نجات مسکن با وام جدید

متولی مسکن با طراحی یک «بسته نجات» دومنظوره برای بازار، از بانک‌مرکزی خواسته یک وام جدید تعریف کند. هدف این بسته، شوک مثبت به سمت عرضه است که برای این منظور، وام «تکمیل» ساختمان برای 300هزار واحدمسکونی ناتمام در شهرها درخواست شده است. آثار این وام در کوتاه‌مدت به سمت تقاضا می‌رسد. سازنده‌ها تکمیل نیمه‌کاره‌ها را به شروع پروژه جدید ترجیح می‌‌دهند.

گروه مسکن‌وشهری: بهار امسال تسهیلات بانکی بخش مسکن و ساختمان به جای حمایت از تولید، عملا نقش ضدتولید بازی کرد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از عملکرد بانک‌ها در پرداخت انواع وام به بخش‌های مختلف طی سه‌ماه اول امسال حاکی است، خریداران و سازنده‌های مسکن مثل سال‌های قبل، باز هم در آخر صف تسهیلات‌دهی «جانمایی» شدند. اگرچه حجم پرداخت وام خرید مسکن به لحاظ رشد اسمی افزایش 28.6درصدی نسبت به بهار سال گذشته از خود نشان می‌دهد، اما با توجه به تورم مسکن در همین فاصله، رشد واقعی «تامین مالی خریداران خانه» منفی 42درصد بوده است. سازنده‌ها نیز در بهار امسال که حجم قابل‌توجهی عملیات «بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده از دو جنگ سال قبل» در کنار فعالیت‌های عادی بازار ساخت‌وساز در حال انجام بود، در «واقعیت» کمتر از بهار سال قبل به وام ساخت مسکن دسترسی پیدا کردند. حجم «اسمی» تسهیلات ساخت پرداخت‌شده در فصل اول امسال 72.5درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش داشت اما با لحاظ تورم ساخت، رشد «واقعی» شارژ بانکی سازنده‌ها منفی 17.5درصد بوده است.

در این مدت زمانی، درحالی‌که حجم کل تسهیلات پرداختی توسط شبکه‌بانکی به همه بخش‌های اقتصادی، 65.5درصد افزایش اسمی داشته، اما رشد اسمی وام‌دهی به بخش مسکن و ساختمان تنها 36.8درصد بوده است. برخی بانک‌ها به‌خصوص در بخش مسکن و ساختمان، تمایل آن‌چنانی به «تامین مالی ابتدا و انتهای زنجیره» یعنی سازنده و خریدار ندارند؛ چون از طریق زیرمجموعه‌های خود، مشغول ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی هستند و این تعارض‌منافع باعث شده اعتبارات تا حدممکن به خودی‌ها پرداخت می‌شود. البته در آن سوی ماجرا، همین بانک‌ها علت «ساختمان‌داری» در بازار ملک به جای «بانکداری» در بازار پول را نرخ سود پایین‌تر از قیمت‌ تمام‌شده منابع اعتباری عنوان می‌کنند و معتقدند سرمایه‌گذاری ملکی به آنها کمک می‌کند تا بتوانند با نرخ سود دستوری کنار بیایند.

طبق آخرین آمارهای مربوط به سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور، 9ماه اول سال گذشته، سرمایه‌گذاران این بخش به‌خاطر «رکود فروش و تورم بالای تولید» با شرایط سخت روبه‌رو هستند و رشد واقعی سرمایه‌گذاری‌ها منفی بوده است. در این وضعیت، یک عامل نجات تولیدکننده‌های مسکن، تسهیلات بانکی است که آن هم به جای حمایت از «گذار به رونق»، نقش «درجازدن در رکود» را برای سرمایه‌گذاران این بخش بازی می‌کند.

