سیاستگذاران و نحوه ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها؛ مردم همچنان منتظر ارزان شدن مسکن

گزارش های مربوط به خرید و فروش مسکن و زمین در سراسر کشور، از کاهش قیمت در این بازار حساس حکایت می کند.
صاحبان بنگاه های معاملات ملکی در تهران، شیراز، مشهد، تبریز، اصفهان و شهرهای دیگر با اشاره به سیاست های دولت از کاهش قیمت زمین و مسکن تا ۳۰ درصد نسبت به قیمت های ابتدای امسال در بازار مسکن خبر داده و اعلام کردند: بسیاری از هموطنانی که قصد خرید خانه دارند، فعلا خرید نمی کنند و همچنان منتظر ارزانتر شدن قیمت مسکن هستند.
دراین شرایط کارشناسان براین باورند که تولید مسکن ارزان قیمت در زمین های مناسب و کاهش قیمت برخی مصالح ساختمانی، آنهم در شرایط رکود قیمتی در بازار مسکن، حتماً به کاهش بیشتر بهای تمام شده واحدهای مسکونی ساخته شده ختم می شود.
● زمین و مسکن در منحنی نزول
مسکن، یکی از نیازهای اولیه و اساسی مردم در کشورمان محسوب می شود و جنب وجوش برای بدست آوردن آن، موضوعی است که هیچگاه از تب و تاب نمی افتد.
تاکنون برنامه های متفاوتی با عنوان «راهکار» رفع معضلات بخش مسکن و برای تثبیت بازار آن در دستور کار قرار گرفته است تا آرامشی هرچند نسبی و موقتی ایجاد کنند اما این طرح ها طبق اظهارات کارشناسان، در گذشته تنها مسکنی برای زخم متورم مسکن بوده است.
معادله تامین و قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، پیچیده شده است اما هم اکنون بارقه های امیدی در دل فاقدان مسکن و مستاجران در شهرهای کوچک و جدید ایجاد شده است.
محمد سعیدی کیاوزیر مسکن و شهرسازی نیز با پذیرش کاهش قیمت زمین و مسکن در سراسر کشور اعلام کرد: گزارش های رسیده از این بازار در کشور نشان می دهد قیمت زمین بیشتر از بهای واحدهای مسکونی در مدار نزولی قیمت قرار گرفته است.
وی افزایش تولید مسکن و پروانه ساخت و ساز به همراه کنترل قیمت و عملیاتی شدن ساخت و ساز در زمین های اجاره ای ۹۹ ساله را در کاهش قیمت مسکن بسیار موثر دانست و گفت: با ادامه تولید، قیمت ها در بازار مسکن به زودی متعادل تر می شود.
سعیدی کیا از اختصاص ۱۱ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تسهیلات برای بخش مسکن برای ساخت یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خبر داد و گفت: عرضه و تقاضا در این بازار به تعادل و قیمت ها به ثبات واقعی می رسد.
وزیر مسکن و شهرسازی همچنین از تحویل واحدهای مسکونی طرح مسکن مهر از ابتدای سال ۸۹ خبر داد و گفت: واحدهای مسکونی ساخته شده در زمین های اجاره ای ۹۹ ساله در برخی استانها به طور استثنا امسال تحویل متقاضیان می شود.
سعیدی کیا افزود: از آنجا که تعاونی های مسکن مهر، واحدهای مسکونی را به صورت آپارتمان های چهار طبقه و مجتمع های مربوطه در زمین های اجاره ای ۹۹ ساله در مدت حداقل ۲ سال می سازند، زمان تحویل این واحدها سال ۸۹ خواهد بود.
وی گفت: دولت نهم با اجرای طرح مسکن مهر می خواهد مردم با شرایط سهل تری بتوانند خانه دار شوند.
وزیر مسکن با خوش بینی درباره کنترل قیمت ها گفت: با همکاری وزارت بازرگانی قرار است بانک اطلاعاتی با هدف ثبت معاملات زمین و مسکن ایجاد شود و دولت بر تحولات عرضه و تقاضا در بازار مسکن و زمین نظارت کند و نظم قیمت ها در این بازار ساماندهی شود.
● بارقه های امید در دل اقشار کم درآمد
اما یکی از اقداماتی که در دستور کار شورای مسکن یا کار گروه ۱۲۷ دولت قرار گرفته تا تعادل قیمتی در بازار مسکن پدیدار و نسبت عرضه به تقاضای مسکن، کمی بیشتر شود اختصاص زمین های دولتی به تولید مسکن مهر است.
در طرح مسکن مهر، هر هکتار به ۷۰ تا ۸۰ واحد اختصاص دارد و تاکنون ۲۰ هزار هکتار زمین واگذار شده که معادل واگذاری زمین به استعداد ساخت یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی است.
طرح واگذاری زمین های اجاره ای ۹۹ ساله که از حدود ۵ ماه پیش در دستور کار وزارتخانه های مسکن و شهرسازی و تعاون قرار گرفته است، طعم انتظار را برای رسیدن به آینده ای خوش و آرام بازار مسکن کمی شیرین تر کرده است.
