جمعه, ۱۰ فروردین, ۱۴۰۳ / 29 March, 2024
مجله ویستا


وضعیت مسکن در کشور


وضعیت مسکن در کشور
قیمت مسکن در کلانشهرها به ویژه کلانشهر تهران به طور متوسط ۲۰ تا ۲۵ برابر درآمد سالیانه یک خانوار است این در حالی است که این رقم در کشورهای پیشرفته در حدود ۳ برابر درآمد سالیانه است.
مسکن یکی از مسائل حاد در کشورهای در حال توسعه از جمله ایران است. فقدان منابع کافی، ضعف مدیریت اقتصادی، نداشتن برنامه ریزی جامع مسکن و سایر نارسایی هایی که در زیرساختهای اقتصادی کشور وجود دارد از یک سو و افزایش شتابان جمعیت شهرنشین از سوی دیگر، تأمین سرپناه در شهرها به ویژه ساکنان کلانشهرها را با مشکلی چند بعدی مواجه کرده است.
قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران از داشتن مسکن مناسب برای اقشار مختلف مردم بعنوان یک «حق» نام برده و دولت را به عنوان متولی بخش مسکن و مسئول تامین مسکن آحاد جامعه معرفی کرده است.
اما متاسفانه طی سال‌های گذشته دولت‌ها نتوانسته‌اند به خوبی از عهده وظایف خود در قبال تامین مسکن مردم برآیند. امروزه دولت در بخش مسکن با اتخاذ شیوه اقتصاد بازار برخلاف دیگر کشورهای موفق در حل معضل مسکن سهم حضور خود را در بخش مسکن تا کمتر از ۵ درصد پایین آورده است، اما چرخه بازار بنابر دلایل متعدد نتوانسته است به نحو صحیحی عوامل مختلف تامین مسکن را در یک زنجیره کامل و کارآ قرار دهد.
از سویی برنامه‌های توسعه کمک به تأمین مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر و جوانان را مورد هدف داشته‌اند. مشکل مسکن در معنی خاص آن تا اندازه زیادی در گروه‌های کم‌درآمد متمرکز شده است، اما این گروه‌ها به دلیل توزیع نابرابر ثروت و به رغم تلاش‌های دائم دولت بر کاهش فاصله و اختلاف طبقاتی و محرومیت اجتماعی و برقراری عدالت، هنوز متأسفانه اکثریت بزرگی را در کشور تشکیل می‌دهند.
برای این اقشار دستیابی به مسکن به صورت مسأ‌له‌‌ای حیاتی درآمده است.
ولی افزایش قیمت‌ها به اندازه‌ای بوده است که چشم‌انداز این دستیابی به صورت مالکیت هر روز کم‌تر و حتی دستیابی به مساکن استیجاری ارزان‌قیمت نیز به صورت مشکلی غیرقابل حل درآمده است. در ادامه به ابعاد و مسائل فراروی مسکن در کشور میپردازیم.
● مسائل و مشکلات مسکن:
یک باب منزل مسکونی مهمترین دارایی است که هر خانوار در طول حیات خود آن را مالک می شود و فقط پس از حصول اطمینان از تملک آن است که فرآیند توزیع مازاد پس انداز هر خانوار در سایر بازارها (اعم از بازار پول یا سرمایه) ماهیتی وجودی می یابند.
قیمت مسکن در کلانشهرها به ویژه کلانشهر تهران به طور متوسط ۲۰ تا ۲۵ برابر درآمد سالیانه یک خانوار است این در حالی است که این رقم در کشورهای پیشرفته در حدود ۳ برابر درآمد سالیانه است. به طور کلی بازار مسکن از دو بخش تقاضا و عرضه مصرفی و سوء استفاده برخی افراد از بازار روبه روست.
متغیرهای تأثیرگذار بر مسکن به ویژه در پایتخت هم از نوع کمی هستند و هم از نوع کیفی.
