به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ بازار مسکن تهران در حالی وارد روزهای پایانی تابستان ۱۴۰۵ میشود که افزایش قیمتها، خرید خانه را برای بخش قابلتوجهی از خانوارها دشوار کرده است. در شرایطی که قیمت فایلهای مسکونی در بسیاری از مناطق تهران به سطوح بالایی رسیده، گزینههای کمتر از ۵ میلیارد تومان بیشتر در میان واحدهای کوچکمتراژ و محلههای جنوبی و مرکزی پایتخت دیده میشوند. گزارشهای اخیر از بازار نیز از تداوم رکود معاملاتی، کاهش قدرت خرید و تمرکز تقاضای مصرفی بر واحدهای کوچکتر و ارزانتر حکایت دارد.
در واقع، ۵ میلیارد تومان دیگر مانند گذشته بودجهای برای خرید یک آپارتمان معمولی در بخش زیادی از تهران محسوب نمیشود و خریدارانی که چنین سرمایهای در اختیار دارند، برای پیدا کردن گزینه مناسب ناچارند بین متراژ، سن بنا و موقعیت جغرافیایی یکی را در اولویت قرار دهند. بررسی قیمتهای پیشنهادی نشان میدهد در برخی مناطق، همین بودجه میتواند برای خرید واحدهای حدود ۴۰ تا ۵۵ متری کافی باشد.
در میان فایلهای موجود، در شهرک ولیعصر یک واحد ۵۱ متری با سال ساخت ۱۳۸۵ حدود ۴.۸ میلیارد تومان قیمتگذاری شده است. این یعنی برای خرید چنین واحدی، بودجهای نزدیک به سقف ۵ میلیارد تومان مورد نیاز است.
در جیحون نیز یک آپارتمان ۴۷ متری ساخت ۱۳۸۱ با قیمت ۴.۲ میلیارد تومان دیده میشود. این فایل از نظر قیمت کل، یکی از گزینههای ارزانتر این فهرست محسوب میشود؛ هرچند قدمت بالاتر ساختمان، یکی از عواملی است که باید در ارزیابی آن مورد توجه قرار گیرد.
در هلال احمر، واحدی ۴۰ متری با سال ساخت ۱۳۸۶ حدود ۴.۷ میلیارد تومان قیمت دارد. در این مورد، متراژ پایین نشان میدهد که ورود به بازار خرید مسکن با بودجه کمتر از ۵ میلیارد تومان در تهران، تا حد زیادی به پذیرش واحدهای کوچک وابسته شده است.
سلسبیل نیز یکی دیگر از محلههایی است که در این بازه قیمتی فایل دارد. یک واحد ۴۰ متری ساخت ۱۳۸۵ در این محله حدود ۴ میلیارد تومان قیمتگذاری شده و در میان نمونههای بررسیشده، کمترین قیمت کل را دارد.
در فلاح، یک واحد ۵۵ متری با سال ساخت ۱۳۹۵ حدود ۴.۹ میلیارد تومان قیمت دارد. این فایل از نظر متراژ نسبت به برخی گزینههای دیگر وضعیت بهتری دارد و در عین حال سن بنای آن نیز کمتر است.
اما در بریانک، یک واحد ۵۵ متری با سال ساخت ۱۴۰۳ با قیمت ۵ میلیارد تومان عرضه شده است؛ یعنی این مورد دقیقا در مرز بازه مورد بررسی قرار میگیرد. مزیت اصلی آن، نوساز بودن ساختمان در مقایسه با بیشتر فایلهای این فهرست است.
بنابراین طبیعی است که بودجه ۵ میلیارد تومانی در محلههای ارزانتر امکان خرید متراژ بیشتری را فراهم کند، در حالی که در مناطق گرانتر، همین مبلغ به واحدهای کوچکتر محدود میشود. البته قیمت هر ملک به عواملی مانند عرض کوچه، دسترسی، پارکینگ، آسانسور، طبقه، کیفیت ساختمان، شرایط سند و موقعیت دقیق ملک نیز وابسته است.
نکته قابل توجه در بازار فعلی تهران این است که افزایش قیمتها الزاما به معنای رونق معاملات نیست. گزارشهای بازار از کاهش معاملات و تداوم رکود حکایت دارد؛ در عین حال قیمتهای پیشنهادی فروشندگان همچنان در سطوح بالایی قرار گرفتهاند. به این ترتیب، بازار با وضعیتی مواجه است که از یک طرف فروشندگان حاضر به کاهش جدی قیمت نیستند و از طرف دیگر، قدرت خرید بسیاری از متقاضیان اجازه خرید با قیمتهای فعلی را نمیدهد.
در چنین شرایطی، خریداران مصرفی بیش از گذشته به سمت واحدهای کوچکمتراژ و فایلهایی میروند که با توان مالی آنها تناسب بیشتری داشته باشد. نتیجه این وضعیت را میتوان در فایلهای زیر ۵ میلیارد تومان نیز مشاهده کرد؛ تقریبا تمام نمونههای این فهرست بین ۴۰ تا ۵۵ مترمربع مساحت دارند.
از سوی دیگر، افزایش اخیر سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در تهران و وام خرید و ساخت برای زوجین، میتواند بخشی از محدودیت نقدینگی خریداران را کاهش دهد، هرچند با توجه به سطح قیمت مسکن، این تسهیلات همچنان بهتنهایی فاصله زیادی تا تامین هزینه خرید یک واحد مسکونی در تهران دارد.
