خصدرا متوقف شد

به گزارش اقتصاد معاصر؛ حمید یاری در نشستی با عنوان «آینده اقتصاد و تامین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاست‌گذاری تا سرمایه‌گذاری و تعاون‌سازی» در همایش آینده صنعت ساختمان اظهار داشت: بازار سرمایه ذاتاً نقدشونده و تا حد زیادی کوتاه‌مدت است، در حالی که بازار مسکن، بازاری ناهمگن، پراکنده و بلندمدت است و این تفاوت‌ها باید هنگام اتصال دو بازار مورد توجه قرار گیرد.

وی افزود: سرمایه‌گذار در بازار سرمایه همواره امکان خروج و نقدشوندگی سرمایه را مدنظر قرار می‌دهد و تجربه سال ۱۳۹۹ و شکل‌گیری صف‌های فروش، اهمیت این موضوع را به خوبی نشان داد. چرخه‌های رکود و رونق مسکن

یاری با اشاره به چرخه‌های رکود و رونق بازار مسکن گفت: این بازار در دوره‌هایی حدود ۱۲ تا ۱۶ فصل وارد رکود می‌شود و دوره‌های رونق آن نیز حدود ۶ تا ۸ فصل ادامه دارد؛ بنابراین این ویژگی باید در طراحی ابزارهای تامین مالی مورد توجه قرار گیرد. تجربه صندوق‌های زمین و ساختمان

معاون سازمان بورس با اشاره به تجربه صندوق‌های زمین و ساختمان بیان داشت: در سال ۱۳۹۷ چهار صندوق در این حوزه وجود داشت، اما با وجود توجیه‌پذیری این ابزار، صندوق‌ها نتوانستند به مقیاس مورد انتظار برسند.

وی یکی از دلایل این مساله را انتقال بخش قابل توجهی از ریسک‌ها به سرمایه‌گذار دانست و افزود: ریسک تامین زمین، اخذ مجوز و سرمایه‌گذاری از جمله ریسک‌هایی بود که به سرمایه‌گذار منتقل شد و در نتیجه برخی پروژه‌ها حتی پس از ۱۰ سال نیز به پایان نرسیده‌اند.

یاری تاکید کرد: در طراحی ابزارهای جدید باید نحوه توزیع ریسک میان سرمایه‌گذار، سازنده و سایر ارکان پروژه مورد بازنگری قرار گیرد. تورم و کاهش جذابیت ابزارهای مالی

وی با اشاره به ابزارهای صکوک اسلامی گفت: ناشران بخش مسکن استقبال چندانی از این ابزارها ندارند که یکی از دلایل آن، محدود بودن پروژه‌های متنوع و بلندمدت بودن پروژه‌های مسکن است.

یاری با اشاره به انتشار هزار میلیارد تومان اوراق رهن مسکن در سال ۱۳۹۹ افزود: استقبال از این اوراق بعد از سال ۹۹ چندان قابل توجهی با توجه تغییرات نرخ وجود نداشت. پس یا دولت باید ورود کند یا نرخ ها واقعی شوند.

وی تاکید کرد: برای هدایت منابع به سمت فعالیت‌های مولد، مهار تورم ضروری است؛ زیرا در شرایط تورمی، نرخ‌های پایین جذابیت لازم را برای سرمایه‌گذار ایجاد نمی‌کند. نقدشوندگی؛ شرط موفقیت ابزارهای مسکن

معاون سازمان بورس با تاکید بر ضرورت بازارگردانی گفت: در طراحی ابزارهای تامین مالی مسکن باید امکان نقدشوندگی به شکل جدی مورد توجه قرار گیرد و حل این موضوع می‌تواند به افزایش استقبال از ابزارهای مرتبط با بازار ملک کمک کند.

وی افزود: ملک و طلا از دارایی‌های مورد توجه مردم ایران هستند و تجربه فعال شدن ظرفیت سرمایه‌گذاری در طلا از طریق صندوق‌ها می‌تواند برای طراحی ابزارهای مناسب در حوزه مسکن نیز مورد استفاده قرار گیرد. ضرورت استفاده از مجموعه ابزارها

یاری با بیان اینکه تامین مالی بخش مسکن با یک ابزار امکان‌پذیر نیست، گفت: بازار سرمایه ابزارهای متنوعی در اختیار دارد و باید از مجموعه‌ای از ابزارهای متناسب با ویژگی‌های بازار مسکن استفاده کرد.

وی خاطرنشان کرد: بازار مسکن با حدود ۳۰۰ صنعت ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد و یکی از بخش‌های پیشران اقتصاد است؛ بنابراین تامین مالی چنین بازار بزرگی نمی‌تواند صرفاً به یک ابزار مالی محدود شود.

