خرید خانه در آمریکا سرمایه‌گذاری مناسبی نیست

در گذشته در آمریكا مردم به جای خرید خانه به عنوان سرمایه‌گذاری و بازگشت پول، سهام شركت‌ها را خریداری می‌كردند چون سود بیشتری به دنبال می‌آورد و سود حاصل از آن در واقع با نرخ تورم هم سازگار بود و عقب‌تر از نرخ تورم نبود. بازگشت سرمایه حاصل از این سرمایه‌گذاری همواره بیشتر از خرید خانه بوده‌است
مردم همواره فكر می‌كنند كه خانه و ملك بهترین سرمایه‌گذاری است. اما آمارها نشان می‌دهد كه در آمریكا این‌طور نیست. در حال حاضر در آمریكا خانه فقط محلی است برای زندگی كردن نه مسیری به سوی ثروت. كافی است تنها برای یك دقیقه به این موضوع فكر كنید. یك سرمایه‌گذاری بزرگ چه ویژگی‌هایی دارد؟ بازده نقدی بالا، هزینه كم نسبت به سود، هزینه پایین جابه‌جایی و سود بسیار بالا. با نگاهی به این معیارها به راحتی می‌توان دریافت كه خانه حداقل اكنون و در حال حاضر چنین ویژگی‌هایی ندارد.
در آمریكا اگر شما یك خانه بخرید، هر سال چقدر پول به جیبتان می‌رود؟ چقدر پول از جیبتان هزینه می‌شود؟ همین محاسبه كافی است تا متوجه شوید این یك موازنه منفی است. میزان بازپرداخت وام، هزینه نگهداری خانه و مالیات آن بسیار بالاتر از سود مالی است كه یك خانه دارد. این وضعیت برای مستغلاتی كه در طبقه دارایی‌های ملكی به شمار می‌آیند البته صادق نیست. مثلا اگر شما یك پاركینگ، یك واحد آپارتمان یا یك فروشگاه بزرگ خریداری كنید درخواهید یافت كه اجاره این املاك بسیار بیشتر از هزینه نگهداری و مالكیت آن است. املاك و مستغلاتی كه پول خود را بازگردانند سرمایه‌گذاری بزرگی هستند. محاسبه هزینه نگهداری و مالكیت یك سرمایه‌گذاری به نسبت ارزش آن طی یك سال هم محاسبه مهمی در یك سرمایه‌گذاری است. بهترین نوع این نسبت رقم كمتر از یك‌درصد است. اما این محاسبه را درباره مسكن چگونه می‌توان انجام داد؟ هزینه‌ها درباره مسكن از یك منطقه به منطقه دیگر متفاوت است، اما برای مناطق شهری در آمریكا نرخ سالانه مالیات بر املاك معمولا بین یك‌ تا ۲‌درصد ارزش فعلی ملك است. هزینه سالانه نگهداری هم یك‌درصد دیگر به هزینه‌ها اضافه می‌كند. حق بیمه و اقساط را هم باید به این ارقام اضافه كرد كه در این صورت نسبت هزینه به سود در مالكیت یك خانه و ملك در آمریكا به راحتی به بیش از ۳‌درصد می‌رسد.
اما اتفاق وقتی می‌افتد كه بخواهید خانه‌ای را بفروشید. بنگاهداران معاملات ملكی و مستغلات در آمریكا ۶‌درصد از قیمت فروش خانه را به عنوان حق كار خود برمی‌دارند. وكلا، بازرسان و بانك‌ها هم حق خود را از این پول طلب می‌كنند. این ارقام در طول چند سال ممكن است ثابت باقی بماند اما حذف نمی‌شود. بنابراین اگر خرید و فروش خانه را با دادوستد سهام مقایسه كنیم باید بگوییم كه بیشترین سود را در این میان كارمندان دفاتر معاملات ملكی می‌برند. در همین حال هزینه نقل و انتقال سهام و اوراق صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترك در سال‌های اخیر كاهش یافته و به زیر ۱۰‌درصد رسیده‌است. اما برای خانه و ملك چنین نیست. در گذشته در آمریكا مردم به جای خرید خانه به عنوان سرمایه‌گذاری و بازگشت پول، سهام شركت‌ها را خریداری می‌كردند چون سود بیشتری به دنبال می‌آورد و سود حاصل از آن در واقع با نرخ تورم هم سازگار بود و عقب‌تر از نرخ تورم نبود. بازگشت سرمایه حاصل از این سرمایه‌گذاری همواره بیشتر از خرید خانه بوده‌است.
شاخص ملی قیمت خانه S&P به خوبی روند افزایش یا كاهش قیمت مسكن در آمریكا را نشان می‌دهد. این شاخص همچنین نشان می‌دهد بخش عمده افزایش قیمت خانه و ملك در آمریكا در سال‌های اخیر به دلیل تمایل مردم به خانه‌های بزرگتر و مجلل‌تر و یا بازسازی خانه و وسیع‌تر كردن آن است. این شاخص نشان می‌دهد حتی در شهرهایی مانند سن‌دیه‌گو، لاس‌وگاس و واشنگتن كه بیشترین افزایش قیمت خانه را داشته‌اند، بازگشت سرمایه و سود خانه طی یك دوره ۱۹ ساله تنها ۷‌درصد بوده‌است. اگر این میزان سود را با توجه به نرخ تورم با شرایط روز سازگار كنیم نرخ واقعی سود چنین سرمایه‌گذاری بین ۳ تا ۵‌درصد خواهد شد. بعضی گزارش‌های آماری و تحقیقی نشان می‌دهد كه این تنها برای آمریكا صادق نیست و مثلا گزارشی آماری از قیمت و بازگشت سود سرمایه‌گذاری مسكن در شهر آمستردام نشان می‌دهد سود سرمایه‌گذاری مسكن در این شهر زیر ۲/۰‌درصد بوده است.
یك خانه تنها برای زندگی كردن مكان خوبی است. شرایط بازار در هر كشوری است كه مشخص می‌كند خرید خانه به صرفه‌تر از اجاره كردن آن است. اما در آمریكا كه فعلا اجاره خانه به صرفه‌تر است، بازنشستگان آمریكایی با سود سهامشان می‌توانند زندگی راحتی داشته باشند و نیازی به خرید خانه ندارند.

نیلوفر قدیری

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد