فارس نوشت: بخش قابل توجهی از پروندههایی که این روزها در مراجع قضایی شکل میگیرد، ریشه در یک معامله ملکی، یک قولنامه دستی یا اختلافی بر سر مالکیت دارد؛ معاملاتی که گاهی بدون ثبت رسمی انجام شدهاند و بعد، یک ملک را به چند مدعی، یک ساختمان را به چند خریدار و یک اختلاف ساده را به پروندهای طولانی تبدیل کردهاند. حالا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قرار است همین نقطه آسیبپذیر را هدف بگیرد؛ قانونی که اجرای کامل آن میتواند مسیر معاملات ملکی را از قول و کاغذ به ثبت رسمی و قابل رهگیری تغییر دهد.
وقتی قولنامه به دادخواست تبدیل میشود
حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، میگوید حدود ۶۵ تا ۷۰ درصد مراجعان به مراجع قضایی در پروندههای حقوقی و کیفری، بهطور مستقیم یا غیرمستقیم با اسناد عادی ارتباط دارند؛ آماری که نشان میدهد مسئله اسناد عادی تنها یک موضوع ثبتی نیست و مستقیماً با حجم دعاوی و جرایم در دستگاه قضایی ارتباط پیدا میکند.از فروش مال غیر و جعل گرفته تا کلاهبرداری و اختلاف بر سر مالکیت؛ بخشی از این پروندهها زمانی شکل میگیرند که معاملهای بدون ثبت رسمی انجام شده و بعدها یکی از طرفین یا حتی شخص ثالث، مدعی حقی متفاوت میشود.به همین دلیل، اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قرار است یکی از مسیرهای اصلی تولید این اختلافات را مسدود کند.
پیشفروش ساختمان؛ یکی از گرههای قدیمی
یکی از نقاطی که قانون جدید بهطور ویژه روی آن دست گذاشته، پیشفروش ساختمان است؛ بازاری که سالها با قراردادهای عادی و فرآیندهای غیرشفاف همراه بوده و در مواردی خریدار پس از پرداخت بخش قابل توجهی از پول، با مشکلاتی مانند فروش یک واحد به چند نفر، نداشتن پایانکار یا حتی اختلاف بر سر اصل مالکیت مواجه شده است.ماده ۱۴ قانون الزام تلاش میکند این فرآیند را از ابتدا در یک مسیر رسمی قرار دهد. قرار است با همکاری سازمان نظام مهندسی، شهرداری و سازمان ثبت، فرآیند صدور دستور نقشه، تنظیم تقسیمنامه رسمی و اختصاص شناسه یکتا برای واحدهای ساختمانی به شکل یکپارچه انجام شود.در این مدل، واحد ساختمانی از همان مراحل اولیه دارای شناسهای قابل رهگیری خواهد بود و نقلوانتقالهای بعدی نیز باید به صورت رسمی ثبت شود؛ اتفاقی که میتواند فضای پیشفروش را از معاملهای مبتنی بر اعتماد و کاغذ به فرآیندی شفاف و قابل رصد تبدیل کند.
قانون دیگر جای شیوههای سنتی را گرفته است
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تأکید دارد که اجرای این قانون دیگر یک انتخاب مدیریتی نیست. برای ۶ وزارتخانه و ۸ دستگاه تکالیفی تعیین شده و دستگاههای مسئول موظف به اجرای آن هستند.بابایی با اشاره به آمادهشدن زیرساختهای فنی میگوید دوره آزمایشی اجرای ماده ۱۴ در مشهد و قزوین با موفقیت انجام شده و سایر شهرداریها نیز باید به این سازوکار متصل شوند.او حتی درباره مدیرانی که بخواهند همچنان فرآیندهای سنتی را ادامه دهند هشدار داده است که خودداری از اجرای تکالیف قانونی میتواند به عنوان ترک فعل مورد پیگیری مراجع نظارتی، انتظامی و قضایی قرار گیرد.
