نقد سیاست‌های مالیاتی در حوزه زمین و مسکن

اخذ مالیات از سوی دولت‌ها با هدف کنترل سوداگری، تخصیص بهینه منابع و کسب درآمد صورت می‌‌گیرد. در این میان زمین و مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل تولید در کنار کار و سرمایه همواره یکی از موضوعات مالیاتی دولت‌ها بوده است. دولت‌ها برای کنترل سوداگری بالای موجود در این بازار، تخصیص بهینه منابع زمین شهری و کسب درآمد به منظور ایجاد زیرساخت‌های شهری، اقدام به اخذ مالیات از این بازار می‌‌کنند.‌
نظام مالیاتی موجود کشور ایران در حوزه زمین و مسکن به دلیل نگاه تک‌بعدی به مالیات به عنوان یک منبع کسب درآمد، نتوانسته است از دیگر کارکردهای مالیات به عنوان یک ابزار تنظیم‌کننده بازار بهره‌برداری کند. امری که بروز شرایط حاد و حتی بحرانی را در مقاطعی از بازار زمین و مسکن به دنبال داشته است. در این گزارش که توسط مرکز پژوهشهای مجلس تهیه شده سعی شده است تا با نگاهی جامع نسبت به مالیات و قوانین مالیاتی موجود در کشور در حوزه زمین و مسکن، سیاست‌های پیشنهادی مالیات برزمین و مسکن ارائه شود. به منظور آشنایی با تاثیرات و نتایج وضع مالیات‌های پیشنهادی، تجربه کشورهای مختلفی از جهان نیز در این گزارش گنجانده شده است. علاوه‌بر آن تلاش شده است تا ملاحظات اجرایی سیاست‌های مالیاتی پیشنهادی نیز در نظر گرفته شود.‌
● ساماندهی بازار مسکن‌
بازار زمین شهری یکی از بخش‌های مهم اقتصاد کشور است که علاوه‌بر تاثیر بالای آن بر دیگر حوزه‌های اقتصاد کشور، سیاست‌های حاکم‌بر آن با بخش مسکن به عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای خانوار(مسکن) گره خورده است. به همین سبب دولت‌های مختلف در کشورهای جهان، در شرایط عدم تعادل، سامان‌دهی عملکرد این بازار را در دستور کار خود قرار داده‌اند.‌
عدم توانایی بازار مسکن ایران در <تامین مسکن متناسب با نیاز> با وجود حضور حداقلی دولت در سالیان اخیر، لزوم دخالت دولت را در این بازار نشان می‌‌دهد. دخالت دولت در بازار زمین و مسکن شهری می‌‌تواند با سیاست‌ها و ابزارهای مختلفی صورت گیرد. استفاده از ابزارهای مالیاتی یکی از انواع مداخله حاکمیتی دولت در بازار زمین و مسکن شهری است که می‌‌تواند در سطوح ملی و محلی صورت گیرد.‌
در این گزارش ابتدا با بیان اهداف نظام‌های مالیاتی در حوزه زمین و مسکن شهری و سپس بررسی وضع موجود نظام مالیاتی کشور درحوزه زمین و مسکن شهری و ضرورت اصلاح این نظام مالیاتی، بسته مالیاتی پیشنهادی باتوجه به شرایط کنونی کشور به منظور ایجاد سازوکار مناسب در جهب کارآمدسازی بازار زمین و مسکن شهری ارائه شده است. بدیهی است تصمیم‌گیری درخصوص اجرای هر یک از انواع مالیات‌ها در این بخش نیازمند مطالعات کارشناسی دقیق‌تری است و در این گزارش برخی ملاحظات اجرای مالیات‌ها نیز مورد بحث قرار گرفته است. در عین حال برای آشنایی با تجارب سایر کشورها، بررسی سیاست‌های مالیاتی در برخی از کشورها از محورهای این گزارش است.‌
● اهداف نظام‌های مالیاتی‌
مالیات در واقع بار مالی است که از سوی دولت‌ها بر روی درآمد، ارث و دارایی اشخاص حقیقی یا حقوقی وضع می‌‌شود. در این میان زمین به عنوان یک منبع کمیاب اجتماعی و یکی از مهم‌ترین عوامل تولید در کنار کار و سرمایه و نیز به عنوان بازار پایه تشکیل دهنده بازارهای شهری، همواره به عنوان یکی از نهاده‌های موضوع مالیات مطرح بوده است.‌
به طور کلی اخذ مالیات و عوارض توسط دولت‌ها با سه هدف: کنترل سوداگری، تخصیص بهینه منابع و کسب درآمد صورت می‌‌گیرد. این اهداف در بخش زمین و مسکن شهری عبارت‌اند از:‌
▪ کنترل سوداگری
بازار زمین و مسکن شهری به دلیل شرایط خاص خود خاستگاه مناسبی برای انگیزه‌های سوداگرانه است. یک نظام مالیاتی کارآمد باید بتواند با از بین بردن انگیزه حضور تقاضاهای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن از طریق اعمال بار مالی، از تاثیرات منفی حضور این‌گونه از تقاضا در بازار زمین و مسکن شهری جلوگیری کند.
▪ تخصیص بهینه منابع:
افزایش روزافزون تقاضا برای منابع زمین و مسکن شهری باتوجه به افزایش جمعیت شهرنشین از سویی و محدود بودن منابع زمین و عدم امکان تولید زمین، استفاده بهینه از منابع زمین شهری موجود را بیش از پیش روشن می‌‌سازد. استفاده از ابزارهای مالیاتی می‌‌تواند مالکان زمین و مسکن شهری را به سمت تخصیص بهینه منابع زمین و مسکن هدایت کند.‌
▪ کسب درآمد به منظور ارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی:
از دیگر اهداف نظام‌های مالیاتی در حوزه زمین و مسکن شهری، کسب درآمد به منظور تامین منابع مالی برای ایجاد زیرساخت‌های شهری است. در واقع در یک نظام مالیاتی کارآمد، هزینه‌های مورد نیاز به منظور ایجاد زیرساخت‌های شهری از منابع درآمدی نظام مالیاتی کسب می‌‌شود و علاوه‌بر آن، باز توزیع مجدد ثروتی که در فرایند سوداگری در اختیار مالکان محدودی قرار گرفته، برعهده نظام مالیاتی است که این امر از سوی دیگر منجر به کاهش بار مالیاتی از دوش سایر فعالیت‌های مولد اقتصاد می‌‌شود.‌
در ادامه پس از بررسی وضع موجود نظام مالیاتی کشور در حوزه زمین و مسکن شهری، سیاست‌های مالیاتی متنوعی در جهت تحقق اهداف فوق در این بخش معرفی شده است.‌
نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی کشور از یک سو به دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به علت عدم وجود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر <مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی> تنهامالیاتی است که به صورت ملی از بازار زمین و مسکن اخذ می‌‌شود. البته مجلس شورای اسلامی در قانون جدید <سامان‌دهی وحمایت از تولید و عرضه مسکن> در سال ۱۳۸۷ قانون مالیات براراضی بایر شهری را به تصویب رساند.
براساس این قانون، مالکان زمین‌های با کاربری مسکونی در صورتی که به ساخت مسکن در این زمین‌ها اقدام نکنند، باید سالیانه ۱۲ درصد ارزش معاملاتی زمین براساس دفترچه بهای معاملات املاک، را به صورت مالیات بپردازند. شایان ذکر است آیین‌نامه اجرایی این قانون هنوز ابلاغ نشده است. البته علاوه‌بر اینها، <عوارض تراکم و صدور پروانه>، <عوارض نوسازی شهری> و <عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری> عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌‌شوند که هرکدام از این موارد با مشکلاتی، در حیطه قانون‌گذاری و اجرا مواجه هستند.‌
مهم‌ترین مشکل در حیطه قوانین موجود را می‌‌توان توجه صرف این قوانین به کسب درآمد از اخذ مالیات و عوارض و عدم توجه به دیگر کارکردهای نظام‌های مالیاتی در بازار زمین و مسکن دانست. برای مثال <مالیات برنقل و انتقال و سرقفلی> مالیاتی است که با هدف کسب درآمد ناشی از انجام معاملات و برمبنای پنج درصد از ارزش دفترچه بهای معاملات املاک اخذ می‌‌شود. این مالیات از یک سو به دلیل عدم هدف‌گیری فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن و همچنین به دلیل ماخذ بسیار پایین آن (دفترچه بهای معاملات املاک) قادر به تاثیرگذاری بر سوداگری موجود در بازار زمین و مسکن نیست و از سوی دیگر به دلیل اینکه تنها در هنگام نقل و انتقال اخذ می‌‌شود تاثیری براستفاده بهینه از منابع زمین شهری ندارد. در کنار این امر <مالیات بر اراضی بایر شهری> نیز با وجود اینکه می‌‌تواند با افزایش هزینه نگهداری زمین برای مالکان منجر به افزایش عرضه زمین‌های شهری شود، به دلیل ماخذ پایین آن (دفترچه بهای معاملات املاک) که هم‌اکنون بین ۵/۱ تا ۱/۱ ارزش واقعی ملک است، فاقد هرگونه اثرگذاری به منظور تخصیص بهینه منابع موجود در بازار زمین و مسکن است.‌
قوانین مرتبط باعوارض شهری اعم از <عوارض نوسازی> و <عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری> نیز به دلیل ناچیز بودن میزان این عوارض، تاثیر قابل توجهی بر سوداگری نداشته و منجر به تخصیص بهینه منابع موجود در بازار زمین و مسکن نشده است. همچنین در عوارض نوسازی، مبنا قرار گرفتن اعیان واحدهای مسکونی به جای عرصه آن، منجر به بروز بی‌عدالتی در اخذ این عوارض شده است.
برای مثال عوارض یک آپارتمان ۱۰۰ متری در منطقه الهیه شهر تهران تفاوت چندانی با آپارتمان‌های مشابه آن درخیابان ابوذر ندارد. علاوه‌بر آن عوارض تراکم و صدور پروانه، خود، کارکرد ضد تولید داشته و تولیدکننده را جریمه می‌‌کند، در صورتی که رویکرد جهانی، اخذ عوارض از مصرف‌کننده به جای تولیدکننده است.‌
موارد ذکر شده نشان می‌‌دهد که نظام مالیاتی کنونی کشور چه در سطح ملی و چه در سطح محلی با هدف کنترل سوداگری و تخصیص بهینه منابع زمین شهری تدوین نشده و در مواردی که این‌گونه بوده است، نیز به دلیل وجود مشکلات در اجرای صحیح مالیات مورد نظر، نظیر عدم وجود مبنای مناسب اخذ مالیات، این نظام مالیاتی نتوانسته است منجر به بهبود و تنظیم عملکرد بازار زمین و مسکن شود. در ادامه به صورت دقیق‌تر لزوم اصلاح نظام مالیاتی کشور در عرصه زمین و مسکن تشریح شده است.‌
مشکلات ناشی از عدم وجود نظام مالیاتی کارآمد در عرصه بازار و مسکن شهری را می‌‌توان به دو سطح ملی و محلی تقسیم‌بندی کرد.‌
- دیدگاه ملی:
زمین و مسکن شهری به عنوان یک کالای ویژه با خواصی نظیر ناهمگن بودن، غیرقابل جانشینی و غیرقابل تجارت بودن به همراه عدم وجود جریان کامل اطلاعات در این بازار، تاثیرات برونی و متقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین و مانند آن، همه و همه منجر به این شده است که این بازار همواره به شدت تحت تاثیر تقاضاهای سوداگرانه باشد. حضور بالای تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری باتوجه به غیرقابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن می‌‌شود. از این‌رو عدم کنترل تقاضای سودگرانه در بازار زمین و مسکن شهری از سوی دولت‌های مرکزی حتی در شرایط عرضه مناسب آن، می‌‌تواند سیاست‌های دولت را در تامین <مسکن متناسب با نیاز> گروه‌های هدف تحت تاثیر قرار دهد. مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب است که در نظام مالیاتی کنونی کشور ایران مورد توجه قرار نگرفته است.‌
اصولا در بخش‌های اقتصادی به هر میزان که ریسک بالاتر باشد نرخ بازگشت سرمایه نیز بیشتر است. در شرایط کنونی کشور، بخش زمین و مسکن شهری با کمترین ریسک دارای بیشترین نرخ بازگشت سرمایه است که این شرایط باعث به هم خوردن توازن اقتصادی در بخش‌های مولد اقتصادی به نفع بخش‌های غیرمولد و سوداگرانه شده است. به طوری که حتی در بخش زمین و مسکن، خرید و فروش زمین و مسکن از سود بالاتری نسبت به ساخت مسکن برخوردار است. به عبارتی می‌‌توان گفت ریسک پایین و نرخ بازگشت سرمایه بالای بخش زمین و مسکن باعث به هم خوردن توازن اقتصادی در بخش‌های مولد به نفع بخش‌های غیرمولد و سوداگرانه می‌‌شود.‌
- دیدگاه محلی:
یکی از مهم‌ترین مشکلات پیش روی دولت‌های محلی (شهرداری‌ها) تامین منابع درآمدی است. دولت‌های محلی (شهرداری‌‌ها) به دلیل حجم بالای فعالیت‌های عمرانی محوله بر دوش آنها، نیازمند تامین منابع درآمدی هستند که این منابع درآمدی باید دارای ویژگی‌های ذیل باشند:‌
پایداری، تناسب کمی با هزینه‌های دولت‌های محلی، قابلیت وصول، قابلیت ارزیابی، دارا بودن حداقل آثار منفی براقتصاد شهری.‌
بنابر تجربه اکثر کشورهای جهان، اخذ عوارض شهری مهم‌ترین منابع درآمدی دولت‌های محلی (شهرداری‌ها) است که ویژگی‌های فوق را نیز داراست. عدم وجود چنین نظام عوارض شهری منجر می‌‌شود تا شهردای‌ها به منظور تامین منابع درآمدی خود به دنبال راهکاریهای جایگزینی نظیر فروش تراکم باشند. فروش تراکم علی‌رغم عدم پایداری و افزایش هزینه‌های مربوط به تولید مسکن، خود منجر به افزایش هزینه‌های شهرداری‌ها در ایجاد زیرساخت‌های شهری در سال‌های آتی می‌‌شود، چرا که با فروش تراکم، قیمت زمین‌های شهری افزایش یافته و در نتیجه هزینه خرید زمین برای توسعه زیرساخت‌های شهری توسط شهرداری‌ها نیز افزایش خواهد یافت.
این شرایط در کنار ثابت بودن زیرساخت‌های شهری به ازای افزایش تراکم و در نهایت افزایش جمعیت منجر به بروز مشکلات متعدد شهری از قبیل ترافیک، آلودگی و ایجاد کالبد نامناسب شهری و... می‌شود. علاوه براین، عدم وجود نظام مالیاتی (عوارضی) مناسب در حوزه دولت‌های محلی (شهرداری‌ها) باعث شده است که این دولت‌های محلی با مسائل مختلفی مواجه شوند. یکی از مهم ترین این مشکلات وجود زمین‌های بایر و یا کاربری‌های نامناسب در محدوده شهرهاست. این مسئله به طور ویژه در مورد کلان شهرها که فشار تقاضا برای مسکن در آنها نسبت به دیگر مناطق بالاتر است خود را نمایان می‌سازد. مالکان این‌گونه زمین‌ها عمدتاً به امید کسب سود ناشی از افزایش قیمت، زمین خود را به صورت بایر رها می‌کنند و هیچ‌گونه عاملی نیز آنان را به سمت استفاده بهینه از زمین ترغیب نمی‌کند. چنین شرایطی برای واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز وجود دارد. در واقع به دلیل عدم وجود هرگونه هزینه‌ای بر دوش چنین مالکانی و انتظار افزایش قیمت املاک در آینده، انگیزه فروش و یا اجاره چنین املاکی وجود ندارد.‌
با توجه به مطالب بیان شده ضروری است نظام مالیاتی در حوزه زمین و مسکن شهری در کنار تامین منابع مالی منجر به کنترل سوداگری و تخصیص بهینه منابع زمین شهری شود. در این بخش با توجه به دو هدف کنترل سوداگری و تخصیص بهینه منابع، سیاست‌های مالیاتی مناسب ارائه شده و با ارائه مطالعات تطبیقی صورت گرفته در دیگر کشورهای جهان، تاثیرات وضع مالیات‌های پیشنهادی مورد بررسی قرار گرفته است. علاوه برآن، ملزومات اجرایی این سیاست‌ها نیز به تفکیک مورد بررسی قرار گرفته است.‌
● کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری:‌
کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری به منظور ساماند‌هی عملکرد بازار از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان برای حل مشکل مسکن در کنار اتخاذ سیاست‌های افزایش عرضه، به مهار سوداگری از طریق سیاست‌های مالیاتی اقدام کرده‌اند. این نوع تقاضا (سوداگرانه) در بازار زمین و مسکن عملکرد این بازار را به دو صورت تحت تاثیر قرار می‌دهد:‌
الف) خرید ملک (زمین یا مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه به امید کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر.‌
ب) خرید ملک (زمین یا مسکن) و نگهداری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده.‌
بنابرآنچه بیان شد و با توجه به مسئولیت دولت در تامین مسکن خانوارهای ایرانی برمبنای قانون اساسی، دولت موظف به کنترل چنین انگیزه‌هایی در بازار است. دولت باید با کنترل بازار زمین و مسکن و اتخاذ سیاست‌های مناسب و افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، سرمایه‌ها را به سمت تولید و عرضه مسکن هدایت کرده و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت ناشی از فعالیت سوداگرانه در بازار زمین و مسکن جلوگیری کند، مرسوم‌ترین ابزارهایی که دولت‌ها در عمل برای افزایش هزینه تقاضای سوداگرانه در اختیار دارند، ابزارهای مالیاتی است.‌
نظام مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن طراحی می‌شود باید قابلیت مقابله با هر دو نوع عملکرد تقاضای سوداگرانه را در بازار داشته باشد، چرا که سرمایه‌گذاری در خرید ملک غیرمصرفی به جای سرمایه‌گذاری در تولید مسکن یا سایر بخش‌های تولیدی، منجر به انحراف سرمایه‌ها از بخش‌های مولد کشور به بخش‌های غیرمولد مانند خرید و فروش زمین و مسکن می‌شود که به ازای آن تولید و اشتغال ایجاد نمی‌شود، بلکه با افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن، تورم در این بخش افزایش می‌یابد و به تبع آن سایر بخش‌ها نیز متاثر از این افزایش قیمت خواهند شد. برای این منظور <مالیات طولی بر انجام معاملات مکرر> برای کنترل خرید و فروش مکرر تقاضای سوداگرانه در بازار به منظور کسب سود ناشی از معاملات مکرر و <مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن غیر مصرفی شهری> برای مهار خرید و نگهداری املاک به امید کسب سود در آینده، در کشورهای دیگر استفاده می‌شود که در ادامه به آن پرداخته شده است.‌
● مالیات طولی بر معاملات مکرر
مالیات طولی بر معاملات مکرر در جهت کنترل فعالیت‌های سوداگرانه‌ای است که با هدف کسب سود ناشی از انجام معاملات مکرر وارد بازار زمین و مسکن شهری می‌شوند. این نوع مالیات برای افزایش هزینه معاملات مکرر در هنگام نقل و انتقال، به صورت درصدی از کل ارزش ملک و به صورت طولی اخذ می‌شود. طولی بودن این مالیات به این معناست که نرخ این مالیات پلکانی معکوس بوده و با افزایش فاصله زمانی بین خرید و فروش کاهش می‌یابد. به طور مثال اگر ملک خریداری شده در سال اول بعد از خرید، فروخته شود، نرخ مالیات معادل ده درصد ارزش ملک و در سال دوم این نرخ معادل هشت درصد خواهد بود. این رقم از سال پنجم به بعد به دو درصد ارزش ملک تنزل خواهد کرد. برای جلوگیری از افزایش هزینه‌های تولیدکنندگان، نرخ این مالیات، برای واحدهای جدیدالاحداث همواره دو درصد خواهد بود.‌
