به گزارش تجارت نیوز، ایلنا نوشت: خوراک، پوشاک و مسکن؛ سه نیاز بنیادین و حداقلی برای بقای هر انسان است. اما نگاهی به آمارهای رسمی، تصویری نگرانکننده از انقباض سفره و سلب توان زیستی اقشار مزدبگیر و بازنشسته ارائه میدهد.
بر اساس دادههای مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطهای خوراکیها در تیرماه به رقم بیسابقۀ ۱۲۸.۱ درصد رسید؛ یعنی هزینۀ تأمین سبد خوراکی خانوار ظرف تنها یک سال ۲.۸ برابر شد و قیمت دستکم ۸ قلم کالای اساسی خوراکی رشدی بالای ۱۰۰ درصد را ثبت کرد. در کنار تورم سالانۀ ۶۶ درصدی، تورم نقطه به نقطۀ ۸۷.۹ درصدی و تورم ماهانۀ ۳.۱ درصدی، دستمزد کارگران حداقلبگیر با تمامی مزایا همچنان به ۲۵ میلیون تومان نمیرسد؛ دستمزد مصوب در اسفندماه شورایعالی کار، تنها پاسخگوی نصف سبد معیشت همان زمان بود و امروز کاملاً زیر فشار تورم له شده است.
در چنین شرایطی، با تبدیل خوراکیها به کالاهایی طبقاتی، اوضاع اصلاً مساعد نیست؛ ضلع دیگر معیشت یعنی «مسکن» نیز مدتهاست از توان تأمین فرودستان و جامعۀ کارگری به طور کامل خارج شده است. طبق آمارهای رسمی، سهم مسکن در سبد هزینۀ خانوارهای شهری به ۶۰ تا ۷۰ درصد رسیده است. این رقم سنگین نشان میدهد مزدبگیران و مستمریبگیران برای پرداخت اجارهبهای کمرشکن، ناچار سفرههای خود را خالی کرده و آموزش و بهداشت را کنار گذاشتهاند.
اصل ۳۱ قانون اساسی صراحتاً میگوید: «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.» اما شکاف عمیق دستمزد و تورم، این حق اجتماعی را دستنیافتنیتر از همیشه کرده است.
ریشههای ساختاری بحران: کالاییسازی سرپناه و حذف حق «زیست شرافتمندانه»
این وضعیت، حاصل یک انحراف ساختاری و چنددههای است. با تسلط گفتمان تعدیل ساختاری و خصوصیسازی، سیاستگذاران، مسکن را از «کالای اجتماعی» و حق بنیادین، به سودآورترین دارایی سرمایهای و جولانگاه سفتهبازان تقلیل دادهاند. مسئولان بهجای توسعۀ متوازن گونههای مختلف مسکن (مانند مسکن استیجاریِ حمایتی یا حفظ خانههای سازمانی برای نیروی کار)، تمام تمرکز خود را بر مدل «مسکن ملکی» و واگذاری آن به مناسبات بیرحم بازار معطوف کردهاند. حتی طرحهایی نظیر «مسکن مهر» را هم با صدور مجوز فروش عرصه به منظور درآمدزایی دولت، به کام دلالان فرستادند؛ طرحی که با ایدۀ اولیۀ اجارۀ ۹۹سالۀ زمین جهت کنترل سوداگری در دستور کار قرار گرفته بود.
وقتی حتی نئولیبرالترین اقتصادهای جهان بخش مسکن را تا این حد بیمحابا به مکانیزمهای سوداگرانه نسپردهاند، سرازیر شدن سرمایهها به بهشتِ مستغلات، عملاً بخش صنعت و تولید کشور را زمینگیر کرده است. این رویکرد، ساخت مسکن را از «ارزش مصرفی» (تأمین سرپناه) به «ارزش مبادلهای» (سفتهبازی) منحرف ساخته است.
برای نمونه، طرح «خانه ریز» یا فروش مسکن سانتی متری که اخیراً توسط شهرداری تهران در دستور کار قرار گرفته، مصداق عینی سفته بازی در حوزه مسکن است؛ هدف پشت پرده این طرح سودرسانی به بسازبفروش ها در بازار راکد مسکن به وسیله جذب و بلعیدن سرمایه های خردِ طبقات فرودست فاقد مسکن است.
مدیریت شهری تهران «خانهریز» را «خرید حداقل ۱۰۰ سانتیمترمربع» از پروژههای ساختمانی با کاربری مسکونی که هنوز ساخت آنها شروع نشده، تعریف کرده است؛ به این صورت که افراد که عملا متقاضیان سرمایهگذاری ملکی به حساب میآیند میتوانند هر تعداد «خانهریز» یا همان «یونیتهای سرمایهگذاری» را از پروژه خریداری کنند و در طول فرآیند ساخت ساختمان تا فروش واحدهای مسکونی آن، در این بازار حضور داشته باشند.
