خبرگزاری مهر- گروه استانها- مهین نورافروز: مشکلات تامین مالی در پی عدم همراهی بانکها، افزایش سودهای بانکی، کاهش دوران بازپرداخت، انقباض بانکها در اعطای وام های حمایتی بلند مدت و افت فروش واحدهای ساخته شده، افزایش دستمزدها، بیمه ،مالیات و افزایش بیسابقه مصالح ساختمانی از مهمترین چالشهای حوزه ساخت و ساز بخصوص انبوهسازی در گلستان است که سازندگان را نه فقط از این بازار کنار زده است که بسیاری از آنها در برزخ ورشکستگی نیز قرار داده است.
وضعیت بازار مسکن از زمان حذف ارز ترجیحی و پس آن جنگ پنج ماهه موجب شد تا بسیاری از سرمایهگذاران از سرمایههای خود را به دلیل تامین نبودن بازگشت سرمایه از این بازار بیرون کشیده و و علاقهای به ادامه راه ندارند.
بازار مسکن گلستان در حالی شرایط نامساعد را طی میکند که این استان به دلیل صنعتی نبودن در سنوات گذشته بیشترین درآمد خود را از سرمایهگذاری در ساخت و سازها به دست میآورد و میزان دسترسی مردم به مسکن با شرایط مساعد به مراتب راحتتر از دیگر استانها بود.
مطابق اطلاعات مندرج در مرکز آمار ایران، تعداد ۲۹ هزار و ۲۹۵ پروانه احداث بنا توسط شهرداریهای کشور در بهار ۱۴۰۴ صادر شد که نسبت به زمستان ماقبل خود ۲۷.۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال ما قبل آن ۲۲.۷ درصد کاهش داشته است.
کارشناسان در تحلیل چرایی کاهش روند ساخت و ساز از کمبود شدید تامین مالی، بدهکاری به بانکها، افزایش افسار گسیخته قیمت زمین، رکود بازار فروش و بیثباتی اقتصادی به عنوان مهمترین علل کوچ سازندگان از ابن بازار نام می برند.
هزینههای ساخت و ساز از هیچ ضابطه ای تبعیت نمی کنند
رئیس انجمن انبوه سازان گلستان با بیان اینکه در زمان حال قیمتها از هیچ ضابطهای تبعیت نمی کنند، به خبرنگار مهر گفت: در سنوات گذشته افزایش قیمت زمین و مصالح حالات نرمال و بنا به مناطق مختلف در بازار تغییر میکرد، اما امروز ما شاهد ناهمگونی در افزایش قیمتها هستیم به طوری که گاها قیمت زمین در مرکز شهر و پایین دست شهر اختلاف قیمت بسیار کمی با هم دارند که ساخت و ساز را با چالش های اساسی روبرو کرده است.
سید محمد مرتضوی افزود: انبوه سازان گلستانی بیشتر در شهرکها، یا مراکز شهرهای استان با توجه به قیمت زمین اقدام به ساخت وساز میکردند و مردم نیز به راحتی هم خانهدار میشدند اما هم اکنون نمی توان تعادلی بین قیمت زمین و هزینههای ساخت وساز و فروش آن به مردم ایجاد کنند.
وی افزود: میزان ساخت و ساز در کشور طی سال های گذشته نسبت به سال ۱۴۰۲ کاهش چشمگیری داشته و با توجه به شرایط فعلی کشور و تورم افسار گسیخته پیش بینی میشود امسال نیز این کاهش تولید تداوم داشته باشد.
عضو هیاتمدیره کانون سراسری انبوهسازان مسکن و ساختمان ایران به وضعیت تقاضای مسکن در بین خانوارهای ایرانی اشاره کرد و گفت: در برخی مناطق کشور، شرایط به گونهای است که خانهدار شدن به رویا تبدیل شده و افراد نمیتوانند با اتکا به یک پس انداز صاحب مسکن شوند در حالی که در سالهای ابتدایی دهه ۹۰ افراد با تسهیلات بانکی واحدهای مسکونی تهیه میکردند.
خروج بیصدای سرمایه گذاران از بازار ساخت و ساز
مرتضوی خاطر نشان کرد: در اوایل دهه ۹۰ تسهیلات بانکی حدود ۷۰ درصد هزینههای ساخت یک ساختمان را تشکیل می داد که اکنون این رقم به کمتر از ۱۰ درصد رسیده است.
وی افزود: در حال حاضر بسیاری از سرمای گذاران و انبوهسازان سرمایههای خود را از این صنعت خارج کرده و به بخشهای دیگری منتقل میکنند، چرا که ریسک بسیار کمتری برای آنها دارد.
این کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: در دهه 80 و 90 تسهیلات بانک مسکن برای ساخت بسیار کارساز بود اما با شروع پرداخت وامهای مسکنمهر یا نهضت ملی مسکن این نقدینگیها از بازار انبوهسازی خارج شد و توان بانکها را از اعطای وامهای کلان به بخش ساخت وساز کاهش داد.
مرتضوی گفت: از سوی دیگر بانکها تضامین بسیار سنگینی از جمله املاک را برای بازگشت سود وامهای خود طلب میکنند که در توان سازندگان نیست.
وی با بیان اینکه صنعت ساختمان هم از نظر عرضه و هم تقاضا با مشکل روبروست، از قیمت تمام شده مسکن به عنوان یکی از مشکلات این بخش نام برد و اظهار کرد: قیمت تمام شده مسکن به دلیل نرخ عمومی تورم، به صورت مستمر در حال افزایش است به طوری که هم قیمت مصالح ساختمانی و هم دستمزد کارگران و استادکاران افزایشی بوده است.