وام مسکن به ابتدای زنجیره یا انتها؟

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره نظام فعلی و البته کهنه «تامین مالی مسکن» در ایران نشان می‌دهد، تسهیلات در این بخش در مقایسه با الگوی کشورهای مختلف جهان، یک ایراد بزرگ و اساسی دارد و آن، توزیع نادرست تسهیلات در طول زنجیره است. در کشورهای مختلف جهان به ویژه در آمریکا که یک سابقه تاریخی در حوزه وام‌های رهنی (وام خرید مسکن) دارد، بالای 80درصد از کل تسهیلاتی که به بخش مسکن و ساختمان داده می‌شود، «سهم خریداران خانه» است.

این مدل تامین مالی، یعنی شارژ بانکی انتهای زنجیره، هم به نفع تقاضا است و هم به نفع عرضه چون با تقویت قدرت خرید مسکن، جریان فروش پایدار برای تولیدکننده بوجود می‌آید و عملیات سرمایه‌گذاری ساختمانی با وقفه فروش و پس‌زدن رکود خرید به ابتدای زنجیره مواجه نمی‌شود. در ایران اما سهم ساخت و خرید مسکن از تسهیلات این بخش تقریبا برابر است با این تفاوت که در واقعیت، با توجه به نسبت پایین رقم کل تسهیلات به ارزش واحدهای مسکونی در مقایسه با نسبت تسهیلات به سرمایه‌گذاری ساختمانی، سهم انتهای زنجیره از وام مسکن کمتر از 50درصد برآورد می‌شود. بخشی از رکود مزمن سال‌های اخیر بخش مسکن را می‌توان متوجه «نظام معیوب تامین مالی» دانست. اگرچه حجم قابل‌توجهی از خانوارها در حال حاضر توان قسط‌دهی وام نزدیک یا بالای یک‌میلیارد تومان را ندارند؛ اما بخشی از دهک متوسط روبه‌ بالا هنوز تاحدودی وام‌پذیر است.

بسته نجات‌بخش ساختمان در بانک‌مرکزی

اصلاح اساسی نظام تامین مسکن با هدف «تقویت سهم خرید از پرداخت تسهیلات این بخش» برعهده سیاستگذار پولی است و احتمالا در حال حاضر جزو اولویت‌های این نهاد نباشد. اما یک اتفاق تا حد شکل‌گیری «بحران» اخیرا در بخش ساختمان رخ داده که معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی برای حل آن، یک «بسته نجات» برای تصویب به بانک‌مرکزی ارائه داده است. یک انبار 300هزار واحدی از ساختمان‌های مسکونی نیمه‌تمام در بازار ساخت‌وسازهای کشوری شکل گرفته است که اگرچه سهم تهران و کلان‌شهرها از این واحدهای مسکونی متوقف‌مانده قابل‌توجه ارزیابی می‌شود اما در عمده شهرها از این نوع پروژه‌های ساختمانی وجود دارد. ساختمان‌های مسکونی نیمه‌تمام به معنای انجماد سرمایه‌های مولد در بخش ساختمان است که هم باعث «کمبود شدید نقدینگی مورد نیاز فعالان ساختمانی برای شروع پروژه‌های جدید» شده و هم بازار خرید مسکن را از همین تعداد واحد محروم گذاشته است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از ابعاد این انبار مشخص می‌کند، تعداد ساختمان‌های فریزشده در مراحل مختلف تولید، معادل 75درصد «یکسال ساخت مسکن در کشور طی سال‌های اخیر» است؛ بنابراین از این منظر، 300هزار واحد مسکونی ناتمام یک ظرفیت بزرگ برای عرضه خانه به بازار مصرف به حساب می‌آید که اگر امکان «تکمیل» آنها فراهم شود، این عرضه‌ها سریع‌تر از حالت «شروع ساخت‌وساز» رخ می‌دهد. بخشی از این 300هزار واحد مسکونی ناتمام است و بین 30 تا حداکثر 50درصد از مراحل تکمیل‌شان باقی مانده است؛ این به معنای آن است که یک محرک اعتباری مثل وام «تکمیل» مسکن می‌تواند ظرف کمتر از یکسال، این ساختمان‌ها را روانه بازار فروش کند. در حال حاضر اما رویه پرداخت وام در بانک‌ها برای این بخش به سه صورت بیشتر نیست؛ وام ساخت، وام خرید و وام تعمیرات. بانک‌ها در پرداخت وام ساخت، «شروع پروژه‌» را ملاک قرار می‌دهند و مقررات فعلی نظام بانکی در این حوزه امکان پرداخت «وام تکمیل» ندارد.

