مسکن ، آزادی ، سرپناه

بسیاری از كلانشهرهای جهان سوم در دهه های آینده شاهد افزایش پرحجم جمعیت خواهند بود، چنین اتفاقی منجر به فشار شدید بر بازار مالی مسكن خواهد شد، در بسیاری از كلانشهرها، افزایش جمعیت از یك سو و توسعه افقی شهر از سوی دیگر، امكان دسترسی به زمین را در شهر به حداقل رسانده است، به گونه ای كه دسترسی به زمین را باید در خاطره ها جست.
به علاوه، در صورت امكان دستیابی به زمین، توسعه حمل ونقل الزامی خواهد بود كه خود جای بحث دارد. همچنین در غالب این ابرشهرها، زمین های حاشیه ای در فاصله های دوری از هسته مركزی شهرها قرار دارند و این مسأله سبب شده ساكنان شهرها ساعت های طولانی برای رفت و آمدهای روزانه و رسیدن به محل كار صرف كنند.
بدون هیچ مشكلی می توان سازوكارهای نظارتی عمومی را در بازار مالی ابرشهرها اعمال كرد، مانند نظارت های مستمر در كاربری زمین، تملك بر زمین از سوی نمایندگی های دولتی و حفظ حق قیمت گذاری، مالیات بر ارزش افزوده و نظارت بر بانك ها و مؤسسات مالی. با وجود این، مسأله اصلی نحوه اجرای این نظارت هاست. ممكن است برخی از این سیاست ها و نظارت ها با توجه به امكانات برخی شهرها به دلیل وجود موانع نهادینه شده، اجرا شدنی نباشد، مانند ملی كردن زمین ها در اقتصاد آزاد مبتنی بر بازار . علاوه بر این، اعمال سیاست مؤثر چندان آسان نیست، زیرا برخی گروه های اجتماعی مقتدر تلاش می كنند موقعیت خود را درجامعه حفظ كنند. استفاده از دستاوردهای فناوری پیشرفته مانند رایانه، سود زیادی دارد و با توجه به حساسیت دولت ها نسبت به درآمد مالكان زمین، این ابزارها و روش ها تازه ترین اطلاعات را دراختیار قرار می دهند.
▪لازم است به دو مورد متفاوت اشاره شود:
دركلان ابر شهرهایی چون بانكوك مالكیت ۸۰ درصد زمین ها به صورت خصوصی است، در حالی كه در كراچی مالكیت به صورت عمومی است. این دو نشان می دهد اراده سیاسی و اعمال آن از طرف مقام های دولتی تا چه اندازه اهمیت دارد. هر دو وضع فوق در بسیاری از كلانشهرهای جهان سوم دیده می شود.
اراده سیاسی و مدیریت توانمند را در كشورهای موفق، تنها در چارچوب برنامه ریزی ها و استراتژی های هماهنگ باید دید. اجرای هر برنامه اصلاحی نیاز به یك بستر وفضای مناسب سیاسی دارد اما با كمال تأسف فضای سیاسی جامعه ما در طول دو دهه اخیر به هیچ وجه پذیرای هیچ برنامه منسجم از جانب هیچ جناحی نبوده است. به عنوان مثال؛ در دیدگاه های اقتصادی در كابینه سیدمحمد خاتمی، این دیدگاهها در تعارض و حتی گاهی در تضاد بوده است و هر گروهی سعی داشت سیاست های اقتصادی مورد قبول گروه خود را به اجرا بگذارد به طور نمونه:
مسئولان بانك مركزی، سازمان برنامه و بودجه و وزارت نفت از پایه گذاران توسعه اقتصادی و مشوق و مروج «خصوصی سازی» و به نوعی خواهان سیاست های «باز اقتصادی» به مثابه كشورهای غربی و اروپا بودند. درصورتی كه مسئولان اقتصادی و وزارتخانه های امور اقتصادی و دارایی، معادن فلزات، مسكن، شهرسازی و صنایع و تعاون خواهان تمركز شدن اقتصاد كشور در دست دولت بودند. به عبارت دیگر آرایش نیروهای ضداستبداد و استثمار به گونه ای بوده است كه «برآینده» اقدامهای آنها به جای تقویت و پیشبرد برنامه ها و اهداف دولت، باعث تضعیف و حتی خنثی كردن آنها شد و در نتیجه اغلب برنامه ها منجمله «مسكن» ناموفق عمل شد.