اما فردی که ده یا بیست متر خانه میخرد، هیچ زمان رنگ آپارتمان خود را خواهد دید و هرگز کلید آن را تحویل نخواهد گرفت.
در مجموع، طرح شهرداری تهران، بازاری است که یک طرف آن، جمع محدودی از بسازوبفروشهای پایتخت هستند و طرف دیگر، افرادی مرکب از «سرمایهگذار ملکی» و «تقاضای مصرفی خرید خانه اول».
مصطفی شریف، استاد اقتصاد و عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی، با اشاره به ماهیت سرمایهای مسکن و ضرورت بررسی سازوکارهای پشت طرحهای جدید مانند خانه ریز، بر ابهام در نحوۀ اجرا، نظارت و احتمال ورود گروههای سوداگر و ذینفوذ به این بازار تأکید میکند: تا جایی که مطلع شدهام، این اقدام نوعی سرمایهگذاری خرد و مشارکت در ساخت محسوب میشود.
او ادامه می دهد: ابهامات بسیار است؛ چه کسانی پشت این قضیه قرار دارند؟ آیا به لحاظ قانونی توان انجام این کار را دارند؟ مجری و ناظر طرح کیست؟ مسکن مولفههایی دارد که باید حتماً مد نظر قرار گیرند.
شریف دربارۀ ماهیت خرید سهمهای خرد از یک پروژۀ ساختمانی توضیح میدهد: اصل موضوع این است که فرد را به پرداخت مبلغی مشخص برای مشارکت در زمین و پروژهای با ابعاد مشخص دعوت میکنند.
با این حال، او دربارۀ فرآیند ساخت و مالکیت تصریح میکند: اگر طی زمان ساخت پروژه، متقاضی بتواند مالکیتی نسبی کسب کند، در تأمین مسکن اثر مثبتی خواهد داشت؛ اما از آنچه در جریان این فرآیند رخ میدهد اطلاعی ندارم. بحث مالکیت ذینفعان در طرح خانه ریز مشخص نیست! فروش متری: راهکار استطاعتپذیری یا دام بورسبازی برای فرودستان؟
در چنین شرایطی، هر راهکاری که مدعی کاهش هزینه ورود به بازار مسکن باشد، در نگاه اول جذاب به نظر میرسد. «خانه ریز» هم یکی از همین ایدههاست؛ طرحی که منطق آن ظاهراً ساده است: اگر خرید یک آپارتمان کامل برای مردم امکانپذیر نیست، چرا نتوانند به اندازه توان مالی خود، بخشی از یک پروژه ساختمانی را خریداری کنند؟
در یکی از پروژههای اخیر که در منطقه آیتالله کاشانی در غرب تهران مطرح شده، منطق ظاهری طرح بر این پایه استوار است که چون خرید یک آپارتمان کامل برای بسیاری غیرممکن شده، افراد میتوانند با خرید چند سانتیمتر یا چند متر، با سرمایه خرد خود وارد بازار مسکن شوند.
با وجود این ظاهر فریبنده، بررسی واقعیتهای اقتصادی این طرح، تضادهای عمیقی را آشکار میکند. نخستین پرسش اساسی این است: آیا خرید چند سانتیمتر از یک پروژه ساختمانی، به معنای «خانهدار شدن» و تامین سرپناه است؟ میان «تامین حق مسکن» و «خرید سهم مالی از یک پروژه» درهای عمیق فاصله است. خریدارِ ۵۰ سانتیمتر، نه مالک یک واحد مسکونی است، نه قرارداد پیشفروش مشخصی برای سکونت دارد و نه لزوماً در پایان پروژه میتواند سهم خود را به یک آپارتمان قابل استفاده تبدیل کند. این طرح در واقعیت، مسکنسازی برای مصرفکننده نیست، بلکه ایجاد یک بازار سرمایهگذاری خُرد در زمین و ساختمان است. فروش سانتیمتری مسکن: بلعیدن آخرین پساندازهای طبقه کارگر
واکاوی مدل عرضه و فروش در «خانه ریز»، تناقضات عمیق آن را در قبال حقوق اقشار کمدرآمد و کارگران بر مسکن شایسته آشکار میسازد:
۱. تفاوت «مالکیت سرپناه» با «سهامداری مالی»: خریدار ۵۰ سانتیمتر، مالک یک واحد مسکونی یا دارندهی سند پیشفروش سکونت نیست، بلکه صرفاً سهمی مالی و غیرنقدشونده در دست دارد. این مدل، مسکنسازی برای مصرفکننده و کارگر نیست، بلکه بازاری برای سرمایهگذاری خرد در زمین و ساختمان ایجاد میکند.
