پیش‌بینی مهم رییس اتحادیه املاک درباره قیمت مسکن تا پایان تابستان/ سقف مجاز افزایش اجاره رسما اعلام شد

به گزارش سرمایه و بورس، بحث اصلاح قیمت بنزین بار دیگر به یکی از مهم‌ترین متغیرهای اثرگذار بر چشم‌انداز اقتصاد ایران تبدیل شده است. اما در شرایطی که ابهام درباره شیوه اجرا، از افزایش تدریجی و پایلوت تا چندنرخی شدن بنزین، بررسی اثرات هرگونه تغییر در قیمت بنزین بر تورم و انتظارات تورمی، رفتار سرمایه‌گذاران و مسیر حرکت نقدینگی در بازارهای دارایی نیز حائز اهمیت است.

پیام الیاس‌کردی، تحلیل‌گر بازار سرمایه، در گفت‌وگو با «اقتصادنیوز» گفت: «واقعیت این است که مسئله بنزین اکنون به مرحله عدم وجود خود فیزیکی بنزین رسیده است؛ به این معنا که مصرف روزانه بین ۱۳۱ میلیون لیتر تا ۱۵۵ میلیون لیتر است و به نظر می‌رسد تولید با کسری‌های جدی روبه‌رو است.»

مشکل عدم واردات بنزین و تشدید ناترازی

او افزود: «این وضعیت با توجه به جنگ روسیه و اوکراین و مجوزی که اوکراین برای هدف قرار دادن پتروشیمی‌ها و پالایشگاه‌های روسیه گرفته، تشدید شده است.»

به گفته او، روسیه در زمان جنگ ایران در بحث بنزین کمک می‌کرد و از سوی دیگر، رابطه ایران با امارات احتمالاً دیگر مانند گذشته نیست و همین مسئله باعث شده مشکل عدم واردات بنزین پیش بیاید و ناترازی تشدید شود.

این تحلیل‌گر بازار سرمایه درباره طرح‌های دولت برای مدیریت بازار بنزین اظهار کرد: «در حال حاضر دولت سه طرح را روی میز دارد. طرح اول، بحث «خاموشی نازل‌ها» است؛ به این معنا که ۱۲۱ میلیون لیتر بنزین در کشور توزیع می‌شود و هر زمان که تمام شود، پمپ‌بنزین‌ها تا فردا صبح از کار می‌افتند که قاعدتاً موجب ایجاد صف‌های طولانی می‌شود؛ هرچند دولت محاسبه کرده که مردم در صف‌های پمپ‌بنزین بنزین بیشتری مصرف می‌کنند.»

او ادامه داد: «طرح دوم که به صورت پایلوت در استان کرمان انجام شد، بنزین را به چهار نرخ می‌رساند: ۱۱۰ لیتر و ۶۰ لیتر ۱۵۰۰ تومانی، ۵۰ لیتر ۳ هزار تومانی، دو تا ۲۰ لیتر استانی یا ۵ هزار تومانی و احتمالاً عددهایی بین ۱۰، ۲۳ یا ۸۷ هزار تومان که هنوز دقیقاً مشخص نیست.»

الیاس‌کردی افزود: «طرح سوم نیز «بازار انرژی» نام دارد که دولت به دنبال آن است؛ طرحی که در آن به هر کد ملی ۳۰ لیتر بنزین اختصاص می‌یابد. البته در محاسبات، ۳۰ لیتر کم می‌آید، چون اگر سهم حمل‌ونقل عمومی را هم در نظر بگیرید، کسری به وجود می‌آید. در این طرح، افرادی که خودرو ندارند یا کم استفاده می‌کنند، می‌توانند سهمیه خود را در بازار بفروشند.»

او گفت: «احتمالاً آن ۳۰ لیتر قیمت بسیار پایینی را در بر می‌گیرد و پس از آن، قیمت تمام‌شده بنزین برای دولت می‌تواند حتی بیشتر باشد. دولت با این اقدام در هر حال تلاش می‌کند مبنای مصرف بنزین، یعنی ۱۳۵ میلیون لیتر در روز را به کمتر از ۱۲۰ میلیون، ۱۱۰ میلیون و حتی زیر ۱۰۰ میلیون لیتر برساند.»

خودرو قاعدتاً باید بتای منفی نسبت به قیمت بنزین داشته باشد اما…

این تحلیل‌گر بازار سرمایه در ادامه با طرح این پرسش که آیا با توجه به آثار تورمی افزایش قیمت بنزین، در این شرایط نیز باید منتظر آثار تورمی بود، گفت: «اجازه بدهید به سال ۱۳۸۳ بازگردم؛ زمانی که قیمت بنزین به‌صورت پلکانی افزایش می‌یافت. زمانی که افزایش قیمت بنزین پلکانی بود، اثر چندانی مشاهده نمی‌شد، اما وقتی به‌صورت ناگهانی قیمت بنزین افزایش پیدا می‌کند و پس از آن نیز قیمت بنزین در کشور برای چند سال افزایش قابل‌توجهی ندارد، چه اتفاقی رخ می‌دهد؟ افزایش ناگهانی قیمت بنزین، با توجه به اثر مستقیم آن بر حمل‌ونقل، موجب ایجاد تورم می‌شود.»