در مجموع، بررسی این فایلها نشان میدهد بودجه ۵ میلیارد تومان در بازار مسکن تهران هنوز امکان خرید خانه را فراهم میکند اما انتخابها محدودتر از گذشته شدهاند. خریدار با این بودجه عمدتا باید به سراغ واحدهای کوچکمتراژ در محلههای جنوبی و مرکزی برود و در بسیاری از موارد میان نوساز بودن، متراژ بالاتر و موقعیت بهتر، یکی را انتخاب کند.
با توجه به تداوم رکود معاملاتی و کاهش قدرت خرید، به نظر میرسد بازار در حال حاضر بیش از آنکه با کمبود تقاضای مصرفی مواجه باشد، با شکاف میان قیمت مورد انتظار فروشندگان و توان مالی خریداران روبهرو است؛ شکافی که باعث شده واحدهای ارزانتر و کوچکمتراژ، بیش از سایر فایلها مورد توجه خریداران واقعی قرار بگیرند.
بورس24 : با تصویب افزایش مبلغ وام خرید مسکن و همچنین وام جعاله مسکن کارشناسان پیشبینی کردند بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی بزودی از رکود خارج شود.
بانک مرکزی سقف وام خرید مسکن در تهران را از ۵۰۰ میلیون به یک میلیارد تومان افزایش داد. همچنین مبلغ وام خرید در مراکز استانها و شهرهای بزرگ کشور نیز از ۴۰۰ میلیون تومان به ۸۰۰ میلیون و در شهرهای کوچک از ۳۰۰ میلیون به ۶۰۰ میلیون تومان افزایش یافت.اهرم خروج از رکود یا تسهیلات ناکافی؟
کارشناسانی که معتقدند به رونق معاملات مسکن در پی افزایش وامهای خرید در همه شهرهای کشور هستند، رشد ۱۰۰ درصدی تسهیلات بانکی را اهرم خروج از رکود مسکن میدانند.
اما گروهی از تحلیلگران بازار مسکن نگاه دیگری از به تاثیرگذاری وامهای جدید دارند.
درست است که وام خرید مسکن نسبت به سال گذشته ۱۰۰ درصد افزایش یافته اما قیمت مسکن در طول سالهای گذشته از این نرخ بیشتر رشد کرد.
در بازار مسکن تهران واحدهای ارزان اغلب بیش از ۳ تا ۴ میلیارد تومان قیمت دارند. همچنین در نقاطی که خریداران مسکن بیش از سایر نقاط دیگر شهر حضور دارند کف قیمتها از ۶ تا ۷ میلیارد تومان شروع میشود.
در چنین شرایطی نمیتوان انتظار داشت وام مسکن به ارزش یک میلیارد تومان باعث کمک به جیب خریداران شود.
البته در یکسری از شهرهایی که هنوز قیمت مسکن زیر یک میلیارد تومان یا حداکثر ۲ میلیارد تومان است میشود پیشبینی کرد وامهای ۶۰۰ و ۸۰۰ میلیونی قادر به کمکرسانی به خریداران مسکن است.افزایش وام جعاله و سقف تسهیلات زوجین
بانک مرکزی در کنار افزایش وام خرید مسکن سقف وام جعاله را نیز از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون افزایش داد.طی یکی دو دهه گذشته خانوادهها برای خرید مسکن فقط و صرفا از وام خرید استفاده نکردند و در کنار این تسهیلات سراغ وام جعاله هم رفتند.
بانکها علاوه بر وام خرید مسکن برای کمک به متقاضیان وام جعاله را هم توام پرداخت میکنند.از طرف دیگر سقف وام زوجین به ۲ میلیارد تومان در تهران رسیده است.
بنابراین یک زوج تهرانی که قصد خرید مسکن دارد با ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان میتواند وارد بازار خرید خانه شود.
کارشناسان قسط ماهانه وام ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومانی را ۵۱ میلیون تومان اعلام میکنند.
این رقم از توان خیلی از زوجین حقوقبگیر خارج است چرا که مخارج زندگی بعضاً به این رقم هم نمیرسد و مبلغی که برای اجاره خانه پرداخت میکنند نصف این میزان است.
بنابراین تردیدهایی نسبت به خروج از رکود معاملات مسکن وجود دارد.شرایط متفاوت شهرهای کوچک و متوسط
در شهرهای کوچک و متوسط اما موضوع کمی متفاوت است. در این شهرها قیمتها کمتر از تهران است و البته که مبلغ وام خرید نیز کمتر است اما سهم وام از جبران هزینه خرید بیشتر از شهر تهران خواهد بود.
بانک مرکزی در تصویبنامه جدید خود سقف وام ساخت را نیز افزایش داده است.وامهای جدید ساخت با همان ارزش وامهای خرید در شهرهای مختلف پرداخت میشود.پرداخت تسهیلات با اوراق مسکن
این تسهیلات چه خرید چه ساخت و چه جعاله با اوراق مسکن پرداخت میشود.متقاضیان وام باید اوراق ۵۰۰ هزار تومانی به تعدادی که برابر با ارزش وام شود از بورس خریداری کنند.
قیمت اوراق نیز در روزهای گذشته در کانال ۸۰ هزار تومان قرار داشت.