▪ متغیرهای کمی عبارتند از؛
۱) نوسان در قیمت ها(تورم)
۲) کشش تقاضا برای مسکن نسبت به سایر کالاها
۳) استهلاک
۴) مالیات بر املاک و هزینه های اجرایی
۵) نوسان بازار ارز
۶) نقدینگی و درآمد خانوار
۷) اعتبارات بانکی، وام مسکن و نحوه پرداخت بهره بانکی.
▪ متغیرهای کیفی یا کلان عبارتند از؛
۱) تغییرات جمعیت ناشی از نرخ زاد و ولد و مهاجرت
۲) امنیت سرمایه گذاری
۳) امنیت شغلی
۴) سیاست های دولت در بازار مسکن
۵) رانت اطلاعاتی و
۶) کیفیت مکان و ساخت مسکن.
در یک نگاه کلان علل گرانی مسکن و به تبع آن اجاره‌بها از دو منظر قابل بررسی است، از یک سو می‌توان عوامل تاثیر‌گذار خارج از بازار ( برون‌زا) بر بازار مسکن را بررسی کرده و از سوی دیگر عوامل داخلی (‌درون‌زا) موثر بر بازار مذکور را مورد تحلیل قرار داد.
۱) عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا»
بررسی عوامل بیرونی تاثیر‌گذار بر بخش مسکن از این جهت حائز اهمیت است که می‌توان با شناخت صحیحی از این عوامل، میزان و نحوه تاثیرپذیری بازار مسکن را سنجیده و متناسب با آن راه‌حل‌های مناسب را ارائه داد.
عدم تخصیص بهینه منابع مالی موجود به تولید مسکن در کشور به خوبی نمایان است که منابع مالی موجود- اعم از دولتی و غیر دولتی - جهت فعال سازی و توسعه تمامی ‌بخش‌های اقتصادی کشور به‌رغم افزایش درآمدهای نفتی،ناکافی و محدود است.
بنابراین لزوم برنامه‌ریزی و اولویت‌بندی بخش‌های اقتصادی کشور نزد برنامه‌ریزان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا با تخصیص بهینه منابع مالی موجود، بتوان اولویت‌های اقتصادی کشور را رفع کرد.
در این میان به دلیل عدم وجود چنین دیدگاهی در نزد برنامه ریزان اقتصادی کشور، منابع به تمامی‌بخش‌های اقتصادی اختصاص می‌یابد که بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می‌شود.
در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسکن منجر به تولید و افزایش عرضه و کاهش قیمت آن در بازار خواهد شد که در این صورت «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» که بیش از ۵۰‌درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پیدا خواهد کرد.
البته قابل اشاره است که افزایش منابع بخش مسکن به تنهایی به معنای افزایش تولید مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت این امر به شرایط فعلی بازار مسکن بر می‌گردد.
همچنین در کشور‌های تک محصولی همچون ایران که متکی بر درآمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی که به سبب افزایش درآمدهای نفتی صورت می‌پذیرد منجر به تورم شدید در قیمت اکثر کالاها می‌شود.
این تورم ممکن است در اقلام تجاری، مصرفی و غیره به وسیله اهرم‌های مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالا‌های غیر منقول همچون زمین، ساختمان و برخی خدمات به دلیل خصوصیات ذاتی آنها (‌محدودیت در غیر منقول بودن، غیر تجاری بودن، عدم قابلیت واردات و غیره) تورم نه تنها برطرف نشده بلکه ادامه نیز خواهد یافت، از طرفی، عوامل تولید نیز به سمت این کالاها جهت دهی شده و ورود سرمایه‌های غیرحرفه ای و سرگردان، سبب سوداگری و واسطه گری در آنها می‌شود و این‌گونه کالاها به ویژه زمین و مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد کرد و در نهایت سبب تخصیص غیر بهینه عوامل تولید و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادی خواهد شد.
البته قابل ذکر است که نشانه‌هایی از تحقق «بیماری هلندی» در بخش مسکن نمایان شده است، بدین معنا که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه ای تبدیل شده است.