وضع مالیات طولی بر انجام معاملات مکرر علی‌رغم افزایش هزینه‌های ورود تقاضاهای سوداگرانه به بازار زمین و مسکن، تاثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد. زیرا افرادی که مسکن را برای تقاضای مصرفی خود می‌خرند، حداقل پنج سال از آن واحد مسکونی استفاده می‌کنند. در نتیجه این مالیات با کاهش بخشی از تقاضای سرمایه‌ای مخرب (سوداگرانه) تاثیرات ضد تورمی خواهد داشت.‌
این مالیات به دلیل کاهش نرخ آن در طول زمان قادر به کنترل انگیزه‌های سوداگرانه‌ای که با نگهداری ملک به امید کسب سود در آینده هستند، نیست. بنابراین نیاز به مالیات دیگری است که انگیزه کسب سود با نگهداری بلندمدت ملک را برای سوداگران کاهش دهد.‌
مالیات برافزایش ارزش زمین و مسکن:‌‌ ‌‌(CGT)‌ در اکثر کشورهای جهان برای کنترل انگیزه‌هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود به جای سرمایه‌گذاری در تولید اقدام به خرید زمین و مسکن و نگهداری آن می‌کنند، مالیاتی تحت عنوان مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن یا‌ ‌CGT وضع می‌شود.هدف از این مالیات، مهار انگیزه‌های سوداگرانه متقاضیانی است که به امید کسب سود، املاک را خریداری کرده و با نگهداری آن، در آینده اقدام به فروش می‌کنند.‌
این مالیات به صورت درصدی از <افزایش ارزش> معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. در این نوع از مالیات، اولین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنهاست، از این مالیات معاف است. تولید کنندگانی که در بازه زمانی معین اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند.‌
با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تنها تقاضای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و هزینه این تقاضا‌ها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش می‌دهد. از این‌رو تاثیری بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد.‌کسانی که زمین یا خانه کلنگی خریداری شده را تبدیل به واحدهای مسکونی نوساز کرده و در زمان معین (برای مثال تا چهار سال پس از اخذ پروانه) این واحدها را به بازار عرضه می‌کنند، از پرداخت این مالیات معاف خواهند بود. معافیت تولیدکنندگان برای پرداخت این مالیات تا چهار سال باعث خواهد شد که مدت ساخت و ساز به علت انگیزه سازنده برای کسب سود بیشتر در آینده، طولانی نشده و سرعت در ساخت و ساز افزایش یابد. این موضوع باعث شکل‌گیری بستر مناسبی جهت ورود فناوری‌های نوین به بخش مسکن خواهد شد.‌
● تجربه‌های جهانی مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن:‌
در بسیاری از کشورهای جهان، قانون مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن اجرا می‌شود. در این کشورها در کنار دارایی‌هایی نظیر سهام و مانند آن، دارایی‌های حقیقی شامل زمین و مسکن از مهم ترین سرمایه‌هایی هستند که مشمول مالیات بر افزایش ارزش می‌شوند. این مالیات شامل معافیت‌هایی نیز می‌شود که مهم ترین آن را می‌توان مسکن ملکی اول افراد (که جنبه مصرفی دارد) دانست.
به این معنا که در صورت معامله ملک اول، مالک شامل معافیت از پرداخت‌ ‌CGT خواهد شد. در ادامه، تجربه برخی از کشورهای جهان که اقدام به وضع مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن کرده‌اند، مورد بررسی قرار می‌گیرد.‌
▪ نگاهی به تجربه کشورها
ـ انگلیس:
قانون فعلی مالیات بر افزایش ارزش در انگلیس در سال ۱۹۷۹ به تصویب رسید. این قانون از ۳۱ مارس ۱۹۸۲ میلادی به اجرا درآمد. تمامی مودیان مالیاتی موظف به تهیه سالیانه فرم خودارزیابی و تحویل این فرم به اداره درآمدهای زمین هستند که این فرم نشان‌دهنده تمامی درآمدهایی است که شامل تمامی افزایش ارزش در سال مالیاتی مورد نظر می‌شود. مبانی ارزش‌گذاری ارزش بازار آزاد (قیمت فروش توافقی) در زمان فروش با کسر هزینه‌های صورت گرفته و تورم در زمان نگه داشتن ملک مورد نظر است. در مواردی که ملک پیش از ۳۱ مارس ۱۹۸۲ خریداری شده باشد، ارزش‌گذاری در زمان خرید باید صورت گیرد. برحسب زمان مالکیت زمین یا مسکن، درصدی از سود حاصل از مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش، مبنای مالیات قرار می‌گیرد که حداکثر چهل درصد سود حاصل خواهد بود. هرچه زمان این مالکیت بیشتر باشد، این درصد کمتر خواهد بود.‌
این قانون مالیاتی معافیت‌هایی نیز دارد که مسکن اصلی و مصرفی افراد یکی از شاخص ترین این معافیت‌ها شناخته شده است. برای معافیت از پرداخت این مالیات در مورد خانه مسکونی، شرایط و ویژگی‌هایی در قانون کشور انگلیس بیان شده است که شامل موارد زیر است:‌
□ فرد مورد نظر باید هم مالک باشد و هم در ملک مورد نظر سکونت داشته باشد.‌
□ در مدت زمان مالکیت، ملک برای اهداف دیگری به جز کاربری مسکونی مورد استفاده قرار نگرفته باشد.‌
□ مساحت کل ملک از ۵۰۰۰ متر مربع تجاوز نکند.‌
اگر مالکی صاحب بیش از یک خانه باشد، باید یکی از خانه‌های خود را به عنوان خانه اصلی انتخاب کند. افراد متاهل تنها می‌توانند یک خانه را به عنوان خانه اصلی معرفی کنند. به این معنا که معافیت خانه اول از مالیات، برمبنای خانوار است، نه فرد.‌
ـ ایرلند:
در ایرلند از سال ۱۹۹۷ سود سرمایه کسب شده از طریق فروش ملک مشمول مالیات شد. مبنای این مالیات در ایرلند خود اظهاری مالکان است. به این معنا که مالکان موظف به تهیه اظهارنامه مالیاتی خود هستند. برای محاسبه مبنای اخذ مالیات، هزینه‌های ایجاد اصلاح در ملک مورد نظر نیز از مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش ملک کسر می‌شود. علاوه براین به منظور در نظر گرفتن تورم ضریب تعدیلی نیز برمبنای اخذ مالیات اعمال می‌شود. نرخ این مالیات به طور عمومی معادل بیست درصد است. البته این درصد در مورد زمین‌هایی که به کاربری بهینه خود تخصیص نیافته‌اند معادل چهل درصد است. در صورت عدم خوداظهاری در زمان مقرر، جریمه‌ای معادل پنج درصد تا حداکثر ۱۰۰۰۰ پوند یا ده درصد مقدار مالیات تا حداکثر ۵۰۰۰۰ پوند، بسته به زمان ارائه گزارش خود اظهاری وضع خواهد شد. این قانون مالیاتی، معافیت‌هایی نیز دارد که مسکن ملکی اول افراد از این دسته است.‌اسپانیا: کشور اسپانیا در کنار انواع مالیات‌های دیگر اقدام به وضع‌ ‌CGT بر نقل و انتقال دارایی‌ها کرده است. براساس این قانون، مسکن اول و مصرفی مالکان اسپانیایی به طور کامل از پرداخت‌ ‌CGT معاف است.
علاوه برآن مالکانی که سنشان از ۶۵ سال بالاتر باشد نیز به طور کامل از این مالیات معاف هستند. همانند دیگر کشورهای دنیا در اسپانیا نیز این مالیات برعهده فروشنده ملک است؛ اما در مواردی که ملک از طریق هدیه و یا ارث به شخصی رسیده باشد، دریافت کننده ملک موظف به پرداخت این مالیات است. دو فاکتور زمان مالکیت و جمعیت شهری در تعیین درصد این مالیات موثرند. هرچه زمان مالکیت ملک بیشتر باشد، نرخ مالیات کمتر است. برای محاسبه میزان مالیات پرداختی برای هر ملک، برحسب دوره زمان مالکیت و جمعیت شهری، درصد مالیات به ازای هر سال مالکیت مشخص می‌شود. این درصد پس از ضرب شدن در سال‌های دوره مالکیت، درصد کل مالیات برای دوره مالکیت مورد نظر را به دست می‌دهد.‌
ـ آلمان:
در این کشور با هدف کنترل سوداگری، خانه‌های دوم افراد مشمول پرداخت مالیاتی تحت عنوان مالیات بر خانه‌های دوم و بیشتر می‌شوند. این مالیات بر همه نواحی به جز سه منطقه (باواریا، سارالند و تورینگن) اعمال شده است. این مالیات بر مبنای ارزش اجاره‌ای ملک است و نرخی بین ۵ تا ۲۰ درصد ارزش اجاره‌ای ملک دارد. این مالیات در دوره‌های سه ماهه باید پرداخت شود و درآمد ناشی از آن به شهرداری شهری که ملک در آن قرار دارد تخصیص داده می‌شود.‌
ـ کانادا:
میزان مالیات بر افزایش ارزش در کانادا به صورت عمومی معادل ۵۰ درصد است. در این کشور مسکن اولیه و مسکونی افراد از مالیات معاف شده است. مودیان مالیاتی تنها می‌توانند یکی از املاک خود را به عنوان ملک اصلی برای یک سال خاص مالیاتی معرفی کنند، علاوه بر آن از سال ۱۹۸۱ میلادی به بعد به ازای هر خانوار تنها یک مسکن به عنوان ملک اصلی در نظر گرفته شده است. مساحت ملک مورد نظر می‌تواند حداکثر تا یک و نیم هکتار باشد که در غیر این صورت شامل معافیت مالیاتی نخواهد شد. ملک مورد نظر باید برای یک سال خاص متعلق به مالک بوده و در آن سکونت داشته باشد.