امروزه بسیاری ازكشورها با مشكلات عدیده ای در زمینه نارسایی های شهری به خصوص كمبود مسكن مواجه بوده و كشور ایران كه دوران تحول از یك اقتصاد یك بعدی به اقتصاد چند بعدی قرار گرفته است از این مشكل مبرا نیست و در زمینه مسكن به علت عدم سرمایه گذاری كافی این مشكل به نحو بارزی خودنمایی می كند. به طوری كه در حال حاضر لزوم توجه و دخالت دولت را برای تنظیم برنامه های سنجیده كوتاه مدت و بلندمدت ایجاب می كند و تا دولت ها تصمیم به سرمایه گذاری واقعی در این بخش نگیرند و كماكان سكان كشتی مسكن را به دست بخش خصوصی بسپارند، امیدی به بهبود وضع مسكن نخواهد رفت. كما این كه رژیم گذشته نیز این را آزمود. در برنامه پنجم (۱۳۵۶ـ۱۳۵۲) سهم بخش خصوصی دو برابر و نیم بخش دولتی بود(سهم بخش خصوصی حدود ۶۸۵ میلیاردریال و سهم بخش دولتی حدود ۲۴۰ میلیاردریال) بود كه نتیجه ای جز حیف و میل كردن بیت المال چیزی عاید كشور نشد، اصولاً در مقطعی كه بخش خصوصی بهانه قراردادن ریسك و امنیت سرمایه، از سرمایه گذاری شانه خالی می كند دولت ها نباید دست روی هم گذاشته منتظر معجزه باشند، آزموده را آزمودن خطاست.
اخیراً وزیر مسكن در گردهمایی شهرداران اعلام كرده كه به ازای ساخت هر واحد مسكونی، ۱۳‎/۵ میلیون تومان وام به متقاضی اختصاص می یابد كه مردم می توانند پس از ۵ سال اقدام به فروش كنند مفهومش این است كه دریافت كننده این وام لازم است در مدت حداكثر ۵ سال یا (۶۰ قسط) اصل و فرع آن را بازپرداخت كند. با احتساب سرانگشتی و لحاظ كردن ۱۵‎/۵ درصد سود رسمی بانك ها، این دریافت كننده وام باید ماهانه ۲۶۵ هزارتومان قسط پرداخت كند. اكنون این سؤال باقی است كه كدام حقوق بگیر و دستمزد بگیر عادی سراغ دارید كه این میزان مازاد درآمد در ماه داشته باشد كه بتواند پس از كسر هزینه های روبه افزایش و پرداخت اجاره بهای محل سكونت، این میزان قسط پرداخت كند!؟
در نوشته ای می خواندم كه در آمریكا برای تهیه مسكن در هر ایالتی صدها شعبه بانك مسكنی نظیر بانك رهنی سابق ما فعالیت می كند و اشخاصی كه می خواهند صاحب خانه شوند كافی است واحدساختمان مورد نظر و دلخواه خود را انتخاب كرده با توجه به درآمد متقاضی اقساط پرداخت آن رابه ۲۰ تا ۳۰ سال قسط بندی می كند كه در نهایت پرداخت هر قسط كمتر از پرداخت اجاره بهای آن می شود و به دلیل سهل الوصول بودن آن حدود ۸۵ درصد شهروند آمریكایی صاحب خانه هستند.
وضع مسكن در ایران بخصوص در دهه اخیر كه به سبب افزایش بی رویه جمعیت در شهرهای بزرگ بخصوص در تهران و سایر مراكز استانی و به علت عدم تعادل در عرضه و تقاضای آن، قیمت ها اعم از خرید و اجاره سیر صعودی پیموده كه عمدتاً به دو دلیل استناد می شود:
الف) اختصاص سهم ناچیز از درآمد و تولید ناخالص ملی (GNP) به مسكن است، سهم بخش ساختمان از درآمد و تولید ناخالص ملی در مقایسه با قیمت های سال ۱۳۶۹ حدود۴ درصد و در سال ۱۳۷۰ بالغ بر ۴‎/۴ درصد بوده و تنها ۰‎/۴ درصد رشد داشته، در حالی كه سهم سایر گروه خدمات از درآمد و تولید ناخالص ملی به ترتیب ۴۸‎/۷ درصد و۴۹‎/۷ درصد بوده است. در مقایسه با سایر بخش ها می بینیم در هیچ یك از این سال ها از جذب سرمایه های مردم برخوردار نبوده است.
از سال ۱۳۵۵ سهم سرمایه گذاری دولت در بخش مسكن كاهش یافت، این روند پس از انقلاب اسلامی در سال ۱۳۵۷ ادامه یافت، نتیجه چنین سیاستی كاهش سرمایه گذاری دولت در بخش مسكن از ۲۳ درصد در سال ۱۳۵۵ به كمتر از ۲ درصد در سال ۱۳۶۹ و ۱۳۷۰ بود. بدین ترتیب بخش خصوصی حاكمیت سرمایه گذاری در بخش مسكن را به خود اختصاص داد.
