مهار گرانی مسکن

چندی پیش وزیر مسكن و شهرسازی در خبری اعلام كرد كه ركود حاكم بر بازار مسكن در نیمه دوم سال جاری رفع می شود. این استدلال محمد سعیدی كیا در شرایطی عنوان شد كه بازار مسكن از ۳ سال گذشته تاكنون گرفتار ركود شده است.
برخی از تحلیلگران بازار مسكن عوامل گوناگونی را برای بروز ركود در این بازار و بالا رفتن قیمت ها می دانند. یكی از عمده ترین این علل از نظر افراد فوق نقش مشاوران املاك در بروز این رویداد است. علتی كه شدیداً از سوی محمد حسین جبلی رئیس اتحادیه مشاوران املاك شمیرانات نفی می شود.
▪ گفت وگو محمد حسین جبلی در خصوص وضعیت فعلی بازار مسكن، آینده بازار و حتی چگونگی امكان سكنی گزیدن مهاجران افغانی
● طی ۳ سال اخیر بازار مسكن با بحران جدی روبه رو شده است چنانكه در بعد داد و ستد شاهد ركود قابل توجهی در كنار بالا رفتن قیمت ها در این بازار بوده ایم. در بعد اجاره بها نیز قیمت ها افزایش یافته اند. عامل اصلی این رویداد از نظر شما كیست؟
- در گرانی مسكن، دولت هم بی نقش نیست. در واقع به واسطه عدم تحقق تعهدات وزارت مسكن در خصوص ارائه واحدهای پیش فروش به مردم در كنار افزایش درصدی بهای مصالح ساختمانی و به دنبال آن فروش تراكم به قیمت حداقل متری ۳۵۰ هزار تومان و عدم اجازه برای ایجاد واحدهای صنفی از منطقه یك تا هشت زیر متراژ هزار متر، همگی در این رویداد دخیل بوده اند.
از سوی دیگر، با توجه به افزایش های روی داده از قدرت خرید مردم كاسته می شود، لذا مسلماً آنان نمی توانند آنچه را انتظار دارند به راحتی تهیه كنند. مسلماً فردی كه با تلاش بسیار و اخذ وام مسكن ۵۰ میلیون تومان برای خرید یك واحد كوچك مسكونی مهیا می كند تا به زمان خرید برسد، با افزایش بهای روی داده ناچار است حداقل ۳۰ میلیون تومان دیگر به رقم قبلی اضافه كند تا بتواند همان واحد كوچك را خریداری كند.از این روست كه به حجم متقاضیان اجاره بهای مسكن اضافه می شود. هم اكنون حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد از واحدهای ساخته شده در مناطق شمیرانات خالی از سكنه هستند، حال آنكه ركود اقتصادی بیشتر می شود. در حقیقت باید گفت افزایش اجاره بهای مسكن به علت كمبود نقدینگی جهت خرید واحدهای مسكونی و فزونی تقاضا بر عرضه در این راستا ناشی می گردد.
● بسیاری از تحلیلگران مشاوران املاك را به علت آنكه به هر ترتیبی خواهان انعقاد قرارداد بین ۲ طرف معامله هستند یكی از علل افزایش بهای مسكن و اجاره بها می دانند با این نظر موافقید؟
- به هیچ وجه این استدلال درست نیست. خود صاحبان ملك وقتی ملك ها را به مشاوران می سپارند ابتدا قیمتی را عنوان می كنند سپس مشاوران با برآوردی كه در چارچوب ملك ها انجام می دهند حول و حوش قیمت واقعی را عنوان می كنند. درواقع مشاوران املاك در قیمت گذاری منازل دخیل نیستند و تنها مشاوره ارائه می دهند. در واقع قیمت واقعی با برآورد در چارچوب مقررات تعیین می شود.
● حتی اگر گفته شما را بپذیرم اكثر متقاضیان از نحوه ارائه خدمات مشاوران املاك به ویژه در بخش درخواست كارمزد اضافه بر كمیسیون تعیین شده از سوی اتحادیه گله مندند؟
- با توجه به قوانین نظام صنفی مصوب ۲۴/۱۲/۸۲ مجلس و آیین نامه اجرایی آن درخصوص نرخ و خدماتی كه مشاروان به اعضا و مشتریان ارائه می كنند باید دقیقاً طبق مصوبه كمیسیون از طرفین معامله اخذ گردد و اخذ مبلغی بالاتر از نرخ كمیسیون خلاف محسوب می شود. البته اگر دو طرف توافق كنند و خود نیز مایل باشند مبلغی اضافه بر كمیسیون بپردازند آن خلاف به حساب نمی آید.همچنین اگر قراردادی پس از امضا توسط متعاملان در دفتر مشاور املاك فسخ گردد به استناد ماده ۳۵۲ قانون تجارت (فسخ قرارداد به واسطه رضایت طرفین) حق دلالی سلب نمی شود.