ـ فرانسه:
در فرانسه نیز مانند دیگر کشورها، ‌‌CGT هنگام نقل و انتقال املاک اخذ می‌شود، تفاوت قیمت خرید و قیمت نهایی فروش مبنای مالیاتی ‌‌CGT است. در صورتی که مودی مالیاتی ساکن فرانسه باشد، درصد ‌‌CGT معادل ۲۷ درصد است و در غیر این صورت نرخ این مالیات معادل ۱۶ درصد خواهد بود. در این کشور نیز مالکانی که در فرانسه زندگی می‌کنند ملک اولشان از این نوع مالیات معاف است.
ـ آمریکا:
در آمریکا ایالت‌های مختلفی اقدام به وضع مالیات بر افزایش ارزش می‌کنند که ملک اول و مسکونی افراد از پرداخت این مالیات معاف است. ایالت نیوجرسی آمریکا از این نمونه است. در این ایالت، مسکن مصرفی و اول افراد مجرد تا رقم ۲۵۰۰۰۰ دلار و مسکن مصرفی و اول افراد متاهل تا رقم ۵۰۰۰۰۰ دلار از مالیات بر درآمد ایالتی و فدرال معاف است. شایان ذکر است که در این ایالت اگر مالک، صاحب بیش از یک خانه باشد، تنها ملک اصلی وی معاف از مالیات است. ملک مورد نظر باید طی یک دوره پنج ساله قبل از انجام معامله، حداقل به مدت دو سال در مالکیت و سکونت فرد باشد. این دوره دو ساله می‌تواند به صورت پراکنده در طول پنج سال صورت گرفته باشد. نرخ این مالیات تا پیش از سال ۲۰۰۳ به طور متوسط ۲۰ درصد بوده و پس از سال ۲۰۰۳ به رقم ۱۵ درصد کاهش یافته است.
ـ دانمارک:
در کشور دانمارک بنابر قانون :مالیات بر افزایش ارزش سرمایه> میزان ۵۹ درصد از سود ناشی از افزایش قیمت دارایی‌های حقیقی، هنگام نقل و انتقال به عنوان ‌‌CGT اخذ می‌شود. برطبق این مالیات معافیت‌های مختلفی نیز شامل حال مشمولین مالیاتی می‌شود که مهم‌ترین آن مسکن ملکی اول افراد است.کره‌جنوبی: کره جنوبی از سال ۲۰۰۷ میلادی اقدام به تشدید قانون ‌‌CGT به منظور پایدار کردن بازار زمین و مسکن با کنترل سوداگری در این بازار کرده است. درصد ‌‌CGT در این کشور معادل ۶۰ درصد است و دولت برای اعمال کنترل شدیدتر بازار، به جای قیمت‌های تعیین شده توسط دولت، اقدام به وضع این مالیات بر مبنای قیمت واقعی معامله کرده است.‌
در کنار کشورهایی که ذکر شد، برخی دیگر از کشورهای جهان نظیر کرواسی، دانمارک، و قبرس سود ناشی از افزایش ارزش زمین و مسکن را به عنوان درآمد تلقی کرده و از این سود در قانون مالیات بر درآمد مالیات اخذ می‌کنند.
● ملاحظات اجرایی در ایران
اجرای بسته سیاستی کنترل‌کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن نیازمند ملاحظات اجرایی متعددی بوده که در این بخش به برخی از آنها اشاره شده است:
▪ ارزش‌گذاری:
شاید بتوان ارزش‌گذاری را مهم‌ترین بخش اجرایی یک سیاست مالیاتی در نظر گرفت. ارزش‌گذاری به منظور اخذ مالیات را می‌توان به دو روش کلی خود اظهاری و استفاده از دفترچه بهای معاملاتی املاک انجام داد. روش خوداظهاری هرچند هزینه‌های اجرایی را پایین آورده و سازوکار اداری اجرای قوانین مالیاتی را تسهیل می‌کند، اما با آفت ثبت غیرواقعی قیمت‌ها و درصد بالای فرار مالیاتی همراه است. برای مثال در صورت اجرای نظام خوداظهاری، در مورد مالیات بر معاملات مکرر، فروشنده به دنبال ثبت پایین قیمت فروش است تا از این مالیات فرار کند. در مورد مالیات بر افزایش ارزش ملک نیز با توجه به معافیت تقاضای مصرفی از پرداخت‌CGT ، در صورتی که معامله بین یک تقاضای سودگرانه و یک تقاضای مصرفی رخ دهد، امکان فرار بالای مالیاتی با ثبت غیرواقعی قیمت‌ها برای سوداگر وجود دارد.‌
با توجه به مطالب بیان شده، اتخاذ نظام خوداظهاری برای تعیین قیمت املاک می‌تواند منجر به بی‌اثر شدن مالیات اخذ شده گردد. به همین منظور تعیین قیمت رسمی، راهکار پیش روی ارزش‌گذاری است که باید به صورت دوره‌ای (برای مثال هر سال یک‌بار) در دفترچه بهای معاملات املاک اعمال شود. البته قابل ذکر است در صورتی که خوداظهاری معیار عمل قرار گیرد، ترکیب دو مالیات <طولی بر معاملات مکرر> و <افزایش ارزش زمین و مسکن> به گونه‌‌ای عمل می‌کند که فرار مالیاتی را به صورت قابل توجهی کاهش می‌دهد.
● بانک اطلاعات زمین و مسکن
عدم وجود یک بانک اطلاعات زمین و مسکن دقیق و به روز در حوزه زمین و مسکن در کشور، از مهم‌ترین چالش‌های پیش روی اجرای سیاست‌های مالیاتی به منظور کنترل سوداگری است. با وجود این به دلیل اینکه مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن و مالیات طولی معاملات مکرر در هنگام نقل و انتقال و از فروشنده اخذ می‌شود، می‌توان از زمان اجرای مالیات با در نظر گرفتن تمهیدات قانونی، نهادی و زیرساختی، اقدام به تشکیل و به روز کردن بانک اطلاعات زمین و مسکن کرد.‌
راهکار اساسی حل مشکل سامانه اطلاعاتی زمین و مسکن در کشور، صدور <کارت هوشمند املاک> کشور در کنار سند کاغذی است که از آن طریق آخرین اطلاعات به روز در مورد تغییرات ایجاد شده در مالکیت، ارزش و کاربری املاک شهری از طریق این کارت به یک پایگاه داده منتقل می‌شود. در واقع با بهره‌گیری از این کارت و ملزم کردن تمامی سازمان‌های مربوطه به استفاده از این کارت هوشمند در ثبت انتقال سند، قرارداد اجاره، اعطای پایان کار و صدور پروانه شهری می‌توان گامی اساسی در ایجاد بانک اطلاعات و پایگاه داده کامل املاک کشور برداشت.
● انتقال بار مالیاتی به مصرف‌کننده
یکی از مهم‌ترین نگرانی‌های موجود دراخذ مالیات بر زمین و مسکن، انتقال بار مالیاتی به مصرف‌کننده است. بنابراین نظام مالیاتی مورد نظر در این بخش باید به نحوی تدوین شود که کمترین آثار منفی را بر تقاضای مصرفی داشته باشد. البته این موضوع در شرایطی اتفاق خواهد افتاد که خریدار قدرت انتخاب نداشته باشد. به عبارت دیگر تقاضا برای زمین و مسکن به نحو قابل ملاحظه‌ای از عرضه پیشی گرفته باشد. بنابراین همان گونه که پیش از این نیز اشاره شد، طراحی نظام مالیاتی کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن باید در کنار سیاست‌های افزایش تولید وعرضه مسکن دیده شود.علاوه بر آن با توجه به اینکه در مالیات‌های پیشنهاد شده تولیدکنندگان و متقاضیان مصرفی مسکن از پرداخت مالیات معاف هستند، لذا امکان انتقال بار مالیاتی به مصرف‌کنندگان به حداقل رسیده است. از طرف دیگر با تعیین درصد مناسب مالیاتی و اتخاذ سیاست‌های اجرایی مناسب همچون ایجاد تاخیر زمانی بین اعلام قانون و اجرای آن، می‌توان با فراهم آوردن فرصت عرضه زمین و مسکن بدون بار مالیاتی برای مالکان، نسبت به کاهش انتقال بار مالیاتی به مصرف کننده اقدام کرد، که در ادامه آمده است.
برای تعیین درصد مناسب مالیاتی باید به نکات زیر توجه کرد:
- وضع درصد بالای مالیاتی منجر به کاهش عرضه و افزایش فرارمالیاتی می‌شود (معاملات غیررسمی)، تجربیات کشورهای جهان نشان داده است که وضع درصدهای بالای ‌‌CGT می‌تواند مانع از عرضه زمین و مسکن به بازار شده و حتی افزایش قیمت را نیز به دنبال داشته باشد. برای مثال تجربه کشور انگلستان در سال‌های پس از جنگ جهانی دوم، در وضع نرخ ۱۰۰ درصدی مالیات بر ‌‌CGT نه تنها منجر به حل مسائل بازار زمین و مسکن نشد، بلکه افزایش قیمت زمین و مسکن را به دنبال داشت. این شرایط موجب شد تا با تغییر دولت در سال ۱۹۵۱ میلادی این مالیات حذف شود.‌
- وضع درصد پایین مالیاتی منجر به کاهش اثربخشی مالیات برای کنترل سوداگری می‌شود.
- تعیین درصد مالیاتی باید به گونه‌ای صورت پذیرد که میزان آثار این نوع از مالیات بر بازار زمین و مسکن معقول باشد. این امر با توجه به رفتارهای پیچیده و غیرقابل پیش‌بینی بازار زمین و مسکن بسیار حائز اهمیت است.
