نقش بورس بازان حرفه‌ای

در آمریکا طی سال ۲۰۰۰ به بعد قیمت مسکن بیشتر از درآمد رشد کرده و درحال حاضر نسبت قیمت خانه به درآمد از زمان شروع رکود در بالاترین سطح قرار دارد. در طول سالهای گذشته در آمریکا در هر سال به طور متوسط قیمت خانه ۱۵ درصد رشد کرده و این بزرگ ترین پرش قیمت از سال ۱۹۸۰ به بعد است که در آن سال بزرگ ترین تورم در مسکن به وجود آمد. در آمریکا تعداد افرادی که برای بورس بازی، مسکن می خرند در حال افزایش بیست درصدی در سال است و این موضوع باعث متورم شدن حباب قیمت مسکن شده و برای کسانی که امکان دریافت وام با سود متعادل ندارند، رهن مسکن بسیار مشکل شده است. اما باید توجه نمود که سقوط ناگهانی قیمت ها در بخش مسکن نیز درست نمی باشد زیرا می تواند به کل اقتصاد لطمه بزند و ارزش دارایی مردم را کاهش دهد و قدرت خرید آنها را کم کند.
حبابی که اخیراً در قیمت مسکن در آمریکا بوجود آمده از حبابی که در اواخر دهه ۱۹۹۰ در بازار سهام این کشور پدید آمد، کمتر است. علت بزرگتر بودن حباب قیمت سهام از حباب قیمت مسکن این است که خرید سهام عمدتاً به دلیل کسب سود انجام می شود اما خرید خانه بیشتر به دلیل سکونت انجام می شود.
از آنجا که مردم مجبور نیستند پول خود را در سهام نگه دارند اما مجبورند در جایی زندگی کنند، تقاضا برای خانه کمتر از تقاضا برای سهام بی ثبات است. وقتی قیمت سهام تغییر می کند سرمایه گذاران سهام خود را برای فروش عرضه می کنند اما وقتی صاحبان خانه ترس از کاهش قیمت مسکن دارند تصمیم نمی گیرند مسکن خود را به فوریت بفروشند بلکه منتظر سالهای بعد می مانند.
طی دهه گذشته تعداد بسیاری حباب قیمت مسکن در آمریکا در مناطق مختلف مشاهده شده است. کل اقتصاد حباب قیمتی بزرگ در مسکن را نشان نداده اما در بعضی مناطق این حباب بوجود آمده است. در طول دهه های گذشته در فلوریدا، کالیفرنیا، نیویورک و واشنگتون چند بار سیکل ایجاد حباب قیمت و ترکیدن آن به وجود آمده است.
به دلیل سیاست های نامناسب دولت، هم اکنون در آمریکا تامین مسکن پرهزینه تر از آن است که باید باشد. یکی از سیاست های نامناسب، نرخ های بهره پایین و بی ثبات است. همچنین اخیراً دولت آمریکا یارانه برای ساخت خانه را در بودجه خود حذف کرد، در نتیجه تولید خانه، گران تر تمام می شود. همچنین دولت سیستم مالیات را به نفع سهامداران و به ضرر صاحبان خانه تنظیم کرده است.
● تجربه ژاپن
اقتصاد ژاپن پس از جنگ جهانی د وم ۳ ویژگی داشت:
۱) دولت برای تامین مالی پروژه های زیربنایی بزرگ از ابزار مالیات به طور موثر استفاده می کرد و کسری بودجه نداشت که موجب تورم شود.
۲) به دلیل افزایش تعداد و حجم کار شرکتها، درآمد مردم و در نتیجه پس انداز آنها آن قدر زیاد بودکه نیاز به افزایش نرخ سود بانکی برای جذب پس اندازها نبود.
۳) تجارت خارجی ژاپن قوی بود و درآمد شرکتها، بسیار بالا رفت و شرکتها بزرگتر شدند.
