح قوانین مالیاتی، قانون بیمه در زمینه كیفیت، تغییر ساختار در حوزه ساخت وساز و اعطای تسهیلات بانكی باید تمامی موارد فوق به سمت این برنامه جهت دار شوند و دولت نیز از رفع مشكل مسكن اقشار كم درآمد و مقاوم سازی ها حمایت مالی به عمل آورد. اگر در مجموع تمام عناصر در كنار یكدیگر قرار گیرند در عملیاتی شدن طرح با مشكل مواجه خواهیم شد. به عنوان مثال مسئولان بانك مركزی باید درخصوص سهم ۲۱ درصدی بخش مسكن از تسهیلات سالانه بانكی نظر بدهند چرا كه طبق قانون برنامه چهارم توسعه سهمیه بندی ها به جز در بخش كشاورزی حذف شده است و مقرر شده است تا مسئولان بانك ها با توجه به شرایطی كه خودشان تعیین می كنند تسهیلات اعطا كنند. باید ببینیم آیا مسئولان بانك مركزی مجدداً با اعطای سهم ۲۱ درصدی تسهیلات بانكی به بخش مسكن برای امسال موافقت می كنند یا خیر؟
● به نظر شما این نوع سهمیه بندی برای بخش مسكن مشكل ساز نخواهد شد؟
- مسلماً می شود، چرا كه معمولاً این بخش حداقل ۲۰درصد از تسهیلات بانكی را سالانه دریافت می كرده است، البته این رقم سال ۸۴ كمی كمتر بود. مشخص است كه بخش های خدمات و بازرگانی كه چرخش سرمایه در آنها سریع تر انجام می شود و برگشت سرمایه نیز ظرف مدت كوتاهی در این بخش ها صورت می گیرد، بیشتر برای سیستم بانكی جهت اعطای تسهیلات جاذبه دارند. بخش مسكن به علت طولانی بودن زمان بازگشت سرمایه یا فروش اقساطی به شكل خواب ۱۵ ساله منابع بانكی، قطعاً در اولویت اول سرمایه گذاری سیستم بانكی قرار نخواهد گرفت. شاید توجه مسئولان به شرایط اقتصاد كلان باعث شده باشد تا دست بانك ها را در اعطای تسهیلات باز بگذارند.
● رویكرد مقامات دولت نهم توجه هر چه بیشتر به حل مشكلات جامعه و معضلات بخش مسكن است. یارانه ای كه در این زمینه در نظر گرفته شده چقدر است؟
- در اولین سال كاری دولت نهم یارانه قابل توجهی برای بخش مسكن پیشنهاد شد. یارانه ۴۸۰ میلیارد تومانی كه با كاهش حجم كل اعتبارات در مجلس به ۳۸۰ میلیارد تومان بالغ گردید كه رقم كم سابقه ای است.
● یكی از سیاست های دولت در گذشته طرح اجاره به شرط تملیك بود كه چندان با موفقیت همراه نشد. علت این امر ناشی از چه بوده است؟
- طرح اجاره به شرط تملیك سال ۱۳۷۵ تقدیم مجلس شد. براساس بند الف آن مقرر شد وزارت مسكن و شهرسازی با كمك سیستم بانكی واحدهایی را به شكل اجاره ای در اراضی خود ساخته و به نیازمندان واگذار كند. این طرح در ۲ قالب اجاره و اجاره به شرط تملیك تهیه شده بود. از این رو بود كه سازمان ملی زمین و مسكن واحدهایی را ساخت، اما بهره برداری به شكل اجاره ای عملیاتی نشد و فقط به صورت اجاره به شرط تملیك فعالیت هایی انجام شد. درواقع یكی از برنامه های زیرفصل طرح جامع مسكن فعال شدن این بخش بود (احداث و عرضه واحدهای اجاره ای) كه بخش خصوصی یا از محل زمین خود و یا گرفتن آن از طرف دولت واحدهایی را بسازد و به شكل اجاره ای به افراد واگذار كنند. به این ترتیب كه دولت زمین را با نرخ پائین عرضه می كند و در ۵ سال اول كه اجاره ای بهره برداری می شود از افراد چیزی نمی گیرد. به ازای هر واحد ساخت بخش خصوصی نیز ۱۴ میلیون تومان تسهیلات اعطا می گردد و ۴ درصد از نرخ سود بانكی نیز یارانه پرداخت می شود.در حقیقت این مصوبه اواخر سال گذشته از دولت گرفته شد كه موجب زنده شدن بخش اصلی قانون استیجاری می شود. باید سهم عرضه واحدهای اجاره ای در كشور افزایش یابد. هم اكنون در كشورهای پیشرفته سهم مسكن اجاره ای ۶۰ درصد است، حال آنكه در ایران نصف این رقم است. افزایش و كاهش نرخ اجاره مسكن به علت آن است كه سهم عرضه اجاره در كل مسكن پائین است.