مصطفی شریف نیز در توضیح منطق این طرح، بر وجه سرمایهگذاری آن دست میگذارد: اصل قضیه به تجمیع سرمایههای خرد جهت تأمین نقدینگی پروژه و پیشبرد ساختوساز بازمیگردد.
به این ترتیب، آنچه در قالب «خرید مسکن» به طبقۀ کارگر عرضه میشود، بیشتر ابزاری برای تجمیع پسانداز خرد مردم جهت تأمین مالی پروژههای ساختمانی است، نه تأمین مستقیم سرپناه.
۲. محاسبۀ ریاضی استطاعتپذیری؛ عدم تناسب با دستمزد کارگر: در پروژهای بدون پروانۀ ساخت، قیمت هر سانتیمترمربع ۲ میلیون و ۱۱۹ هزار تومان (۲۱۱.۹ میلیون تومان در هر متر) تعیین شده است. یک خانوار کارگری برای خرید تنها ۱۰ متر از این پروژه، باید ۲.۲ میلیارد تومان بپردازد.
با دستمزد حداقلبگیریِ زیر ۲۵ میلیون تومان، خرید حتی ۱۰ متر نیازمند پسانداز ۱۰۰ درصدیِ حقوق نزدیک به ۸ سال است! بنابراین خرد کردن متراژ، مسکن را برای فرودستان ارزان نکرده، بلکه صرفاً آستانهی ورود به بورسبازی را پایین آورده است.
در چنین شرایطی، خریدهای متوالیِ خرد لزوماً مسئلۀ اساسی استطاعت خرید را حل نمیکند. مصطفی شریف نیز تأکید میکند فرد در این مدل شاید طی چند سال با خریدهای مستمر به سهم چند متری برسد، اما این فرآیند خانهدار شدن فوری یا تضمینشدهای به همراه ندارد.
۳. انتقال ریسک ساخت به مصرفکنندۀ فرودست: خریدار، سرمایۀ اندک خود را وارد پروژهای بدون پروانۀ ساخت میکند و تمام ریسکهای تورم مصالح، تأخیرهای حقوقی و تعویق پروژه را بر دوش میکشد، بیآنکه ضمانتی برای خانهدار شدن داشته باشد.
شریف دقیقاً بر همین ابهام دست میگذارد: در اینگونه فعالیتهای اقتصادی، نگرانی اصلی شفاف نبودن فرآیندهای پشت پرده و مبهم بودن نتیجهی نهایی است.
وی شرط ارزیابی مثبت از این طرح را اطمینان از سلامت فرآیند و جلوگیری از ورود گروههای سوداگر میداند: اگر پروژه از اطمینان لازم برخوردار باشد، در میانه راه دچار مشکل نشود و گروههای سوداگر وارد آن نشوند، میتوان تا حدودی به آن اعتماد کرد.
۴. رانت و سوداگری در بازار ثانویه: ادعای جهش قیمت از ۲۲۰ به ۲۶۲ میلیون تومان (۱۹ درصد رشد) تنها یک ساعت پس از عرضۀ اولیه، این پرسش انتقادی را پیش میکشد: خریداران اولیه چه کسانی بودهاند؟ اگر سرمایهگذاران حرفهای یا اشخاص خاص ظرفیت اولیه را بلعیده باشند، طرح «خانه ریز» عملاً ابزاری برای نوسانگیری دلالان از زمینهای شهری است.
مصطفی شریف در مقام یک استاد اقتصاد، نسبت به افتادن این بازار در دام سفتهبازی هشدار میدهد:
خطر اصلی، افتادن این طرح در دام سفتهبازی و مصادرۀ آن توسط گروههای ذینفوذ به نفع منافع شخصی است.
او تأکید دارد بدون نظارت مؤثر، نمیتوان این طرح را راهکاری برای بحران مسکن دانست: در صورت اعمال نظارتهای دقیق و جلوگیری از این مشکلات، طرح قابل تأیید است؛ در غیر این صورت، به دلیل ابهامات موجود نمیتوان آن را اساساً مثبت دانست.
او دربارۀ وظیفۀ حاکمیتی شهرداری میافزاید: شهرداری بهعنوان نهادی عمومی، باید از منافع عموم و خریداران خرد محافظت کند نه اینکه حامی منافع بسازبفروش ها و سرمایه داران باشد. آیا فروش متری، قیمت مسکن را کنترل میکند؟
یکی دیگر از ابهامات، تأثیر ورود سرمایههای خرد بر قیمت مسکن است. شریف در پاسخ به این پرسش که آیا ورود سرمایهگذاری جدید میتواند قیمت مسکن را بالا ببرد، میگوید: خیر، زیرا این طرح به ساختوساز کمک میکند.