طی دوره زمانی ۱۹۸۵ تا ۱۹۰۰ که GDP به اندازه ۳۵ درصد رشد کرد. قیمت املاک و سهام به صورت حبابی بالا رفت و این افزایش ها از افزایش ارزش پول ژاپن در مقابل دلار آمریکا نیز ناشی شد. توضیح اینکه وقتی ارزش پول یک کشور در مقابل کشورهای دیگر بالا می رود قیمت کالاهای غیرقابل تجاری (از جمله املاک و مستغلات) افزایش می یابد.
در این زمان، دولت نرخ بهره را کاهش داد و از ۵ درصد به ۲.۵ درصد رساند. اما این کار باعث بالا رفتن بیشتر قیمت سهام و املاک گردید زیرا با کاهش نرخ بهره مردم انگیزه پیدا کردند که پول خود را بیشتر صرف خرید سهام یا املاک و مستغلات کنند و کمتر در بانک ها پس انداز داشته باشند.
در دهه ۱۹۸۰ آزادسازی سیستم مالی انجام شد تا شرکتهای خارجی بتوانند در ژاپن فعالیت کنند. سرمایه گذاری خارجی تقاضا برای زمین را در پایتخت بالا برد و قیمت زمین و اجاره ساختمان بالا رفت و این افزایش قیمت به سایر شهرهای ژاپن سرایت کرد. در این شرایط دولت بودجه عمرانی خود را زیاد کرد و این کار در افزایش بیش از حد قیمت ها نقش داشت.
در این دهه، بحرانی بوجود آمد که به آن بحران افزایش قیمت املاک و سهام نام نهادند. دولت برای مقابله با این بحران سیاست بسط تقاضای داخلی را دنبال کرد . با اجرا شدن این سیاست، شرکت های بزرگ تولیدکننده خانه و کالا توانستند در کار خود رونق ایجاد نمایند. دولت برای اینکه اندازه بازار مسکن (نسبت سرمایه گذاری در خانه به GDP) را بزرگ کند و با رکود در مسکن مقابله کند وام ها را به شدت بالا برد طوری که اندازه بازار مسکن به ۲۵.۸ درصد رسید که چند برابر اندازه بازار اتومبیل بود.
رشد بازار مسکن یک قسمت از سیاست بسط تقاضای داخلی بود. اما اینکار سبب شد در قیمت زمین تورم حبابی پدید آید. وقتی قیمت خانه ها در ارتباط با افزایش قیمت زمین شروع به رشد کرد دولت با افزایش بسیار در وام ها توانست تقاضا بر مسکن را بالا ببرد و این موضوع که بازدهی سرمایه برای خرید خانه بالا بود، برای بالا رفتن تقاضا مزید بر علت شد و به دلیل پایین بودن نرخ سود تأمین مالی برای خرید خانه، انگیزه برای خرید و تبدیل به احسن خانه بیشتر شد.
طی دهه فوق، حبابی شدن قیمت زمین از پایتخت به دیگر شهرهای ژاپن سرایت کرد و قیمت خانه در آن شهرها بالا رفت. اما در این وضعیت تورمی، تقاضا برای خانه افزایش یافت. زیرا اولا مردم انتظار داشتند روند افزایش قیمت ادامه یابد ثانیا بانک های ژاپن تأمین مالی برای خرید مسکن را آسان نموده بودند.
در دهه ۱۹۸۰ بسط مالی برای خرید خا نه و بالا رفتن قیمت آن یک سیکل نامناسب به وجود آورد. از سال ۱۹۸۷ تا ۱۹۹۲ قیمت خانه در ژاپن به طور متوسط ۷۱ درصد رشد کرد در این هنگام که قیمت املاک بالا رفت، دولت حجم وام ها را برای خرید و ساخت به شدت بالا برد تا از رکود جلوگیری کند. از آنجا که تصمیم گیران ژاپن ارتباط بین نرخ بهره، قیمت سهام و قیمت زمین و مسکن را درک کرده بودند برای رفع بحران از سیاست نرخ بهره استفاده کردند.
