بررسی منافع کاهش قیمت زمین و مسکن در اقتصاد کشور ـ بخش اول

۱) مقدمه
مسکن یکی از ابتدایی‌ترین نیازهای اساسی خانوار است که سهم بالایی از تشکیل سرمایة ثابت کشور را به خود اختصاص داده است. این بخش دارای ضرایب بالای ارتباط پسین و پیشین با دیگر بخش‌های اقتصادی است، لذا در تحلیل‌های اقتصاد خرد و کلان از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است. همچنین بخش مسکن یکی از مهمترین و ‌تأثیرگذارترین بخش‌های اقتصاد کشورها شناخته می‌شود که قابل تبدیل شدن به موتور محرک اقتصادهای ملی خصوصاً در دوران رکود اقتصادی است. لذا اقتصاددانان و کارشناسان حوزة مسکن همواره تغییرات شاخص‌های اقتصادی این بخش را دنبال می‌کنند.
از جمله مهمترین شاخص‌های اقتصادی بخش مسکن که ‌تأثیر مستقیم بر اقتصاد خانوار دارد، شاخص «قیمت مسکن» و نسبت آن به درآمد سالانة خانوار و به تبع آن «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» است که کاهش یا افزایش این شاخص می‌تواند ‌تأثیرات متعددی را بر ابعاد مختلف اقتصاد در پی داشته باشد.
تغییرات قیمت مسکن اعم از کاهش یا افزایش می‌تواند از علل و عوامل مختلفی نشأت گرفته باشد. بیش از چهار دهه است که بخش مسکن کشور ایران شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی به‌صورت متناوب است. در طول این چهار دهه، شاخص قیمت مسکن در طول دوره‌های رکود ساخت و ساز و تولید تقریباً ثابت و یا حداکثر با کاهشی جزئی مواجه بوده و در طول دوره‌های رونق ساخت و ساز و تولید این شاخص با افزایش همراه بوده است که از آن به عنوان رونق تورمی یاد می‌شود. عملاً در این چهار دهه، رکود قیمت در بخش مسکن با رکود ساخت و تولید و به تبع آن افزایش قیمت با رونق و افزایش ساخت و ساز و تولید همراه بوده است ولی تجربه برخی کشورهای موفق در حوزه‌ی سیاست‌گذاری بخش مسکن، نشان می‌دهد که کاهش قیمت مسکن لزوماً با رکود ساخت و ساز و تولید مقارن نبوده و می‌توان در شرایط کاهش قیمت مسکن، شاهد رونق ساخت و ساز و عرضه مسکن نیز بود. در چنین شرایطی دولت‌ها با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه و پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به تولیدکنندگان اقدام به حمایت از ساخت و ساز مسکن کرده و همزمان با وضع و به کارگیری سیاست‌های کنترل‌کننده سوداگری در بازار مسکن عملاً قیمت زمین و به تبع آن قیمت مسکن را کاهش داده و تولید و عرضة مسکن را افزایش می‌دهند. کاهش قیمت در این شرایط همان‌گونه که بیان شد ناشی از اتخاذ دو سیاست حمایت از «افزایش ساخت و ساز و تولید» و «کنترل سوداگری» به‌صورت توأمان است.
این گزارش تحلیلی در ابتدا به‌صورت خلاصه به بیان علل بروز کاهش قیمت مسکن ایران در ماه‌های اخیر پرداخته و سپس به بررسی پیامدهای ناشی از کاهش قیمت و ‌تأثیرات آن بر حوزه‌های مختلف اقتصاد می‌پردازد. ‌تأثیرات کاهش قیمت مسکن را می‌توان به دو حوزه‌ی بخشی و فرابخشی تقسیم کرد. در حوزه بخشی ‌تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر روی قسمت‌های مختلف بازار مسکن شامل تقاضا و عرضه مورد بررسی قرار گرفته و در حوزه فرابخشی نیز ‌تأثیرات کاهش قیمت مسکن بر مؤلفه‌های اقتصاد کلان شامل رشد اقتصادی، اشتغال و تورم کشور بررسی می‌شود.
۲) مفاهیم پایه
۲ـ۱) شاخص قیمت مسکن(۱):
شاخصی است که تغییرات متوسط قیمت در معاملات متعدد را در مورد املاک مسکونی نشان می‌دهد(۲) .
