انحراف الگوی ساخت مسکن از تقاضای واقعی؛ پیشی گرفتن زیربنای ۱۵۰ متر نسبت به واحد‌های ۸۰ متر

به گزارش آفتاب نیوز،

مجتبی یوسفی در نشستی با عنوان «آینده اقتصاد و تامین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاست‌گذاری تا سرمایه‌گذاری و تعاون‌سازی» در همایش آینده صنعت ساختمان اظهار کرد: در شرایط فعلی، باید زمینه‌ای فراهم شود که سرمایه‌گذاران با اطمینان خاطر بتوانند برای فعالیت‌های اقتصادی خود برنامه‌ریزی کنند. همه دستگاه‌های دولتی و بخش خصوصی باید کمک کنند تا اقتصاد کشور به سمت آرامش و ثبات حرکت کند و سرمایه‌گذاران نیز بتوانند با برنامه‌ریزی مناسب، هم به توسعه کشور کمک کنند و هم بخشی از دغدغه‌های مردم را کاهش دهند.

وی با تأکید بر اهمیت استفاده از ظرفیت‌های قانونی موجود در حوزه مسکن و تأمین مالی افزود: در سال‌های گذشته قوانین مناسبی در حوزه مسکن و تأمین مالی به تصویب رسیده که می‌توان از ظرفیت آنها برای هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید، ایجاد اشتغال و رونق اقتصادی استفاده کرد.

۳ میلیون واحد با خط اعتباری مسکن مهر ساخته شد

یوسفی خاطرنشان کرد: تجربه اواخر دهه ۱۳۸۰ و اوایل دهه ۱۳۹۰ نشان داد که اگر به جای تصدی‌گری و ورود مستقیم دولت به ساخت‌وساز، منابع مالی در اختیار مردم و فعالان اقتصادی قرار گیرد، می‌توان نتایج قابل توجهی به دست آورد. در آن دوره، با استفاده از یک خط اعتباری حدود ۵۰ میلیارد دلاری در حوزه مسکن مهر، بخش قابل توجهی از پروژه‌های مسکن حمایتی به صورت انبوه اجرا شد و از حدود چهار میلیون واحد ساخته‌شده، بیش از سه میلیون واحد توسط مردم و فعالان اقتصادی احداث شد و مشکل در یک میلیون واحدی ایجاد شد که تصدی آن بر عهده دولت‌ها بود.

مسئول بانکی: طرح‌ها واقع‌بینانه نیست

عضو کمیسیون عمران مجلس تصریح کرد: این تجربه نشان داد که به جای آنکه دولت خود مستقیماً اقدام به ساخت مسکن کند، می‌توان با حمایت و تأمین مالی مناسب، ظرفیت مردم، بخش خصوصی و فعالان اقتصادی را فعال کرد. نتیجه این رویکرد، ایجاد اشتغال، رونق اقتصادی و آزاد شدن ظرفیت‌های موجود در بخش مسکن بود.

قانون جهش تولید برای تامین مالی مسکن راهکار دارد

وی با اشاره به ضرورت تأمین مالی بخش مسکن گفت: در قوانین موجود از جمله قانون جهش تولید و تامین مسکن، برای تأمین مالی حوزه مسکن و اختصاص بخشی از تسهیلات بانکی به بخش‌های پیشران اقتصاد، ظرفیت‌های مناسبی پیش‌بینی شده است. با این حال، بخش قابل توجهی از این ظرفیت‌ها در عمل اجرایی نشده و همین موضوع باعث شده بخش مسکن با مشکلات جدی در زمینه تأمین مالی مواجه باشد.

یوسفی افزود: اگر هدف ما کنترل رشد نقدینگی و مهار تورم است، باید تسهیلات بانکی به صورت هدفمند به بخش‌های پیشران اقتصاد از جمله مسکن و تولید اختصاص پیدا کند. محدود کردن تأمین مالی تولید و مسکن، بدون ایجاد جایگزین مناسب، نه‌تنها به حل مشکل تورم منجر نشده، بلکه عملاً موجب کاهش سرمایه‌گذاری و تضعیف بخش تولید شده است.

وی با اشاره به قانون تأمین مالی تولید و زیرساخت‌ها اظهار کرد: یکی از نکات مهم این قانون، حمایت از بخش خصوصی واقعی است. دولت نباید خود را رقیب بخش خصوصی بداند و نباید با ورود مستقیم به فعالیت‌های اقتصادی، زمینه رقابت نابرابر با تولیدکنندگان و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی را ایجاد کند.