آنها در اواخر ۱۹۸۰ نرخ بهره را بالا بردند تا حباب قیمت سهام را مضمحل کنند. حبابی که در پایان دهه ۱۹۸۰ در بازار سرمایه و مسکن به وجود آمده بود، در سال ۱۹۹۰ در بازار سرمایه شروع به اضمحلال کرد.
توضیح بیشتر این که در سال ۱۹۸۹ دولت ژاپن نرخ بهره را بالا برد و از ۲.۵ درصد به ۴.۲۵ درصد رساند در نتیجه پس انداز مردم در بانک ها زیاد شد وحباب قیمت بازار سرمایه مضمحل شد و باعث زیان بسیاری از سهامداران و شرکت ها شد. اما قیمت زمین در ۳ شهر عمده ژاپن همزمان با اضمحلال حباب بازار سرمایه نه تنها پایین نرفت بلکه افزایش پیدا کرد.
به این ترتیب متوقف نمودن رشد حبابی قیمت زمین امکان پذیر نبود. در سال ۱۹۹۱ وقتی که در کسب و کار (Business) رکود به وجود آمد تقاضای موثر شرکت ها کاهش پیدا کرد و قیمت حبابی فضاهای اداری، تجاری و مسکونی شروع به کاهش کرد. سپس قیمت زمین کاهش پیدا کرد و در بعضی از شهرهای ژاپن تا ۵۰درصد سقوط کرد، با این شکست حباب ها، بانک ها و شرکت ها متضرر شدند. بانک ها در آن زمان موظف بودند نسبت سرمایه به دارایی را در حد ۸ درصد ثابت نگه دارند. در نتیجه این فرآیند و محدودیت، بانک ها ناچار شدند حجم وام ها را کاهش دهند. لذا شرکت های ساختمانی فعالیت خود را کاهش دادند و نرخ بیکاری افزایش یافت.
با ترکیدن حباب قیمت زمین، مشکلات تأمین مالی موسسات و تشکیل سرمایه در اقتصاد ژاپن یک سیکل نامناسب را به وجود آورد و رکود تعمیق شد.
برای شکستن رکود در سال ۱۹۹۱ دوباره بانک مرکزی ژاپن نرخ بهره را که به ۶ درصد رسیده بود کاهش داد و به ۱.۷۵ درصد در سال ۱۹۹۳ رساند. این کار باعث شد که بخش قرض گیرندگان اقتصاد یارانه داده شود. در کنار این کار، مالیات بر مصرف از ۳ درصد به ۵ درصد افزایش یافت و دولت با به دست آوردن منابع مالی زیاد از مالیات، توانست به بانک ها کمک نماید. بنا به تجربه ژاپن مشاهده می شود که:
۱) نرخ بهره ابزار سیاسی مهمی است که می توان با بالا یا پایین بردن به موقع آن اقتصاد را از بحران نجات داد. در زمانی که حباب قیمتی در سهام و مسکن وجود دارد لازم است نرخ بهره، بالا برود و در زمانی که شرایط رکود در این بازارها حاکم است برای برون رفت از آن لازم است نرخ بهره، کاهش یابد و یارانه سود بانکی به قرض گیرندگان داده شود.
۲) دولت نباید فقط به سیاست سود بانکی توجه نماید بلکه لازم است به مجموعه ای از سیاست ها توجه نماید. به عنوان مثال در زمان رکود برای تأمین مالی برای کمک به بانک ها که بتوانند وام های یارانه ای به شرکت ها و مردم بدهند مالیات بر مصرف را افزایش دهد.
۳) به وجود آمدن حباب و ترکیدن آن در اقتصاد نشان می دهد که نظریه نئوکلاسیک ها که به مفاهیم بازار آزاد اعتقاد دارند، شکست خورده می باشد. زیرا بدون دخالت دولت و بانک ها نمی توان اقتصاد را از حالت حبابی یا حالت رکود خارج نمود.

اردشیر نعمت پژوه

منبع : روزنامه کیهان