بیم ها و امیدهای مسکن در ایران

مسکن در ایران از نادرترین کالاهای سرمایه یی در دنیا است که تبعات رشد قیمت و افزایش نرخ تورم بخشی آن مشکلات بسیار زیادی در کشور ما در حوزه های مختلف اقتصادی، اجتماعی و... ایجاد می کند. با ایجاد سازمان ثبت اسناد و املاک در ایران و قبل از آن علاقه مندی رضاخان به مالکیت زمین و املاک و نیز قبل تر از آن بذل و بخشش های شاهانه زمین و املاک در دوره های قاجار و پیش از آن، زمینه های تبدیل زمین و املاک به کالای سرمایه یی فراهم شد و این پدیده در دوره رضاخانی و پهلوی دوم به ثبات رسید و غافل از اینکه روزی این موضوع اقشار مختلف را آسیب پذیرتر می کند، همه به آن دامن زدند. فعالیت های خاص شهرداری در دوره پهلوی دوم و ایجاد خیابان های خاص در تهران (به عنوان مثال جردن سابق و بلوار آفریقای امروز) و شکل گیری محلات خاص و انتقال این موج به شهرهای بزرگ ایران به پدیده شدن «مسکن» به عنوان کالایی سرمایه یی در اقتصاد ایران کمک کرد. در سال های اولیه انقلاب اسلامی و پس از آن دفاع مقدس با توجه به شرایط خاص به وجود آمده این پدیده به فراموشی سپرده شد، هرچند سرمایه های سرگردان باز هم به تولید سرازیر نشد و به بخش های دلالی و واسطه یی و حتی احتکار متمایل شد.
در سال های پس از دفاع مقدس فعالیت های شهرداری مخصوصاً در تهران و توجه به شروع و اجرای طرح های فراموش شده همچون پروژه نواب، رونق ساخت و ساز، مهاجرت به شهرهای بزرگ، به وجود آمدن یا فربه شدن شهرک های اقماری اطراف تهران، تولد موضوعات خاصی همچون تراکم بر هرچه بیشتر پدیده شدن این بخش دامن زد و جالب اینجاست این بخش نزول را تجربه نکرده هرچند در مواقعی در رکود ولی اکثراً در حال صعود است.اما در سال های اخیر اتفاقات مختلفی باعث صعود انفجاری قیمت در بخش مسکن شد؛ رشد بی رویه اعطای وام های مسکن و عدم توجه به چشم انداز آن با توجه به ناتوانی بخش در پاسخگویی تقاضا و آشکار شدن ناگهانی کمبود عرضه، همچنین کاهش نرخ سود بانکی که نقش مهمی در هدایت سرمایه های سرگردان به این بخش داشت. «به عنوان مثال در نظر بگیریم فردی ۱۰۰ میلیون تومان در سال ۱۳۸۰ به یکی از موسسات مالی یا بانک ها می سپرد.
طی پنج سال معادل پول خود سود دریافت می کرد یعنی همراه با پول خود ۲۰۰ میلیون تومان داشت و اگر همین مبلغ اولیه را آپارتمانی در تهران می خرید تضمینی برای فروش آن در پنج سال بعد با مبلغ دو برابر وجود نداشت.» کاهش نرخ سود بانکی باعث خروج سرمایه های بسیار و هدایت آن به بخش کم ریسک مسکن و ایجاد تورم و افزایش ناگهانی قیمت در آن شد. از سوی دیگر تضعیف اهرم با ارزش بورس به عنوان عامل مهم اقتصادی و پارامتر موثر و کارا در جهت رونق اقتصادی و هدایت سرمایه های سرگردان، باعث خروج سرمایه های بسیار و جهت گیری آن به سمت بخش مسکن شد. ورود انبوه سرمایه یی به این بخش و ناتوانی بخش در عرضه مناسب و پاسخگو، تورم روزافزونی بر بخش مسکن تحمیل کرد. عواملی که به اختصار برشمرده شد و دلایل متعدد دیگر در سال های اخیر در برخی موارد افزایش ۳۰۰ درصدی را نیز به همراه داشت. هجوم سرمایه های سرگردان و اثر روانی حاصل از گرانی باعث شد حتی حرکت سرمایه از بخش های مهمی چون تولید نیز به سمت این بخش سرازیر شود به طوری که در ۱۲ ماهه سال ۸۶ یک میلیون و ۲۰۰ هزار پروانه ساختمانی در کشور صادر شد و حرکت نقدینگی ها به سمت بخش مسکن