در سالهایی که خرید خانه برای بسیاری از خانوارها به رؤیایی دور از دسترس تبدیل شده، صندوقهای املاک و مستغلات با یک وعده مهم معرفی شدند؛ اینکه بدون نیاز به خرید مستقیم ملک، بتوان از رشد قیمت مسکن بهرهمند شد. اما آیا این ابزارها توانستهاند به این وعده عمل کنند؟
در سالهایی که خرید خانه برای بسیاری از خانوارها به رؤیایی دور از دسترس تبدیل شده، صندوقهای املاک و مستغلات با یک وعده مهم معرفی شدند؛ اینکه بدون نیاز به خرید مستقیم ملک، بتوان از رشد قیمت مسکن بهرهمند شد. اما آیا این ابزارها توانستهاند به این وعده عمل کنند؟ بررسی عملکرد صندوقهای املاک و مستغلات دارای حداقل یک سال سابقه فعالیت، در بازه پایان تیر ۱۴۰۴ تا پایان تیر ۱۴۰۵، تصویر متفاوتی را نشان میدهد. در این مدت، بهترین صندوق حدود ۳۶ درصد بازدهی داشته، در حالی که بر اساس شاخص قیمت پیشنهادی «دنیای اقتصاد»، قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران بیش از ۱۰۶ درصد افزایش یافته است. حتی اگر معیار دقیقتر یعنی خالص ارزش داراییها (NAV) را ملاک قرار دهیم، رشد ارزش دارایی بسیاری از صندوقها در بهترین حالت به حدود ۵۰ تا ۷۰ درصد رسیده و همچنان از رشد بازار مسکن عقب مانده است.
علت این فاصله چیست؟ کارشناسان معتقدند بخشی از پاسخ در ساختار این صندوقها نهفته است. این صندوقها تمام منابع خود را به خرید ملک اختصاص نمیدهند و بخشی از داراییهایشان در اوراق با درآمد ثابت یا سایر ابزارهای مالی سرمایهگذاری میشود. از سوی دیگر، تمرکز داراییها بر تعداد محدودی ملک، نقدشوندگی پایین بازار املاک و فاصله قیمت معاملاتی واحدهای صندوق با NAV نیز بر عملکرد آنها اثر گذاشته است.
در این گزارش، عملکرد صندوقهای املاک و مستغلات را با بازار مسکن مقایسه کردهایم و بررسی کردهایم که چرا این ابزار هنوز نتوانسته به نمایندهای واقعی از بازده بازار ملک تبدیل شود و برای افزایش کارایی آن، چه اصلاحاتی از نگاه کارشناسان ضروری است.