او با استناد به رابطۀ میان تولید و تورم توضیح میدهد: در دانش اقتصاد، افزایش تولید خاصیتی ضدتورمی دارد. ورود این سرمایهها به فرآیند تولید مسکن، مانع از تورمزایی آن میشود.
با این حال، این گزاره تمامی نگرانیها را رفع نمیکند؛ این استاد اقتصاد، بارها مسئلۀ اصلی را سازوکار اجرا، شفافیت، نظارت و جلوگیری از تبدیل بازار به عرصۀ سفتهبازی میداند: در صورت رفع ابهامات، این اقدام میتواند آثار اقتصادی مثبتی برجای بگذارد. بحران مسکن و فرسایش کیفیت زندگی نیروی کار
بحران مسکن با ایجاد ابزارهای جدید برای سرمایهگذاری خرد حل نخواهد شد. امروز مسکن برای بخش بزرگی از مزدبگیران و بازنشستگان، نه فقط از دسترس خرید، بلکه از گردونۀ اجاره نیز خارج شده است. این بحران، خانوارها را به حاشیهنشینی، راندهشدن به شهرهای اقماری و تحمل مسیرهای طولانی رفتوآمد وادار میسازد.
مصطفی شریف با اشاره به این پیامدهای اجتماعی میگوید: گروهی از مردم به دلیلعدم استطاعت مالی در تأمین مسکن، مجبور به مهاجرت میان محلهها یا شهرها شدهاند.
وی با اشاره به وضعیت کلانشهری چون تهران میافزاید: در همین کلانشهر تهران، جمعیت عظیمی صبحها وارد و عصرها خارج میشوند؛ روندی که هزینههای سنگینی چون اتلاف سوخت و آلودگی هوا به همراه دارد.
به گفتۀ این استاد اقتصاد، بحران مسکن، کیفیت زندگی و زمان فراغت نیروی کار را نابود میکند: فردی که روزانه سه ساعت از زمان خود را صرف رفتوآمد میکند، توان زیست طبیعی و کیفیت زندگی خود را کاملاً از دست میدهد. ضرورت بازگشت به سیاست اجتماعی مسکن و تکالیف اصل ۳۱
تقلیل بحران مسکن به طرحهای مالیمحور خُرد نظیر «خانه ریز»، پاک کردن صورتمسئله و شانه خالی کردن دولت از تکالیف حاکمیتی است. برای تأمین مسکن اقشار کمدرآمد و بازنشستگان، نمیتوان نیروی کار را به بازار بیرحم مالیسازی و سفتهبازی پرتاب کرد.
مصطفی شریف، راهکار اصلی را در تقویت بخش تولید و سیاستگذاری عمومی جستوجو میکند: تنها راهکار اقتصادی موجود، رونق تولید مسکن با قیمت مناسب، جهت خارج کردن آن از وضعیت آرزو برای اقشار کمدرآمد است.
خروج از این بنبست نیازمند اقدامات بنیادی زیر است:
خروج از تکپایهای بودن مسکن ملکی: توسعهی الگوهای متنوع مسکن اجتماعی و شکستن انحصار ساختوساز ملکی.
اجارهداری حرفهای و حمایتی: تخصیص زمین رایگان به تعاونیهای مستقل کارگری و تشکلهای بازنشستگان جهت ساخت مسکن استیجاری با قراردادهای بلندمدت (۵ساله یا بیشتر) و کنترل قانونی سقف اجارهبها.
توزیع عادلانه و مالیات بازدارنده: فعالسازی ابزارهای مالیاتی بر خانههای خالی و سوداگری زمین برای کوتاه کردن دست دلالان.
شریف بر نقش دولت و دستگاههای عمومی در فراهم کردن زیرساختها تأکید میکند، هرچند مداخلۀ مستقیم دولت در ساختوساز را رد مینماید: دولت و دستگاههای عمومی باید زیرساختها و تسهیلاتی نظیر زمین را فراهم سازند؛ نه اینکه خود مستقیماً به ساختوساز بپردازند. رفع موانع تولید توسط مردم و بخش خصوصی، راهکار اصلی است.
در مجموع، در شرایطی که دستمزد نیروی کار و حقوق بازنشستگان، پاسخگوی اجاره و هزینههای ابتدایی زندگی نیست، خُرد کردن یک دارایی بزرگ به قطعات سانتیمتری، آن را برای کارگر قابلخرید نمیکند. وقتی یک متر مسکن چندین برابر توان سالانهی یک مزدبگیر قیمت دارد، تغییر واحد فروش از «آپارتمان» به «سانتیمتر» صرفاً تغییر شکل عرضه است و هیچ سودی برای طبقه کارگر ندارد.