همچنان ادامه دارد و باعث برهم زدن تعادل اقتصاد مسکن و برهم خوردن تعادل قیمت ها در این راستا می شود. نبود یک مدل هماهنگ و کلان نگر اقتصادی که اطمینان بازگشت سرمایه در آن وجود داشته باشد و مشکلات بسیار زیاد بخش تولید کماکان جهت سرمایه ها را به سمت بخش مسکن رهنمون می کند و تورم روزافزون و بیمارگونه این بخش همچنان ادامه دارد. نبود برنامه های تفکیک شده همچون توجه به استانی یا منطقه یی بودن نیازهای مسکن در کشور یکی از عوامل التهاب و هیجان در این بخش است.
در کشور ما وجود ۵/۱۷ میلیون خانوار و حدود ۱۶ میلیون خانه نیازی حدود ۵/۱ میلیون واحد مسکونی را نشان می دهد. اما چه تعداد از این در تهران و چه تعداد در شهرهای دیگر نیاز است سوالی است که پاسخی برای آن وجود ندارد. شک نیست که موج ایجاد شده و نتیجه حاصله که موجب تورم و افزایش شدید قیمت ها شد جهت سرمایه گذاری است و اینجا نیاز فردی که خانه یی ۵۰ متری برای زندگی آرزو دارد پوشش داده نمی شود و روز به روز آسیب پذیری قشر کم درآمد و جوانان در انتظار ازدواج که نیازمندان واقعی مسکن را تشکیل می دهند بیشتر می شود و افرادی که نیازی به مسکن ندارند برای حفظ ارزش سرمایه خود و جلوگیری از آسیب پذیری آن از تورم آن را به مسکن تبدیل کرده اند و غفلت مهم اینکه اگر روزی برای یک متر مربع واحد مسکونی A ریال پرداخت می کردیم و امروز A+۳ ریال، این به دلیل افزایش حجم نقدینگی و نشانه کاهش ارزش پول ملی است و کار به جایی کشید که پیشنهاد حذف صفرها از پول نیز مطرح شد.
در سال های دهه ۶۰ تراکم حداکثر ۱۲۰ درصدی یعنی دو طبقه روی زمین و ۱۸۰ درصدی با کاهش سطح اشغال یعنی سه طبقه روی زمین اجرا می شد و در حال حاضر چهار یا پنج طبقه به طور متوسط که نشان دهنده دو برابر شدن تراکم سطح مسکونی تهران است و این چرخه به اصطلاح بساز و بفروشی که هر کسی از هر شغلی خود را ذی صلاح به ورود در آن می داند روز به روز به پدیده شدن این بخش کمک بیشتری می کند و ضلع دیگر خریدار، بساز و بفروش، مشاوران املاک هستند که اگر عبارت شغل کاذب برازنده آنها نباشد نقش آنها در تعیین قیمت مسکن خصوصاً در شهرهای بزرگ کم نیست.وجود تقاضای کاذب در این بخش باعث حرکت دولت به ساماندهی بحران ایجاد شده می شود در حالی که برنامه ریزی جهت مسکن نیازمند طرحی است با حداقل پیش بینی ۵۰ ساله و بررسی چشم اندازهای مختلف اجتماعی، جمعیتی، مهاجرتی و منطقه یی و... که تاکنون فراموش شده است.در سال های دهه ۷۰ مطالعات مجموعه شهری تهران انجام می شود. در این مطالعات دولت در سال ۷۶ باید برای تهران و پنج کلانشهر دیگر پیش بینی هایی صورت می داد که مسکن اقشار کم درآمد در آن مطرح بود. در برنامه چهارم هم تامین مسکن این قشر مطرح می شود اما دانستن این نکته که نقش دولت در احداث مسکن در نقاط شهری ۳ تا ۵ درصد است ابهام ها را بیشتر می کند.سال ۲۰۰۷ را برخی کارشناسان براساس وضعیت پیش آمده بدترین سال بازار املاک در جهان در سال های اخیر می دانند. در این سال قیمت مسکن در سراسر جهان کاهش می یابد و در ده کلانشهر بزرگ دنیا تا ۷/۶ درصد کاهش گزارش می شود و در برخی گزارش ها میزان کاهش قیمت در بازار مسکن وضعیتی بی سابقه است اما در همین سال کشور ما شاهد اتفاقات عجیب در مسکن است و با بیم و امید در انتظار بهبود وضعیت مسکن در آینده هستیم.

امیررضا کاظم پورفرد

منبع : روزنامه اعتماد