مردم در صورت مشاهده این قبیل خلاف ها از سوی مشاوران املاك شمیرانات با مراجعه به دفتر اتحادیه واقع در خیابان چیذر، میدان زر، اول خیابان حكمت روبه روی بانك تجارت، پلاك ۱۵۴ از شنبه تا چهارشنبه هر هفته و یا با تماس با تلفن [phone] می توانند اعتراض خود را جهت رسیدگی اعلام كنند.اعضای كمیسیون حل اختلاف به این اعتراضات رسیدگی خواهند كرد. مسلماً اگر مشاور املاكی یا هر واحد صنفی تخلفی انجام دهد به استناد ماده ۲۸ قانون نظام صنفی با آن برخورد خواهد شد. این خلاف می تواند از اشتغال به شغل دیگری به جز آنچه در پروانه كسب قید شده باشد تا اخذ وجوه اضافه بر كمیسیون از مردم. طبق فصل هشتم قانون نظام صنفی كه از ماده ۵۷ تا ماده ۷۲ را شامل می شود درخصوص برخورد با افراد نسبت به تقلب، گران فروشی و كم فروشی، عرضه و فروش خارج از شبكه، كالاهای قاچاق و... مكلفیم به شكایات رسیدگی كنیم. در صورتی كه مشكل در كمیسیون حل اختلاف حل نشود سپس در هیأت های بدوی و كمیسیون های بازرسی اداره بازرگانی مورد رسیدگی قرار می گیرد.
از سال ۱۳۸۱ كه اتحادیه شمیرانات تأسیس شده است مشكلات ۹۹ درصد اعضا كه البته جزئی هم بوده است در خود اتحادیه حل شده است. در محدوده شمیرانات حدود ۴۰۰ واحد صنفی دارای پروانه وجود دارد یعنی تمامی واحدها پروانه كسب دارند.
●از مقوله مشاوران املاك كه بگذریم مشكل بازار مسكن چگونه حل می شود؟
- اگر دولت تسهیلات لازم را در اختیار تولید كنندگان قرار دهد تا بتوانند به طراحی ساختمان؛ ایجاد بستر مناسب در جهت ساختمان سازی و كمك به ساخت و ساز مسكن ارزان قیمت بپردازد مشكل این بازار تا حد قابل ملاحظه ای رفع خواهد شد.
●خوب اعطای وام مسكن خود یكی از راه كارهایی بوده است كه اتخاذ شده است آیا تأثیری در بهبود بازار مسكن داشته است؟
- افزایش سقف وام مسكن با توجه به تورم موجود در جامعه چندان در این عرصه تأثیرگذار نبوده است. هر چه سقف وام بالاتر برود مبلغ پرداختی برای خرید مسكن هم باید بالاتر برود.درواقع دولت نهم باید در زمینه تك نرخی شدن نرخ سود بانكی هر چه بیشتر تلاش كند. اعطای وام ۳ میلیون تومانی ودیعه مسكن هم چندان كارساز نبوده است.
●پس آیا فكر می كنید با این وضع بازار مسكن در شش ماهه دوم امسال از ركود خارج شود؟
- اگر ساخت و سازها افزایش یابند در این مدت وضعیت بازار بهتر می شود، اما از آنجایی كه معمولاً در شش ماهه اول سال نقل و انتقالات بیشتر انجام می شود، لذا مسلماً از حجم آنها در شش ماهه دوم سال كاسته خواهد شد. به نظر می رسد در این دوره روند بازار مسكن بهتر نشود.
● طرح نظارت شهرداری ها و اتحادیه ها در پیش فروش املاك را چگونه ارزیابی می كنید؟
- به دلیل عدم عملیاتی شدن، این طرح موفق نبوده است. این طرح می تواند موفق باشد به شرط آنكه سازمان ثبت و املاك كشور تسهیلاتی را ایجاد كند كه به موجب آن مثلاً واحد آپارتمانی كه برای پیش فروش ارائه می شود سند آن به نفع نفر در اداره فوق ممنوع المعامله گردد تا از تخلفات بعدی جلوگیری به عمل آید.
●در زمینه اقامت مهاجران افغانی در داخل آیا تصمیماتی اتخاذ شده است؟
- هر گونه واگذاری زمین كشاورزی، به كارگیری افغان ها در واحدهای صنفی، رهن و اجاره و خرید و فروش هرگونه از موارد فوق و درواقع هر گونه ایجاد تسهیلات جهت مهاجران افغانی ممنوع است و چنانچه اقدامی از سوی مسئولان دفاتر مشاوران صورت گیرد بنابر قانون نظام صنفی با آنها برخورد می شود.تنها كسانی می توانند تسهیلات لازم را دریافت كنند كه مجوز لازم را از اداره اتباع خارجه استانداری تهران دریافت كرده باشند.

افروز پورهاشمی

منبع : روزنامه همشهری