همان‌طور که ذکر شد، خانه و مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید براساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد، اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایه ای، به راحتی توسط عرضه‌کننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی‌و چند باره قیمت در آینده «فوری» است، با وجود شکل‌گیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد که نوعی «شکست بازار» است.
با این توضیحات، بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عمیق ایجاد شده بین عرضه و نیاز را کم کند. از این رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکمیت و مالکیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از «شکست بازار»، با اهرم‌های خود وارد عمل شود.
در شرایط کنونی به دلیل سابقه نامطمئن بازار سرمایه، این بازار از جذابیت کمتری برخوردار است، بنابراین تنها بازاری که با سابقه اطمینان آور، می‌تواند جریان نقدینگی سرگردان در جامعه را به خود جذب کند بازار زمین و مسکن است که متاسفانه این بازار به دلیل عدم وجود سازوکار مناسب، مستعد سوداگری و دلالی است.
در شرایط کنونی اگر دولت اقدام به اتخاذ سیاست‌های اصولی در بخش زمین و مسکن کند همچون اتخاذ سیاست تعادلی عرضه و تقاضا و حذف مالکیت واسط زمین (‌یکی بودن سازنده و مالک) در پروژه‌های ساخت انبوه مسکن و غیره تهدید ورود سرمایه‌ها به این بخش به راحتی تبدیل به فرصت و منجر به افزایش تولید مسکن می‌شود.
این در حالی است که در شرایط کنونی که نمونه آنها در دهه‌های قبلی تجربه شده است ورود نقدینگی به این بازار نه تنها منجر به افزایش تولید به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزایش شدید قیمت زمین و مسکن می‌شود.
۲) عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا»
علاوه بر عوامل بیرونی، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون درونی است. به گفته کارشناسان در کشور حدود ۲/۳‌ میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند.
این در حالی است که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت ۷۰۰‌هزار واحد مسکونی که براساس پیش‌بینی‌ها تا سال ۱۳۹۰ به مرز ۹۳۰‌هزار نفر نیز خواهد رسید در کشور ضروری است.
این بدین معناست که برای اصلاح وضع موجود، باید تا ۱۰ سال آینده با احتساب نرخ استهلاک ۳۰‌درصد، سالانه ۴/۱‌میلیون واحد مسکونی ساخته شود. تا به موجودی مسکن کشور، سالانه یک‌میلیون واحد اضافه شود.
با این وجود براساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان عرضه مسکن مربوط به سال ۱۳۸۲ و حدود ۷۰۰‌هزار واحد مسکونی بدون احتساب واحدهای تخریب شده بوده است که با توجه به رکود حاکم بر این صنعت در صورت عدم تغییر نگرش و ادامه روند موجود در ساخت مسکن، بحران مسکن را در آینده شاهد خواهیم بود.
آمار و ارقام نشان از کاهش بعد خانوار طی سالیان آتی دارد و این در حالی است که پدیده مهاجرت، عاملی مضاعف بر افزایش تقاضا در این بخش شده است. در این میان، «مسکن» در نهایت یک کالای مصرفی است.
بدین معنی که در تولید کالای مذکور، زنجیره‌ای از نهاده‌های واسطه‌ای در یک چرخه اقتصادی فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه‌ای برای تولید کالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد.
بنابراین اگر در شرایطی از اقتصاد، مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شود بدین معنی خواهد بود که برای خرید کالایی که تولید شده، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یک کالا با چند بار‌ دست به دست شدن به افزایش قیمت قابل ملاحظه‌ای دست پیدا خواهد کرد که در این شرایط سوداگری و دلالی بر بازار فوق حاکم شده و سرمایه‌هایی که به هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به مانند عوامل تعیین‌کننده اصلی بازار به ایفای نقش می‌پردازند.
از عوارض سرمایه‌ای شدن مسکن، وجود پدیده خانه‌های خالی است. بدین معنی که مالکان به امید افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه، خانه‌های خود را به‌رغم وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند.
برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم، هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان را به گونه‌ای افزایش داد که خانه‌های موجود وارد بازار مسکن شوند.