بررسی سرمایه گذاری دولت در بخش مسكن پس از انقلاب اسلامی نشان می دهد از سال ۱۳۶۲ به بعد نرخ رشد سرمایه گذاری دولت در بخش مسكن هر ساله بیشتر از ۲۷ درصد منفی بوده است. بدین ترتیب رشد مسكن بستگی تام به فعالیت بخش خصوصی و نرخ سوددهی از بخش مسكن پیدا كرد.
جدول مقایسه زیر بیانگر سهم سرمایه گذاری بخش دولتی و خصوصی در مسكن (به قیمت ثابت) است.
در صورتی كه مروری بر داده ها نشان می دهد ساختار هزینه های خانواده های شهری عمدتاً در سه كالای اصلی متمركز شده است و خانواده های شهری از تغذیه و پوشاك خود صرفنظر كرده و به سر پناه (مسكن) اختصاص داده اند. به عنوان نمونه، كاركنان بخش دولتی معادل ۱۶۶ درصد از میزان درآمد خود را در سال ۶۸ برای مسكن پرداخت كرده اند. این رقم در سال ۱۳۷۲ به ۱۸۳ درصد رسیده است. بعد از جنگ ایران و عراق درحالی كه امكان عرضه زمین دولتی در شهرهای بزرگ به دلیل محدودیت تأسیسات زیربنایی، محدود شده بود، سیل سرمایه های متراكم شده در بورس و بازار ارز به سوی زمین سرازیر شد. زیرا زمین هم محلی مطمئن برای ذخیره سازی ثروت و هم قیمت نسبی آن به دلیل تثبیت قیمت، كاهش یافته و این پتانسیل افزایش قیمت سریع را در آن نهفته كرده بود. بدین ترتیب قیمت زمین بیشتر از نرخ تورم تا سال ۱۳۷۰ افزایش یافت.
سطح بالای قیمت زمین و عدم امكان عرضه زمین با خدمات كافی و با بهای مناسب با درآمد خانوارها، یكی از دلایل ناتوانی اكثریت مردم، شامل میان درآمدها برای تهیه مسكن است. از سال ۱۳۶۷ قیمت مصالح ساختمانی با سرعت بیشتر از نرخ تورم افزایش یافت و این وضع همچنان ادامه یافت، به طوری كه در سال ۱۳۷۱ رشد بهای مصالح ساختمانی غیرفلزی به ۶۶‎/۴ درصد و فلزی به ۵۳‎/۱ درصد رسید، در حالی كه رشد بهای عمده بهای عمده فروشی كالایی به ۳۰‎/۳ درصد بود تا زمانی كه تولید و عرضه مسكن فقط در انحصار بخش خصوصی یعنی «سرمایه داری تجاری» باشد امكان تعادل بین عرضه و تقاضای مسكن وجود ندارد در كشورهایی كه توانستند مشكل مسكن را رفع كنند حدود قیمت یك واحد مسكونی متوسط برابر با چهار یا پنج سال درآمد یك فرد است، در صورتی كه در كشور ما این نسبت بیش از ۲۰ سال است.
ب ) دو دیدگاه در مورد مسكن:
۱) مسكن به عنوان سرپناه كه به قول فیلسوف آلمانی (هایدگر) كه واژه سرپناه یا مسكن را با مقوله آزادی معادل می داند.
۲ ) مسكن به عنوان سرمایه گذاری
به علت برابرشدن قیمت زمین و مسكن در ظرف یك سال، ظاهراً تلقی از ساختمان به عنوان سرمایه گذاری و تحصیل سود بوده است، پس از تصویب قانون منع خرید و فروش ارز خارج از شبكه بانكی، سرمایه ها به سمت خرید و فروش زمین و ساختمان سوق داده شد. آمارها نشانگر آن است كه خانوارهای شهری در چندسال اخیر از مشكل مسكن رهایی نیافته اند.
براساس آمار سال ۶۵ حدود یك میلیون و ۸۵۲ هزار خانوار چهارنفره و بالاتر كه جمعیتی معادل ۴ میلیون و ۷۵۷ نفر را شامل می شوند فقط در «یك اتاق» سكونت داشته اند. همچنین یك میلیون و ۵۸۶ هزار خانوار پنج نفره و بالاتر كه جمعیتی معادل ۱۰ میلیون و ۶۱۶ هزار نفر جمعیت را تشكیل داده اند. فقط در «دو اتاق » زندگی می كرده اند.
براساس این آمار دومیلیون و ۴۳۸ هزار خانوار كه پانزده میلیون و ۳۷۳ هزارنفر جمعیت را تشكیل می دهند در سال ۶۵ در زمره خانوارها و جمعیت بسیار محروم كشور بوده اند. آمار موجود و نیز گزارش های بولتن اقتصادی مسكن كه به وسیله سازمان ملی زمین و مسكن منتشر می شود، نشان می دهد بهای متوسط یك واحد مسكونی متعارف در شهرهای ایران بیش از ۱۱ برابر درآمد سالانه متوسط یك خانوارشهری است، در حالی كه میزان قابل تحمل برای یك خانواده حداكثر ۵برابر است.
