بررسی قیمت مسکن و راهکارها

با توجه به ساختار جمعیتی کشور و قرار گرفتن عده قابل ملاحظه یی از جمعیت در سنین ازدواج و تشکیل خانواده، بخش مسکن با تقاضای بالقوه یی مواجه شده و خواهد شد. عدم پاسخ به تقاضای شکل گرفته طی سال های ۱۳۸۱ تا ۱۳۸۴ به دلیل رکود ساخت وساز در دوره مذکور، بخش مسکن را در سال های بعد با تقاضای انباشت شده مواجه کرده است. می توان استدلال کرد به دلیل پایین بودن قدرت خرید، کل تقاضای بالقوه مسکن نمی تواند بالفعل شود، اما همین مقدار تقاضای بالفعل با توجه به عرضه شکل گرفته در بازار مسکن می تواند قیمت مسکن را افزایش دهد.
پرداخت تسهیلات و وام های مختلف خرید یا ودیعه مسکن در چند سال اخیر تاحدودی باعث ایجاد شوک اولیه در بازار مسکن شده و زمینه جهش قیمت و اجاره بهای مسکن را مهیا کرده است. بانک مسکن طی سال های اول و دوم برنامه چهارم به میزان ۲۷۰۴۰ و ۴۷۱۱۰ میلیارد ریال (بدون احتساب سود و درآمدهای آتی) به متقاضیان تسهیلات پرداخت کرده است که بیانگر رشد ۱۴۰ و۲/۷۴ درصدی این تسهیلات است. بانک های خصوصی نیز طی سال های ۱۳۸۴ و ۱۳۸۵ به میزان ۳۴۴۰۸ و ۴۸۸۰۱ میلیارد ریال تسهیلات به بخش مسکن پرداخت کرده اند که بیانگر رشد ۸۵ و ۴۲ درصدی این تسهیلات در هر سال نسبت به سال قبل است.جدول شماره یک آمار مربوط به رشد مانده تسهیلات ارائه شده توسط بانک مسکن و بانک ها و موسسات اعتباری به بخش غیردولتی را در بخش ساختمان و مسکن طی سال های ۱۳۷۶ تا ۱۳۸۵ نشان داده است.
همان طور که در جدول یک نشان داده شده است، تسهیلات ارائه شده توسط بانک مسکن به بخش ساختمان و مسکن در سال ۱۳۷۷ از رشد ۴/۶۲ درصدی برخوردار بوده است. این نرخ در سال ۱۳۷۸ به ۷/۴۵ درصد کاهش یافته و با کاهش مداوم در سال ۱۳۷۹ به ۵/۱۰ درصد رسیده است. اما تسهیلات ارائه شده از سال ۱۳۸۰ تا ۱۳۸۱ روند افزایشی پیدا کرده و سپس در سال ۱۳۸۲ به ۸- درصد رسیده است. نرخ رشد مانده تسهیلات ارائه شده در سال ۱۳۸۴ به بالاترین مقدار خود یعنی ۱/۱۴۷ درصد رسیده و این نرخ در سال ۱۳۸۵ معادل ۴/۶۸ درصد بوده است. رشد مانده تسهیلات بانک ها و موسسات اعتباری به بخش غیردولتی در مسکن و ساختمان نیز طی سال های ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۵ با نوسانات جزیی همراه بوده است. بالاترین رشد مانده تسهیلات در سال ۱۳۸۵ با ۷/۴۱ درصد و پایین ترین آن مربوط به سال ۱۳۸۳معادل ۹/۲۷ درصد بوده است. لذا می توان اشاره کرد که رشد مثبت مانده تسهیلات ارائه شده توسط بانک های مختلف در سال های مورد بررسی، حجم نقدینگی را در بخش مسکن افزایش داده و خود این امر با توجه به عدم تناسب عرضه مسکن با تقاضای آن در کوتاه مدت، افزایش قیمت ها را در این بخش به دنبال داشته است. معمولاً در هر اقتصادی متناسب با شرایط آن بازارهای مختلف به عنوان رقیب در جذب نقدینگی مطرح هستند. در اقتصاد ایران، این بازارها در قالب بازارهای سکه و ارز، بازار طلا، بازار اوراق بهادار، بازار تلفن همراه، بازار خودرو، بورس های کالایی و بازار زمین و مسکن مطرح است. در چند سال اخیر به دلیل عدم جذب نقدینگی مازاد جامعه توسط سایر اشکال دارایی ها همچون طلا، سکه، ارز، بازار اتومبیل و تلفن همراه (به رغم کاهش قیمت کالاهای مذکور)، نقش مسکن به عنوان کالای بادوام اقتصادی در جذب بخش عمده یی از نقدینگی پررنگ تر شده است که این امر خود منجر به افزایش تقاضا و در نهایت افزایش قیمت