یکی از موثرترین روشها اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است. با استفاده از این روش، مالکان خانه‌های خود را به بازار عرضه کرده که در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن خواهد شد.
با نگاهی به وضعیت مسکن در ۴۰ سال اخیر، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی ‌بوده است.
عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به سازوکار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد سازی بازار آن است.
عملکرد این تحریک به گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی‌ از رکود خارج می‌کند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد.
افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزءجدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی‌بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.
● نتیجه گیری:
مشکل مسکن اساسا ماهیتی اقتصادی دارد و به طور کلی دو مشکل عمده در این زمینه عبارتند از: کمبود مسکن در مقابل قشر جوان نیازمند (طبق برنامه چهارم توسعه، سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی برای رفع احتیاج باید ساخته شود) و بالا بودن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار(بین ۴۰ تا۷۰ درصد از درآمد سالیانه) که به دلیل کمبود عرضه مسکن، سهم آن در این سبد افزایش یافته است.
از طرفی مشاهده می‌شود که در زمینه نهاده‌های تولید مسکن مثل زمین، مصالح و نیروی انسانی متخصص، مشکل چندانی وجود ندارد، ولی همچنان با مشکل مسکن، مواجه هستیم.
اولین مساله‌ای که در این رابطه به نظر می‌رسد عدم وجود سیاستگذاری اصولی و درست در این زمینه است که طبیعتا ضرورت اصلاح سیاست‌های موجود و اتخاذ سیاست‌های اصولی را ایجاب می‌کند. مسلما این مورد بدون در نظر گرفتن و تبیین نقش دولت در این زمینه امکان‌پذیر نخواهد بود.
اکثر قریب به اتفاق کارشناسان بخش مسکن اعتقاد دارند که مسکن باید هر چه سریع‌تر از دست تصدی‌های دولت رهایی پیدا کند و آزادانه وارد بازاری بورسی شود که مقتضیات بازار قیمت آن را مشخص کند تا باعث افزایش یا کاهش آن شود.
این در حالی است که چندی پیش دولت نهم اظهار کرده بود دولت در بخش مسکن تصدی ندارد بلکه به مدیریت می‌پردازد. اما اینجا این سوال پیش می‌آید که اگر دولت در بخش مسکن مدیریت انجام می‌دهد چرا هنوز نتوانسته با استفاده از راهکارهای مدیریتی در مقابل افزایش روزافزون قیمت این نیاز اساسی جامعه اندیشه درستی داشته باشد.
این در حالی است که تصدی‌های دولت نه تنها خود عاملی برای پدیدار شدن «مافیا» در کشور شده بلکه سبب شده تا در موضوع کاملاً مشخص و مبرهن خصوصی‌سازی مسکن که بسیار آسان‌تر از خصوصی‌سازی بخش‌های دیگر است آنچنان قدرت شرکت‌های نیمه‌دولتی افزایش یابد که عملاً به عنوان نماینده‌ای از دولت و وکیلی از شرکت‌های خصوصی هر آنچه طلب می‌کنند را به سرانجام برسانند.
حل ریشه ای مشکل مسکن در کشور از یک سو با انبوه سازی میسر است که دولت با اختصاص وامهای بلندمدت، بهره کم و متناسب با وضع اقتصاد و سبد خانوار بایستی در این بخش سرمایه گذاری کند زیرا که در کشورهای مدرن و پیشرفته ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن به متقاضیان به صورت وام بانکی آن هم با بهره کم توسط دولت پرداخت می گردد و از سوی دیگر مدیریت بخش مسکن است. مدیریت و سیاست هایی که ثابت نیستند.
یک سیاست نادرست و باثبات را می توان تصحیح کرد، اما سیاست های دائم در حال تغییر یا حذف شدن را نمی توان اصلاح کرد. مدیریت یعنی نظارت و هدایت بازار مسکن. هم اکنون حدود ۲/۳ میلیون خانوار مستاجر در کشور داریم که از این تعداد، مستاجران دهک های بالای درآمدی مستاجر خود خواسته هستند، به این معنا که توان مالی کافی برای تامین مسکن ملکی دارند، اما به دلایلی اجاره نشینی را ترجیح می دهند.