هر چند درباره چگونگی اجرای طرح زمین های ۹۹ ساله اجاره ای دولت که مدت زمان زیادی از تصویب آن در مجلس نمی گذرد، نظرهای موافق و مخالف وجود دارد اما همگان به تاثیر مثبت آن و حذف قیمت زمین از بهای نهایی مسکن اذعان کرده اند.
در این میان بنگاهداران هم بر این عقیده پافشاری می کنند که اجرای طرح واگذاری زمین های اجاره ای ۹۹ ساله فقط می تواند کاهش قیمت را در حوالی شهرهای بزرگ در پی داشته باشد.
مالکیت زمین های ارائه شده به تعاونی های مسکن در اختیار دولت خواهد بود اما حق بهره برداری به تعاونی ها و مردم واگذار می شود.
واگذاری زمین های ۹۹ ساله در کلان شهرها فقط در شهرهای جدید اطراف این شهرها خواهد بود. جامعه هدف مربوط به زمین های اجاره ای ۹۹ ساله شامل قشرهای مختلفی است که هر روز بر تعداد ثبت نام کنندگان افزوده می شود.
منوچهر خواجه دلویی معاون وزیر مسکن در امور ساختمان و مسکن در این باره گفت: تاکنون بیش از ۹۲۰ هزار تفاهمنامه واگذاری زمین میان وزارت مسکن و تعاونی های مسکن مهر در سراسر کشور برای آماده سازی زمین های مربوط به مسکن مهر امضا شده است.
وی تصریح کرد: دولت ۳۷ هزار هکتار از زمین های متعلق به دستگاه های دولتی را برای خانه دار کردن اقشار کم درآمد جامعه، به طرح مسکن مهر اختصاص داده است.
از میان ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر از افراد دارای شرایط حضور در طرح مسکن مهر، در مرحله نخست یک میلیون و پانصد هزار نفر در قالب ۹ هزار و ۲۰۰ تعاونی به وزارت مسکن و شهرسازی معرفی شدند.
تاکنون نیز بیش از یک میلیون تفاهم نامه واگذاری زمین میان وزارت مسکن و تعاونی های مسکن مهر در سراسر کشور برای آماده سازی زمین های مربوط به مسکن مهر امضا شده است.
معاون امور ساختمان وزیر مسکن و شهرسازی همچنین تصریح کرد: سند زمین های تمامی افرادی که پارسال برای حضور در طرح مسکن مهر در تعاونی های مسکن مهر ثبت نام و پالایش شده اند، امسال به نام شان ثبت می شود.
تا ابتدای شهریور، پروانه ساخت بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در زمین های ۹۹ ساله صادر شده و سندهای مربوط به بیش از ۹۶۰ هزار واحد مسکونی نیز برای تک تک اعضای تعاونی های مسکن مهر به ثبت رسیده است.
علاوه بر این دولت برای افزایش تولید مسکن و ایجاد تعادل قیمتی در بازار مسکن، به تازگی طرح دیگری را از تصویب گذراند. الهام سخنگوی دولت در این باره گفت: حدود ۴ هزار و ۳۰۰ هزار هکتار از اراضی دولتی وزارتخانه ها و دستگاه های دولتی شناسایی شده که از طریق طرح مسکن مهر و برای تولید بیشتر مسکن به مردم واگذار خواهد شد.
وی تصریح کرد: دولت البته در این مرحله کار را تمام شده نمی داند و طبق مصوبه دولت، تمامی اراضی دولتی باید برای تولید مسکن واگذار شود.
اما الآن تعاونی های مسکن ساز در زمین های دولتی مستقر شده اند تا نتیجه کارشان ابتدای ۸۹ یا زودتر به ثمر بنشیند. این تعاونی ها قبلا برای تولید مسکن با دو مشکل مالکیت حقوقی و تسهیلات مالی مواجه بودند؛ الآن چطور؟
عباسی وزیر تعاون در پاسخ به این سؤال گفت: خوشبختانه این دو مشکل برطرف شده و هیچ اختلاف حقوقی در مسئله زمین و مالکیت وجود ندارد و مسئله تولید مسکن توسط تعاونی های مسکن ساز مهر هم با تسهیلات بانکی ادامه دارد.
وزیر تعاون با بیان اینکه ۷۰ درصد هزینه های ساخت مسکن مهر را دولت می پردازد، افزود: افراد پس از ثبت نام، باید یک میلیون تومان آورده اولیه داشته باشند و همچنین ۱۵ میلیون تومان وام به آنان تعلق گیرد که به صورت پلکانی بازپرداخت می شود.
قیمت تمام شده آماده سازی زمین حدود ۲ میلیون تومان است و برای آماده سازی زمین، به هر متقاضی در سراسر کشور در قالب تعاونی های مسکن ساز یک میلیون تومان وام پرداخت می شود.
پس از پی ریزی ساختمان، تعاونی ها می توانند با مراجعه به ادارات مسکن و شهرسازی هر استان و سپس معرفی به یکی از ۶ بانک ملی، تجارت، مسکن، صادرات، ملت و رفاه وام ۱۴میلیون تومانی خود را برای هر واحد مسکونی دریافت کنند.