از این منظر، «خانه ریز» بهجای پاسخی به حق قانونی مسکن (اصل ۳۱ قانون اساسی)، نشانهای از مالیسازی بیشتر سرپناه و واگذاری مسئولیت دولت به پساندازهای خرد خانوارهاست؛ مدلی که بدون نظارت دقیق و سازوکارهای ضدسوداگری، آخرین قطرات دستمزد نیروی کار را هم به عنوان سوخت تازه، به موتور سیریناپذیر بورسبازی مستغلات سرازیر می کند.
منبع: ایلنا
به گزارش تجارت نیوز، تقی رضایی، معاون سازمان ملی زمین و مسکن، با اشاره به سیاستهای جدید وزارت راه و شهرسازی در حوزه توسعه سکونتگاهها، اظهار کرد: سازمان ملی زمین و مسکن از سال ۱۴۰۱ مطالعات مکانیابی و امکانسنجی احداث شهرکهای مسکونی را در نقاط مختلف کشور و در همه استانها آغاز کرد.
وی افزود: این مطالعات با انعقاد قرارداد با مهندسان مشاور ذیصلاح انجام شد و پهنههای خارج از حریم شهرها که قابلیت احداث شهرک داشتند، مورد بررسی قرار گرفتند؛ چراکه بر اساس ضوابط، شهرکها باید خارج از حریم شهرها احداث شوند.
رضایی ادامه داد: در مرحله نخست، حدود ۴۰۰ نقطه برای احداث شهرک مستعد تشخیص داده شد. پس از آن، موضوعاتی مانند ملی یا دولتی بودن اراضی، استعلامهای دستگاههای مختلف و سایر الزامات قانونی مورد بررسی قرار گرفت و در نهایت ۶۳ نقطه در مراحل استانی به تصویب رسید.
معاون سازمان ملی زمین و مسکن گفت: از این ۶۳ نقطه، تاکنون ۱۶ نقطه در شورای عالی معماری و شهرسازی تصویب شده و ۹ نقطه نیز به ستاد مدیریت شهرکسازی ارسال شده است که برای آنها پروانه تأسیس صادر شده است.
وی با بیان اینکه مساحت این شهرکها حدود ۳ هزار هکتار است، افزود: در این مناطق ساخت حدود ۶۳ هزار واحد مسکونی پیشبینی شده و عملیات اجرایی تعدادی از این پروژهها نیز آغاز شده است. در حال حاضر سه شهرک در استان یزد، یک شهرک در استان قم و شهرک گوهرباران در استان مازندران در این مجموعه قرار دارند.
رضایی درباره فرآیند بررسی و تصویب شهرکها اظهار کرد: پیش از تصویب، موضوعات مختلفی از جمله مسائل زیستمحیطی، همجواری با شهرکهای صنعتی، امکانسنجی اقتصادی، ظرفیت دستگاههای خدماترسان و امکان ارائه خدمات زیربنایی و روبنایی بهطور دقیق بررسی میشود.
وی افزود: این موضوعات ابتدا در کارگروههای تخصصی، کارگروه زیربنایی و شهرسازی استان و شورای برنامهریزی استان بررسی و سپس در شورای عالی معماری و شهرسازی مطرح میشود. در این فرآیند، طرحهای بالادستی و نظرات کارشناسان و دستگاههای مسئول نیز مورد توجه قرار میگیرد.
معاون سازمان ملی زمین و مسکن با اشاره به هدف ایجاد شهرکهای جدید گفت: تجربه شهرهای جدیدی مانند هشتگرد، اندیشه و پرند در اطراف کلانشهرها و همچنین شهرهای جدید در استانهای مختلف کشور، نیازمند آسیبشناسی و بررسیهای علمی است تا سکونتگاههای جدید بتوانند به کیفیت مورد انتظار برسند.
رضایی در پاسخ به این پرسش که مردم چگونه میتوانند در شهرکهای جدید سکونت پیدا کنند، اظهار کرد: عملیات ساخت و آمادهسازی شهرکها آغاز شده و متقاضیان نیز ثبتنام کردهاند. همکاران ما در استانها متقاضیان را به پروژهها متصل میکنند و با تأمین منابع و اجرای عملیات، فرآیند ساخت واحدها و در نهایت سکونت آغاز خواهد شد.
وی تأکید کرد: با توجه به اینکه آمادهسازی و تأمین زیرساختها زمانبر است، سیاست وزارت راه و شهرسازی این است که شهرکها زمانی در اختیار مردم قرار گیرند که خدمات و زیرساختهای مورد نیاز آنها فراهم شده باشد و مردم با سکونت در یک مجموعه ناقص مواجه نشوند.