دولت بستر فعالیت بخش خصوصی را فراهم کند

عضو کمیسیون عمران مجلس ادامه داد: دولت باید بستر فعالیت بخش خصوصی را فراهم کند و با اصلاح قوانین، تأمین مالی و ایجاد تضامین مناسب، به بنگاه‌های اقتصادی برای توسعه فعالیت‌هایشان کمک کند. حتی در قانون تأمین مالی تولید و زیرساخت‌ها ظرفیت‌هایی برای استفاده از برند و نشان تجاری شرکت‌ها به عنوان بخشی از ابزار‌های تأمین مالی و تضامین پیش‌بینی شده است.

یوسفی با انتقاد از رویکرد سنتی در تأمین مالی گفت: متأسفانه در سال‌های اخیر به دلیل نگرانی از رشد نقدینگی، محدودیت‌هایی در پرداخت تسهیلات ایجاد شد؛ در حالی که اگر تسهیلات به صورت هدفمند و در مسیر تولید، مسکن و سایر بخش‌های پیشران اقتصادی پرداخت شود، می‌تواند به افزایش تولید و اشتغال منجر شود و آثار تورمی آن نیز قابل مدیریت خواهد بود.

وی تأکید کرد: یکی از مشکلات اساسی امروز، وابستگی بیش از حد تأمین مالی مسکن به شبکه بانکی است. بانک‌ها نیز به دلیل شرایط اقتصادی و نرخ‌های مصوب، تمایل چندانی به پرداخت تسهیلات بلندمدت مسکن ندارند.

یوسفی با اشاره به عملکرد مناسب بانک مسکن گفت: در این میان، بانک مسکن نقش فعال‌تری در پرداخت تسهیلات به طرح‌های حمایتی مسکن داشته و بخش عمده‌ای از تسهیلات این حوزه را تأمین کرده است. حتی در شرایط دشوار ناشی از جنگ ۱۲روزه، این بانک به فعالیت خود ادامه داد و تلاش کرد بخشی از مشکلات تأمین مالی طرح‌های مسکن حمایتی را برطرف کند.

عضو کمیسیون عمران مجلس خاطرنشان کرد: برای حل مشکل مسکن و ایجاد رونق پایدار در اقتصاد، باید از ظرفیت مردم و بخش خصوصی استفاده کنیم، تأمین مالی هدفمند را در دستور کار قرار دهیم و به جای تصدی‌گری دولت، زمینه سرمایه‌گذاری و تولید را برای فعالان اقتصادی فراهم کنیم. حمایت از بخش‌های پیشران مانند مسکن و تولید، باید در دستور کار قرار گیرد.

جلوی تسهیلات خرد را گرفتیم، اما تورم پایین نیامد

عضو کمیسیون عمران مجلس اظهار کرد: ما در مواردی جلوی تسهیلات خرد و تسهیلات حمایتی درخصوص تولید مسکن را گرفتیم و با هدف کنترل تورم، تسهیلات تولید و صنعت را پرداخت نکردیم، اما تورم کاهش پیدا نکرد و رشد نقدینگی و پایه پولی اتفاق افتاد.

یوسفی درباره تامین زیرساخت‌ها گفت: دولت‌ها نباید رقیب بخش خصوصی باشند و وارد اجرا شوند. اگر بخش خصوصی بیاید خروجی‌اش بهره‌وری، کارآمدی و کاهش هزینه‌های سربار خواهد بود. وقتی بخش دولتی یا شبه دولتی می‌خواهد وارد صنعت شود بهره وری پایین می‌آید و هزینه تمام شده بالا می‌رود.

عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه قانون جهش تولید مسکن به بنگاه اقتصادی هویت داده است گفت: در قانون جهش تولید مسکن برای تامین مالی و نشان تجاری هم ظرفیت ایجاد تضامین به منظور دریافت تسهیلات در نظر گرفتیم. اگر تسهیلات هدفمند را اختصاص دهیم مطمئنا در بلندمدت در رشد اقتصادی ایجاد می‌شود.

دولت مستقیما وارد ساخت و ساز نشود

به گفته یوسفی، دولت‌ها مگر در مواردی مثل مسکن حمایتی نباید به طور مستقیم وارد حوزه ساخت مسکن شوند. دولت‌ها فقط باید تسهیل‌گری کنند و موانع را از پیش پای بخش خصوصی بردارند.

عضو کمیسیون عمران مجلس درباره عملکرد سیستم بانکی در پرداخت تسهیلات به بخش مسکن گفت: نظام بانکی که مکلف بود ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به طرح جهش تولید مسکن اختصاص دهد در سال جاری به کمتر از ۳ درصد تکالیف خود عمل کرده است.

علی عسگری: نظام تأمین مالی فعلی توان پاسخگویی به نیاز بخش مسکن را ندارد

در ادامه این نشست، علی عسگری ـ سرپرست گروه مالی بانک مسکن ـ با تأکید بر اینکه تأمین مالی بخش مسکن باید بر اساس واقعیت‌های اقتصادی کشور انجام شود، گفت: بانک‌ها امروز توان تأمین مالی گسترده بخش مسکن را ندارند، چراکه علاوه بر مسکن، مسئولیت تأمین مالی بخش‌های مختلف اقتصاد را نیز بر عهده دارند. بازار سرمایه نیز ظرفیت‌های مناسبی دارد، اما نمی‌توان انتظار داشت در کوتاه‌مدت به‌تنهایی نیاز مالی این بخش را تأمین کند.