با در نظر گرفتن نیاز به طراحی بسته مالیاتی شامل مالیات‌های فوق و عوارض شهری (مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی که در ادامه معرفی خواهد شد) علاوه بر تعیین درصد مناسب برای هر کدام از مالیات‌های ذکر شده به صورت منفک، درصدهای هر کدام از این مالیات‌ها باید در تناسب با یکدیگر مشخص شود.
نکته مهم دیگر، تعیین درصد این مالیات‌ها با در نظر گرفتن نرخ بازگشت سرمایه در بازارهای رقیب است. بار مالیاتی ناشی از اعمال مالیات کنترل‌کننده سوداگری در بازار سرمایه و مسکن باید به گونه‌ای باشد که این گونه سرمایه‌ها وارد بازار خرید و فروش زمین و مسکن نشوند و به سمت تولید در بخش مسکن یا سایر بخش‌ها هدایت شوند.
علاوه بر این در اجرای نظام مالیاتی ارائه شده، پیچیدگی‌ها و رفتار غیرقابل پیش‌بینی بازار زمین و مسکن شهری بسیار مهم است. در شرایطی این امکان وجود دارد که افزایش قیمت در بازار زمین و مسکن شهری به گونه‌ای باشد که علی رغم وضع نظام مالیاتی ارائه شده، این نظام قادر به کنترل انگیزه های سوداگرانه در بازار نبوده و نتواند جلوی ورود سرمایه‌های مخرب (غیرمولد) به این بازار را بگیرد. به همین منظور نظام مالیاتی مورد نظر باید تا حد امکان با در نظر گرفتن شاخص‌های تاثیرگذار بر بازار به صورت منعطف طراحی شود، یعنی این نظام به گونه‌ای باشد که بتواند در هر شرایطی از بازار با تحلیل عوامل تاثیرگذار، درصد مالیاتی بازدارنده و موثر در این بازار را تعیین کند.
● جلوگیری از انجام معاملات قولنامه‌ای ‌
انجام معاملات قولنامه‌ای و بدون انتقال سند رسمی، یکی از راهکارهای فرار از پرداخت مالیات بر معاملات مکرر و افزایش ارزش زمین و مسکن است. یکی از موانع پیش روی این گونه معاملات، معافیت ملک اول و مصرفی از پرداخت مالیات بر افزایش ارزش است، چرا که اگر فردی اقدام به فروش ملک مصرف اول خود بدون انتقال سند کند، پایگاه داده، ملک مورد نظر را کماکان ملک اول فرد تلقی می‌کند. در این صورت اگر فرد، ملک دیگری خریداری کند، آن ملک، ملک دوم فرد تلقی خواهد شد و هنگام معامله آتی برای ملکی که خریداری کرده، موظف به پرداخت مالیات بر افزایش ارزش با توجه به درصد ‌‌CGT ملک دوم بوده که بسیار بالاتر از ملک اول است.
علاوه بر این می‌تواند مالیات بر افزایش ارزش تمامی املاک دوم و بیشتر را در یک دوره زمانی معین (برای مثال ۷ سال) حتی اگر معامله‌ای بر روی آن صورت نگرفته باشد، براساس مابه‌التفاوت آخرین قیمت دفترچه بهای املاک و آخرین قیمت خریداری ملک، دریافت کرد.
‌در کنار راهکارهای فوق می‌‌توان اقدامات قانونی دیگری نظیر حذف وکالت بلاعزل یا در نظر گرفتن وکالت بلاعزل همانند خرید و فروش قطعی را نیز به منظور جلوگیری از انجام معاملات قولنامه‌ای اجرا کرد.‌
● افزایش احتمالی قیمت مسکن در کوتاه مدت‌
در صورت اجرایی شدن مالیات طولی برمعاملات مکرر و مالیات برافزایش ارزش زمین و مسکن شهری، این امکان وجود دارد که تقاضاهای سوداگرانه‌ای که پیش از این زمان اقدام به خرید زمین و مسکن کرده‌اند، به دلیل بار مالیاتی تحمیل شده برآنها، اقدام به عرضه زمین و مسکن خود به بازار نکنند. این امر منجر به کاهش عرضه زمین و مسکن در بازار و به تبع آن افزایش قیمت می‌‌شود. برای جلوگیری از بروز چنین شرایطی، لازم است فرصتی برای این دسته از افراد جهت عرضه املاک خود به بازار بدون وجود بار مالیاتی فراهم شود.‌
برای این منظور با فرض به روز شدن دفترچه بهای معاملات املاک پیش از تصویب قانون، باید قانون مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن با در نظر گرفتن یک مهلت زمانی (برای مثال ۶ ماه) پس از تصویب قانون مربوط به اجرا درآید. یعنی در مهلت زمانی ذکر شده، هر فروشنده‌ای که اقدام به فروش ملک خود در بازار کند، از پرداخت مالیات بر معاملات مکرر معاف خواهد بود. پس از گذشت مهلت زمانی مورد نظر، مالیات برمعاملات مکرر با مبدا زمان تصویب قانون، از تمامی فروشندگان ملک، اخذ خواهد شد. قابل ذکر است که یکسان بودن مبدا زمانی برای محاسبه فاصله زمانی بین خرید و فروش ملک با زمان تصویب قانون، امکان خرید ملک در زمان بین تصویب و اجرای قانون را - که شامل معافیت از مالیات بر انجام معاملات مکرر است - از تقاضاهای سوداگرانه می‌‌گیرد، چراکه در این صورت اگر تقاضاهای سوداگرانه اقدام به خرید ملک در زمان بین تصویب و اجرای قانون کنند و پس از اجرای قانون اقدام به فروش ملک مورد نظر کنند، مشمول مالیات برمعاملات مکرر خواهند شد.‌
از طرف دیگر به دلیل عدم وجود قیمت ثبت شده واقعی املاک پیش از به روز کردن دفترچه‌ها، امکان اخذ مالیات برافزایش ارزش زمین و مسکن در دور اول معاملات پس از تصویب قانون وجود نخواهد داشت.
به همین دلیل دور اول معاملات پس از تصویب قانون از پرداخت مالیات برافزایش ارزش زمین و مسکن معاف است. به این معنا که اگر کسی ملکی را پیش از تصویب قانون خریداری کرده و پس از تصویب قانون بفروشد، از پرداخت مالیات برافزایش ارزش زمین و مسکن معاف است، اما اگر ملکی پس از تصویب قانون خریداری شده و سپس فروخته شده باشد، مابه‌التفاوت آخرین قیمت دفترچه بهای معاملات املاک در هنگام فروش و خرید، مبنای پرداخت مالیات برافزایش ارزش زمین و مسکن خواهد بود.‌
▪ تخصیص بهینه منابع زمین و مسکن شهری:
همان‌گونه که در بخش وضعیت موجود نظام مالیاتی کشور در حوزه زمین و مسکن شهری بیان شد، مالیات براراضی بایر شهری در سال ۱۳۸۷ به تصویب رسید. این مالیات در صورت به روز شدن ماخذ آنکه دفترچه بهای معاملات املاک است، منجر به تخصیص بهینه منابع زمین شهری می‌‌شود. در این قسمت علاوه‌بر این مالیات، مالیات برارزش زمین و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به عنوان تکمیل کننده بسته مالیاتی در بخش تخصیص بهینه منابع، مورد بررسی قرار می‌‌گیرند. به دلیل اینکه مدیریت منابع زمین شهری و تخصیص بهینه آنها برای ایجاد زیرساخت‌های شهری برعهده دولت‌های محلی و شهرداری‌هاست. نقش این بخش از بسته مالیاتی بیشتر برعهده دولت‌های محلی قرار می‌‌گیرد. در ادامه دو مالیات مورد نظر بررسی شده است.‌
▪ مالیات برارزش زمین ‌‌:
‌‌(LVT)‌مالیات برارزش زمین قدمت بالایی دارد. طرفداران این مالیات براین اعتقادند که میان زمین به عنوان یک عامل تولید و عوامل تولید دیگر مانند نیروی کار و سرمایه، از لحاظ ماهوی تفاوت وجود دارد. زیرا بدون وجود کارگر، نیروی کار وجود ندارد. همچنین بدون وجود پس‌اندازکنندگان، سرمایه نیز وجود ندارد؛ اما بدون وجود صاحبان زمین، زمین و منابع طبیعی وجود دارند. به عبارت دیگر، زمین جزء منابع خدادادی است که به همه مردم و نسل‌ها تعلق دارد و یک عده از افراد خاص نمی‌توانند با تملک آن، همه منافع حاصل از زمین را کسب کنند. در نتیجه مقتضای عدالت آن است که بدون از میان بردن انگیزه کار و سرمایه‌گذاری، منافع حاصل از منابع طبیعی میان همه تقسیم شود.‌
هنری جرج، فیلسوف و تئوری‌پرداز قرن نوزدهم معتقد است اخذ درصدی از منافع حاصل از زمین به عنوان مالیات، از عادلانه‌ترین مالیات های ممکن است؛ زیرا موجب می‌‌شود منافع حاصل از این ثروت خدادادی تنها در اختیار گروهی خاص قرار نگیرد. به اعتقاد او منابع طبیعی در ابتدا به صورت دارایی مشترک همه مردم بوده است. به این ترتیب مالیات برزمین در حقیقت جمع‌آوری رانت به نفع صاحبان واقعی زمین است. در نتیجه این مالیات باید به صورت حداکثری جمع‌آوری شود و به صورت مساوی (مثل بازده سهام) میان همه شهروندان تقسیم شود.‌