رضایی با اشاره به شهرک «پردیس زندگی» در یزد گفت: این شهرک عمدتاً به صورت واحدهای دوطبقه ساخته شده و اکنون در مراحل پایانی قرار دارد و متقاضیان آن نیز مشخص شدهاند. با تکمیل خدماتی مانند آب، آسفالت و سایر زیرساختهای مورد نیاز، امکان سکونت با کیفیت در این شهرک فراهم خواهد شد.
معاون سازمان ملی زمین و مسکن درباره نحوه تأمین مسکن در این شهرکها نیز گفت: بر اساس قوانین بالادستی، دولت برای واجدان شرایط از ظرفیتهای قانونی موجود استفاده میکند و در برخی مناطق نیز مدلهای دیگری مانند واگذاری زمین مورد استفاده قرار خواهد گرفت.
وی افزود: برای نمونه، در شهرکهای کارگری، واحدهای صنعتی میتوانند با استفاده از منابع خود نسبت به آمادهسازی اراضی اقدام کرده و به کارکنان و کارگران خود برای تأمین مسکن کمک کنند.
رضایی در پایان تأکید کرد: هدف اصلی از توسعه شهرکهای جدید، ایجاد سکونتگاههایی برخوردار از زیرساخت و خدمات مناسب و فراهم کردن شرایط زندگی باکیفیت برای مردم، بهویژه گروههای هدف و واجدان شرایط حمایتهای دولتی است.
منبع: باشگاه خبرنگاران جوان
اقتصاد ۲۴-روز جمعه ۳۰ مرداد ماه ۱۴۰۵، پنل تخصصی با عنوان «آینده اقتصاد و تأمین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاستگذاری تا سرمایهگذاری و تعاونیسازی» در حاشیه «همایش آینده صنعت ساختمان» در محل برگزاری بیست و ششمین نمایشگاه بین المللی صنعت ساختمان برگزار شد.
حبیب الله طاهرخانی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در این نشست با بیان اینکه تجربه دو دهه اخیر نشان داده است افزایش عرضه مسکن بهتنهایی نمیتواند مشکل مسکن کشور را حل کند، گفت: هر نوع عرضهای لزوماً به حل مسئله مسکن منجر نمیشود و سیاستهای این حوزه باید بر اساس توان اقتصادی خانوار و نیاز واقعی جامعه هدف طراحی شود.
وی افزود: این تصور که صرفاً با افزایش تعداد واحدهای مسکونی میتوان مسئله مسکن را حل کرد، یک کلیشه نادرست است. در مقاطعی، بهویژه در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، سالانه نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور پروانه ساختمانی صادر میشد، اما مسئله مسکن همچنان پابرجا ماند.
تشریح مسئله مسکن
طاهرخانی با اشاره به شرایط بازار مسکن اظهار کرد: در سطح کلان اقتصادی لزوماً با کمبود مطلق واحد مسکونی مواجه نیستیم؛ چراکه حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد و با کسر حدود ۲.۵ میلیون واحد خالی، نزدیک به ۳۰ میلیون واحد مسکونی در اختیار خانوارها قرار دارد، در حالی که تعداد خانوارهای کشور حدود ۲۷.۱ میلیون خانوار است.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: این اعداد به معنای حل شدن مسئله مسکن نیست، زیرا مسئله اصلی دسترسی خانوارها به مسکن مناسب و استطاعت اقتصادی آنها برای تأمین مسکن است.
وی افزود: تجربه دو دهه اخیر نشان داده است که بخشی از عرضه مسکن فراتر از توان اقتصادی خانوارها بوده است. در برخی مقاطع نیز منابع و ظرفیتهای کشور صرف ساخت واحدهای لوکس شد؛ واحدهایی که بخش قابل توجهی از جامعه امکان دسترسی به آنها را نداشت و بعضاً سالها خالی باقی ماندند.
طاهرخانی با اشاره به تجربه کشورهای توسعهیافته گفت: حتی کشورهایی مانند انگلستان، فرانسه و آلمان نیز همچنان با مسئله مسکن، بهویژه استطاعتپذیری و دسترسی خانوارها به مسکن مناسب، مواجه هستند؛ بنابراین نمیتوان برای مسئله مسکن راهحلهای ساده و تکبعدی ارائه کرد.
مسکن استیجاری مکمل سیاستهای مالکیت است
وی با تأکید بر ضرورت تغییر نگاه به سیاستهای مسکن گفت: نباید سیاست مسکن را صرفاً به مسکن ملکی محدود کنیم. یکی از راهکارهای اصلی برای پاسخگویی به نیاز اقشار کمدرآمد، راهاندازی نظام مسکن استیجاری عمومی و توسعه اجارهداری حرفهای است.
معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: حتی در کشورهایی که اقتصاد کاملاً آزاد دارند، بخشی از عرضه مسکن در قالب مسکن عمومی انجام میشود و بدون چنین سیاستهایی نمیتوان برای دهکهای کمدرآمد پاسخ مناسبی به نیاز مسکن ارائه کرد.
طاهرخانی با بیان اینکه مسکن صرفاً یک موضوع اقتصادی نیست، اظهار کرد: به دلیل ابعاد اجتماعی مسکن، دولت نمیتواند به طور کامل از این حوزه کنار برود، اما نقش دولت باید بیشتر تسهیلگری باشد، نه تصدیگری و ساخت مستقیم.
وی ادامه داد: مداخلات دولت باید به گونهای طراحی شود که منابع محدود عمومی و بانکی دقیقاً به جامعه هدف برسد و از اختصاص منابع به طرحها و گروههایی که توان استفاده مؤثر از آن را ندارند، جلوگیری شود.
دو تجربه متفاوت از اجرای مسکن مهر
طاهرخانی با اشاره به تجربه اجرای طرح مسکن مهر گفت: این طرح دو وجه متفاوت داشت؛ وجه نخست، ورود دولت از طریق پرداخت تسهیلات بود که عمدتاً در بافتهای موجود و فرسوده شهری به رونق ساختوساز کمک کرد. این بخش که مبتنی بر ارائه تسهیلات به خودمالکان بود، در مدت چند سال به نتیجه رسید.
وی افزود: وجه دیگر مسکن مهر، تصدیگری دولت در ساختوساز بود که تجربه متفاوتی رقم زد. اینکه دولت به صورت مستقیم زمین را مکانیابی کند، پیمانکار انتخاب کند، منابع را مدیریت کند و متعهد به تحویل واحدها باشد، در شرایطی که اقتصاد کشور با شوکهای متعدد مواجه است، میتواند به طولانی شدن پروژهها منجر شود.
معاون وزیر راه و شهرسازی توضیح داد: افزایش قیمت مصالح و فلزات، کاهش توان اقتصادی خانوارها، محدودیت منابع مالی دولت و مشکلات مربوط به تأمین زیرساختهایی مانند آب، خدمات روبنایی و دسترسیها، از جمله عواملی هستند که میتوانند اجرای پروژههای دولتی را با تأخیر مواجه کنند.
وی تأکید کرد: یکی از درسهای مهم این تجربه آن است که هر نوع عرضهای الزاماً به حل مسئله بازار مسکن کمک نمیکند و نوع، مکان و گروه هدف عرضه باید همزمان مورد توجه قرار گیرد.
بیش از ۶۵۰ هزار واحد مسکونی در سال گذشته عرضه شد
طاهرخانی با اشاره به ظرفیت صنعت ساختمان در کشور گفت: با وجود همه مشکلات، سال گذشته بیش از ۶۵۰ هزار واحد مسکونی عرضه شد که حدود ۲۵۰ هزار واحد از تسهیلات سیستم بانکی استفاده کردند و حدود ۴۰۰ هزار واحد نیز بدون استفاده از منابع بانکی و عمدتاً با تأمین مالی بخش خصوصی ساخته شدند.
وی این آمار را نشانهای از تابآوری صنعت ساختمان دانست و افزود: یکی از ویژگیهای منحصربهفرد این صنعت، گستردگی فعالان اقتصادی و نبود انحصار گسترده در ساختوساز است؛ به همین دلیل تعداد زیادی از فعالان اقتصادی در این حوزه مشارکت دارند.
اصلاح قانون پیشفروش برای تقویت تأمین مالی ساختوساز
معاون وزیر راه و شهرسازی اصلاح قانون پیشفروش ساختمان را یکی از رویکردهای مورد توجه این وزارتخانه عنوان کرد و گفت: انتظار داریم کمیسیون عمران مجلس در این زمینه حمایت کند، چراکه پیشفروش میتواند از ظرفیت سرمایههای بخش خصوصی برای تأمین مالی ساختوساز استفاده کند.
وی افزود: در صورتی که در کنار نظام پیشفروش ساختمان، یک نهاد ضمانتکننده قوی قرار گیرد و دولت نیز برای عرضهکنندگان مسکن استطاعتپذیر و واحدهای متناسب با الگوی مصرف، مشوقها و معافیتهایی در نظر بگیرد، میتوان بخشی از مشکلات تأمین مالی و بازار مسکن را در شرایط کنونی کاهش داد.