مرتضوی با مقایسه وضعیت ساختوساز گلستان با برخی استانهای شمالی کشور اظهار کرد: گلستان با برخورداری از ظرفیتهای طبیعی، گردشگری و اقتصادی، هنوز نتوانسته از این ظرفیتها برای توسعه صنعت ساختمان بهره لازم را ببرد و نبود هماهنگی و اجماع میان مدیران و دستگاههای اجرایی، یکی از عوامل عقبماندگی این بخش در استان است.
وی تأکید کرد: صنعت ساختمان میتواند بهعنوان یکی از موتورهای اصلی رشد اقتصادی، اشتغالزایی و تأمین مسکن عمل کند، اما تحقق این هدف نیازمند اصلاح قوانین، رفع موانع اجرایی، بازنگری در نظام تأمین مالی و شکلگیری یک برنامه جامع ملی و استانی است؛ در غیر این صورت روند کاهش تولید و افزایش قیمت مسکن ادامه خواهد یافت.
رئیس کمیسیون احداث و خدمات فنی مهندسی اتاق بازرگانی گرگان با اشاره به ضرورت توجه به نیاز واقعی بازار مسکن، خاطرنشان کرد: امروز برخی ضوابط شهری، امکان ساخت واحدهای کوچکمتراژ متناسب با توان خرید مردم را محدود کرده است، در حالی که با توسعه پارکینگهای عمومی و اصلاح برخی مقررات شهری میتوان زمینه افزایش عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه را فراهم کرد.
توقف معاملات در سایه ناامنی
چند رو پیش نیز دبیر کانون سراسری انبوهسازان با اشاره به رکود نسبی معاملات مسکن گفت: آنچه امروز مشاهده میشود بیش از آنکه رکود بازار باشد، توقف موقت معاملات در سایه نا اطمینانیهای اقتصادی است و خطر اصلی بازار، کاهش تولید و عرضه مسکن در سالهای اخیر است که میتواند زمینهساز جهش دوباره قیمتها شود.
فرشید پورحاجت اظهار کرد: بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی، انتظارات فعالان بازار و میزان اطمینان نسبت به آینده قرار دارد. به همین دلیل کاهش حجم معاملات در شرایط فعلی الزاماً به معنای رکود بازار نیست.
وی مهمترین چالش فعلی بازار مسکن را کاهش عرضه دانست و افزود: طی سالهای گذشته افزایش هزینههای ساخت، رشد قیمت مصالح ساختمانی، افت سرمایهگذاری، کاهش صدور پروانههای ساختمانی، محدودیتهای تأمین مالی و انباشت مقررات روند تولید مسکن را با افت محسوسی مواجه کرده است.
امسال نیز وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم از رویکردی جدید به عنوان «طرح مسکن استیجاری» خبر داد و اجرای این طرح را رهگشایی برای مستاجران با اجاره بهای کمتر با هدف خانه دار شدن عنوان کرد.
با وجود اینکه در طرح مسکن استیجاری نیازی به دریافت تسهیلات کلان یا پرداخت اقساط سنگین بانکی نیست، اما موضوع تعهد به پرداخت منظم و بهموقع اجارهبها همچنان یکی از الزامات اصلی این طرح به شمار میرود. در این نقطه است که اهمیت «اعتبارسنجی بانکی» به عنوان یک ابزار کارآمد نمایان میشود. طرحی که چناچه اجرای شود بار سنگینی را از دوش مردم بخصوص طبقه پایین دست جامعه برخواهد داشت.
ساخت و ساز در برنامههای حمایتی دیده نشد
آمارها نشان میدهد که بخش زیادی از سرمایهگذاران که در بخش ساخت و ساز فعالیت میکردند امروز در آستانه تعطیلی قرار دارند و این در حالی است که آینده روشنی برای صنعت ساختمان وجود ندارد. اگر چه همه ما منتظر خروج از رکود بازار مسکن هستیم اما فراموش نکنیم که اولا این خروج در صورت مهیا شدنِ همه شرایط آرام آرام صورت می گیرد و دیگر این که چه ضمانتی برای رونق ساختمان سازی است ؟ آیا سرمایه گذاری که چند سال سرمایه خود را در بازار مسکن خوابانده بلافاصله پس از فروش ، مجددا در این بازار سرمایه گذاری می کند ؟
تامین مسکن نیاز اولیه افراد جامعه است و دولت نیز در قبال تامین آن مسئولیت دارد، آیا همانطور که در یکسال اخیر توجه جدی به بخش صنعت و رفع موانع تولید داشته به این بخش هم حساسیت نشان داده است؟!
گرچه مسئولان بخش ساختمان اعلام می کنند که صدور پروانه ساختمانی در نقاط مختلف کشور رشد داشته اما در طی هشت سال گذشته، بازار تولید مسکن با نوسانات زیادی رو به رو بوده و قطعا میزان صدور پروانه ها نیز کاهش داشته است.
گلستان در خطر افزایش حاشیهنشینی
در این بین استان گلستان به دلیل مهاجرپذیری بالا نیازمندی بیشتری به تامین مسکن دارد . به نظر می رسد مدیران اقتصادی استان باید با ارائه طرحهای ابتکاری و خلاقانه تولید کنندگان صنایع ساختمانی را از این وضعیت هولناک نجات دهد و راهی تازه برای ماندن و نفس کشیدن در این هوای نفس گیر برای آنها بگشاید . آسیبی که اگر نگاه جدی و راهکاری اساسی برای خروج از آن دیده نشود ، شهرهای استان را با افزایش حاشیه نشینی و فشار افکار عمومی بر مسئولان روبرو خواهد کرد. کد مطلب 6912078
