حرکت وارونه سرمایه از بورس به بازار مسکن

بمنظور كسب بازدهی بسیاری از شركت‌های سرمایه‌گذاری به خرید املاك و مستغلات روی آورده‌اند. بورس اوراق بهادار تهران طی ماه‌های اخیر شاهد تغییرات جدی در سیاست معاملات عمده از سوی شركت‌های سرمایه‌گذاری و حقوقی‌ها بوده است. از جمله دلایل این مساله كاهش بازده نقدی سرمایه‌گذاری بلندمدت در بورس اوراق بهادار تهران بوده است. چرا كه باتوجه به محدودیت سرمایه این شركت‌ها، كاهش بازده نقدی مانع از این است كه آنها بتوانند با حجم زیادی در بورس سرمایه‌گذاری مستمر كنند.
نمود عینی این مساله را می‌توان در تغییر تركیب پرتفوی برخی از شركت‌های سرمایه‌گذاری مشاهده كرد كه شتاب خروج سرمایه را از بورس به سمت بازار ملك و مستغلات نشان می‌دهد. به نحوی كه براساس برخی گزارش‌ها سطح پیشنهاد‌های مطرح شده در جلسات هیات‌مدیره برخی از شركت‌های سرمایه‌گذاری به این حد رسیده است كه مستقیما این شركت‌ها به سمت خرید و فروش ملك حركت كنند.این مطلب را می‌توان با مقایسه میزان بازدهی امسال بورس اوراق بهادار تهران و بازدهی بخش مسكن در سال ۸۵ توجیه كرد، چرا كه شركت‌های سرمایه‌گذاری به دنبال تامین منافع سهامداران خود، مایل به سرمایه‌گذاری در بازار‌های جدید و پربازده هستند.درست است كه بازار مسكن همیشه در ایران برای شركت‌های سرمایه‌گذاری تخصصی بازدهی مثبت داشته است، اما شركت‌های بورسی باید به بخش مسكن نیز مانند یك آیتم سرمایه‌گذاری مانند بورس یا بازار فرابورس نگاه كنند. زمانبر بودن بازگشت سرمایه در بخش مسكن از نكاتی است كه شركت‌های سرمایه‌گذاری با توجه به آن می‌توانند توزیع مطمئنی از سرمایه را در پرتفوی خود داشته باشند.
● كمترین اصطكاك با دولت
یكی از تحلیلگران ارشد بازار سرمایه در گفت‌وگو با خبرنگار ما پیرامون این مساله با تاكید بر اینكه پول همیشه به سمتی می‌رود كه بتواند بازدهی بیشتری كسب كند، گفت: این دولت‌ها هستند كه باید طوری سیاست‌گذاری كنند تا بازار‌های موازی بازده یكسانی داشته باشند.وی در تحلیل وضعیت كنونی بازار افزود: بازار سرمایه و شركت‌های خارج از بورس به دلیل ریسك‌های سیستماتیك دولت، بازار مطمئنی نیست و در این شرایط افراد به سمت بازار‌هایی كه شفافیت كمتری دارند و رقابت‌بندی در آن تحت‌تاثیر دولت نیست، گرایش پیدا می‌كنند.این فعال بازار سرمایه، مسكن را از آن بخش‌هایی دانست كه دولت در آن تاثیرگذار نیست و این طور نیست كه قیمت آن را بالا و پایین ببرد، بنابراین پول به سمتی می‌رود كه كمترین اصطكاك را با دولت داشته باشد.
وی بیان می‌كند در این بین دولت‌ها باید با سیاست‌های تشویقی و مالی، مالیاتی و ارزی، باعث گرایش مردم به سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف شوند. این در حالی است كه تشویقی نبودن سیاست‌های اقتصادی دولت در ایران مانع این امر می‌شود.
وی به تجربه مردم در زمینه فروش سهام دولتی اشاره كرد و گفت: چون دولت بعد از واگذاری سهام به مردم، خارج از آن رقیبی برای شركت مزبور ایجاد می‌كند و عملا با واگذاری مناقصات به شركت خود از آن حمایت می‌كند به این ترتیب شركت واگذار شده را با مشكلات عدیده‌ای به حال خود رها می‌كند.
این فعال بازار سرمایه در مورد رویكرد شركت‌های سرمایه‌‌گذاری در این شرایط تاكید كرد: مدیران این شركت‌ها باید پول سهامداران خود را درست هدایت كنند، بنابراین یا حالت دلالی پیدا می‌كنند و اقدام به خرید و فروش سهم در كوتاه‌مدت می‌كنند یا به دنبال شركت‌های بازرگانی می‌روند و اقدام به واردات و صادرات می‌كنند یا اینكه وارد بخش‌هایی می‌شوند كه در آن دارایی‌های غیرشفاف وجود دارد.
● مسكن؛ بازار رها