مهم‌ترین هدف وضع چنین مالیاتی هدایت منابع زمین شهری موجود به سمت استفاده و کاربری بهینه است. به این معنا که سازوکار این مالیات به گونه‌ای است که باتوجه به بار مالیاتی دوره‌ای که برروی ملک اعمال می‌‌شود، مالک یا اقدام به بهره‌برداری بهینه از ملک خود می‌‌کند یا اینکه ملک را می‌‌فروشد. در اصطلاح در چنین شرایطی زمین به یک <سرمایه سوزان> تبدیل شده است.‌
در یک تعریف ساده، مالیات برارزش زمین عبارت است از <اخذ درصدی از ارزش اجاره‌ای زمین یک ملک، باتوجه به کاربری بهینه مجاز زمین مورد نظر به صورت دوره‌ای.> در این نوع مالیات کاربری بالقوه زمین ملاک عمل است و نحوه کاربرد فعلی زمین (کارآمد یا ناکارآمد) و میزان درآمدزایی آن در وضع نرخ مالیات در نظر گرفته نمی‌شود. یعنی مالیات بریک قطعه زمین با ویژگی‌های خاص خودش در یک منطقه وضع می‌‌شود و تفاوتی نمی‌کند که مالک از زمین استفاده بهینه را انجام می‌‌دهد یا زمین بدون استفاده رها شده است. این مالیات صرف‌نظر از ساختمان و تاسیسات زمین مورد نظر است و تنها برارزش زمین وضع می‌‌شود. علاوه‌بر آن این مالیات به صورت دوره‌ای در فواصل زمانی مشخص (برای مثال سالیانه) براساس ارزش زمین اخذ می‌‌شود.‌
مالیات برارزش زمین با هدایت مالکان به تخصیص بهینه منابع خود، عملا در حوزه زمین‌های مسکونی شهری منجر به افزایش ساخت و ساز می‌‌شود. در شرایطی که بازار زمین با افزایش قیمت و انتظارات تورمی ناشی از این افزایش قیمت همراه باشد، این نوع از مالیات می‌‌تواند منجر به کاهش قیمت زمین در بازار شود، چرا که با افزایش هزینه‌های نگهداری زمین، مالکانی که قادر به استفاده بهینه از زمین خود نباشند، به فروش زمین‌های خود اقدام کرده و در نتیجه با افزایش عرضه زمین در بازار، قیمت زمین می‌‌تواند کاهش یابد.‌
علاوه‌بر آن تامین منابع درآمدی دولت‌های محلی از طریق اجرای این مالیات به جای عوارض فروش تراکم، منجر به ایجاد رویکردی عدالت محور در عرصه درآمدهای دولت‌های محلی می‌‌شود. چرا که هرچه میزان خدمات شهری در منطقه‌ای بیشتر باشد، قیمت زمین نیز در آن منطقه بالاتر بوده و در نتیجه مالیات پرداختی نیز در آن منطقه بالاتر خواهد بود. از سوی دیگر هزینه تولید مسکن به دلیل عدم دریافت عوارض فروش تراکم کاهش پیدا می‌‌کند.‌
● نگاهی به تجربیات جهانی‌
در بسیاری از کشورها با نظام‌های متفاوت اقتصادی، مالیات برارزش زمین به صورت محلی اخذ می‌‌شود. برخی از کشورها در رویکرد نوین خود اقدام به جایگزینی سیستم‌های پیشین مالیات‌ برزمین و مسکن شهری با این مالیات کرده‌اند. باید توجه داشت که کشورهای مختلف به منظور بررسی نتایج این مالیات، اجرای این سیستم مالیاتی را به صورت پایلوت و منطقه‌ای آغاز کرده‌اند. در ادامه به برخی از این کشورها اشاره خواهد شد.‌
شهر هاریسبورگ مرکز ایالت پنسیلوانیا تا سال ۱۹۸۰ از نظر اقتصادی جزءشهرهای نامناسب آمریکا به شمار می‌‌آمد. در این سال مسئولین هاریسبورگ اقدام به وضع سیستم مالیات برارزش زمین در این شهر کردند.
در واقع وضع این نوع از مالیات با کاهش نرخ مالیات برساختمان به عنوان دارایی همراه بود. همین اقدام مسئولین محلی منجر به تغییر شرایط اقتصادی شهر هاریسبورگ شد. کاهش آمار املاک خالی تا ۸۵ درصد، افزایش ساخت و احدهای مسکونی، کاهش بیکاری تا ۱۹ درصد، کاهش بزهکاری تا ۵۹ درصد همگی از دستاوردهای وضع این مالیات بوده است. مطالعات نشان داده است که ارزش مستغلات مشمول مالیات از ۲۱۲ میلیون دلار به بیش از ۶/۱ میلیارد دلار رسیده است. نکته قابل توجه در این است که این افزایش ارزش ناشی از افزایش قیمت زمین نبوده، بلکه ناشی از افزایش میزان ساخت و ساز بوده است. شایان ذکر است که مالیات برارزش زمین به تنهایی ۵/۱۴ درصد از درآمد این شهر را تشکیل می‌‌دهد.‌
شهر پترزبورگ آمریکا نیز با وضع مالیات دو نرخی جداگانه بر ارزش زمین و مسکن، جزء شهرهای اجراکننده مالیات برارزش زمین قرار گرفته است. بررسی‌ها نشان داده است که افزایش نرخ مالیات برارزش زمین شهری در سال ۱۹۷۹ ساخت و ساز را در مقایسه با متوسط آن در سال‌های ۱۹۷۷-۱۹۷۸ معادل ۱۴ درصد افزایش داد. این افزایش در سال ۱۹۸۰ به ۳۱۲ درصد رسید.
مقایسه شهرهایی که در آمریکا اقدام به وضع این مالیات کرده‌اند با دیگر شهرهای مجاور به خوبی توانایی مالیات برارزش زمین را در افزایش دادن میزان ساخت و عرضه مسکن نمودار می‌‌سازد. برای نمونه شهر آلن تاون از سال ۱۹۹۷ مالیات برمبنای ارزش زمین را به اجرا درآورد. در این شهر ساخت و ساز سه سال بعد از وضع این مالیات در حدود ۳۲ درصد افزایش یافت، درحالی که آمار شهر بتلهم (در مجاورت شهر آلن‌تاون) که دارای مالیات تک‌نرخی برساختمان بود. افزایش چندانی را در ساخت و ساز نشان نمی‌دهد.‌مثال دیگر دو شهر مجاور واشنگتن و مونسن است که شهر واشنگتن مالیات برارزش زمین را از سال ۱۹۸۵ به اجرا گذاشت.با مقایسه سه سال قبل و بعد از اجرای مالیات برارزش زمین در شهر واشنگتن و مقایسه آن با شهر مونسن مشخص شد که در شهر واشنگتن تغییر در ارزش کل املاک موجود حدود ۳۳ درصد افزایش داشته است (به دلیل افزایش ساخت و ساز).
این شرایط در مورد دو شهر اویل‌سیتی و فرانکلین نیز تکرار شده است.
شهر اول مالیات برارزش زمین را از سال ۱۹۸۹ و شهر دوم مالیات تک‌نرخی برساختمان را از همان سال به اجرا گذاشتند.
با مقایسه سه سال قبل و بعد از اجرای این مالیات‌ها در دو شهر مشخص شد که در شهر اول میزان ساخت و ساز حدود ۲/۵۸ درصد افزایش داشته است، در صورتی که آمار شهر دوم کاهش ۲۶درصدی را طی مدت مشابه نشان می‌‌دهد.‌
ایالت ویکتوریا در جنوب شرقی استرالیا واقع شده است. میزان ساخت و ساز در این منطقه در سه سال بعد از تغییر مبنای مالیاتی به مالیات برارزش زمین، ۵۵ درصد افزایش داشته است. در عین حال ارزش دلاری (دلار استرالیا) مجموع ساختمان‌ها نیز ۹۹ درصد بهبود یافته است. در تمامی ۲۲ ناحیه‌ای که در این منطقه قرار داشته و این مالیات را به اجراگذاشته‌اند، شرایط مشابهی دیده می‌‌شود.
این امر در مقایسه بین این مناطق و دیگر مناطقی که این سیستم مالیاتی را اجرا نکرده‌اند، مشهود است.
در سپتامبر ۱۹۸۱ منطقه سیمور، بیست و پنجمین منطقه‌‌ای بود که مبنای مالیاتی خود را از مالیات بر زمین - ساختمان، به مالیات برارزش زمین تغییر داد.
گزارش‌هاحاکی از این است که رشد چشمگیری در میزان ساخت و ساز در این منطقه اتفاق افتاده است.
به طوری که ارزش ساختمان‌هایی که در سال ۱۹۸۲ اجازه ساخت گرفتند به ۷ میلیون دلار رسید که رشد آن نسبت به سال قبل ۲/۲۱ برابر افزایش داشته است.
همچنین میزان ساخت و ساز در مقایسه با بهترین آمارها پنج درصد رشد را نشان می‌‌دهد. این تنها به این دلیل است که نرخ بالای مالیات برزمین (جدای از ساختمان) مالکان را به استفاده بهتر از زمین تشویق می‌‌کند.
سیدنی و ملبورن دو شهر مهم استرالیا هستند که دارای اندازه‌ای مشابه (به ترتیب دارای جمعیتی معادل ۷/۲ و ۴/۲ میلیون نفر) هستند؛ اما تفاوت اساسی این دو شهر در مبنای مالیاتی است. درآمد شهر سیدنی تنها از راه مالیات برارزش زمین است، درحالی که شهر ملبورن دارای مبنای مالیات. بر دارایی است.
از سال ۱۹۷۶ نرخ ساخت و ساز مسکن در سیدنی نسبت به ملبورن با سرعت زیادی رشد یافت، به طوری که نرخ این افزایش به ۱۱ برابر رسید.