معاون نظارت بر بورس‌ها و ناشران سازمان بورس در پایان تاکید کرد: برای توسعه تامین مالی مسکن باید نگاه یکپارچه‌ای میان دولت، بخش تعاون و بازار سرمایه شکل گیرد تا ظرفیت‌های بازار سرمایه برای تامین مالی پایدار و گسترده این بخش فعال شود./ایرنا

به گزارش آفتاب نیوز،

حمید یاری در نشستی با عنوان «آینده اقتصاد و تامین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاست‌گذاری تا سرمایه‌گذاری و تعاون‌سازی» در همایش آینده صنعت ساختمان اظهار کرد:  یکی از تفاوت‌های ماهوی بازار سرمایه و بخش مسکن این است که بازار سرمایه ذاتاً نقدشونده و تا حد زیادی کوتاه‌مدت است، در حالی که بازار مسکن بازاری کاملاً ناهمگن، پراکنده و بلندمدت است. بنابراین، زمانی که قصد داریم این دو بازار را به یکدیگر متصل کنیم، باید این تفاوت‌های اساسی را در نظر بگیریم.

وی افزود: بازار سهام مبتنی بر دارایی‌های مالی و سهام شرکت‌هاست، اما بازار مسکن از تعداد زیادی دارایی پراکنده تشکیل شده است. همچنین در بازار سرمایه، سرمایه‌گذار هنگام ورود، همواره به امکان خروج و نقدشوندگی سرمایه خود توجه دارد. تجربه سال ۱۳۹۹ و شکل‌گیری صف‌های فروش در بازار سرمایه، اهمیت موضوع نقدشوندگی را به خوبی نشان داد.

چرخه‌های رکود و رونق مسکن، چالش مهم تأمین مالی

معاون نظارت بر بورس‌ها و ناشران سازمان بورس و اوراق بهادار با اشاره به یکی دیگر از ویژگی‌های مهم بازار مسکن گفت: بخش مسکن دارای چرخه‌های مشخص رکود و رونق است؛ به‌گونه‌ای که این بازار در دوره‌هایی حدود ۱۲ تا ۱۶ فصل وارد رکود شده و در مقابل، دوره‌های رونق آن حدود ۶ تا ۸ فصل ادامه داشته است. این ویژگی باید در طراحی ابزارهای تأمین مالی مسکن مورد توجه قرار گیرد.

صندوق‌های زمین و ساختمان به مقیاس مورد انتظار نرسیدند

یاری با اشاره به تجربه صندوق‌های زمین و ساختمان اظهار کرد: در سال ۱۳۹۷ حدود چهار صندوق در این حوزه داشتیم و در آن مقطع آسیب‌شناسی‌هایی درباره تأمین مالی مسکن انجام شد که بسیاری از چالش‌های شناسایی‌شده همچنان وجود دارد.

وی تصریح کرد: در صندوق‌های زمین و ساختمان، با وجود اینکه این ابزار روی کاغذ توجیه‌پذیر بود، نتوانستیم به مقیاس مورد انتظار برسیم. یکی از مشکلات این بود که بخش قابل توجهی از ریسک‌ها را به سرمایه‌گذار منتقل کردیم؛ از ریسک تأمین زمین و اخذ مجوز گرفته تا ریسک سرمایه‌گذاری.

یاری افزود: نتیجه این وضعیت آن بوده که برخی پروژه‌های زمین و ساختمان حتی پس از گذشت ۱۰ سال نیز به پایان نرسیده‌اند. بنابراین، در طراحی ابزارهای تأمین مالی جدید باید نحوه توزیع ریسک میان سرمایه‌گذار، سازنده و سایر ارکان پروژه مورد بازنگری قرار گیرد.

تورم مانع توسعه اوراق تأمین مالی مسکن است

معاون سازمان بورس با اشاره به ابزارهای صکوک اسلامی گفت: در حال حاضر اوراق صکوک اسلامی یکی از ابزارهای موجود برای تأمین مالی است، اما ناشران بخش مسکن استقبال چندانی از این ابزار نمی‌کنند.

وی یکی از دلایل این موضوع را محدود بودن پروژه‌های متنوع و همچنین ماهیت بلندمدت پروژه‌های مسکن عنوان کرد و گفت: ابزارهای مالی در بازار سرمایه معمولاً چندین بار گردش می‌کنند، اما پروژه‌های مسکن به دلیل ماهیت ۲۰ تا ۲۵ ساله خود، شرایط متفاوتی دارند و همین مسئله جذابیت استفاده از برخی ابزارها را کاهش می‌دهد.