وی با اشاره به ابعاد مالی طرح‌های بزرگ مسکن خاطرنشان کرد: مسکن مهر با یک خط اعتباری ۵۰۰ میلیارد تومانی آغاز شد، اما امروز برای تأمین مالی باقیمانده آن به رقمی معادل کل خط اعتباری اولیه نیاز داریم. اگر هزینه تکمیل مسکن مهر را با قیمت‌های امروز محاسبه کنیم، رقم مورد نیاز حدود ۳۵۰۰ هزار میلیارد تومان خواهد بود.

عسگری افزود: در مورد نهضت ملی مسکن نیز اگر هزینه ساخت حدود ۴ میلیون واحد را با قیمت‌های امروز محاسبه کنیم، حدود ۷۴۰۰ هزار میلیارد تومان منابع نیاز است؛ رقمی که تقریباً معادل کل نقدینگی اقتصاد کشور است؛ بنابراین باید برخی اعداد و انتظارات را با واقعیت‌های اقتصادی کشور تطبیق دهیم.

بازار سرمایه به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل تأمین مالی را حل کند

سرپرست گروه مالی بانک مسکن با بیان اینکه سهم بازار سرمایه در تأمین مالی اقتصاد هنوز کمتر از ۲۰ درصد است، گفت: بخش اصلی تأمین مالی اقتصاد همچنان بر عهده شبکه بانکی است؛ بنابراین نباید تصور کنیم بازار سرمایه می‌تواند با سرعت و در مقیاس مورد نیاز، نقدینگی لازم برای حل مسائل اقتصاد و به‌ویژه مسکن را تجهیز کند.

وی ادامه داد: البته ما از ظرفیت بازار سرمایه استفاده می‌کنیم و در حوزه‌هایی مانند صندوق‌ها و سکو‌های تأمین مالی، همکاری‌های خوبی شکل گرفته است، اما باید هزینه این تأمین مالی را نیز در نظر گرفت. نرخ تأمین مالی صندوق‌ها در شرایط فعلی حدود ۳۷ تا ۵۳ درصد است که ممکن است برای برخی پروژه‌ها اقتصادی باشد و برای برخی دیگر صرفه اقتصادی نداشته باشد.

بخش عمده تقاضای مشتریان بانک مسکن، مصرفی نیست

عسگری با اشاره به وضعیت تقاضا در بازار مسکن گفت: امروز در گروه مالی مسکن، تنها حدود ۱۰ درصد جریان مشتریان مربوط به متقاضیان خرید خانه اول است و حدود ۹۰ درصد مشتریان برای خرید خانه دوم، سوم یا حتی واحد‌های بیشتر مراجعه می‌کنند.

وی افزود: دلیل اصلی این مسئله، نبود توان تأمین مالی مناسب برای خانه‌اولی‌هاست. فردی که قصد خرید خانه اول دارد، معمولاً توان پرداخت ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ میلیارد تومان برای خرید مسکن را ندارد و به همین دلیل بخش عمده تقاضای موجود به سمت خرید‌های سرمایه‌ای یا خانه‌های دوم و بیشتر سوق پیدا کرده است.

احتمال مازاد عرضه مسکن در ۱۰ سال آینده

سرپرست گروه مالی بانک مسکن در ادامه با ارائه یک پیش‌بینی گفت: اگر روند فعلی ساخت مسکن و همچنین نرخ ازدواج و طلاق در کشور طی ۱۰ سال آینده ادامه پیدا کند، ممکن است با مازاد مسکن در مقایسه با تعداد خانوار‌های متقاضی مواجه شویم.

وی تأکید کرد: باید روند‌های جمعیتی، نرخ تشکیل خانوار و میزان ساخت‌وساز را همزمان مورد توجه قرار دهیم. ممکن است در آینده تعداد واحد‌های مسکونی موجود به اندازه‌ای برسد که مسئله اصلی، تأمین مالی برای ساخت واحد جدید نباشد، بلکه نحوه استفاده و تأمین مالی تقاضای موجود اهمیت بیشتری پیدا کند.

نباید بخش ساختمان و مسکن را یکی بدانیم

عسگری با اشاره به تفاوت «بخش ساختمان» و «مسکن» در اقتصاد گفت: نباید این دو مفهوم را با یکدیگر اشتباه بگیریم. ساختمان بخشی از سرمایه‌گذاری و تولید در اقتصاد است و زمانی که رشد سرمایه‌گذاری در اقتصاد منفی باشد، بخش ساختمان نیز تحت تأثیر قرار می‌گیرد.