● از مقوله طرح جامع مسكن كه بگذریم هنوز برخی از تصمیمات دولت عملیاتی نشده است. به عنوان مثال هنوز هم متقاضیان وام ودیعه مسكن ۳ میلیون تومان تسهیلات كمكی دولت را دریافت نكرده اند؟
- پرداخت این ودیعه مصوب شده است و تمامی نهادهای مربوطه به جز صندوق بازنشستگی و تأمین اجتماعی اسامی افراد واجد شرایط خود را به بانك اعلام كرده اند. این صندوق نیز كار نام نویسی و اعلام افراد واجد شرایط را از ۳۱ تیرماه شروع كرده است. سهمیه ها نیز مشخص شده اند، از این رو هم اكنون معرفی شدگان از سوی نهادهای بهزیستی و كمیته امداد امام خمینی (ره) در هر استانی با مراجعه به بانك های عامل می توانند این وام را دریافت كنند. درواقع دولت در این طرح اشخاصی را مدنظر قرار داده است كه خود توان اجاره واحد مسكونی را به تنهایی ندارند كه باید به نیاز مسكن این دهك جامعه كه تحت پوشش نهادهای حمایتی نیز هستند از سوی دولت پاسخ داده می شد.
● برای سال جاری چه تعداد واحد مسكونی باید ساخته شود؟ آیا توان ساخت این میزان واحد مسكونی را در داخل داریم؟
- در برنامه كمی برنامه چهارم توسعه براساس وضع موجود مسكن و نیازی كه خواهیم داشت برنامه ریزی شده است. برای سال ۱۳۸۵ ، ۵۸۰ هزار واحد شهری و ۲۰۰ هزار واحد روستایی باید ساخته شوند. قرار است در سال پایانی برنامه چهارم توسعه این رقم به یك میلیون واحد بالغ گردد. از نظر مهندسی توان ساخت این میزان واحد مسكونی را داریم. هم اكنون نیز بیش از ۱۰۰ هزار مهندس در حوزه ساختمان داریم كه فعالند.در زمینه تأمین مصالح ساختمانی نیز فقط در ۲ محصول آهن آلات و سیمان گاه مشكلاتی روی می دهد كه هم اكنون با صفر شدن تعرفه واردات آهن آلات و افزوده شدن ظرفیت كارخانجات تولید سیمان، این معضلات نیز حل شده است.
● شما با این دیدگاه موافقید كه افزایش بهای مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده مسكن تأثیر می گذارد؟
- از آنجایی كه حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت تمام شده مسكن را مصالح ساختمانی شامل می شود، لذا بالارفتن بهای مصالح مسلماً در قیمت مسكن تأثیرگذار خواهد بود.
● از سال ۱۳۸۰ شاهد ركود در بخش مسكن هستیم. خروج از این ركود با چه تمهیداتی عملیاتی می شود؟
- بحث خروج از ركود ۲ جنبه دارد. وقتی از ركود خارج شویم افزایش قیمت نیز روی می دهد. جنبه دیگر مربوط به ساخت و سازهایی است كه با افزایش قیمت ها رخ می نماید. چنانچه با روان سازی كار، تولید بیشتر انجام می شود پس قیمت تمام شده پایین می آید. اینكه سیاست هایی در حوزه های گوناگون تدوین شوند تا تولید راه بیفتد و دهك های اول تا چهارم جامعه بتوانند صاحب خانه شوند باعث نمی شود تا مشكل مسكن به صورت قطعی حل شود، چرا كه همواره با ورود متقاضیانی جدید در سنوات آتی با ازدواج های بیشتری روبه رو می شویم كه به دنبال آن نیازمند برنامه ریزی جدید و پویا جهت تأمین مسكن این قشر خواهیم بود.طبق آمار در سال ۸۴ نسبت به سال ۸۳ ركود بازار مسكن به لحاظ كمی چندان زیاد نبوده است. در بدترین شرایط حجم سرمایه گذاری در بخش مسكن ۶ درصد نسبت به سال ۸۳ كمتر بوده است.
● برسیم به مقوله واحدهای مسكونی غیرمقاوم. چه تعداد از این قبیل واحدها در شهرها و روستاهای كشورمان داریم و آیا دولت فكری برای این واحدها كرده است؟
- در كل كشور حداقل ۳ میلیون واحد شهری و همین مقدار واحد روستایی غیرمقاوم داریم. دولت در روستاها به ازای واحدهای مسكونی ۵ میلیون تومان تسهیلات با ۹ درصد یارانه می دهد. قرار است خدمات فنی مهندسی از سوی بنیاد مسكن ارائه شود و ۲۰۰ هزار واحد مسكونی در سال در روستاها طی یك دوره ۱۰ ساله مقاوم شوند.در شهرها ۲ نوع بافت فرسوده داریم. یكی بافتی كه فقط باید تخریب شود و دیگری بافتی كه قابلیت مقاوم سازی دارد. هم اكنون طبق قراردادی كه بین مسئولین سازمان عمرانی با مسئولان بانك مسكن بسته شده است تا سقف ۱۲ میلیون تومان و اعطای نصف سود به شكل یارانه وام به واحدهای فرسوده قابل مقاوم سازی در شهرها اعطا می گردد.

افروز پورهاشمی

منبع : روزنامه همشهری