یاری با اشاره به تجربه انتشار اوراق رهن مسکن به مبلغ هزار میلیارد تومانی در سال ۱۳۹۹ گفت: در آن مقطع اوراق رهن به ارزش هزار میلیارد تومان منتشر کردیم، اما در ادامه استقبال چندانی از این ابزار نشد؛ علت شکست طرح این بود عدم تناسب بین نرخ سود آن با تورم بود.

وی تأکید کرد: اگر قرار است منابع مالی را به سمت فعالیت‌های مولد هدایت کنیم، باید تورم را مهار کنیم. در شرایط تورمی فعلی، نرخ‌های پایین نمی‌تواند برای سرمایه‌گذار جذابیت ایجاد کند و در چنین شرایطی، حتی نرخ‌های بسیار بالاتر نیز ممکن است برای توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری مورد توجه قرار نگیرد. بنابراین دولت باید در این زمینه چاره‌اندیشی کند.

بازارگردانی و نقدشوندگی؛ شرط موفقیت ابزارهای مالی مسکن

یاری با تأکید بر ضرورت توجه به بازارگردانی و شرایط معاملات اوراق گفت: در طراحی ابزارهای تأمین مالی مسکن، باید حتماً به موضوع بازارگردانی و امکان نقدشوندگی توجه کنیم. اگر این موضوع به شکل مناسبی حل شود، به‌طور قطع می‌توان انتظار استقبال بیشتری از ابزارهای مرتبط با بازار ملک داشت.

وی افزود: ملک و طلا از گذشته جزو دارایی‌های مورد توجه مردم ایران بوده‌اند. در سال‌های اخیر، بخشی از این ظرفیت در بازار سرمایه از طریق صندوق‌های طلا فعال شده و می‌توان از تجربه ایجاد شده برای طراحی ابزارهای مناسب در حوزه مسکن نیز استفاده کرد.

تأمین مالی مسکن با یک ابزار مالی امکان‌پذیر نیست

معاون نظارت بر بورس‌ها و ناشران سازمان بورس و اوراق بهادار با اشاره به تنوع ابزارهای بازار سرمایه گفت: ابزارهای بازار سرمایه بسیار متنوع هستند و تقریباً همه ابزارهای مهم و شناخته‌شده دنیا در بازار سرمایه ایران نیز تجربه شده‌اند. بنابراین، برای تأمین مالی بخش مسکن نیز باید از مجموعه‌ای از ابزارهای متناسب با ویژگی‌های این بازار استفاده کرد.

یاری خاطرنشان کرد: بازار مسکن یکی از بخش‌های مهم و پیشران اقتصاد است و با حدود ۳۰۰ صنعت ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد. بنابراین، وقتی درباره چنین بازار بزرگی صحبت می‌کنیم، نمی‌توانیم صرفاً با یک ابزار مالی به موضوع تأمین مالی آن بپردازیم.

وی تأکید کرد: برای توسعه تأمین مالی مسکن باید یک نگاه یکپارچه شکل بگیرد و دولت، بخش تعاون و بازار سرمایه در یک چارچوب هماهنگ قرار گیرند. تنها با چنین رویکردی می‌توان ظرفیت‌های بازار سرمایه را برای تأمین مالی پایدار و گسترده بخش مسکن فعال کرد.

امیر عباس‌زاده، مدیر صندوق نیلی دماوند درباره مزیت‌های رقابتی، استراتژی‌های مدیریت پرتفوی و چشم‌انداز بازدهی این صندوق اظهار داشت: صندوق سرمایه‌گذاری نیلی دماوند جزو صندوق‌های درآمد ثابت قابل معامله (ETF) با تقسیم سود ماهانه است که تحت مدیریت شرکت تأمین سرمایه دماوند فعالیت می‌کند و سودهای خود را در فواصل یک‌ماهه به حساب سرمایه‌گذاران ‌واریز می کند.

وی افزود: همان‌طور که از اسم صندوق مشخص است، صندوق درآمد ثابت همواره باید بخش قابل‌توجهی از منابع خود را در سپرده‌های بانکی و اوراق درآمد ثابت با کمترین ریسک سرمایه‌گذاری کند و در صندوق نیلی دماوند نیز هم چنین رویه‌ای در پیش گرفته شده است؛ با توجه به این که تأمین‌سرمایه مدیر صندوق بوده و با نهادها و بانک‌های مختلفی در ارتباط و همکاری می باشد، همیشه تلاش بر این است که بهترین و بالاترین نرخ‌های ممکن برای سپرده‌های بانکی صندوق کسب شود.

