افزایش زیاد قیمت مسکن نشانه تب بالای اقتصاد

همه ما مدتی است که شاهد افزایش بی رویه قیمت مسکن در شهرهای کشور هستیم. بر اساس تئوری های ادوار تجاری اقتصاد یعنی رکود و رونقهای متوالی، افزایش قیمتها نشان از رونق و کاهش قیمتها نشان از رکود اقتصاد دارند، که البته این موضوع در مورد بخشهای اقتصاد از جمله بخش مسکن نیز صادق است.
در واقع تغییرات قیمت در تمام بازارها نشان از عدم تعادلهای عرضه و تقاضا دارد که در نهایت باعث تعدیل بازار خواهد شد. به عبارتی دیگر با مشاهده علامت افزایش قیمتها، بخش عرضه اقتصاد تحریک شده و تولید افزایش می یابد و به تبع آن قیمتها افت می نمایند و بر عکس با مشاهده علامت کاهش قیمتها در بازار بخش تقاضای اقتصاد تحریک شده و تمایل به خرید افزایش می یابد و در نتیجه تشدید تقاضا، قیمتها مجددا افزایش می یابند. آنچه مهم است واکنش طبیعی قیمت نسبت به عدم تعادلهای عرضه و تقاضا در تمام بازارهاست. در بخش مسکن نیز همواره دوره های رونق و رکود وجود داشته اند یعنی در دوره رونق قیمت بالا و در دوره رکود قیمت پایین مسکن را شاهد بوده ایم. اما آیا افزایش قیمت فعلی مسکن روال طبیعی خود را در قالب ادوار تجاری طی می کند؟
برای جواب گویی به این سوال بهتر است به دو سوال دیگر جواب دهیم . آیا افزایش قیمت فعلی (مطابق تئوری های اقتصاد) بخش تولید مسکن را تشویق نموده است؟ آیا در نتیجه عرضه بیشتر قیمت مسکن افت کرده است؟
بر اساس آنچه که در بازار به چشم می خورد علی رغم قیمت بالای مسکن و رشد پروانه های صادره، تولید مسکن خیلی تحت تاثیر این قیمتها قرار نگرفته است و همانگونه که مشاهده می‌شود قیمتها نیز افت نکرده اند (چرا؟). جواب روشن است تا وقتی که خرید و فروش و آربیتراژ مسکن نرخ بازدهی بیش از تولید و فروش آن را به دنبال دارد چرا باید سرمایه گذار خصوصی وارد فرایند تولید با خواب چند ساله سرمایه و بسیاری مشکلات دیگر در این خصوص بشود؟
بدیهی است که تحولات بازار مسکن در سالهای اخیر در قالب ادوار طبیعی اقتصاد قابل توجیه نیستند. دو دسته از عوامل بعنوان عوامل جاذبه و دافعه در جریان نقدینگی به سوی بخش مسکن نقش دارند. پایین بودن بازدهی بازارهای سرمایه از جمله بورس و اوراق بها دار، کاهش نرخ سود بانکی، پایین بودن نرخ بازده تولید در بخش صنعت و کشاورزی و... بعنوان عوامل دفع نقدینگی (push factor) و امنیت بالای سرمایه، برخورداری از حاشیه سود بالا و مطمئن ، ریسک پایین خرید و فروش،هزینه پایین معامله، سهولت معامله به دلیل محدودیتهای قانونی بسیار ناچیز و .. بعنوان عوامل جذب نقدینگی (pull factor) در بخش مسکن، جربان سریع حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن را باعث شده اند.در نتیجه ، جریان نقدینگی که تنها به سوی خرید و فروش واحدهای مسکونی فعلی و نه تولید آن(به دلیل نرخ بازده بالاتر) است باعث شکل گیری بازار موقتی تحت عنوان" بازار سرمایه مسکن" شده است که در آن سرعت معاملات مکرر بسیار بالاست.در این بازار تقاضای مصرفی مجبور است که در کنار تقاضای سرمایه‌ای در مقابل بخش عرضه تقریبا ثابت رقابت کند. از آنجا که تقاضای مصرفی از محل درآمد معیشتی و تقاضای سرمایه‌ای از محل درآمد مازاد (سرمایه آزاد) تامین می شود لذا توان رقابت تقاضای مصرفی همیشه از توان رقابت تقاضای سرمایه ای مسکن پایین تر بوده و از طرف بازار بدون پاسخ باقی می ماند.
بنابراین اگر هدف، تامین تقاضای مصرفی باشد ابتدا باید به کمک معیارهایی، بازار سرمایه مسکن را از بازار موثر مسکن جدا کرده و مکانیزمهای کنترل متفاوتی اعمال گردد و چون بخش عمده ای از تقاضای بازار به تقاضای سرمایه ای مسکن مربوط می شود و کنترل آن فقط به مدیران بخش مسکن مربوط نمی شود و می‌بایست موضوع کنترل قیمت مسکن به صورت فرا بخشی و از طریق تعدیل سیاستهای پولی، مالی ،درآمدی و ارزی در قالب یک بسته سیاستی مناسب دنبال شود که در نتیجه آن نیروهای جاذبه و دافعه نقدینگی به درستی کنترل شوند. در غیر این صورت سیاستهای منحصر به بخش مسکن از جمله اعطای تسهیلات و زمین خیلی موثر نخواهد افتاد. در واقع بخش مسکن و مدیران این بخش هم اکنون تاوان ناکارآمدی و مدیریت ضعیف سایر بخشهای اقتصاد را پس می دهند تا آنجایی که خود مجبور به تشکیل و ترویج برخی نهادهای مالی کنترلی در این خصوص شده‌اند که خارج از وظایف این بخش است.این رویه از دید تئوری های مدیریت و اقتصاد نیز کاملا مردود است.
نتیجه اینکه قیمت بالای مسکن نشان از عدم تعادل و ضعف بازار مسکن نمی باشد بلکه از تب بالای کل اقتصاد حکایت دارد و سیاستگزاران در سطح کلان بایستی متوجه این قضیه باشند. در واقع دولت باید قیمت بالای مسکن را بعنوان علامت بیماری در کل اقتصاد دانسته و سعی نکند که این علامت را به طرق دیگر غیر از مکانیزم بازار بر طرف سازد (به مثابه قرصهای تب بر که به جای بهبود بیماری فقط علامت آن را از بین می‌برند).

حشمت‏الله عسگری
دانشجوی دکتری اقتصاد

منبع : سایت الف