طاهرخانی تأکید کرد: فعال شدن ظرفیت پیشفروش، در صورت ایجاد سازوکارهای مناسب برای تضمین حقوق خریداران و فروشندگان، میتواند منابع بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن هدایت و بخشی از محدودیتهای موجود در تأمین مالی پروژهها را برطرف کند.
منابع محدود نباید صرف اهداف نامتناسب شود
وی با انتقاد از این نگاه که باید همه خانوارها را صرفاً از طریق مسکن ملکی خانهدار کرد، گفت: فردی که در دهکهای یک تا سه یا یک تا چهار قرار دارد، ممکن است توان تأمین آورده یا بازپرداخت تسهیلات را نداشته باشد و همزمان با هزینههایی مانند اجاره مسکن، آموزش فرزندان و تأمین هزینههای معیشتی مواجه باشد.
معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: در طرح مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نیز در مواردی مشاهده شد که فرد واجد شرایط دریافت مسکن ملکی بوده، اما به دلیل ناتوانی مالی امکان ادامه مسیر را نداشته و در نهایت امتیاز یا واحد خود را واگذار کرده است.
وی گفت: در چنین شرایطی، منابع محدود دولت و تسهیلات بانکی لزوماً به هدف اصلی سیاست حمایتی اصابت نمیکند؛ بنابراین سیاستهای مسکن باید متناسب با توان اقتصادی خانوارها و شرایط واقعی آنها طراحی شود.
مسکن؛ کالایی پیچیده با ابعاد اقتصادی و اجتماعی
طاهرخانی با تأکید بر ضرورت پرهیز از سادهسازی مسئله مسکن اظهار کرد: مسکن یکی از پیچیدهترین کالاهای موجود است که به طور همزمان ابعاد اقتصادی، اجتماعی و زیستمحیطی دارد و نمیتوان این مسئله را صرفاً به تأمین زمین یا افزایش تعداد واحدهای ساختهشده تقلیل داد.
وی افزود: حتی زمین نیز زمانی در بازار مسکن ارزشمند است که دسترسی مناسب و زیرساختهای لازم را داشته باشد. زمینی که فاصله زیادی از مراکز اقتصادی و خدماتی دارد و زیرساخت و آمادهسازی لازم برای آن فراهم نشده است، به تنهایی نمیتواند مشکل مسکن را حل کند.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در سیاستگذاری مسکن باید عواملی مانند دسترسی به خدمات، زیرساخت، اشتغال، موقعیت مکانی، توان اقتصادی خانوار و الگوی مصرف به صورت همزمان مورد توجه قرار گیرد.
آینده صنعت ساختمان به ساخت واحدهای جدید محدود نیست
طاهرخانی در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به آینده صنعت ساختمان گفت: حتی اگر در سالهای آینده به تعادل نسبی میان تولید و عرضه مسکن برسیم، این موضوع به معنای تعطیلی یا توقف صنعت ساختمان نخواهد بود.
وی افزود: بخش مهمی از صنعت ساختمان در کشورهای مختلف به سمت تعمیر، نگهداری، بازسازی و بههنگامسازی واحدهای موجود حرکت کرده است. ساختمانها پس از ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ سال استفاده نیازمند تعمیر و نوسازی میشوند و همین موضوع، تقاضای مستمری برای محصولات و خدمات ساختمانی ایجاد میکند.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: محصولاتی مانند تجهیزات ساختمانی، شیرآلات، کاشی، لوازم بهداشتی و سایر مصالح و تجهیزات ساختمانی، حتی در صورت کاهش سرعت ساخت واحدهای جدید، همچنان بازار و تقاضای خود را خواهند داشت.
ضرورت هدفمند شدن سیاستهای تأمین مسکن
طاهرخانی در پایان تأکید کرد: افزایش عرضه مسکن باید هدفمند باشد و سیاستگذاری در این حوزه نیز باید از کلیشههای سادهانگارانه فاصله بگیرد.
وی افزود: مسئله اصلی صرفاً تعداد واحدهای مسکونی نیست، بلکه باید مسکنی متناسب با توان اقتصادی خانوار، الگوی مصرف، نیاز واقعی جامعه و شرایط اقتصادی کشور تأمین شود.
معاون وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: توسعه مسکن استیجاری عمومی و اجارهداری حرفهای، اصلاح قانون پیشفروش و ایجاد سازوکارهای ضمانت، استفاده هدفمند از منابع عمومی و بانکی، بهرهگیری از ظرفیت سرمایههای بخش خصوصی و توجه به نوسازی واحدهای موجود، میتواند در کنار ساخت مسکن جدید، به پاسخگویی مؤثرتر به نیاز خانوارها و ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کند.
