دکتر محمود اولاد، صاحبنظر اقتصاد مسکن، معتقد است: بحران «کاهش دسترسی به مسکن»، معلول بحران بزرگتری تحت عنوان «فقیرتر شدن خانوارها و افت درآمد سرانه حقیقی ایرانیها است».
این واقعیت را میتوان از روی مقایسه نرخ رشد اجارهبها و قیمت مسکن با تورم عمومی پی برد.
نرخ رشد اجاره به طور متوسط تفاوت چندانی با تورم عمومی ندارد؛ حتی چند سالی کمتر از تورم عمومی است.
رشد قیمت مسکن هم به طور متوسط در حد ۶ تا ۸ واحد درصد بیش از تورم عمومی است که تقریبا در همه کشورها هم همین موضوع هست و ناشی از رانت طبیعی، رانت برنامهای و بازدهیهای ریسکی مسکن است.
بنابراین، همانطور که سطح عمومی قیمتها در این سالها افزایش زیادی پیدا کرده، هزینه تامین مسکن هم همینطور.
حال این سوال مطرح میشود که چرا مدت زمان دسترسی به مسکن که از تقسیم قیمت به درآمد بدست میآید، طولانی شده است؟
دقیقا مسئله این است که دلیل افزایش شاخص دسترسی مسکن، بیش از آنکه بزرگ شدن صورت باشد، کوچک شدن مخرج کسر است.
دلیل کاهش استطاعتپذیری مسکن، افزایش فقر و کاهش درآمد سرانه حقیقی است.
حالا اگر این عدم دسترسی و افت توان خرید و اجاره مسکن را «به درون بخش مسکن» محدود کنیم، تمرکز را از روی بحران درآمد به بحران مسکن میآوریم و نتیجهاش این میشود که راهحلهایی در درون بخش مسکن پیشنهادی میشود.
مثلاً برخی کارشناسان تاکید بر تولید بیشتر مسکن میکنند در حالی که مشکل اصلا در تولید مسکن نیست.
ما با فقیر شدن، کیفیت و کمیت خوراک و پوشاک را تغییر میدهیم …