مسکن شده است. مطابق داده های جدول دو در سال های ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۵ کمترین رشد در حجم نقدینگی در سال ۱۳۷۷ با ۴/۱۹ درصد و بیشترین رشد نقدینگی در سال ۱۳۸۵ با رشدی معادل ۴/۳۹ درصد بوده است. طی سال های ۱۳۷۷ تا سال ۱۳۸۵ رشد نقدینگی در اقتصاد ایران به طور مداوم افزایش یافته و بالای ۱۹ درصد بوده است. این رشد بالا در سال های ذکر شده موجب شده تقاضای سوداگرانه مسکن افزایش یابد. مکانیسم تاثیرگذاری نقدینگی بر تقاضای سوداگرانه مسکن که خود یکی از عوامل مهم در افزایش قیمت مسکن بوده به این صورت است که ابتدا با افزایش تقاضای مسکن، عرضه تا حدودی افزایش می یابد اما از آنجا که در بخش مسکن، در کوتاه مدت امکان افزایش متناسب عرضه با افزایش تقاضا مقدور نیست، لذا این امر باعث ایجاد مازاد تقاضا برای مسکن شده و حباب قیمتی برای مسکن شکل می گیرد. با تشکیل حباب قیمتی، تقاضای مسکن محدود شده و به رغم افزایش انگیزه تولید و عرضه بیشتر مسکن به دلیل افزایش قیمت آن و کاهش تقاضا، پدیده رکود تورمی در بازار مسکن را شکل داده و عرضه را متوقف می کند. اگر تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری ها به عنوان متغیری برای بیان وضعیت عرضه مسکن در نظر گرفته شود، وجود رکود بازار مسکن در سال های مورد بررسی به وسیله تغییرات این متغیر قابل بیان است. جدول شماره سه رشد تعداد (فقره) پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری ها در شهرهای بزرگ و مناطق شهری را طی سال های ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۵ به تفکیک نشان داده است. همان طور که در جدول سه نشان داده شده است، رشد پروانه های ساختمانی صادره در سال ۱۳۷۷ در مناطق شهری ۶/۳- درصد و در شهرهای بزرگ ۱/۶ درصد بوده است. این رشد در سال ۱۳۷۸ به ترتیب به ۳/۶ و ۸/۱- درصد تغییر کرده است؛ کمترین و بیشترین رشد پروانه های ساختمانی صادره شهرداری ها طی سال های مذکور به ترتیب برای مناطق شهری معادل ۵/۲۹- درصد در سال ۱۳۸۳ و ۹/۱۸ درصد در سال ۱۳۸۰ بوده است. از طرف دیگر کمترین و بیشترین رشد پروانه های صادره در شهرهای بزرگ به ترتیب ۱۱- درصد در سال ۱۳۷۹ و ۲/۱۷ درصد در سال ۱۳۸۵ بوده است. در سال ۱۳۸۴ رشد پروانه یی صادره در مناطق شهری ۶/۸- درصد و در شهرهای بزرگ ۷/۱- درصد بوده است. رشد پروانه های صادره توسط شهرداری ها در سال ۱۳۸۵ برای مناطق شهری و شهرهای بزرگ به ترتیب معادل ۲/۱۰ و ۲/۱۷ درصد بوده است. لذا می توان گفت کاهش تقاضا برای تولید مسکن (صدور پروانه های ساختمانی) طی سال های ۱۳۸۲ تا ۱۳۸۴ و در نتیجه کاهش عرضه مسکن در سال های ۱۳۸۴ و ۱۳۸۵ نشان دهنده بروز پدیده رکود تورمی در بخش مسکن طی سال های مذکور است. افزایش قیمت عوامل و نهاده های تولید مسکن به ویژه زمین، فولاد، سیمان و دستمزد نیروی کار فعال در بخش ساختمان، از دلایل دیگر افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر بوده است. جدول چهار رشد شاخص های بهای عمده فروشی مصالح ساختمانی فلزی و غیرفلزی، قیمت و مزد یک روز کارگر ساده ساختمانی را در سال های ۱۳۷۸ تا ۱۳۸۵ نشان داده است. مطابق داده های جدول شماره چهار ، شاخص مزد یک روز کارگر ساده ساختمانی طی سال های ۱۳۷۸ تا ۱۳۸۲ از روند نسبتاً افزایشی برخوردار بوده است. بالاترین و کمترین رشد این شاخص مربوط به سال ۱۳۸۲ و ۱۳۸۰ بوده که به ترتیب معادل ۶/۳۴ و ۶/۱۰ درصد بوده است. شاخص قیمت مصالح ساختمانی فلزی در سال ۱۳۸۵ با رشدی معادل۸/۳۱ درصد بالاترین افزایش را داشته است. این در حالی است که این شاخص در سال ۱۳۸۰ با ۱/۱ درصد رشد کمترین رشد را داشته است. شاخص قیمت مصالح ساختمانی فلزی نیز با رشدی معادل ۷/۳۰ درصد در سال ۱۳۸۱ بالاترین و با رشد ۳/۶ درصدی در سال ۱۳۸۵ کمترین رشد را تجربه کرده است. این در حالی است که شهرهای بزرگ و تهران به ترتیب با ۶/۵۵ درصد در سال ۱۳۸۲ و ۷/۳۰ درصد در سال ۱۳۷۹ بالاترین رشد شاخص قیمت زمین را داشته اند. کمترین رشد شاخص قیمت زمین در تهران مربوط به سال ۱۳۸۴ بوده که رقمی معادل ۱/۹ درصد است. شاخص قیمت زمین در شهرهای بزرگ کمترین مقدار رشد خود را با رقمی معادل ۶/۸ درصد در سال ۱۳۸۵ تجربه کرده است. بررسی های فوق نشان دهنده این واقعیت است که رشد شاخص های قیمت مصالح ساختمانی فلزی و غیرفلزی، مزد یک روز کارگر ساده ساختمانی و قیمت زمین در افزایش قیمت مسکن نقش اساسی داشته اند. علاوه بر مسائل عنوان شده در بالا، عوامل دیگری در افزایش قیمت مسکن در چند سال اخیر موثر بوده است که در زیر به چند مورد از آنها اشاره شده است؛
▪ عملکرد ضعیف بازار سرمایه در چند سال اخیر برای ایجاد بستر مناسب جهت جذب سرمایه ها و در نهایت نقدینگی
▪ عدم ایجاد سیستم مناسب برای قیمت گذاری و نظارت بهینه بر قیمت مسکن توسط نهادها، ارگان ها، سازمان ها و وزارتخانه های ذی ربط و فقدان مکانیسم قیمت گذاری منطقه یی
▪ عدم وجود برنامه ریزی و سیاستگذاری منسجم در مدیریت و کنترل سوداگری در بخش زمین با اعمال سیاست های مناسب تشویقی و تنبیهی مالیاتی و عوارضی
▪ عملکرد نامناسب ابزارهای مالیاتی در بخش عرضه و تقاضای مسکن به دلیل عدم شفافیت در ثبت معادلات مسکن
▪ عدم نظارت درست بر عملکرد بنگاه های املاک که در برخی مواقع به افزایش تقاضای سرمایه یی مسکن دامن زده است.
▪ بالا بودن هزینه های عوارض و نوسازی مسکن
▪ عدم تخصیص بهینه تسهیلات مسکن به طوری که گروه های تخصصی تولید مسکن کمتر به آن دسترسی داشته باشند.
● برخی راهکارهای مقابله با جهش ناگهانی قیمت
با توجه به عوامل بیان شده در قسمت قبل که موجب افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن شده است، در این قسمت برخی از راهکارهای مقابله با جهش قیمتی مسکن ارائه شده است.منع بنگاه ها از انجام معادلات کوتاه مدت(وکالتی)؛ در این راستا باید برای انتقال وکالتی مدت تعیین شود و برای بار دوم سند قطعی نقل و انتقال صادر شود.
▪ کنترل نقدینگی در بخش مسکن از طریق سیاستگذاری در تسهیلات پرداختی به بخش مسکن، گروه های دریافت کننده این تسهیلات و ایجاد رونق در بازارهای رقیب بخش مسکن (مانند بازار سرمایه) جهت جذب نقدینگی اقتصاد به طور متناسب در بازارهای یاد شده
▪ نظارت و کنترل بر هزینه عوامل تولید مسکن از طریق سیاست های تشویقی
▪ ایجاد شفافیت در ثبت معاملات نقل و انتقال املاک و مستغلات از طریق یارانه یی کردن آمار خرید و فروش
▪ استفاده از برنامه های تشویقی نظیر تخفیف مالیاتی و کاهش عوارض احداث و نوسازی مسکن در راستای حمایت از بخش عرضه مسکن با اهداف تخصیصی
▪ استفاده از بستر مالیاتی مناسب (تلفیقی و اثرگذار) به نحوی که تدابیر خاصی را برای هر یک از بخش های مصرفی و سرمایه یی تقاضای مسکن به طور جداگانه اندیشیده باشد
▪ حمایت از انبوه سازی تولید مسکن ارزان قیمت

منبع : روزنامه اعتماد