حبیب‌اله طاهرخانی، معاون مسکن به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: بسته‌ای که برای تصویب و اجرا توسط شبکه بانکی از بانک‌مرکزی درخواست کرده‌ایم، برای تسهیلات تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره سقف در نظر نگرفته، بلکه رقم تسهیلات پیشنهادی معادل 80درصد هزینه‌های باقی‌مانده ساختمان است. طاهرخانی تصریح کرد،‌ دسترسی سرمایه‌گذاران ساختمانی به سیستم تسهیلات محدود شده است. بخشی از این ماجرا به‌خاطر قانون‌گذاری است؛ با کانالیزه‌کردن مسیر پرداخت وام در قالب قوانین انعطاف بانک‌ها گرفته شده است. مبنای عملکرد بنک‌ها پرداخت چندساله وام با نرخ سود 23درصد است و بقیه نیازها را که برحسب شرایط اقتصادی توسط فعالان اقتصادی یا خانوارها شکل می‌گیرد، بعضا رها می‌کنند. سازنده‌ها در این مقطع برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره به وام کوتاه‌مدت نیاز دارند نه وام بلندمدت.

معاون مسکن افزود: پرداخت تسهیلات برای تکمیل 300هزار واحدمسکونی نیمه‌تمام بهتر از شروع یک طرح با همین تیراژ است؛ چون با تحریک اعتباری کمتر از وام ساخت مورد نیاز برای شروع یک پروژه می‌تواند سریع‌تر نتیجه آن را در بازار مسکن دید. این در حالی است که تسهیلاتی که برخی بانک‌ها به سازنده‌ها برای تکمیل می‌دهند بعضا 350‌میلیون تومان است که اصلا مطلوب سازنده‌ها نیست و نمی‌توانند با این رقم پروژه‌های نیمه‌کاره خود را تکمیل کنند. سازنده‌ها همچنین به «سرمایه‌ در گردش» مناسب برای خرید مصالح ساختمانی نیز احتیاج دارند؛ اما تسهیلات بانک بخاطر همان کانالیزه‌شدن با این تقاضا نیز ارتباط برقرار نمی‌کند. معاون مسکن معتقد است، پرداخت تسهیلات «تکمیل» ساختمان در مقایسه با وام با دوره مشارکت 7ساله به نفع شبکه‌بانکی هم هست چون باعث بازگشت سریع منابع بانک می‌شود. سرعت بالای «رشد» در تکمیل ساختمان‌

تحلیل معاونت مسکن‌وساختمان از رشد 1.4درصدی تولید بخش ساختمان در سال گذشته، بیانگر اثر تمرکز سازنده‌ها بر «تکمیل» در مقایسه با «شروع» در سال 1404 است. این تحلیل حکایت از آن دارد که اگرچه در سال گذشته گرایش به صدور پروانه‌ساختمانی و شروع سرمایه‌گذاری جدید در سازنده‌ها نسبتا پایین بوده اما در مقابل، سازنده‌ها بر تکمیل نیمه‌کاره‌ها متمرکز شدند تا اثر ریسک نااطمینانی‌های سال گذشته بر سرمایه‌های ساختمانی ناتمام کاهش دهند. این حرکت باعث رشد مثبت بالا در مقایسه با رشد ساختمان در 1403 شد. معاون مسکن با استناد به این تحلیل معتقد است، در سال جاری «کمبود شدید» در بازار مسکن رخ نخواهد داد. این مطلب برایم مفید است 0 نفر این مطلب را پسندیده اند کپی شد

انتقال به متن کامل

۲ ساعت قبل / سایت خبرفوری

رئیس کل بانک مرکزی: صادرات نفت ایران صفر شده است/ در شرایطی قرار داریم که درآمد‌های نفتی، مالیاتی، درآمد‌های بیمه تامین اجتماعی و سایر درآمدهایمان تحت تاثیر قرار گرفته است/ ویدئو

عبدالناصر همتی در برنامه گفت‌وگوی ویژه خبری گفت: در اینکه محدودیت صادرات نفت داریم شکی نیست. من با عراقی‌ها و قطری‌ها هم صحبت کردم درآمد آنها از فروش نفت صفر شده است.