طی سال‌های ۱۹۷۶ تا ۱۹۸۲ ارزش ساختمان‌های مسکونی که در سیدنی اجازه ساخت گرفته بودند ۱۱۵ درصد افزایش یافت که این مقدار در مدت مشابه در ملبورن ده درصد بود.‌
● مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه‌
یکی دیگر از ابزارهای حاکمیت برای تخصیص بهینه منابع موجود مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا، وضع نرخ مناسب مالیات برخانه‌های خالی از سکنه است. وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل در کنار عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار است.‌
باتوجه به مکانیسم قیمت در بازار، واضح است که افزایش درصد خانه‌های خالی باید به همراه کاهش میزان قیمت تعادلی مسکن در بازار صورت گیرد. به عبارت دیگر میان میزان خانه‌های خالی و قیمت مسکن رابطه‌ای معکوس برقرار است. بسیاری از مطالعات تجربی نیز بیانگر این رابطه معکوس بین درصد خانه‌های خالی و قیمت مسکن است؛ اما این امر موارد استثنایی هم دارد. برای مثال بازار مسکن آمریکا در دهه ۱۹۸۰ میلادی و نیز بازار مسکن تایوان بین دهه‌های ۱۹۷۰ تا ۱۹۹۰ از جمله این موارد است. در این شرایط علی‌رغم وجود و افزایش درصد خانه‌های خالی، قیمت مسکن در حال افزایش بوده است. با توجه به مطالب بیان شده بروز پدیده خانه‌های خالی ناشی از دو علت اساسی زیر است:
الف) پیشی گرفتن عرضه از تقاضا در بازار مسکن.
ب) پدیده شکست بازار در بخش مسکن.
در حالت اول افزایش میزان واحدهای مسکونی خالی همراه با کاهش قیمت مسکن در بازار است؛ لکن در حالت دوم، وجود واحدهای مسکونی خالی با عدم تعادل برگشت‌ناپذیر در بازار مسکن و افزایش بی‌رویه قیمت خانه همراه خواهند بود.‌
شکست بازار به معنای بروز شرایطی است که در آن مکانیسم بازار به درستی عمل نکرده و علی‌رغم وجود عرضه، تقاضا قادر به تامین نیاز نبوده یا در اصطلاح عرضه مورد نظر، <متناسب با نیاز> نیست. همین امر موجب شده است تا در شرایط شکست بازار، دولت‌ها در وهله اول با اهرم‌های مختلف به دنبال ایجاد تعادل در بازار باشند. یکی از مهم‌ترین این اهرم‌ها وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی است تا هزینه نگهداری این واحدهای خالی برای مالکان آن افزایش پیدا کند.
شایان ذکر است در شرایط <تعادل> بازار مسکن وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی طبیعی تلقی می‌شود و این نرخ جزء ذاتی تعادل بازار مسکن است. در تبیین علت ذاتی بودن وجود واحدهای مسکونی خالی در بازار مذکور به دو نکته می‌توان اشاره داشت:
- اول اینکه بازار مسکن در شرایط تعادل باید توانایی پاسخ‌گویی به جابه‌جایی تقاضا را داشته باشد. به این معنا که امکان جابه‌جایی تقاضا از یک مکان به مکان دیگر برای وی فراهم باشد.
- دوم اینکه امکان جذب تقاضای مصرفی جدید ایجاد شده نیز فراهم باشد. برای تحقق بخشیدن به شرایط فوق، بازار مسکن ناگزیر از داشتن درصد معینی از خانه‌های خالی است.
در غیر این‌صورت جابه‌جایی تقاضا تنها در شرایطی امکان‌پذیر است که دو تقاضا به صورت هم‌زمان خواستار جابه‌جایی مسکن یکدیگر باشند که این امر در عمل محال است. در این شرایط تقاضای مصرفی جدید نیز امکان جذب شدن به بازار را ندارد، چرا که از یک سو منابع زمین محدود است و از سوی دیگر مدت زمان احداث مسکن طولانی است.
با توجه به نکات یاد شده، می‌توان بیان کرد که وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزء ذاتی تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود؛ اما باید توجه داشت که درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی تنها در شرایط تعادل بازار معنا و مفهوم دارد. اما در شرایط شکست بازار، تعیین درصدی تحت عنوان درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی بی‌معنا خواهد بود.‌
هدف از وضع این مالیات افزایش عرضه مسکن در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا در بازار و استفاده بهینه از منابع مسکن شهری به منظور کنترل بازار است.
با توجه به مطلب بیان شده مالیات بر واحدهای مسکونی خالی مالیاتی است که به صورت دوره‌ای از املاکی که مدت زمان مشخصی از یک سال (برای مثال ۶ ماه) خالی از سکنه رها شده باشند، اخذ می‌شود. این مالیات تا زمانی که ملک مورد نظر خالی شناخته شود گرفته می‌شود و در صورت سکونت ملک مورد نظر، مشمول پرداخت این مالیات نمی‌شود.
کشورهای مختلفی اقدام به وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی کرده‌اند. در برخی از این کشورها پدیده واحدهای مسکونی خالی ناشی از شکست بازار و در برخی دیگر ناشی از عوامل دیگری نظیر مهاجرت و مانند آن بوده است. وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی یکی از سیاست‌هایی است که منجر به احیای این‌گونه املاک می‌شود. این مالیات باید به گونه‌ای باشد که تحریک‌کننده انگیزه مالکان به منظور استفاده بهینه از منابع موجود مسکن شود.
کشور آمریکا جزء کشورهایی است که پدیده شکست در بازار مسکن را تجربه کرده است. برای مثال دهه ۱۹۸۰ میلادی یکی از دوره‌هایی است که بازار مسکن آمریکا با این شرایط مواجه شده است. به همین منظور در برخی از مناطق، قوانینی مبنی‌بر وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به تصویب رسیده است. از این میان می‌توان به ایالت رودآیلند و شهر پنسیلوانیا اشاره داشت.
بنابر مصوبات قانونی، این دو منطقه از آمریکا به دلیل وجود خانه‌هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده، در شرایطی که به این واحدهای مسکونی نیاز بوده، خالی نگه داشته شده‌اند، مالیاتی معادل ۱۰ درصد ارزش ملک بر آنها وضع شده است که باید به صورت سالیانه پرداخت شود. این مالیات بر خانه‌هایی اعمال می‌شود که برای مدت زمان یک سال (۱۲ ماه) خالی ثبت شوند. شایان ذکر است که این مالیات از سال ۱۹۸۲ در مناطق مذکور به اجرا درآمد.
● بررسی علل حذف قانون مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه، مصوب سال ۱۳۶۶ در کشور:
در کشور ایران قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه در اسفند سال ۱۳۶۶ به عنوان بخشی از مالیات ملی غیرمستقیم تحت عنوان <مالیات بر مستغلات مسکونی خالی> به تصویب رسید؛ اما در اصلاحیه سال ۱۳۸۰ لغو شد. ملاحظات مختلفی بر وضع مالیات بر خانه‌های خالی مطرح بوده است که منجربه به لغو این قانون شد. از این میان می‌توان موارد زیر را برشمرد:
- مشکلات اجرایی و شناسایی خانه‌های خالی.
- عدم هم‌پوشانی هزینه‌ها و درآمدهای این مالیات.
- طبیعی بودن نرخ خانه‌های خالی از سکنه در کشور.
از مواردی که منتقدان این مالیات مطرح کرده‌اند، طبیعی بودن نرخ واحدهای مسکونی خالی از سکنه در ایران است که در بخش‌های پیشین به تفصیل در مورد آن بحث شد. نرخ طبیعی واحدهای مسکونی خالی علاوه براینکه در شرایط تعادل بازار معنا دارد، با توجه به شرایط مختلف تعیین می‌شود. به این معنا که امکان دارد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در مناطقی از کلان شهری مانند تهران بالا باشد که به عنوان مناطق پیشران قیمت مسکن در شهر شناخته می‌شوند. این مناطق می‌توانند تاثیر خود را بر کل بازار مسکن شهر تهران بگذارند و به همین منظور این شاخص باید در این مناطق کنترل شود. با توجه به کمبود ۵/۱ میلیون واحد مسکونی در کشور و بروز پدیده شکست بازار در بخش مسکن و مطالب بیان شده، استدلال طبیعی بودن نرخ واحدهای مسکونی خالی از سکنه قابل قبول نیست و خالی ماندن واحدهای مسکونی بیش از ۶ ماه، در این شرایط سوداگری را در بازار مسکن دامن می‌زند.‌
یکی دیگر از مهم‌ترین ایراداتی که منجربه لغو مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه شد عدم امکان شناسایی این خانه‌هاست. وابسته بودن شناسایی خانه‌های خالی از سکنه به بستر فناوری اطلاعات مناسب، موجب شده است که تا کشورهایی که فاقد این بستر هستند در اجرای این سیاست دچار مشکلاتی شوند.
اما تجربه کشورهای جهان نشان داده است که در کنار استفاده از منابع اطلاعاتی موجود می‌توان از روش‌هایی نظیر بهره‌گیری از قبوض آب، برق، گاز و تلفن، برقراری خطوط تلفن ویژه به‌منظور اطلاع‌رسانی مردمی، استفاده از ماموران ویژه شهرداری برای شناسایی این‌گونه خانه‌ها بهره‌برداری کرد.از مهم‌ترین ایراداتی که به وضع این مالیات گرفته می‌شود، هزینه‌های بالای اجرا و درآمدهای ناچیز حاصل از آن است. این امر از جمله علل شکست قانون پیشین مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه تلقی می‌شود. علی‌رغم تاکید بر این نکته که نرخ مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه باید به میزانی باشد که هزینه‌های نگهداری را برای مالکان به میزان لازم بالا ببرد، در این مورد باید اظهار داشت که مالیات بر خانه‌های خالی از جنس مالیات بر دارایی نیست که هدف آن تامین بخشی از درآمدهای دولت در نظر گرفته شود. بلکه این سیاست ابزاری جهت سامان‌دهی و تعامل بخشی به بازار مسکن و تخصیص بهینه منابع موجود به ویژه در شرایط عدم تعادل و شکست بازار است. ‌
ملاحظات اجرای مالیات با هدف تخصیص بهینه منابع زمین و مسکن شهری در ایران:
- ارزش‌گذاری زمین‌ها مهم‌ترین بخش اجرای مالیات بر ارزش زمین است.