● بازار سرمایه در بخش مسکن
اما خرید و سرمایه گذاری در بخش مسکن که ماهیت آن فرسایشی و غیرمولد است علاوه بر ایجاد مشکل در تأمین یکی از نیازهای اساسی مردم، تبعات منفی فراوان در بخش های دیگر اقتصادی نیز دارد که رکود سرمایه گذاری در بخش های مولد ازجمله آنهاست.
تصویب طرح مدیریتی ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، اقدام تازه دولت و مجلس شورای اسلامی برای رفع این مشکل است. براساس لایحه ساماندهی بازار مسکن، دولت موظف است برای تسریع در روند ساخت و ساز و نیز تسهیل برخورداری از وام های دولتی، روند ارائه وام های بدون هرگونه تشریفات اداری و بدون نوبت شود.
کارشناسان در این باره معتقدند یکی از مزایای لایحه جدید دولت، حذف زمین از قیمت نهایی مسکن است، به طوری که با طرح اجاره ۹۹ساله زمین های دولتی، صرفاً حق بهره برداری از این زمین ها به مردم واگذار می شود.
طبق نظر کارشناسان، این طرح درصورت عملی شدن به پایین آمدن شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار منجر می شود.
اما نکته ای که در لایحه گنجانده نشده است و از نقاط ضعف آن محسوب می شود، خلاء وجود معیاری نظارتی برای برآورد کمی موفقیت طرح است.
این لایحه نیازمند نظارت نهاد تعیین کننده ای مانند مجلس است که برای مثال به صورت سالانه، از نحوه عملکرد وزارت مسکن با عدد و رقم توضیح خواسته شود.
اینکه چه تعداد واحد مسکونی باید ساخته می شده است و تا پایان سال چه تعداد ساخته می شود؟
بدون تردید تصویب این لایحه پس از قوانین برنامه های سوم و چهارم توسعه و بودجه های سالانه نشان می دهد که اقدامات صورت گرفته برای رفع مشکل مسکن تاکنون کافی و اثربخش نبوده است.
مرتضی تمدن مشاور رئیس جمهور در این باره به خبرنگار ما گفت: اجرای لایحه ساماندهی مسکن برای کنترل بازار مسکن در شرایطی موفق خواهد شد که دولت کنترل عوامل مؤثر در قیمت تمام شده مسکن را در دستور کار قرار دهد.
وی با تأکید بر اینکه تعادل عرضه و تقاضا در بخش مسکن موجب رونق گرفتن بخش مسکن می شود و قدرت خرید متقاضیان مسکن همسان با نوسانات قیمت تقویت خواهد شد، افزود: تحقق لایحه مزبور که با هدف تعادل بخشیدن به بخش مسکن تصویب شده منوط به این است که دولت بتواند عوامل مؤثر در قیمت تمام شده مسکن مثل مصالح ساختمانی و نقدینگی را کنترل کند.
وی گفت: حمایت دولت از تولید و عرضه مسکن با تصویب لایحه ساماندهی مسکن در مجلس افزایش می یابد.
تمدن تأکید کرد: بخش مسکن تنها بخشی است که بازگشت سرمایه درآن سریع صورت می گیرد اما این بازگشت سرمایه مشروط بر این است که تورم جامعه به بخش مسکن تحمیل نشود.
وی افزود: مهم ترین عوامل رشد قیمت مسکن، وضع اقتصادی جامعه، رشد نقدینگی و تورم است بنابراین هرزمان که امکان جذب نقدینگی در سایر بخش های اقتصادی فراهم نشود بخش مسکن بهترین مکان برای جذب نقدینگی خواهد بود.
براساس این گزارش هم اکنون در کشور به ازای هر ۱۰۹ خانوار ۱۰۰ خانه وجود دارد و با احتساب مستأجرین (۲۵درصد افراد جامعه) ۳۰درصد جامعه فاقد مسکن هستند.
از همین رو محاسبات نشان می دهد درحال حاضر حدود ۱۷ و نیم میلیون خانوار ایرانی در ۱۶میلیون واحد مسکونی در کشورمان زندگی می کنند که کمبود یک میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی در کشور موجب شده تا تولید مسکن در دستور کار قرار گیرد؛ کارشناسان معتقدند که بعد از اتمام ساخت واحدهای مسکن مهر، حدود ۱۰ تا ۱۵درصد واحد مسکونی، اضافه بر خانوار در کشور خواهیم داشت. در این میان اما اجاره نشینان هم اکنون از افزایش بی رویه اجاره بها، نگران بوده و نسبت به عدم نظارت بر آن اعتراض دارند.
کارشناسان معتقدند اگر افزایش قدرت خرید مسکن و نظارت دقیق تر بر اجاره بهای مسکن با افزایش تسهیلات ساخت مسکن که هم اکنون به ۳۰میلیون تومان رسیده، همراه شود، مطمئناً تعادل در بازار مسکن و اجاره بها نیز بدست خواهد آمد. البته هنوز از ابلاغ این وام خبری نیست.

مصطفی قمری وفا

منبع : روزنامه کیهان