وی افزود: برای ما هم این اتفاق افتاده است و یک واقعیتی است که نفت صادر نمی‌کنیم، اما دولت و بانک مرکزی پیش‌بینی‌های لازم را برای این موارد کرده‌اند.

رئیس کل بانک مرکزی خاطرنشان کرد: فرق ما با عراق و قطر این است که آنها به ذخایر بانک مرکزی خود دسترسی دارند ولی ذخایر ارزی ما را آمریکایی‌ها مسدود کردند و اجازه برداشت نمی‌دهند.

او ادامه داد: با وجود شرایط کنونی بعید می‌دانم بهتر از وضعیت فعلی امکان اداره کشور وجود داشت. من سال‌های ۹۷، ۹۸ و ۹۹ هم رئیس کل بانک مرکزی بودم، شرایط آن موقع هم تا حدودی مشابه الان بود ولی شرایط کنونی بسیار سخت‌تر از سال‌های آخر دهه ۹۰ است.

همتی با بیان اینکه معتقدم دولت کشور را خیلی خوب اداره کرده است، گفت: در شرایطی قرار داریم که درآمد‌های نفتی، مالیاتی، درآمد‌های بیمه تامین اجتماعی و سایر درآمدهایمان تحت تاثیر قرار گرفته است؛ همه اینها در اقتصاد تاثیر می‌گذارند.

وی افزود: در شرایط جنگ ۴۰ روزه پیش‌بینی‌هایی کرده بودیم که حتی تامین ارز واردات کالا‌های اساسی و دارو نسبت به ۵ ماهه اول سال گذشته خیلی بهتر است. در ۵ ماهه امسال ۳۰ درصد بیشتر از مدت مشابه سال گذشته تامین ارز دارو و تجهیزات پزشکی شده و تامین ارز کالا‌های اساسی و کشاورزی تقریباً ۸ درصد کمتر از ۵ ماهه پارسال بوده است.

۲ ساعت قبل / سایت جوان آنلاین

۱/۴ میلیارد دلار به ذخایر اسکناس بانک مرکزی اضافه شد

جوان آنلاین: در برابر تشدید فشار‌های اقتصادی و ارزی امریکا علیه کشورمان، سیاست‌گذاران اقتصادی به سمت تقویت منابع حرکت کرده‌اند و بر اساس آمارها، در چهار ماه نخست سال ۱۴۰۵ حدود ۵/۷ میلیارد دلار درآمد حاصل از فروش نفت در اختیار بانک مرکزی قرار گرفت که این رقم حدود ۵/۱ برابر درآمد نفتی تخصیص یافته در مدت مشابه سال گذشته است. پیش از این نیز ذخایر ارزی بانک مرکزی با حدود ۵/ ۴ میلیارد دلار تقویت شده بود. مجموعه این منابع، در کنار سایر درآمد‌های ارزی، می‌تواند ضمن تأمین منابع ارزی برای واردات کالا‌های اساسی، بازار ارز را نیز مدیریت کند.

با وجود جنگ، محاصره، تحریم‌های نفتی و فشار‌های مختلف، نرخ ارز در بازار آزاد حدود شش ماه گذشته ۱۶ درصد افزایش داشته که به گفته کارشناسان این میزان افزایش در شرایط جنگی مدیریت شده است. از مجموع عملکرد بانک مرکزی و اظهارات رئیس کل بانک مرکزی، اینگونه برآورد می‌شود که سیاست بازارساز برای کنترل نرخ ارز در این مدت، فشار عرضه نبوده و بانک مرکزی بیش از عرضه‌های سنگین بر افزایش ذخایر ارزی متمرکز بوده است.

