به گزارش برنا، بررسی تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد پاسخ این سؤال به خود «خرید سهم کوچک» وابسته نیست؛ بلکه به این بستگی دارد که آیا این سهم در نهایت به مالکیت یک ملک مشخص، تأمین مالی مناسب و قدرت خرید واقعی خانوار منتهی میشود یا خیر.
خانهریز دقیقاً چه چیزی را تغییر میدهد؟
بازار مسکن ایران طی سالهای گذشته با شکاف بزرگی میان درآمد خانوار و قیمت خانه مواجه شده است. برای بخش قابل توجهی از خانوارها، مسئله تنها نداشتن پسانداز نیست؛ بلکه سرعت رشد قیمت زمین و مسکن به اندازهای بوده که حتی پسانداز مستمر نیز در بسیاری از موارد نتوانسته فاصله میان درآمد و قیمت خانه را جبران کند. طرح خانهریز شهرداری تهران دقیقاً با هدف ورود سرمایههای کوچکتر به بازار مسکن طراحی شده است. بر اساس توضیحات مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، شهروندان میتوانند به جای خرید یک واحد کامل، در منافع پروژههای ساختمانی مشارکت کنند. عرضه این خانهریزها در بستر «شهرزاد» انجام میشود، قیمت آنها به صورت ماهانه کارشناسی خواهد شد و برای جلوگیری از تمرکز خرید، فعلاً سقف ۱۰۰ خانهریز برای هر کد ملی در نظر گرفته شده است. در مرحله نخست نیز از عرضه چند هزار خانهریز و فروش حدود ۸۸۰۰ مترمربع خبر داده شده است.
اما نکتهای که باید برای متقاضیان کاملاً روشن باشد این است که خانهریز در شکل فعلی معادل خرید مستقیم بخشی از یک آپارتمان نیست. خریدار در منافع پروژه ساختمانی شریک میشود و مالک مستقیم یک واحد مشخص نخواهد بود. بر اساس توضیحات شهرداری، اگر فرد در طول چند پروژه و طی سالهای آینده به اندازه یک واحد مسکونی سهم جمع کند، در زمان واگذاری از اولویت برخوردار خواهد شد. بنابراین خانهریز در شرایط فعلی بیشتر یک مدل «سرمایهگذاری تدریجی در مسکن» است تا فروش مستقیم مسکن به خانوار.
مسئله اصلی، سرمایهگذاری یا خانهدار شدن؟
همین تفاوت، نقطه اصلی ارزیابی طرح است. کارشناسان حوزه مسکن معتقدند باید میان «حفظ ارزش سرمایه» و «خانهدار شدن» تفاوت قائل شد. اگر فردی امروز سرمایه کوچکی وارد یک پروژه کند و ارزش آن همگام با قیمت مسکن افزایش یابد، ممکن است از کاهش ارزش پول خود در برابر تورم مسکن جلوگیری کرده باشد؛ اما این موضوع لزوماً به معنای آن نیست که قدرت خرید او برای یک واحد کامل نیز افزایش یافته است.
ایمان رفیعی کارشناس بازار مسکن در گفتوگو با برنا میگوید: «خانهریز از نظر ورود سرمایههای کوچک به بازار ملک ایده قابل دفاعی است، اما باید توجه داشت که حفظ ارزش سرمایه با خانهدار شدن تفاوت دارد. اگر قیمت یک واحد مسکونی با سرعت بیشتری از توان پسانداز خانوار افزایش پیدا کند، فرد ممکن است ارزش سرمایه خود را حفظ کرده باشد اما همچنان نتواند صاحب خانه شود.»
به گفته این کارشناس، «اگر شهرداری قصد دارد خانهریز را به عنوان ابزار خانهدار کردن مردم معرفی کند، باید مسیر تبدیل سهمهای کوچک به مالکیت یک واحد مشخص از ابتدا تعریف و تضمین شود؛ در غیر این صورت این طرح بیشتر یک ابزار سرمایهگذاری خواهد بود.»