الیاس‌کردی تأکید کرد: «تا زمانی که دولت برنامه خود را اعلام نکند، نمی‌توان میزان آثار تورمی آن را محاسبه کرد و باید منتظر ماند و دید چه اتفاقی رخ خواهد داد.»

او درباره اثر اصلاح قیمت بنزین بر بازارهای دارایی نیز اظهار کرد: «دارایی‌هایی مانند بازار ارز، بازار طلا، بازار سهام و در نهایت مسکن و خودرو، با توجه به ارتباط میان آنها، تحت تأثیر قرار خواهند گرفت.»

وی افزود: «خودرو قاعدتاً باید بتای منفی نسبت به قیمت بنزین داشته باشد و به نوعی رابطه‌ای الاکلنگی میان آنها برقرار باشد؛ یعنی با افزایش قیمت بنزین، قیمت خودرو کاهش پیدا کند. در دنیا نیز زمانی که قیمت بنزین افزایش پیدا می‌کند، معمولاً قیمت خودرو کاهش می‌یابد، اما در ایران چنین اتفاقی رخ نمی‌دهد.»

الیاس‌کردی ادامه داد: این بازارها اثر مرکبی بر یکدیگر دارند و مانند یک نخ که به یکدیگر متصل هستند، همگی به سمت بالا کشیده می‌شوند و احتمالاً قیمت‌ها به سمت بالا حرکت می‌کنند.»

این تحلیل‌گر بازار سرمایه اثر تورمی بنزین را از دو جنبه قابل بررسی دانست و گفت: «نخست، اثر واقعی که قاعدتاً زمان‌بر است؛ یعنی احتمالاً زمان زیادی لازم است تا این اثر خود را نشان دهد. اما اثر ذهنی و روانی در لحظه وقوع اتفاق ظاهر می‌شود؛ یعنی صبح روز بعد از آنکه قیمت بنزین، با هر طرحی، تعیین تکلیف شود، می‌توان انتظار یک شوک را داشت.»

عملکرد بازارها در صورت افزایش قیمت بنزین

او افزود: «در مورد بنزین با یک شوک اولیه مواجه هستیم؛ مانند اتفاقاتی که در سال ۱۳۹۸ رخ داد و قیمت بنزین افزایش یافت. پس از آن نیز با شوک ثانویه مواجه خواهیم بود که بستگی دارد آیا دولت همچنان قصد دارد قیمت بنزین را افزایش دهد یا خیر. به نظر می‌رسد این مسئله بسیار مهم است.»

الیاس‌کردی درباره بازارهایی که می‌توانند در صورت وقوع این شوک، عملکرد بهتری داشته باشند، گفت: «کسانی می‌توانند در این دوره موفق باشند که بتوانند شوک اولیه را با دارایی‌های دلاری جبران کنند. این دارایی‌ها می‌توانند شامل بازار سهام، به‌ویژه سهام‌های دلارمحور، بازار طلا، صندوق‌های طلا و به‌طور کلی دارایی‌های دلاری‌تر باشند.»

او افزود: «قاعدتاً ما با یک انتظار تورمی مواجه خواهیم بود.»

این تحلیل‌گر بازار سرمایه درباره سناریوهای مختلف افزایش قیمت بنزین اظهار کرد: «اگر افزایش قیمت محدود باشد، افزایش قیمت‌ها و تورم نیز محدود خواهد بود. اگر افزایش قیمت شدید باشد، اثر اولیه آن بسیار زیاد خواهد بود. اما اگر افزایش قیمت تدریجی باشد، اثر اولیه آن محدود خواهد بود و باید دید اثر ثانویه آن به کجا می‌رسد و در چه نقطه‌ای متوقف می‌شود.»

الیاس‌کردی در پایان گفت: «دولت در حال حاضر صرفاً برای شرایط فعلی درباره بنزین تصمیم‌گیری می‌کند؛ یعنی احتمالاً این شرایط به‌گونه‌ای نیست که دولت بخواهد این روند را ادامه دهد. احتمالاً اگر بار دیگر امکان افزایش قیمت بنزین فراهم شود، دولت قیمت را در محدوده‌ای مشخص نگه می‌دارد و آن را بیش از حد افزایش نخواهد داد.»

به گزارش اکونگار به نقل از ایلنا، سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره آخرین وضعیت قراردادهای اجاره و میزان رعایت سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها اظهار داشت: آمار دقیقی درباره میزان رعایت سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها نداریم، اما بر اساس مشاهدات میدانی و گزارش‌هایی که از همکاران ما در سطح شهر دریافت می‌کنیم، بسیاری از مالکان این سقف را رعایت نکرده‌اند. وی افزود: با توجه به نرخ تورمی بالای ٨٠ درصد که از سوی دولت اعلام شده و شرایط اقتصادی موجود، بسیاری از مالکان افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها را نمی‌پذیرند و قراردادهای خود را با ارقام بالاتری تمدید می‌کنند. در برخی موارد، افزایش اجاره‌بها در زمان تمدید قراردادها به بیش از ۴۰ یا حتی ۵۰ درصد رسیده است.