عبدالناصر همتی، رئیس کل بانک مرکزی اخیراً در یک گفت‌وگوی تلویزیونی با بیان اینکه هدف بانک مرکزی فشار بر عرضه با هدف پایین آوردن نرخ ارز نبوده، گفت: تلاش می‌کنیم با اتخاذ سیاست‌های درست، نوسانات بازار را کنترل کنیم. کما اینکه مردم می‌توانند با ارائه کارت ملی، تا سقف یک‌هزار یورو از صرافی‌ها خرید کنند. به گفته او در مقاطعی که مطرح می‌شد بانک مرکزی در حال ارزپاشی است، آمار‌ها نشان می‌دهد فروش ارز با نرخ توافقی انجام شده است.

او با ارائه آماری از سیاست‌گذاری‌های ارزی اظهار داشت: از دی‌ماه سال گذشته تاکنون، حدود ۷/ ۱ میلیارد دلار خرید و ۳/ ۰ میلیارد دلار فروش ارز انجام شده است؛ بنابراین، در مجموع ۴/ ۱ میلیارد دلار به ذخایر اسکناس بانک مرکزی افزوده شده است. همتی درباره مدیریت بازار ارز اظهار داشت: نوسانات کوتاه‌مدت و اخبار لحظه‌ای رسانه‌ها درباره قیمت ارز، ملاک ارزیابی سیاست‌گذار نیست، آنچه برای بانک مرکزی اهمیت دارد، روند میان‌مدت و بلندمدت نرخ ارز است. رئیس کل بانک مرکزی ادامه داد: اجرای سیاست درست می‌تواند نوسانات بازار ارز را کنترل کند. با این حال، در شرایطی که اقتصاد کشور با فشار‌های متعدد روبه‌روست، درباره آینده نمی‌توان با قطعیت سخن گفت. هدف این است که به دنیا نشان دهیم کشور برنامه دارد و اقتصاد ایران، در کنار نیرو‌های مسلح و مردم، به‌گونه‌ای مدیریت و برنامه‌ریزی می‌شود که آسیبی به کشور وارد نشود.

مأموریت ارزی برای وصول مطالبات

از سوی دیگر، باید به تلاش‌های بانک مرکزی در راستای وصول مطالبات ارزی نیز اشاره کرد. در همین بازه زمانی، بانک مرکزی برای دسترسی به منابع ارزی ایران در عراق با مقامات این کشور رایزنی کرده است. طبق گزارش‌ها، ایران در سال گذشته حدود ۱۲میلیارد دلار به عراق صادرات داشته و تعیین تکلیف منابع حاصل از این تجارت می‌تواند بر منابع ارزی کشور تأثیر بگذارد. رئیس کل بانک مرکزی در بخش دیگری از اظهارات خود به سفر اخیرش به عراق اشاره کرد و با اشاره به اینکه روابط خوب سیاسی و اقتصادی با عراق داریم، اظهار داشت: پیش از جنگ ۱۲ میلیارد دلار صادرات به این کشور داشتیم که ۴ میلیارد مربوط به بخش دولت (گاز، برق و امور مرتبط) و ۸ میلیارد مربوط به بخش خصوصی بود. او افزود: یکی از مشکلات صادرات بخش خصوصی به عراق این بوده که تعرفه‌ها و اختلاف نرخ ارزی در عراق باعث کاهش قدرت رقابتی صادرکنندگان ایرانی شده است و در حال بحث درباره راهکار‌ها با وزیر دارایی و تجارت هستیم.

همتی با اشاره به مطالبات ایران از این کشور اظهار داشت: بابت مطالبات از دولت عراق آنها قول داده‌اند رسیدگی خواهند کرد، اما عراق نیز با مشکلاتی مواجه است، از جمله بسته بودن تنگه هرمز، پرداخت حقوق کارکنان از درآمد نفت که طی سه، چهار ماه اخیر کند شده بود؛ درخصوص پول‌های ایران در بانک عراقی باید بگویم درباره حل و تسهیل انتقال و استفاده از آن صحبت شده است و انتظار بهبود وجود دارد. رئیس کل بانک مرکزی ادامه داد: در دیدار با نخست‌وزیر عراق نتیجه گرفتیم که با تکیه بر منابع بانک تی‌بی‌ای عراق (TBI Bank) بتوانیم پشتوانه‌ای برای صدور ضمانتنامه پیمانکاران ایرانی در عراق فراهم کنیم، نخست‌وزیر عراق این موضوع را پذیرفت و دستور مساعد صادر شد.