۲ـ۲) شاخص هزینه دسترسی مسکن(۳):
این شاخص برابر «نسبت میانگین قیمت مسکن در بازار آزاد به میانگین درآمد سالیانه خانوار» و یا «نسبت متوسط اجاره‌بهای سالانه به درآمد سالانة خانوار مستأجر» است. شاخص هزینه دسترسی مسکن بیان‌گر «میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن متناسب با نیاز» است. در واقع بر طبق این شاخص، میزان سال‌های انتظار برای تملک یک مسکن مناسب از طریق پس انداز تمامی درآمد سالیانه مشخص می‌شود. برای مثال اگر شاخص دسترسی در کشوری معادل ۴ باشد، به این معنی است که یک خانوار با درآمد متوسط در آن کشور می‌تواند با پس انداز کردن ۴ سال کل درآمد خود، هزینه خرید یک مسکن متوسط را بپردازد. این شاخص در منطقه آسیا معادل ۴/۸، در آفریقا ۹/۶ و در کشورهای صنعتی ۳/۴ است .(۴) این شاخص در ایران پس از تورم‌های اخیر بخش مسکن از عدد ۱۲ گذشته است.
۲ـ۳) شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار»
این شاخص نیز همانند شاخص هزینة دسترسی مسکن جزء شاخص‌هایی است که ناظر به توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن متناسب با نیاز است. نسبت هزینه ماهیانة مسکن به درآمد ماهیانه به منزلة شاخص هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است. برای مثال اگر این شاخص معادل ۳۰ درصد باشد، به این معنا است که هر خانوار باید ماهیانه ۳۰ درصد از درآمد خود را برای پرداخت هزینه‌های مسکن، اعم از پرداخت اجاره‌بها یا اقساط خرید بپردازد. این شاخص در کشور ایران به‌طور میانگین معادل ۵/۳۱ درصد است؛ در حالی که در کشورهای موفق در حل معضل مسکن شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به کمتر ۲۰ درصد رسیده است. (۵)
۲ـ۴) شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری:
شاخص نسبت زیربنای تولید شده به میزان سرمایه‌گذاری بیانگر این است که به ازای هر یک واحد (بر حسب میلیون تومان) سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، چند متر مربع زیربنا تولید خواهد شد. این شاخص در واقع بیانگر کارآمدی بازار در تبدیل سرمایه‌گذاری صورت گرفته به تولید و عرضة مسکن است. هرچه این شاخص بزرگتر باشد، با حجم ثابت سرمایه‌گذاری، حجم تولید و عرضه مسکن بیشتر خواهد شد.
۳) بررسی علل کاهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر (۶)
وجود دوره‌های رکود و رونق تورمی در بخش مسکن کشور ایران عامل افزایش دوره‌ای قیمت مسکن در چهار دهة اخیر بوده است. هرچند در سال‌های ۸۵ و ۸۶ قیمت مسکن در پی بروز رونق تورمی در بازار شاهد افزایش قابل توجهی بوده است، اما باید توجه داشت که این افزایش قیمت در دوره‌های رونق تورمی پیش از این نیز رخ داده است و در پی آن همواره با ثبات یا کاهش ناچیز قیمت در دوره‌های رکود همراه بوده است. اما برای نخستین بار طی ماه‌های اخیر، بخش مسکن کشور شاهد کاهش قیمت قابل توجهی در دوران پس از رونق تورمی بوده است که به طور متوسط ۲۵ درصد از قیمت مسکن در سطح کشور کاسته شده است.
مهمترین عامل کاهش قیمت در این دوره را می‌توان چرخش سیاست‌گذاری به سمت سیاست‌های حمایت از عرضه به همراه کنترل سوداگری به‌صورت توأمان دانست. بدین صورت که دولت با اجرای «طرح مسکن مهر» هزینه تولید مسکن را از طریق عرضه زمین ۱،۲۰۰،۰۰۰ واحد مسکونی با هزینه صفر به‌صورت حق بهره‌برداری از زمین (اجاره ۹۹ ساله) کاهش داد. دولت در این طرح با تأمین مالی ساخت از طریق اعطای وام آماده‌سازی زمین و نیز وام ساخت بر روی تولید واحدهای مسکونی طرح «مسکن مهر» شرایط را برای افزایش تولید و عرضه بهبود داده است. علاوه بر طرح مسکن مهر، دولت با تخصیص وام ساخت در سایر پروژه‌های تولید مانند مسکن اجاره‌ای و بافت فرسوده، اقدام به تشویق عرضه کرده است. به منظور جلوگیری از تحریک تقاضا نیز دولت اقدام به تبدیل کردن وام‌های خرید مسکن به وام‌های ساخت کرده است که منجر به کاهش اثرات تورمی منفی تحریک تقاضا شد. این سیاست همچنین فرآیند خرید واحدهای جدیدالاحداث را به دلیل تبدیل وام ساخت به فروش اقساطی برای متقاضیان تسهیل می‌کند. در مجموع سیاست‌های طرف عرضة دولت منجر به کاهش التهاب موجود در بازار مسکن شد.
