به گزارش برنا، بازار مسکن تهران در شرایطی وارد ماههای پساجنگ شده که بررسی قیمتها بر مبنای ارز، تصویر متفاوتی از وضعیت این بازار ارائه میدهد. بر اساس برآوردهای مطرحشده، قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت به حدود ۱۳۰۰ دلار رسیده است؛ سطحی که با دلار ۲۲۰ هزار تومانی، معادل حدود ۲۸۶ میلیون تومان برای هر مترمربع خواهد بود.
این محاسبه نشان میدهد بازار مسکن نهتنها از تحولات داخلی اقتصاد، بلکه از نرخ ارز نیز اثر میپذیرد. افزایش قیمت دلار معمولاً از مسیر بالا رفتن هزینه زمین، مصالح ساختمانی، تجهیزات و انتظارات تورمی به بازار ملک منتقل میشود و در مقابل، ثبات یا کاهش نرخ ارز میتواند ظرفیت افزایش بیشتر قیمت اسمی مسکن را محدود کند.
دلار، متغیر تعیینکننده بازار ملک
یکی از مهمترین نکات درباره قیمتگذاری مسکن در تهران، فاصله میان قدرت خرید خانوار و قیمت تمامشده واحدهای مسکونی است. حتی اگر قیمت دلاری ملک در محدوده ۱۳۰۰ دلار باقی بماند، افزایش نرخ ارز میتواند قیمت ریالی مسکن را بالا ببرد؛ در حالی که درآمد خانوارها الزاماً با همان سرعت رشد نمیکند.
به بیان دیگر، در صورت رسیدن دلار به محدوده ۲۲۰ هزار تومان و تثبیت قیمت دلاری مسکن در سطح ۱۳۰۰ دلار، قیمت ریالی هر مترمربع میتواند در محدوده ۲۸۶ میلیون تومان قرار گیرد. اما اگر دلار از این سطح عقبنشینی کند، برای حفظ همین قیمت ریالی، بازار نیازمند افزایش قیمت دلاری خواهد بود؛ اتفاقی که با توجه به ضعف تقاضای مصرفی، چندان ساده نیست.
دوراهی بازار رشد قیمت یا رکود
بازار مسکن در چنین شرایطی با دو سناریوی اصلی روبهرو است. در سناریوی نخست، نرخ ارز در سطوح بالا باقی میماند یا افزایش پیدا میکند. در این وضعیت، هزینه ساخت و ارزش داراییهای ملکی میتواند افزایش یابد و زمینه رشد قیمت اسمی مسکن فراهم شود.
سناریوی دوم، ثبات یا عقبنشینی دلار است. در این حالت، اگر قدرت خرید خانوارها همچنان پایین باشد و قیمت مسکن نیز متناسب با درآمدها تعدیل نشود، احتمال تشدید رکود معاملاتی افزایش خواهد یافت؛ بنابراین رشد قیمت اسمی مسکن لزوماً به معنای رونق بازار نیست. ممکن است قیمت هر مترمربع افزایش پیدا کند، اما تعداد معاملات کاهش یابد؛ وضعیتی که در نهایت شکاف میان قیمت …