تجربه انگلیس، مالکیت تدریجی با خانه مشخص
بررسی تجربه کشورهای دیگر نشان میدهد ایده مالکیت تدریجی موضوع جدیدی نیست. در انگلیس، مدل «Shared Ownership» به خانوارهایی که توان خرید کامل یک خانه را ندارند اجازه میدهد ابتدا بخشی از یک ملک مشخص را خریداری کنند و برای سهم باقیمانده اجاره بپردازند. سپس مالک میتواند در مراحل بعد سهم بیشتری از همان ملک را خریداری کند و به تدریج به مالکیت کامل نزدیک شود.
تفاوت این مدل با خانهریز در یک نکته اساسی است؛ در مدل انگلیس، فرد از ابتدا سهمی از یک ملک مشخص را در اختیار دارد و مسیر افزایش سهم نیز تعریف شده است. اما در خانهریز تهران، خریدار در منافع پروژه مشارکت میکند و مالکیت مستقیم یک واحد مشخص در مرحله نخست شکل نمیگیرد. بنابراین اگر قرار باشد خانهریز در آینده به ابزار واقعی خانهدار شدن تبدیل شود، باید این حلقه را تکمیل کند و مسیر حقوقی تبدیل سرمایه خرد به مالکیت واحد مسکونی را شفافتر کند.
آمریکا، ورود سرمایههای کوچک به بازار ملک
در آمریکا نیز سرمایهگذاری با مبالغ کوچکتر در بازار املاک سابقه طولانی دارد، اما هدف این ابزارها با خانهریز تفاوت دارد. صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات یا REITها به افراد اجازه میدهند بدون خرید مستقیم یک ساختمان یا آپارتمان، در داراییهای ملکی سرمایهگذاری کنند و از درآمد یا افزایش ارزش آنها بهرهمند شوند.
در اینجا هدف اصلی «خانهدار کردن سرمایهگذار» نیست؛ بلکه هدف، ایجاد یک ابزار سرمایهگذاری و کسب بازده از بازار املاک است. از این منظر، خانهریز تهران میان دو مدل قرار میگیرد؛ از یک طرف میخواهد سرمایههای خرد را وارد ساختوساز کند و از طرف دیگر وعده میدهد که در صورت افزایش سهم سرمایهگذار، امکان رسیدن به یک واحد مسکونی وجود خواهد داشت.
سنگاپور، چرا یک ابزار مالی بهتنهایی کافی نیست؟
سنگاپور نمونه مهم دیگری است، اما تجربه این کشور نشان میدهد حل مسئله مسکن تنها با ایجاد یک ابزار مالی امکانپذیر نیست. نرخ بالای مالکیت مسکن در سنگاپور نتیجه دههها سیاستگذاری هماهنگ در حوزه زمین، ساخت مسکن عمومی، تأمین مالی، یارانه و حمایت دولتی است.
به همین دلیل نمیتوان گفت اگر ایران یک ابزار سرمایهگذاری خرد ایجاد کند، میتواند به نتیجه مشابه سنگاپور برسد. یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: «هیچ کشوری بحران مسکن را با یک ابزار مالی منفرد حل نکرده است. ابزار مالی زمانی موفق میشود که در کنار آن عرضه مناسب، زمین، تأمین مالی، اعتبار بانکی و سیاست حمایتی وجود داشته باشد.»
از این منظر، خانهریز میتواند بخشی از زنجیره تأمین مالی مسکن باشد، اما نمیتواند به تنهایی جایگزین سیاست جامع مسکن شود.
چرا طرحهای مشابه در ایران موفق نبودهاند؟
تجربه ایران نشان میدهد مشکل اصلی معمولاً نبود ایده نیست؛ بلکه استمرار اجرا و سازگاری طرح با شرایط اقتصاد تورمی است. بسیاری از پروژههای مسکن در زمان آغاز، با هزینههای مشخص طراحی میشوند اما افزایش قیمت زمین، مصالح، دستمزد و هزینه تأمین مالی، معادله اقتصادی پروژه را در طول زمان تغییر میدهد.
این مسئله برای خانهریز نیز اهمیت دارد. اگر پروژهها بهموقع تکمیل شوند و ارزش سهم خریداریشده همگام با بازار مسکن رشد کند، سرمایهگذار میتواند از این ابزار منتفع شود. اما اگر پروژه طولانی شود یا قیمت مسکن سریعتر از ارزش سرمایه خانوار افزایش یابد، فرد ممکن است پس از چند سال همچنان فاصله زیادی با خرید یک واحد کامل داشته باشد.
