وقتي سقف رسمي افزايش اجاره بها ۲۵ درصد تعيين شده، اما روايت ميداني از افزايش هاي ۴۰ تا ۵۰ درصدي و حتي بيشتر حكايت مي كند، فاصله ميان «قانون» و «واقعيت بازار» ديگر يك شكاف آماري ساده نيست؛ اين فاصله مستقيما به جابه جايي اجباري خانوارها، كوچك تر شدن انتخاب هاي مستاجران و رشد جمعيت در حاشيه تهران منجر مي شود. به گفته دبير اتحاديه مشاوران املاك تهران، بخشي از خانوارهايي كه ديگر توان پرداخت اجاره در محله سابق خود را ندارند، يك يا دو پله پايين تر مي روند و گروهي نيز راهي مناطقي مانند گرم دره، شهريار و رباط كريم مي شوند؛ مهاجرتي كه بيش از آنكه انتخابي براي بهبود كيفيت زندگي باشد، واكنشي به بحران استطاعت مسكن است.
قانون ۲۵ درصدي، بازار ۵۰ درصدي
بازار اجاره مسكن تهران در حالي وارد فصل جابه جايي شده كه فاصله ميان سقف تعيين شده براي افزايش اجاره بها و آنچه در معاملات واقعي اتفاق مي افتد، بيش از گذشته مورد توجه قرار گرفته است. دولت سقف افزايش اجاره بها را ۲۵ درصد تعيين كرده، اما سعيد لطفي، دبير اتحاديه مشاوران املاك تهران مي گويد: مشاهدات ميداني از افزايش هايي به مراتب بالاتر حكايت دارد.لطفي درباره ميزان رعايت سقف ۲۵ درصدي گفت: آمار دقيقي درباره ميزان رعايت سقف ۲۵ درصدي افزايش اجاره بها نداريم، اما بر اساس مشاهدات ميداني و گزارش هايي كه از همكاران ما در سطح شهر دريافت مي كنيم، بسياري از مالكان اين سقف را رعايت نكرده اند.اين اظهارنظر به معناي آن است كه ميان رقم رسمي ۲۵ درصد و افزايش هاي ۴۰ تا ۵۰ درصدي مورد اشاره اتحاديه، شكافي دست كم ۱۵ تا ۲۵ واحد درصدي وجود دارد؛ به بيان ديگر، در روايت ميداني بازار، اجاره بها مي تواند حدود ۱.۶ تا ۲ برابر سقف تعيين شده افزايش يافته باشد.لطفي درباره اين وضعيت توضيح داد: با توجه به نرخ تورمي بالاي ۸۰ درصد كه از سوي دولت اعلام شده و شرايط اقتصادي موجود، بسياري از مالكان افزايش ۲۵ درصدي اجاره بها را نمي پذيرند و قراردادهاي خود را با ارقام بالاتري تمديد مي كنند. در برخي موارد، افزايش اجاره بها در زمان تمديد قراردادها به بيش از ۴۰ يا حتي ۵۰ درصد رسيده است.البته همين جا يك پرسش مهم مطرح مي شود: اگر سياستگذار سقف مشخصي براي افزايش اجاره تعيين مي كند، اما سازوكار نظارت و اجراي آن قادر به كنترل بازار نيست، اين سقف در عمل چه اثري بر رفتار موجر و مستاجر دارد؟ مساله تنها تخلف يك مالك يا مستاجر نيست، مساله شكاف ميان سياستگذاري و واقعيت اقتصادي خانوارهاست.