وی ادامه داد: بازار مسكن از جمله بازارهایی است كه در آن دارایی‌ها غیرشفاف است و مالیات نقل و انتقال در آن مشخص نیست، همان‌طور كه معلوم نمی‌شود، هر فردی چند خانه دارد و این مساله به عكس بورس اوراق بهادار است كه در آن هر معامله‌ای به طور مشخص با هزینه نقل و انتقال انجام می‌شود.
وی ادامه داد: به این ترتیب شركت‌های سرمایه‌گذاری باید دایره دارایی‌های خود را با توجه به شرایط مختلف تغییر داده تا بازده مناسبی را بسازند. ضمن اینكه از گذشته بخش مهمی از سرمایه شركت‌های بزرگی مانند غدیر، بانك ملی یا صنعت بیمه در بخش مسكن بوده است، اما سوالی كه وجود دارد این است كه چرا قیمت مسكن رشد كرد ولی سهام شركت‌های ساختمانی بورس منفی است؟
این فعال بازار سرمایه در ادامه به كاهش شدید قیمت سهامی كه طی سه سال گذشته از سوی سازمان خصوصی‌سازی در بورس عرضه شد، اشاره كرد و گفت: ۱۲درصد از سهام شركت سیمان «...» از سوی دولت عرضه شد و NAV آن در این مدت از سه‌هزار میلیارد ریال به ۷۰۰میلیارد ریال رسیده است.
هر سهم شركت سیمان «....» با قیمت ۷۰۰تومان به مردم فروخته شد كه الان ۳۰۰تا ۳۴۰تومان فروخته می‌شود، یا افرادی كه سهام شركت «....» را در قیمت دوهزارتومان خریده‌اند، امروز تنها ۱۸درصد از پولشان مانده است. شركت «....» از سوی سازمان خصوصی‌سازی ۹۰۰تومان فروخته شد و اگر باز شود ۱۰۰تومان هم فروش نخواهد رفت. یا شركت «. . .» را كه مردم ۵۴۰تومان در صف‌های طولانی خریدند و حالا شاید ۱۷۰تومان هم باز نشود. حالا اگر همه افرادی كه این سهام را خریده‌اند، دراین مدت آپارتمانی را با ۱۰۰میلیون تومان خریده‌ بودند،‌امروز ۳۰۰میلیون تومان یا بیشتر می‌فروختند. وی با بیان این كه بدون سیاست‌گذاری در سمت دولت، پول سرگردان به سمت بخش‌هایی می‌رود كه تورم‌زا است،‌ تاكید كرد: این بخش‌ها هر روز عوض می‌شوند و از مواد خوراكی تا بازارهای آزاد دیگر را در بر می‌گیرند و این دولت است كه می‌تواند با سیاست‌های خود مانع از تورم‌زایی شود.
● مسكنی بنام مسكن
در ادامه، بامدیر عامل پرسابقه یكی از شركت‌های سرمایه‌گذاری حاضر در بورس مصاحبه شد. وی با بیان این كه اعتقاد ما این است كه صنایع مختلف را در پرتفوی خود داشته باشیم، گفت: به بخش مسكن به عنوان یك محل امن برای سرمایه‌گذاری نگاه می‌كنیم و فقط به بورس اتكا نخواهیم كرد. چرا كه با فعالیت در بخش‌های مختلف به سود بیشتری خواهیم رسید.
وی با بیان این كه نگاه ما به بخش مسكن بلندمدت است، ادامه داد: بازدهی امسال بخش مسكن در مقایسه با بورس خیلی بیشتر بوده است و با توجه به بحث نوسازی بافت‌های فرسوده،‌ می‌توان در این بخش با برنامه‌ریزی بیشتری وارد شد. همچنین با توجه به نیاز جمعیت جوان كشور به مسكن نیز از جمله مزایای پرداختن به این بخش در دراز مدت خواهد بود.
این مدیرعامل كه خواست نامش عنوان نشود، تاكید كرد: ما در عین حال به هیچ وجه تمایل نداریم از بورس خارج شویم و به نظرمان اینكه شركت‌های سرمایه‌گذاری بخواهند سرمایه‌شان را از بورس خارج كنند، در نهایت كار اشتباهی خواهد بود. این شركت‌ها باید رویكرد سرمایه‌گذاری در حوزه‌های مختلف را همواره مد نظر قرار دهند. وی خاطر نشان كرد: اینكه افراد الان به سمت بازارهای فیزیكی می‌روند به‌دلیل نوساناتی است كه در بورس اوراق بهادار تهران مشاهده می‌كنند و اگر اوضاع هسته‌ای بهتر شود،‌ بورس دوباره جاذبه خود را برای سرمایه‌گذاران نشان خواهد داد. خبرنگار ما گزارش می‌كند، شمار شركت‌هایی كه هیات‌مدیره آن به این نتیجه رسیده‌اند بخشی از سرمایه خود را در بازار مسكن هدایت می‌كنند،‌ اندك نیستند. اما آنها می‌دانند كه برای تعادل وضعیت پرتفوی باید در بلندمدت در این بازار بمانند. چرا كه به دنبال بروز هر رونق در بازار مسكن، احتمال بروز كم رونقی یا ركود نیز وجود دارد.

اعظم شریفی

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد