مهار سوداگری با مالیات

بخش زمین و مسکن از جمله بخش‌های اصلی اقتصاد کشور است و با وجود تجربه چندین دهه سیاستگذاری، کماکان به عنوان مهم‌ترین مشکل و معضل اقتصادی خانوارها باقی مانده است در حالی‌که مشکلات اقتصادی موجود در این بخش با توجه به تاثیرات بالای بیرونی خود، منجر به ایجاد معضلات کلان اقتصادی در کشور نیز شده است. گرچه جایگزین‌شدن سیاست تحریک تقاضا با سیاست افزایش عرضه در دولت نهم نوید بهبود وضعیت این بخش را می‌داد، اما میان‌مدت‌بودن زمان نتیجه دادن سیاست‌های اتخاذ شده در بخش عرضه مسکن نظیر طرح «مسکن مهر» و «ضرورت انجام اقدامات ضربتی» به منظور کاهش تقاضای غیرمصرفی خرید زمین و مسکن، کنترل سوداگری را از سوی برنامه‌ریزان و دولتمردان نمایان می‌کند. تجربه اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان در حل مشکل مسکن نشان داده که همواره به منظور اثر بخشی سیاست‌های اتخاذ شده برای تامین مسکن گروه‌های هدف جامعه، نیاز به طراحی و اجرای سیاست‌های کنترل‌کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن و نیز هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن وجود دارد.
● ابزارهای مالیاتی اهرم کنترل بازار سوداگری مسکن
مهم‌ترین ابزار کنترلی دولت‌ها در بازار زمین و مسکن به منظور کنترل سوداگری در خرید و فروش، ابزارهای مالیاتی است که در این راستا تصمیم دولت نهم بر انجام اصلاحات اقتصادی و تاکید رئیس‌جمهوری بر اصلاح نظام مالیاتی به عنوان یکی از بخش‌های نظام اقتصادی کشور، امری بجا و ضروری است. نظام‌های مالیاتی با سه هدف کسب درآمد به منظور ارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی، کنترل سوداگری و تخصیص بهینه منابع، طراحی و اجرا می‌شوند؛ متاسفانه نظام مالیاتی کنونی کشور بیشتر بر هدف اول متمرکز شده و کمتر افزایش هزینه‌های فعالیت‌های سوداگرانه را هدف قرارداده است.
● سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری
در بازار زمین و مسکن همانند سایر بازارها، تقاضاهای موجود براساس ماهیت تقاضای شکل‌گرفته تقسیم‌بندی می‌شوند. بدین صورت که بنا بر میزان مصرف، جذابیت برای سرمایه‌گذاری، محدودیت تولید، ضروری بودن برای خانوار و تقاضاهای موجود به دو بخش مصرفی و سرمایه‌ای تقسیم‌بندی می‌شوند. تقاضای سرمایه‌ای مخرب یا به تعبیری سوداگرانه، تقاضایی است که با هدف کسب سود سرشار، اقدام به خرید و فروش در بازار زمین و مسکن می‌کند ضمن اینکه ناهمگون‌بودن، غیرقابل جانشین و غیرقابل تجارت بودن زمین و مسکن به همراه عدم‌وجود جریان کامل اطلاعات در این بازار، تاثیرات برونی و متقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین و مانند آن، منجر به این شده که این بازار همواره به شدت تحت تاثیر تقاضاهای سوداگرانه قرار گیرد.
خرید ملک (زمین و مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه به امید کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر، خرید ملک و نگهداری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده از تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن است. با توجه به مسوولیت دولت در تامین مسکن خانوارهای ایرانی برمبنای قانون اساسی، دولت موظف به کنترل چنین انگیزه‌هایی در بازار است؛ لذا دولت باید با کنترل بازار زمین و مسکن و اتخاذ سیاست‌های مناسب برای هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید و عرضه مسکن و افزایش هزینه انگیزه‌های سوداگرانه و غیرمولد، از بی‌ثباتی و افزایش قیمت ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن جلوگیری کند.
بنا بر تجربه جهانی، مهم‌ترین ابزاری که دولت‌ها برای این منظور از آن بهره جسته‌اند، ابزار مالیاتی به منظور افزایش هزینه‌های سوداگرانه است. این تجربیات می‌تواند با توجه به شرایط کنونی کشور مورد استفاده قرار گرفته و در دستور کار دولت و مجلس قرار گیرد.
● مشکلات کنونی نظام مالیاتی کشور در بخش زمین و مسکن
نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی کشور از یک سو به دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به علت عدم‌وجود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر «مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی» تنها مالیاتی است که به صورت سراسری در کشور از بازار زمین و مسکن اخذ می‌شود؛ البته علاوه براین دو مالیات «عوارض تراکم صدور پروانه»، «عوارض نوسازی شهری » و «عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری»، عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شوند که هرکدام از این موارد با مشکلاتی در حیطه قانونگذاری و اجرا مواجه هستند.
مهم‌ترین مشکل در حیطه قوانین موجود را شاید بتوان عدم‌کارکرد این قوانین در جهت کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن دانست. مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی، مالیاتی است که با هدف کسب درآمد ناشی از انجام معاملات و برمبنای ضریب ۵درصد از ارزش دفترچه بهای معاملات املاک اخذ می‌شود، این مالیات از یک سو به دلیل عدم‌هدف‌گیری فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن و از سوی دیگر به دلیل ماخذ بسیار پایین آن قادر به تاثیرگذاری بر سوداگری موجود در بازار زمین و مسکن نیست .
همچنین «مالیات بر اراضی بایر شهری» با وجود اینکه می‌تواند با افزایش هزینه نگهداری آن توسط مالکان منجر به افزایش عرضه زمین‌های شهری شود، اما به دلیل مبنای پایین‌بودن آن فاقد هرگونه اثرگذاری بازار زمین و مسکن خواهد بود؛ لذا نیازمند به روزشدن دفترچه بهای معاملات املاک است.
قوانین مرتبط با عوارض شهری به دلیل هدف قراردادن املاک و اراضی خالی و بلااستفاده به تنهایی تاثیر چندانی روی سوداگری موجود در این بازار ندارد، همچنین در عوارض نوسازی در نظر گرفتن ارزش‌های دفترچه بهای املاک در محاسبه عوارض عملا منجر به بروز بی‌عدالتی در اخذ این عوارض شده است.
● معرفی نظام مالیاتی کنترل‌کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن
انحراف سرمایه‌ها از بخش‌های مولد کشور به بخش‌های غیرمولد همچون خرید و فروش مسکن سبب عدم‌ایجاد تولید و اشتغال می‌شود و این امر در نهایت باعث افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن و به دنبال آن افزایش تورم در این بخش می‌شود؛ لذا باید بسته مالیاتی مورد نظر با مالیات بر انجام معاملات مکرر برای کنترل خرید و فروش مکرر تقاضاهای سوداگرانه در بازار و مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن برای مهار خرید و نگهداری املاک به امید کسب سود در آینده طراحی شود.
مالیات بر معاملات مکرر باید به صورت پلکانی و برحسب فاصله زمانی بین معامله خرید قبلی و معامله فروش کنونی در نظر گرفته شود، این در حالی است که وضع مالیات بر انجام معاملات مکرر تنها هزینه‌های ورود تقاضا‌های سوداگرانه به بازار زمین و مسکن را افزایش می‌دهد و تاثیری بر هزینه تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد.
یکی از مهم‌ترین نگرانی‌های موجود در اخذ مالیات بر زمین و مسکن انتقال بار مالیاتی به خریدار است، بنابراین نظام مالیاتی مورد نظر در این بخش باید به نحوی تدوین شود که کمترین تاثیرات منفی را بر تقاضای مصرفی داشته باشد.

گروه سیاستگذاری مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران

منبع : روزنامه کارگزاران