به‌علاوه همانگونه که اشاره شد این سیاست‌ها در کنار وضع مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن، مالیات بر اراضی بایر و مشمول قانون تعزیرات شدن خانه‌های خالی دوم و بیشتر افراد بوده است که منجر به کاهش تقاضاهای سوداگرانه و خروج تا حد زیاد سرمایه‌گذاری غیر مولد از بازار زمین و مسکن شد. اقدام مهم دیگر دولت در کاهش سوداگری را می‌توان تصمیم به ایجاد سامانه هوشمند ثبت معاملات املاک و تخصیص کد رهگیری به هر معامله عنوان کرد که این سیاست، بنگاه‌های معاملات املاک فاقد مجوز را از بازار مسکن و سوداگری خارج می‌سازد. در واقع اجرای توأمان سیاست‌های طرف عرضه و کنترل سوداگری را می‌توان عامل اصلی کاهش التهاب موجود در بازار مسکن دانست.
اصولاً در مواجهه با دوره‌های رکود و رونق تورمی دو سیاست کلی را می‌توان اتخاذ کرد. سیاست پذیرش اصل دوره‌های رکود و رونق تورمی و مدیریت این دوره‌ها و سیاست کاهش و حذف دوره‌های رکود و رونق و ایجاد رونق پایدار غیر تورمی. در واقع به منظور ایجاد انگیزة سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز مسکن می‌توان از دو روش استفاده کرد:
- تحریک تقاضا و افزایش قیمت زمین و به تبع آن ورود سرمایه ها به بخش مسکن به امید کسب سود در آینده در دوران رکود و ایجاد رونق تورمی؛ این روش منجر به ایجاد تورم زمین و به تبع آن مسکن می شود. در این سیاست امکان انحراف سرمایه گذاری وجود داشته و قسمتی از سرمایه های ورودی به بخش زمین و مسکن منجر به تولید و عرضة مسکن نشده و به سمت سوداگری در این بخش منحرف می شود. پی‌گیری این سیاست در سنوات گذشته باعث شده است شاخص هزینة دسترسی مسکن در ایران به بیش از ۱۲ برسد که دو برابر استاندار جهانی است.
- سیاست دیگر، سیاست های طرف عرضه و به طور ویژه، اعطای وام ساخت است که از این طریق هزینه‌های سرمایه گذاری کاهش یافته و سود سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز برای سرمایه‌گذار جذاب خواهد شد. این سیاست به گونه ای است که تمامی سرمایه های ورودی را به سمت ساخت و ساز و تولید مسکن هدایت می کند و امکان سوداگری را از سرمایه های ورودی به این بخش می گیرد و به دلیل افزایش تولید و عرضة مسکن، تورم در بخش زمین و مسکن افزایش نمی یابد.
بنابراین کاهش قیمت ناشی از سیاست‌های اجرایی دولت در دو زمینه مهم «کاهش سوداگری» و «افزایش عرضه» بوده است. ضروری است دولت برای اینکه رکود قیمت در بخش مسکن به رکود در تولید نینجامد، تأمین مالی ساخت مسکن را به‌صورت جدی در دستور کار قرار دهد. در این گزارش اثرات کاهش قیمت با توجه پیش‌فرض‌های بالا مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

منابع:
۱- Housing Price Index
۲- www.wikipedia.org
۳- House Price to Income
۴- The Macroeconomics & second performance of housing policies in selected MENA countries: A Comparative analysis, Algeria, Egypt, Iran, Jordan, Lebanon, Morocco, Tunisia
۵- سیاست‌های اقتصادی مسکن بایدهای و نباید، مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، دفتر مطالعات زیربنایی، تیرماه ۱۳۸۵
۶- نیمه اول سال ۱۳۸۷

منبع : خبرگزاری ایسنا