آمار رسمي در برابر واقعيت قراردادها
يكي از نقاط قابل تامل در اظهارات دبير اتحاديه مشاوران املاك تهران، تفاوت ميان ارقام ثبت شده در سامانه هاي رسمي و توافقات واقعي ميان طرفين قرارداد است. اين تفاوت، ارزيابي دقيق وضعيت بازار را دشوار مي كند و نشان مي دهد كه صرف تكيه بر داده هاي ثبت شده ممكن است تصوير كاملي از فشار اجاره بر خانوارها ارايه ندهد.به گزارش ايلنا، لطفي با اشاره به اظهارات وزير راه و شهرسازي درباره رعايت سقف اجاره گفت: ممكن است در سامانه هاي رسمي، اعداد مربوط به افزايش ۲۵ درصدي ثبت شود، اما در بسياري از موارد، توافق واقعي ميان موجر و مستاجر متفاوت است. ما به صورت ميداني شاهد بوده ايم كه طرفين در خارج از چارچوب ارقام ثبت شده در سامانه ها، بر سر مبالغ بالاتر توافق كرده و قرارداد را تمديد كرده اند.اگر چنين اختلافي در مقياس گسترده وجود داشته باشد، نخستين قرباني آن شفافيت بازار است. از يك سو آمار رسمي مي تواند از رعايت سقف قانوني حكايت كند و از سوي ديگر، مستاجر در مواجهه با مالك با عددي بسيار بالاتر روبه رو شود. در چنين شرايطي، سياستگذار بر مبناي كدام داده بايد تصميم بگيرد؟
مستاجران ميان تمديد و مهاجرت
لطفي درباره رفتار مستاجران گفت: بسياري از مستاجران ترجيح داده اند قرارداد خود را تمديد كنند، چراكه هزينه هاي جابه جايي، پيدا كردن فايل مناسب و پرداخت هزينه هاي مربوط به نقل وانتقال براي آنها دشوار است. به همين دليل، بسياري از مستاجران از اين هزينه ها صرف نظر كرده و با وجود افزايش اجاره بها، قرارداد خود را در همان واحد مسكوني تمديد كرده اند.
لطفي تاكيد كرد: قطعا موارد زيادي وجود داشته كه مستاجران نتوانسته اند افزايش اجاره بها را بپذيرند و ناچار شده اند به مناطق پايين تر تهران يا حتي خارج از شهر مهاجرت كنند.
در واقع، افزايش اجاره بها فقط قيمت مسكن را بالا نمي برد، نقشه سكونت شهر را نيز تغيير مي دهد.
يك يا دو پله پايين تر؛ نسخه جديد سكونت
مهاجرت درون شهري مستاجران، پديده تازه اي نيست، اما وقتي افزايش هزينه مسكن به حدي مي رسد كه خانوار ناچار مي شود محله خود را ترك كند، مساله از «انتخاب محل سكونت» عبور كرده و به «محدود شدن حق انتخاب» تبديل مي شود. لطفي درباره اين روند گفت: با توجه به شرايط فعلي بازار اجاره و قرار داشتن در اوج فصل جابه جايي، بسياري از قراردادها ديگر در همان محله هاي قبلي مستاجران منعقد نشده است. مردم به صورت پلكاني به سمت يك يا دو محله پايين تر حركت كرده اند و اين موضوع را مي توان در مناطق حاشيه اي تهران به وضوح مشاهده كرد.اين جابه جايي پلكاني را مي توان يكي از نشانه هاي مستقيم كاهش قدرت خريد خانوار دانست. خانواري كه پيش تر توان پرداخت اجاره در يك محله مشخص را داشته، حالا براي حفظ هزينه مسكن بايد از كيفيت، موقعيت مكاني، دسترسي به حمل ونقل يا حتي متراژ خانه صرف نظر كند.
حاشيه تهران؛ مقصد خانوارهاي تحت فشار
پيامد طبيعي چنين روندي، افزايش تقاضا در مناطق ارزان تر است. اما افزايش جمعيت در حاشيه تهران نيز لزوما به معناي حل بحران مسكن نيست، بلكه مي تواند بحران را از مركز شهر به پيرامون منتقل كند.
لطفي در اين باره گفت: افزايش جمعيت در مناطقي مانند گرم دره، شهريار و رباط كريم نسبت به سال هاي گذشته نشان مي دهد كه بخشي از خانوارها به دليل ناتواني در تامين هزينه هاي مسكن در مناطق شهري، به سمت حاشيه تهران حركت كرده اند. در واقع، افزايش جمعيت در اين مناطق يكي از نشانه هاي تشديد حاشيه نشيني و كاهش قدرت پرداخت خانوارها در بازار مسكن است.