خانوارهای مستاجر باقی مانده که در دهک های پایین درآمدی و در مسکن پرتراکم ساکن اند، نیازمندترین گروهها برای بهره مندی از سیاست های حمایتی دولت اند.
لذا برنامه ریزی و تامین مسکن این خانوارها مشکل نیست، اما نیاز به زمان، منابع و برنامه دقیق اقدامات دارد. باید یادآور شد که هر ساله حدود ۱۵۰هزار خانوار کم درآمد به این گروه اضافه می شوند.
تشکیل شورای عالی سیاست‌گذاری مسکن، ساماندهی تعاونی‌ها‌ی موجود، ساماندهی دفاتر معاملات املاک و مستغلات، ظرفیت سازی شهرداری‌ها‌ در مدیریت ساخت و ساز شهری، بازنگری در نظام مالیات‌ها‌ی بخش مسکن، تشکیل شرکت‌ها‌ی مدیریت نگهداری ساختمان و بازنگری در قوانین و مقررات ناظر بر آپارتمان‌ها‌ از برنامه‌ها‌ی اصلی مدیریت بخش مسکن به شمار می آید.
یکی دیگر از مسائل بخش مسکن متوسط سهم زمین در قیمت نهایی مسکن است که گاه به ۴۰ تا ۵۰‌درصد می رسد این مشکل حکایت از عدم برنامه‌ریزی اصولی و بی‌ثباتی در بازار زمین و کنترل آن دارد.
به نظر می‌رسد دولت می‌بایست از سیاست فروش زمین‌های خود چه به صورت ارزان و چه به قیمت بازار، خودداری کرده و همانند بسیاری از کشورهای موفق در این بخش، سیاست خرید و ذخیره‌سازی زمین‌های غیردولتی را در دستور کار خود قرار دهد و با در اختیار قرار دادن عرضه زمین‌های خود برای ساخت مسکن از همبستگی شدید بین زمین و مسکن در اثر فشار تقاضا بر مسکن بکاهد و از انتقال نقدینگی بخش مذکور در دوران رونق به بازار زمین جلوگیری کرده که منجر به افزایش تولید مسکن و افزایش عرضه متناسب با نیاز به بازار می‌شود.
تحقق فرض مذکور منجر به ایجاد بازاری پایدار با رونقی مستمر در بخش زمین و مسکن می‌شود.
لازم به ذکر است برای پاسخ به تقاضای فزاینده مسکن نه تنها به زمین، سرمایه، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی زیادی نیاز است، بلکه داشتن یک نظام برنامه ریزی و مدیریت به منظور ایجاد هماهنگی بین بخش مسکن و سایر بخش ها و بین اجزاء به وجود آورنده مسکن (زمین، مصالح ساختمانی و غیره) با تاسیسات زیربنایی، تسهیلات عمومی، خدمات اجتماعی، سیستم حمل و نقل و غیره از طرف دیگر ضرورتی اجتناب ناپذیر می باشد.
در پایان باید اشاره کرد که مشکل مسکن نیازمند یک بسیج همگانی، سرمایه‌گذاری گسترده و قدرتمند است که امواج اولیه آن قاعدتاً باید از سوی دولت، به ویژه در بخش مساکن استیجاری، آغاز شود.
لازم به ذکر است تصمیمات دولت در رفع تورم هیچ کالایی موثر نبوده است، اما دولت همچنان اصرار دارد قبل از اجرایی و عملی کردن طرحهای خود بحث را به مطبوعات و رسانه های جمعی بکشاند و همین خود باعث افزایش التهاب بی دلیل در بازار کالاهای مختلف و علی الخصوص مسکن می شود.
به نظر می رسد بهتر است دولت قبل از رسانه ای کردن نظرات خود به آنها جامعه عمل بپوشاند و پس از گذشت زمان آزمودن، نتایج حاصل را با ارائه مستندات به گوش مردم برساند.
منبع : امید


همچنین مشاهده کنید