در واقع نحوه تعیین ارزش املاک با در نظر گرفتن عوامل تاثیرگذار از کلیدی‌ترین مراحل اجرای این مالیات است که درصورت عدم رعایت آن، اجرای این مالیات‌ها با مشکلات متعددی همراه خواهد شد.
- علاوه بر ارزش‌گذاری، وجود سامانه شفاف اطلاعاتی زمین و مسکن که فاکتورهای مالکیت، ارزش و کاربری در آن به‌طور خاص برای هر قطعه زمین مشخص شده باشد، برای اجرای این مالیات‌ها ضروری است.
- تعیین درصد و نرخ بهینه مالیات بر ارزش زمین و واحدهای مسکونی خالی از سکنه که از سویی کارآمدی نظام مالیاتی را در پی داشته باشد و هم از سوی دیگر منجربه مخالفت‌های اجتماعی و فرار مالیاتی نشود نیز حائز اهمیت بالایی است.
-‌ همچنین باید توجه داشت که سیاست مالیات بر ارزش زمین و خانه‌های خالی از سکنه به تنهایی جوابگوی حل مشکل مسکن نیست و باید به همراه سیاست‌های افزایش عرضه دیده شود.
● کسب درآمد به منظور ارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی:
در کنار کنترل سوداگری و تخصیص بهینه منابع موجود در بازار زمین و مسکن، یکی از اهدافی که همواره از اجرای مالیات مدنظر دولت‌ها بوده است. کسب درآمد به منظور ارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی است. علی‌رغم وجود مالیات بر ارزش زمین که در حوزه شهرداری‌ها منابع درآمدی پایدار را نیز در کنار تخصیص بهینه منابع فراهم می‌کند، مالیات بر خرید املاک گران قیمت نیز وجود دارد.
این مالیات در واقع نوعی حق تمبر است که در معاملات اسنادی مختلف برحسب ارزش سند از دریافت‌کننده سند اخذ می‌شود. رقم این مالیات در معاملات مختلف بالا نبوده؛ اما در مورد معاملات زمین و مسکن به دلیل ارزش بالای زمین و مسکن، رقم این مالیات قابل توجه است. به همین دلیل دولت‌ها با هدف کسب درآمد، اقدام به اخذ این مالیات در معاملات زمین و مسکن کرده‌اند. مهم‌ترین هدف این مالیات کسب درآمد است. هرچند درصد این مالیات ناچیز بوده؛ اما به دلیل اینکه این مالیات از املاک با قیمت بالاتر از قیمت متوسط اخذ می‌شود، مقدار درآمدهای آن قابل توجه است.
به این ترتیب دریافت درصدی از کل ارزش املاک گران‌قیمت از خریدار در هنگام نقل و انتقال، مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت نامیده می‌شود. این مالیات تنها از املاکی اخذ می‌شود که قیمت آن از متوسط قیمت بازار بالاتر باشد. نرخ این مالیات تصاعدی بوده و هر چه قیمت ملک بالاتر رود، درصد آن نیز افزایش می‌یابد. علاوه بر ایجاد درآمد برای دولت ملی، این مالیات دارای تاثیرات کنترلی قیمت، در بازار زمین و مسکن شهری است. در واقع اخذ این مالیات عاملی بازدارنده برای کسانی است که اقدام به خرید املاک گران قیمت می‌کنند. این سیاست علاوه برکاهش تاثیرات ناشی از معاملات املاک گران‌قیمت بر بازار زمین و مسکن دارای تاثیرات بازتوزیعی از طریق هزینه کردن درآمد آن برای تهیه مسکن دهک‌های پایین درآمدی است.‌
● جمع‌بندی و نتیجه‌گیری‌
- زمین در کنار کار و سرمایه، یکی از عوامل تولید است که همواره از سوی دولت‌ها با هدف کنترل سوداگری، تخصیص بهینه منابع زمین و کسب درآمد برای ایجاد زیرساخت‌های شهری موضوع اخذ مالیات بوده است.‌
- نظام مالیاتی کنونی کشور به دلیل تمرکز صرف بر روی کسب درآمد و در نظر نگرفتن کارکردهایی نظیر تخصیص بهینه منابع و کنترل سوداگری نظام‌های مالیاتی، نتوانسته است نقش خود را در بهبود عملکرد بازار زمین و مسکن شهری کشور به درستی ایفا کند. برای رفع این نقیصه و تکمیل نظام مالیاتی کنونی کشور، نیاز به وضع قوانین جدید مالیاتی وجود دارد که بتواند اهداف فوق را تامین کند.‌
- به منظور کنترل سوداگری با توجه به دو عملکرد متفاوت سوداگری در بازار زمین و مسکن دو مالیات تحت عناوین مالیات طولی بر معاملات مکرر و مالیات بر افزایش ارزش املاک دوم افراد وجود دارد. در مالیات طولی بر معاملات مکرر، هرچه خریدار سریع‌تر اقدام به فروش ملک خود کند، مشمول بار مالیاتی سنگین‌تری خواهد شد. در مالیات بر افزایش ارزش املاک، درصدی از مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش ملک به عنوان مالیات از مالک اخذ می‌شود. در این مالیات مسکن اول و مصرفی افراد و همچنین تولیدکنندگان مسکن از پرداخت مالیات معاف هستند. اجرای این مالیات به دلیل تاثیرات کلان بر اقتصاد بخش مسکن، برعهده دولت است.
- سیاست‌های مالیاتی با هدف تخصیص بهینه منابع زمین شهری، نیز در کنار قانون مالیات بر زمین‌های بایر شهری، دو مالیات: مالیات بر ارزش زمین و مالیات بر واحدهای مسکونی خالی می‌توانند مدنظر قرار گیرند. مالیات بر ارزش زمین، مالیاتی دوره‌ای است که بر مبنای ارزش واقعی زمین ملک از مالک اخذ می‌شود. مالیات بر واحدهای مسکونی خالی نیز به صورت دوره‌ای بر املاکی که برای مدت بیش از ۶ ماه سال خالی از سکنه باشند وضع می‌شود. این دو مالیات به دلیل تاثیرات خود بر روی منابع زمین شهری، باید توسط شهرداری‌‌ها به اجرا درآیند. براساس تجربیات جهانی اجرای درست این مالیات‌ها می‌تواند منجر به استفاده بهینه از منابع زمین شهری شده و در نتیجه افزایش ساخت و ساز را در پی داشته باشد. علاوه بر آن عواید ناشی از این مالیات با توجه به ویژگی‌های متعدد از قبیل پایدار بودن، متناسب بودن با هزینه‌های دولت‌های محلی، دارا بودن حداقل تاثیرات منفی بر اقتصاد شهری جایگزین مناسبی برای منابع کنونی درآمدی دولت‌های محلی نظیر فروش تراکم هستند.‌
- به منظور کسب درآمد در حوزه ملی، مالیاتی تحت عنوان مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت در دنیا که علی رغم درصد ناچیز آن، به دلیل اینکه در مورد خرید املاک با قیمت بالاتر از قیمت متوسط اعمال می‌شود، منابع درآمدی قابل توجهی را برای دولت فراهم می‌آورد. این مالیات علاوه بر تامین درآمد قابل توجه برای دولت، به دلیل اینکه بر املاک گران‌قیمت وضع می‌شود خود منجر به کاهش تقاضا برای این گونه املاک می‌شود.‌
- در اجرای تمامی مالیات‌های ارائه شده، در نظر گرفتن ملاحظات اجرایی از اهمیت بالایی برخوردار است. ارزش‌گذاری در مورد مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر معاملات مکرر و مالیات بر افزایش ارزش املاک دوم مهم‌ترین چالش اجرایی پیش رو است که باید از طریق به روز کردن دفترچه بهای معاملات املاک با قیمت‌های واقعی حل شود. در مورد مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز شناسایی این خانه‌ها از موانع اجرایی این طرح است که با در نظر گرفتن اقدامات مکمل شناسایی واحدهای مسکونی خالی، می‌توان درصد قابل توجهی از آنها را شناسایی کرد.
- با توجه به ساختار سازمان‌ها و مراکز دولتی و عدم انعطاف‌‌پذیری و فساد اداری، مالیات طولی بر معاملات مکرر زمین و مسکن کارآمدترین و تاثیرگذارترین نوع مالیات در بازار زمین و مسکن در جهت کنترل سوداگری است که قابلیت اجرایی شدن بیشتری را دارد.
- وجود بانک جامع اطلاعات املاک کشور از زیرساخت‌های مورد نیاز تمامی سیاست‌های مالیاتی در کشورهای جهان برشمرده می‌شود که عدم وجود چنین بانکی اجرای سیاست‌های مالیاتی را دچار اخلال می‌کند. راهکار اجرایی دستیابی به چنین زیرساختی صدور سند الکترونیک املاک در کنار سند کاغذی است که از طریق آن تمام اطلاعات املاک به صورت به روز در یک مرکز ثبت می‌شود.
- نرخ مالیاتی باید به گونه‌ای باشد که در بخش مالیات‌های وضع شده با هدف تخصیص بهینه منابع، اثربخشی خود را داشته باشد و در مورد مالیات‌های کنترل کننده سوداگری، علی رغم جلوگیری از عرضه، بتواند نرخ بازگشت سرمایه را در بازار زمین و مسکن برای سرمایه های مخرب کاهش دهد.‌
- نکته نهایی توجه به این امر است که به طور کلی سیاست‌های مالیاتی در کنار سیاست افزایش عرضه به عنوان سیاست‌های تکمیلی شناخته می‌شوند. اتخاذ صرف سیاستهای مالیاتی در هیچ کجای دنیا نتوانسته است منجر به حل مشکل مسکن شود. این سیاست در کنار سیاست‌های طرف عرضه مسکن که توسط دولت پیگیری شده است، می‌تواند با تخصیص بهینه منابع موجود و کنترل سوداگری، دولت‌ها را در حل مشکل تامین <مسکن متناسب با نیاز> یاری دهد.

منبع : روزنامه اطلاعات