لطفی با اشاره به اظهارات وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اینکه اغلب مالکان سقف تعیین‌شده برای افزایش اجاره‌بها را رعایت کرده‌اند، گفت: ممکن است در سامانه‌های رسمی، اعداد مربوط به افزایش ۲۵ درصدی ثبت شود، اما در بسیاری از موارد، توافق واقعی میان موجر و مستأجر متفاوت است. ما به صورت میدانی شاهد بوده‌ایم که طرفین در خارج از چارچوب ارقام ثبت‌شده در سامانه‌ها، بر سر مبالغ بالاتر توافق کرده و قرارداد را تمدید کرده‌اند.

شکست طرح قیمت‌گذاری دستوری در بازار مسکن/ افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی اجاره‌‌بها در تهران

دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: بسیاری از مستأجران ترجیح داده‌اند قرارداد خود را تمدید کنند، چراکه هزینه‌های جابه‌جایی، پیدا کردن فایل مناسب و پرداخت هزینه‌های مربوط به نقل‌وانتقال برای آنها دشوار است. به همین دلیل، بسیاری از مستأجران از این هزینه‌ها صرف‌نظر کرده و با وجود افزایش اجاره‌بها، قرارداد خود را در همان واحد مسکونی تمدید کرده‌اند.

وی با بیان اینکه همه مستأجران توان پذیرش افزایش اجاره‌بها را نداشته‌اند، اظهار کرد: قطعاً موارد زیادی وجود داشته که مستأجران نتوانسته‌اند افزایش اجاره‌بها را بپذیرند و ناچار شده‌اند به مناطق پایین‌تر تهران یا حتی خارج از شهر مهاجرت کنند.

لطفی با اشاره به افزایش حاشیه‌نشینی در اطراف تهران گفت: با توجه به شرایط فعلی بازار اجاره و قرار داشتن در اوج فصل جابه‌جایی، بسیاری از قراردادها دیگر در همان محله‌های قبلی مستأجران منعقد نشده است. مردم به صورت پلکانی به سمت یک یا دو محله پایین‌تر حرکت کرده‌اند و این موضوع را می‌توان در مناطق حاشیه‌ای تهران به وضوح مشاهده کرد.

وی افزود: افزایش جمعیت در مناطقی مانند گرم‌دره، شهریار و رباط‌کریم نسبت به سال‌های گذشته نشان می‌دهد که بخشی از خانوارها به دلیل ناتوانی در تأمین هزینه‌های مسکن در مناطق شهری، به سمت حاشیه تهران حرکت کرده‌اند. در واقع، افزایش جمعیت در این مناطق یکی از نشانه‌های تشدید حاشیه‌نشینی و کاهش قدرت پرداخت خانوارها در بازار مسکن است.

دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به وضعیت نامناسب برخی واحدهای مسکونی در حاشیه تهران تصریح کرد: بخش قابل توجهی از خانه‌های حاشیه تهران به صورت قولنامه‌ای معامله یا اجاره داده می‌شوند و حتی در برخی موارد، شاهد واحدهایی هستیم که فاقد انشعابات مستقل هستند و از انشعابات خانه‌های مجاور استفاده می‌کنند؛ موضوعی که از نظر ایمنی و حقوقی می‌تواند خطرناک باشد.

لطفی با اشاره به تغییر وضعیت سکونت در برخی مناطق جدید تهران گفت: برای نمونه، اگر چند سال قبل به منطقه ۲۲ نگاه می‌کردیم، تعداد زیادی از واحدهای مسکونی هنوز خالی بود و چراغ‌های کمی روشن بود، اما امروز شرایط کاملاً متفاوت شده و بخش زیادی از واحدها مورد استفاده قرار گرفته‌اند. این تغییرات نشان می‌دهد که فشار هزینه مسکن، الگوی سکونت خانوارها را تغییر داده است.

وی ادامه داد: با این حال، حتی در حاشیه تهران نیز قیمت اجاره افزایش پیدا کرده و مهاجرت به این مناطق لزوماً به معنای دسترسی به مسکن ارزان‌قیمت نیست اما به هر حال نرخ اجاره در این مناطق پایین‌تر است.

لطفی با اشاره به همزمانی مهاجرت به تهران با افزایش هزینه‌های مسکن گفت: از سوی دیگر همچنان با مهاجرت به تهران مواجه هستیم و تأمین سرپناه برای افرادی که وارد تهران می‌شوند، به شرایط اقتصادی آنها بستگی دارد. برخی افراد برای کاهش هزینه‌ها به زندگی در خودرو روی می‌آورند، برخی چند نفره یک واحد مسکونی را اجاره می‌کنند و اگر فرد با خانواده‌ای خود مهاجرت کرده باشد خانه بسیار ارزانی را اجاره می‌کند. 

وی تأکید کرد: تداوم این روند نشان می‌دهد که افزایش هزینه مسکن و اجاره‌بها، علاوه بر کاهش قدرت انتخاب خانوارها، موجب تغییر الگوی سکونت و افزایش مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای شده است.

بیشتر بخوانید