دركشورهای توسعه یافته نسبت بهای یك مسكن متعارف ۲ تا ۳ برابر درآمد سالانه یك خانوار و نسبت هزینه مسكن از ۱۰ تا ۲۰ درصد كل هزینه یك خانوار تجاوز نمی كند. در حالی كه در یك سال (از ۸۱ به ۸۲) قیمت هر مترمربع آپارتمان مسكونی در شمال تهران از ۵۰۰هزار تومان به ۲ میلیون تومان و در جنوب تهران هرمترمربع از ۱۵۰هزارتومان به ۶۰۰هزار تومان افزایش یافته، با رسیدن بهای یك مسكن متعارف به ۱۱ برابر درآمد متوسط یك خانوار شهری، نسبت هزینه مسكن به هزینه خانوار، برای یك خانوار تازه تشكیل شده به حدود ۶۵ درصد بالغ می شود كه نه تنها رفاه و سلامت خانواده ها بلكه اقتصاد ملی را تهدید می كند. با توجه به این كه در حال حاضرحدود ۵۴ درصد جمعیت كشور یعنی حدود ۳۵ میلیون نفر را افراد زیر ۲۰ سال تشكیل می دهند حتی اگر زوج های آینده نیز بپذیرند كه بیش از دو فرزند نداشته باشند، در ۲۰ سال آینده حدود سی و پنج میلیون نفر به جمعیت كشور افزوده خواهد شد و از طرفی طبق آمار رسمی در سه سال گذشته ( ۷۹،۸۰،۸۱) سالانه حدود ۲۰۰هزار ازدواج رسمی زوج های جوان در تهران ثبت شده است ، بدین معنی كه ورود سالانه ۲۰۰هزار متقاضی جدید مسكن در تهران است . در حالی كه حداكثر تراكم واگذار شده در سال ۱۳۸۰ فقط ۴‎/۵ میلیون مترمربع اعلام شده است، یعنی حدود ۴۵ هزار واحدمسكونی تولید و عرضه شده است و برای تقاضای بیش از ۱۵۰هزار زوج جوان هیچ مسكنی تولید نشده است.
شایان ذكر است كه ورود ۲۰۰هزار زوج جوان به عرصه زندگی شهری تا پایان سال ۱۳۸۸ تداوم خواهد داشت و بعد از آن رو به افول خواهد گذاشت. اگر سقف فروش تراكم طبق نظر وزارت مسكن و كمیسیون عمران مجلس حداكثر ۱‎/۵ میلیون مترمربع تعیین و اعمال شود، تا سال ۱۳۸۸ یك میلیون زوج جوان به عنوان متقاضی مسكن با تولید حداكثر ۷۵ هزار واحد مسكونی مواجه خواهد شد. با كمبودهای فعلی و نیازهای آینده مسكن تا سال ۱۴۰۰ ، ساخت حدود ۱۷میلیون واحد مسكونی در كشور ضروری است . لذا برنامه ریزی و سرمایه گذاری دراین بخش را از اهم وظایف دولت باید تلقی كرد.
دركشورهای پیشرفته نیز حقوق بگیرانی هستند كه توان خرید و یا اجاره كردن را ندارند و دولت های این كشورها «خانه های اجتماعی و اجاره اجتماعی » برای آنها فراهم می سازند به عنوان نمونه:
۴۳ درصد خانه ها در كشور هلند
۳۱ درصد خانه ها در كشور دانمارك
۱۸ درصد خانه ها در كشور آلمان
۱۳درصد خانه ها دركشور فرانسه
و نمونه های فراوانی از این دست وجود دارد، امروزه دولت های دلسوز و آگاه، برای رفع مشكلات معیشتی شهروندان خود و ایجاد نشاط در خانواده ها، با توجه به توانمندی ها و منابع مالی و اقتصادی كشور، مبادرت به برنامه ریزی علمی و منطقی دراین زمینه می كنند.

دارا حسین زاده نمین
*عضو كانون دانش آموختگان اقتصاد كشور
منابع و مآخذ
۱ ـ كتاب برنامه پنجم چاپ سازمان برنامه و بودجه
۲ ـ كتاب جمعیت جهان چاپ و انتشارات دانشگاه شهید بهشتی
۳ ـ روزنامه خبر مورخ ۸۵‎/۶‎/۱۹
۴ ـ مطالعات و بررسی اقتصاد شهر تهران دی ماه ۷۴ دارا حسین زاده نمین
۵ ـ روزنامه مردم سالاری شنبه ۸۲‎/۲‎/۶
۶ـ روزنامه جام جم یكشنبه ۸۱‎/۴‎/۲

منبع : روزنامه ایران