به همین دلیل کارشناسان معتقدند سرعت اجرای پروژه، شفافیت قیمتگذاری و امکان خروج از سرمایهگذاری به اندازه قیمت اولیه خانهریز اهمیت دارد.
نقدشوندگی ۷۲ ساعته، مهمترین وعده طرح
یکی از مهمترین ویژگیهایی که شهرداری برای خانهریز اعلام کرده، امکان نقدشوندگی حداکثر ۷۲ ساعته است. اگر این تعهد واقعاً در قراردادها و با پشتوانه مالی و حقوقی مشخص اجرا شود، میتواند مزیت مهمی برای این طرح باشد؛ چرا که یکی از مشکلات اصلی سرمایهگذاری در پروژههای ساختمانی، قفل شدن سرمایه برای چند سال است.
با این حال، یک پرسش اساسی همچنان مطرح است: منبع تأمین نقدینگی برای بازخرید خانهریزها چیست؟ اگر شهرداری خود را متعهد به نقدشوندگی میداند، باید سازوکار تأمین این منابع، قیمت بازخرید، نحوه محاسبه ارزش روز سهم و شرایط خروج سرمایهگذار برای مردم کاملاً روشن باشد.
علیرضا بهبهانی کارشناس بازار مسکن در این زمینه میگوید: «نقدشوندگی ۷۲ ساعته اگر پشتوانه قراردادی و مالی داشته باشد، یکی از نقاط قوت طرح است؛ اما اگر صرفاً در حد یک وعده باقی بماند، میتواند به نقطه ضعف خانهریز تبدیل شود. اعتماد مردم در این طرح بیش از هر چیز به ضمانت اجرایی قراردادها وابسته است.»
خانهریز بالاخره موفق میشود یا نه؟
برآیند بررسی تجربه ایران و کشورهای دیگر نشان میدهد که خانهریز میتواند به عنوان ابزار سرمایهگذاری خرد موفق باشد، اما موفقیت آن به عنوان ابزار خانهدار کردن مردم هنوز قطعی نیست.
اگر هدف طرح، جذب سرمایههای کوچک، حفظ ارزش پول خانوار و تأمین مالی پروژههای ساختمانی باشد، خانهریز ظرفیت قابل توجهی دارد. اما اگر هدف اصلی، خانهدار کردن خانوارهای متوسط و کمدرآمد است، باید چند حلقه دیگر نیز به آن اضافه شود؛ از جمله مالکیت حقوقی شفاف، پروژه مشخص، قیمتگذاری مستقل، گزارش مالی منظم، نقدشوندگی واقعی و در نهایت امکان تبدیل سهمهای خریداریشده به یک واحد مسکونی مشخص.
تجربه انگلیس نشان میدهد مالکیت تدریجی زمانی میتواند به خانهدار شدن منجر شود که فرد از ابتدا سهم مشخصی از یک خانه داشته باشد و مسیر افزایش مالکیت نیز روشن باشد. تجربه آمریکا نشان میدهد سرمایهگذاری خرد میتواند منابع جدیدی را وارد بازار املاک کند، اما لزوماً به خانهدار شدن سرمایهگذار منجر نمیشود. سنگاپور نیز ثابت کرده که برای حل بحران مسکن، ابزار مالی باید در کنار عرضه گسترده، زمین، تسهیلات و حمایت دولتی قرار بگیرد.
بنابراین خانهریز نه نسخه نهایی حل بحران مسکن است و نه میتوان آن را یک طرح کماثر دانست. این طرح میتواند یک ابزار جدید برای هدایت سرمایههای خرد به سمت ساختوساز باشد، اما موفقیت واقعی آن به یک سؤال بستگی دارد: آیا فردی که امروز توان خرید یک «خانهریز» را دارد، چند سال بعد میتواند با اتکا به همین سرمایه صاحب یک «خانه» شود؟
اگر پاسخ این سؤال در عمل مثبت باشد، خانهریز میتواند به الگویی قابل توسعه در بازار مسکن تبدیل شود؛ اما اگر سرمایهگذار صرفاً مالک سهمی از منافع پروژه باقی بماند، این طرح بیشتر ابزار سرمایهگذاری ملکی خواهد بود تا راهکار خانهدار کردن مردم.