۱۱ میلیون سند در مسیر قانون جدید
قانون الزام از سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازمالاجرا شده و اکنون، پس از گذشت ۲۵ ماه، حدود ۱۱ میلیون سند سبز تکبرگ مشمول این قانون صادر شده است.بابایی معتقد است بخشی از تأخیرهای اولیه به آماده نبودن زیرساختهای دستگاهها و وزارتخانهها بازمیگشت؛ اما اکنون زیرساختهای مورد نیاز فراهم شده و مراحل آزمایشی در چند شهر بزرگ در حال انجام است.
تکلیف قولنامهها چه میشود؟
اما سؤال مهم برای میلیونها دارنده سند عادی این است که با قولنامههای قدیمی چه باید کرد؟سامانه ماده ۱۰ یا همان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی برای پاسخ به همین مسئله راهاندازی شده است. در مرحله نخست، افرادی که نسبت به املاک دارای سند رسمی ادعای مالکیت دارند، باید مدارک و مستندات خود را در سامانه ثبت کنند.بر اساس سازوکار پیشبینیشده، مدعیان مالکیت دو سال برای ثبت ادعای خود فرصت دارند و پس از آن نیز دو سال برای انجام اقدامات لازم جهت دریافت سند رسمی مهلت خواهند داشت.اهمیت این مهلت زمانی زمانی روشنتر میشود که بدانیم بیتوجهی به آن میتواند آثار حقوقی سنگینی داشته باشد؛ از جمله محدود شدن امکان طرح و استماع برخی دعاوی و از دست رفتن امکان معارضه با اشخاص ثالثی که بعداً با حسن نیت سند رسمی دریافت کردهاند.
آپارتمانهای بیپایانکار هم تعیین تکلیف میشوند
قانون الزام فقط به قولنامهها محدود نمانده و برای یکی دیگر از مشکلات قدیمی بازار مسکن نیز راهکار پیشبینی کرده است؛ آپارتمانهایی که ساخته شدهاند اما به دلیل آرای کمیسیونهای ماده ۹۹ و ۱۰۰ شهرداری، پرداخت نشدن جریمه یا صدور رأی تخریب، پایانکار ندارند و در نتیجه مالک نمیتواند برای آنها سند رسمی دریافت کند.تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام برای تعیین تکلیف این املاک پیشبینی شده است. بر اساس این حکم، در صورت فراهم بودن شرایط قانونی، شهرداری میتواند پایانکار صادر کند و سازمان ثبت نیز امکان صدور سند مالکیت را فراهم خواهد کرد.البته جریمههای مربوط به قسمتهای اختصاصی و مشترک در سند درج میشود و انتقال ملک نیز منوط به پرداخت جریمه تعدیلشده خواهد بود. برای واحدهایی که حکم قلعوقمع کامل دارند نیز سند مالکیت صادر نمیشود.
۹۲ درصد مشاوران املاک وارد سامانه شدند
یکی از حلقههای مهم اجرای این قانون، مشاوران املاک هستند؛ همان جایی که بسیاری از معاملات ملکی در نخستین مرحله شکل میگیرد.بابایی میگوید تاکنون ۹۲ درصد مشاوران املاک به سامانههای سازمان ثبت متصل شدهاند و پیشنویس معاملات را در سامانه تنظیم میکنند. به گفته او، همکاری مشاوران املاک و سردفتران در اجرای قانون مناسب بوده و مقاومت جدی در برابر اجرای آن شکل نگرفته است. پایان یک عادت قدیمی؟قانون الزام در واقع تلاش میکند یک عادت قدیمی در معاملات ملکی را تغییر دهد؛ عادتی که در آن یک برگه قولنامه میتوانست سرنوشت یک ملک را تعیین کند، بدون آنکه اطلاعات معامله به شکل رسمی و قابل رهگیری در اختیار نظام ثبتی قرار گرفته باشد.حالا قرار است مسیر معامله از ابتدا تا انتها شفاف باشد؛ از صدور شناسه یکتا برای واحد ساختمانی و ثبت پیشفروش گرفته تا تعیین تکلیف املاک فاقد سند و اتصال مشاوران املاک به سامانههای رسمی.اگر این زنجیره کامل شود، نتیجه فقط کاهش پروندههای ملکی در دادگستری نخواهد بود؛ بلکه هدف اصلی، پیشگیری از شکلگیری اختلاف پیش از آن است که یک قولنامه، یک معامله یا یک ادعای مالکیت، راهی دادگاه شود.