مدیر صندوق نیلی دماوند با بیان این که شرکت تامین سرمایه دماوند جزو برترین ناشران اوراق درآمد ثابت به حساب می‌آید، خاطرنشان کرد: همیشه دسترسی به اوراق درآمد ثابت با بیشترین بازدهی و کمترین ریسک در اختیار صندوق قرار دارد و علاوه بر این‌، خاصیت نقدشوندگی اوراق هم حتی در این صندوق بسیار مناسب است؛ چون به هر حال تأمین‌سرمایه متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان اوراق است و هر زمان نیاز به نقدینگی بود، علاوه بر سپرده‌های بانکی، اوراق صندوق نیز به راحتی قابلیت تبدیل شدن به وجه نقد را دارند.

وی ادامه داد: در کنار این‌ها همواره سعی شده است بخشی از منابع صندوق که به عملکرد کلی صندوق خدشه وارد نکند، اما بتواند به بازدهی صندوق کمک کند، در دارایی‌های ریسکی مانند سهام و طلا سرمایه گذاری می شود؛ خرید سهام با شرایط بنیادی مناسب و هم چنین طلا که جایگاه خودش را دارد تا بتوان در کنار کسب بازدهی از سپرده‌ها و اوراق‌، بازدهی بیشتری نسبت به بازار درآمد ثابت و سایر رقبا کسب شده و این اطمینان بای سرمایه‌گذاران‌ باشد که همیشه می‌توانند بیشترین بازدهی را در این صندوق کسب کنند.

عباس‌زاده یادآور شد: همچنین سرمایه‌گذاران می‌توانند با هر میزان سرمایه از طریق پنل کارگزاری‌ها یا سامانه قله اقدام کنند و در هر روز، پول خود را سرمایه گذاری یا خارج کرده و سود خود را در فواصل یک‌ماهه دریافت نمایند.

وی درمورد نحوه مدیریت دارایی‌ها و تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی بر نرخ بهره بیان کرد: در این صندوق سعی می شود همواره مدیریت دارایی صندوق به صورت پویا و چابک انجام شده و همزمان با رصد متغیرهای پولی، مالی و بازار سرمایه، هم قابلیت جایگزینی سریع دارایی‌ها و هم قابلیت کسب بازدهی بیشتر از سایر بازارها وجود داشته باشد.

مدیر صندوق نیلی دماوند افزود: یکی از مهم‌ترین عواملی که د حال حاضر می‌تواند بر نرخ بهره و طبیعتاً سایر متغیرها از قبیل نرخ‌های صندوق‌ها اثر بگذارد، بحث نیاز دولت به تأمین نقدینگی از طریق بازار سرمایه است.

عباس‌زاده عنوان کرد: عوامل مختلفی روی نرخ بهره تاثیر دارند ولی با توجه به شرایط حالا حاضر کشور، این فاکتور به نسبت فاکتور قابل توجهی است چون علاوه بر کسری بودجه دولت، نیاز به ساخت‌وساز هم با توجه به شرایطی که پیش‌اومده بیشتر شده و دولت سعی می‌کند از این محل تأمین نقدینگی کند.

مدیر صندوق نیلی دماوند به تشریح وضعیت نرخ بهره پرداخت و تشریح کرد: نیمه اول سال، دولت توانسته شرایط را کنترل کند ولی اگر نیاز به نقدینگی بیشتر پیدا کرده و بخواهد اوراق بیشتری به چاپ برساند و از طرفی نتواند عرضه و تقاضای بازار را کنترل کند، طبیعتاً انتظارم می‌رود شاهد افزایش نرخ بهره بود.

وی افزود: حتی اگر نرخ بهره هم افزایش پیدا کند، با مدیریت پویای پرتفوی سرمایه‌گذاری صندوق و امکان دسترسی سریع به سپرده‌های بانکی و اوراق مناسب، این پویایی در صندوق وجود دارد که همواره نرخ‌ خود را با بازار منطبق کند.

عباس‌زاده یادآور شد: سود صندوق نیلی در حال حاضر به نرخ مؤثر ۳۹ درصد رسیده و جزو بالاترین و برترین صندوق‌ها در این زمینه می باشد. تلاش تیم مدیریتی صندوق بر این است که علاوه بر حفظ روند فعلی، با مدیریت پرتفوی بهینه‌تر، حتی روند افزایشی و بیشتر از بازار همواره برای سرمایه‌گذاران تضمین شود.