وی افزود: امروز نرخ رشد سرمایه‌گذاری در اقتصاد کشور منفی است و در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار داشت بخش ساختمان نیز رشد قابل توجهی داشته باشد؛ بنابراین رونق ساختمان تنها به سیاست‌های حوزه مسکن وابسته نیست و به شرایط عمومی اقتصاد و سرمایه‌گذاری نیز ارتباط مستقیم دارد.

بانک مسکن با محدودیت شدید منابع مواجه است

عسگری با اشاره به وضعیت بانک مسکن اظهار کرد: در سال‌های گذشته بخش قابل توجهی از مسئولیت تأمین مالی مسکن مهر و نهضت ملی مسکن بر عهده بانک مسکن بوده است. در دوره‌ای که مسئولیت بانک را بر عهده داشتم، بخش قابل توجهی از واحد‌های باقی‌مانده مسکن مهر تعیین تکلیف شد، اما امروز نیز بانک برای تکمیل پروژه‌های موجود با محدودیت جدی منابع مواجه است.

وی افزود: با وجود تلاش‌های انجام‌شده، تراز بانک مسکن از ۱۲۰ هزار میلیارد تومان به ۶۰ هزار میلیارد تومان کاهش یافته، اما در واقع هنوز ۶۰ همت منفی هستیم و بانک با اضافه‌برداشت مواجه است؛ بنابراین بدون جذب منابع جدید، امکان افزایش قابل توجه تأمین مالی وجود ندارد.

سرپرست گروه مالی بانک مسکن ادامه داد: افزایش سرمایه می‌تواند بخشی از مشکلات بانک را برطرف کند، اما حتی اگر ۱۰ تا ۲۰ هزار میلیارد تومان به سرمایه بانک اضافه شود، اثر آن نهایتاً می‌تواند ظرفیت تأمین مالی بانک را حدود دو تا دو و نیم برابر افزایش دهد؛ بنابراین نباید تصور کرد که صرفاً با افزایش سرمایه محدود می‌توان تمام مشکلات تأمین مالی بخش مسکن را حل کرد.

قوانین بیشتر لزوماً به حل مشکلات مسکن منجر نمی‌شود

عسگری با انتقاد از رویکرد قانون‌گذاری گسترده در حوزه مسکن گفت: تجربه نشان داده است هرجا با مشکل مواجه شده‌ایم، تلاش کرده‌ایم با وضع قانون آن را حل کنیم؛ اما قوانین نه‌تنها در بسیاری از موارد مشکل را حل نکرده‌اند، بلکه بر پیچیدگی مسائل افزوده‌اند.

وی تصریح کرد: در حوزه مسکن باید اجازه دهیم واقعیت‌های اقتصادی و سازوکار بازار نیز نقش خود را ایفا کنند و به جای ایجاد محدودیت‌های متعدد، ابزار‌های مناسب برای فعال شدن ظرفیت‌های موجود فراهم شود.

محدودیت منابع آب، مانع جدی توسعه مسکن در تهران

عسگری با اشاره به ضرورت توجه به ملاحظات زیست‌محیطی و زیرساختی گفت: توسعه مسکن نمی‌تواند بدون توجه به ظرفیت‌های محیط‌زیستی و زیرساختی کشور انجام شود. تهران امروز با مسئله جدی منابع آب مواجه است.

وی افزود: با توجه به این شرایط، اگر اختیار تصمیم‌گیری داشتم، در شعاع ۱۲۰ کیلومتری تهران اجازه ساخت مسکن جدید در مناطق فاقد ظرفیت زیرساختی را نمی‌دادم و تمرکز را بر داخل شهر‌ها و بافت‌های فرسوده قرار می‌دادم؛ چراکه توسعه سکونتگاه‌های جدید نیازمند تأمین آب، شبکه‌های زیرساختی و سرمایه‌گذاری‌های سنگین است.

ضرورت انطباق اهداف مسکن با واقعیت‌های اقتصادی

سرپرست گروه مالی بانک مسکن در پایان تأکید کرد: بانک‌ها ظرفیت محدودی برای تأمین مالی بخش مسکن دارند و بازار سرمایه نیز باید متناسب با ظرفیت واقعی خود مورد استفاده قرار گیرد. نمی‌توان بیش از توان این دو بخش از آنها انتظار داشت.

وی گفت: لازم است اهداف و برنامه‌های حوزه مسکن را با واقعیت‌های اقتصادی کشور منطبق کنیم و پیش از تعیین اهداف، ببینیم در چه نقطه‌ای قرار داریم، با چه محدودیت‌هایی مواجه هستیم و با چه ابزار‌هایی می‌توانیم از ظرفیت‌های موجود بیشترین استفاده را داشته باشیم.