اصلاح روش‌های موجود برای بازگشت ارز صادراتی

در راستای ایجاد حاشیه امن ارزی، تلاش شده با کاهش شکاف نرخ‌های ارزی و تسهیل بازگشت ارز صادراتی، جریان ورود ارز به چرخه رسمی تقویت شود. از ابتدای سال ۱۳۹۷ تا ۲۷ بهمن ۱۴۰۴، حدود ۷/ ۱۳۰ میلیارد دلار ارز حاصل از صادرات غیرنفتی به چرخه رسمی بازنگشته بود که ۸/ ۸۱ میلیارد دلار آن مربوط به تعهدات ارزی سررسیدشده و ایفا نشده است. این ارقام در حالی مطرح می‌شود که بخشی از ارز صادرکنندگان می‌تواند از مسیر‌هایی خارج از سازوکار تعیین شده توسط سیاست‌گذار وارد چرخه اقتصادی شده باشد.

در همین زمینه مهدی دارابی، دستیار ارزی بانک مرکزی تأکید کرده است رقم ۸۱ میلیارد دلار به معنای آن نیست که این منابع به کشور بازنگشته‌اند. به گفته او، بخشی از این ارز‌ها از مسیر‌هایی مانند واردات بدون انتقال ارز، واردات از محل سپرده، ترخیص درصدی، واردات طلا و اسکناس ارز وارد چرخه اقتصاد شده‌اند. در این میان، واردات بدون انتقال ارز یکی از مسیر‌هایی است که در آن بانک مرکزی ارز واردکننده را تأمین نمی‌کند و خود واردکننده ارز مورد نیاز را فراهم می‌کند.

دارابی همچنین تأکید کرده که حتی اگر صادرکننده ارز خود را وارد چرخه اقتصادی کند، استفاده از مسیری خارج از چارچوب تعیین شده نیز در آمار عدم ایفای تعهد ارزی قرار می‌گیرد. از سوی دیگر، بخشی از این منابع ممکن است به واردات غیررسمی، خرید دارایی در خارج از کشور یا نگهداری ارز و طلا اختصاص یافته باشد. به گفته او، افزایش نااطمینانی‌های اقتصادی و همچنین جذاب نبودن برخی مسیر‌های رسمی به دلیل نرخ‌های دستوری ارز و محدودیت‌های موجود، از عوامل کاهش نرخ بازگشت ارز از سال ۱۴۰۱ بوده است. در نتیجه، رقم ۸/ ۸۱ میلیارد دلار را نمی‌توان به‌سادگی معادل ارز از دست‌رفته یا ارز خارج شده از کشور دانست. مسئله اصلی، تفاوت میان بازگشت ارز به اقتصاد و بازگشت ارز از مسیر مورد تأیید سیاست‌گذار است.

در هر صورت بازگشت ارز حاصل از صادرات در حال حاضر یکی از محور‌های اصلی سیاست ارزی کشور و مهم‌ترین الزام تقویت منابع ارزی در شرایط کنونی است. کارشناسان آسیب‌شناسی سازوکار بازگشت ارز و اصلاح روش‌های موجود را راهکار تقویت جریان رسمی ارز و بازگشت ارز‌های صادراتی می‌دانند. در مجموع، تقویت ذخایر، وصول مطالبات ارزی و تسهیل بازگشت ارز صادراتی، سه ضلع اصلی پدافند ارزی کشور هستند. کارشناسان تأکید دارند که بانک مرکزی باید بیش از پیش شرایط را برای تسریع در بازگشت ارز‌های صادراتی افزایش دهد.