خانه ارزان، اما با چه كيفيتي؟
مشكل در حاشيه تهران فقط قيمت نيست. بخشي از واحدهايي كه براي اجاره عرضه مي شوند، از استانداردهاي مطلوب فاصله دارند و حتي وضعيت حقوقي برخي از آنها محل نگراني است.لطفي درباره اين وضعيت تصريح كرد: بخش قابل توجهي از خانه هاي حاشيه تهران به صورت قولنامه اي معامله يا اجاره داده مي شوند و حتي در برخي موارد، شاهد واحدهايي هستيم كه فاقد انشعابات مستقل هستند و از انشعابات خانه هاي مجاور استفاده مي كنند؛ موضوعي كه از نظر ايمني و حقوقي مي تواند خطرناك باشد.
تهران بزرگ تر مي شود، اما نه الزاما براي زندگي بهتر
تغيير الگوي سكونت تنها به خروج خانوارها از محله هاي گران تر محدود نيست. برخي مناطق جديد تهران كه زماني با واحدهاي خالي و سكونت پايين شناخته مي شدند، اكنون به تدريج پرجمعيت تر شده اند.
لطفي با اشاره به منطقه ۲۲ تهران گفت: براي نمونه، اگر چند سال قبل به منطقه ۲۲ نگاه مي كرديم، تعداد زيادي از واحدهاي مسكوني هنوز خالي بود و چراغ هاي كمي روشن بود، اما امروز شرايط كاملا متفاوت شده و بخش زيادي از واحدها مورد استفاده قرار گرفته اند. اين تغييرات نشان مي دهد كه فشار هزينه مسكن، الگوي سكونت خانوارها را تغيير داده است.
با اين حال، حتي توسعه سكونت در مناطق جديد نيز نتوانسته فشار اجاره را متوقف كند.
لطفي تاكيد كرد: با اين حال، حتي در حاشيه تهران نيز قيمت اجاره افزايش پيدا كرده و مهاجرت به اين مناطق لزوما به معناي دسترسي به مسكن ارزان قيمت نيست اما به هر حال نرخ اجاره در اين مناطق پايين تر است.
يعني خانوار براي فرار از اجاره سنگين مركز، به نقطه اي مي رود كه خود نيز با افزايش قيمت مواجه است. نتيجه، يك مسابقه دايمي ميان درآمد خانوار و هزينه مسكن است؛ مسابقه اي كه در آن خانوار هر بار يك قدم عقب تر مي رود.
مهاجرت به تهران، همزمان با فرار از تهران
پارادوكس بزرگ بازار مسكن تهران اين است كه همزمان با خروج برخي خانوارها از مناطق شهري به سمت حاشيه، همچنان مهاجرت به تهران ادامه دارد. در نتيجه، تقاضاي مسكن از دو مسير تحت فشار قرار مي گيرد: خانوارهاي ساكن تهران براي يافتن گزينه ارزان تر به پيرامون شهر مي روند و مهاجران جديد نيز براي پيدا كردن سرپناه وارد همين بازار محدود مي شوند.
لطفي درباره اين وضعيت گفت: از سوي ديگر همچنان با مهاجرت به تهران مواجه هستيم و تامين سرپناه براي افرادي كه وارد تهران مي شوند، به شرايط اقتصادي آنها بستگي دارد. برخي افراد براي كاهش هزينه ها به زندگي در خودرو روي مي آورند، برخي چند نفره يك واحد مسكوني را اجاره مي كنند و اگر فرد با خانواده اي خود مهاجرت كرده باشد خانه بسيار ارزاني را اجاره مي كند.
اين توصيف، تصويري نگران كننده از عمق بحران استطاعت مسكن ارايه مي كند؛ بحراني كه در آن «خانه داشتن» جاي خود را به «پيدا كردن هر نوع سرپناه ممكن» مي دهد.در نهايت، بحران اجاره را نمي توان تنها با اعلام يك سقف قيمتي مديريت كرد. وقتي رشد هزينه هاي زندگي از توان درآمدي خانوار جلو مي زند، سقف قانوني بدون نظارت موثر، داده هاي شفاف و سياست هاي افزايش عرضه و حمايت هدفمند ممكن است فقط تصويري رسمي از بازار ارايه كند؛ در حالي كه واقعيت، در بنگاه هاي املاك، خانه هاي كوچك تر، محله هاي ارزان تر و حاشيه هاي رو به گسترش تهران خود را نشان مي دهد.
