در شرايطي كه طي سال هاي گذشته برخي تغييرات موردي در ضوابط ساخت وساز تهران با انتقاد كارشناسان درباره افزايش بارگذاري جمعيتي، فشار بر زيرساخت ها و كاهش كيفيت زندگي شهري مواجه شده، شوراي عالي شهرسازي اين بار با استناد به نبود توجيه شهرسازانه، ابهام در انتقال حقوق توسعه، پيامدهاي ترافيكي و نبود بررسي كافي درباره خدمات شهري، با درخواست افزايش چهار طبقه در منطقه يك تهران مخالفت كرد.تصميمي كه يك پرسش قديمي را دوباره مطرح كرده است؛ در تهرانِ متراكم امروز، معيار افزايش طبقات ساختمان ها بايد نيازهاي واقعي شهر باشد يا افزايش بازده اقتصادي پروژه هاي خاص؟
به گزارش مهر، غلامرضا كاظميان، دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران، در نامه اي خطاب به محمدصادق معتمديان، استاندار تهران، عليرضا زاكاني، شهردار تهران و مهدي چمران، رييس شوراي اسلامي شهر تهران، مصوبه اين شورا درباره مغايرت اساسي طرح تفصيلي با طرح جامع شهر تهران در خصوص افزايش تراكم ساختماني از ۱۱ به ۱۵ طبقه را ابلاغ كرد.
بر اساس اين مصوبه، شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران در جلسه ۲۲ تيرماه ۱۴۰۵، درخواست كميسيون ماده پنج تهران براي افزايش تراكم ساختماني در ملكي واقع در محدوده خيابان شريعتي، پل رومي، خيابان اكبري و خيابان استانبول را بررسي كرد و با استناد به نظر كميته فني، اين افزايش تراكم را مغاير با اصول شهرسازي تشخيص داد.
پل رومي؛ حلقه اي ديگر از زنجيره مناقشه بلندمرتبه سازي
پرونده پل رومي نخستين موردي نيست كه در آن شوراي عالي شهرسازي در برابر افزايش بارگذاري ساختماني در تهران موضع مي گيرد. طي سال هاي اخير، چندين پرونده مرتبط با بلندمرتبه سازي، تغيير ضوابط و افزايش تراكم در پايتخت به محل اختلاف ميان مديريت شهري و نهاد بالادستي شهرسازي تبديل شده است.
يكي از نمونه هاي نزديك به اين پرونده، ماجراي احداث دو برج ۴۲ طبقه موسوم به «هتل ولنجك» در منطقه يك تهران بود؛ پروژه اي كه شوراي عالي شهرسازي و معماري با آن مخالفت كرد و بر ضرورت بررسي موضوعاتي مانند قرارگيري در حريم گسل، مطالعات تخصصي مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي، آثار ترافيكي و تأثير بر سيماي شهري شمال تهران تأكيد شد.
همچنين شوراي عالي شهرسازي در سال ۱۴۰۳ پس از ورود سازمان بازرسي كل كشور به موضوع برخي مصوبات كميسيون ماده پنج تهران، بررسي دوباره تعدادي از پرونده هاي اين كميسيون را در دستور كار قرار داد؛ پرونده هايي كه در بازه زماني اسفند ۱۴۰۲ تا مرداد ۱۴۰۳ تصويب شده بودند و از منظر انطباق با ضوابط شهرسازي مورد بررسي قرار گرفتند. وجه مشترك اين پرونده ها، مخالفت با اصل ساخت وساز يا بلندمرتبه سازي نيست؛ مساله اصلي، ميزان و محل بارگذاري جديد در شهري است كه بسياري از مناطق آن با محدوديت هاي جدي در حوزه ترافيك، زيرساخت و خدمات عمومي مواجه اند.
پرونده اي كه فقط چهار طبقه بيشتر نبود
اهميت پرونده پل رومي فقط به افزايش چهار طبقه خلاصه نمي شود؛ بلكه به استدلال هايي بازمي گردد كه شوراي عالي براي رد آن مطرح كرده است. اين شورا در بررسي پرونده، موضوعاتي مانند سابقه تبديل عرصه باغي به برج باغ، انتقال حقوق توسعه، ظرفيت معابر و خدمات شهري را مورد توجه قرار داده است.
شوراي عالي شهرسازي در مصوبه خود تأكيد كرده است كه فرآيند تبديل عرصه باغي به برج باغ و تخريب بخش عمده اي از درختان موجود در جريان مصوبه پيشين كميسيون ماده پنج، «غيرشهرسازانه» بوده است.اين موضع نشان مي دهد مخالفت شورا تنها مربوط به درخواست جديد نيست، بلكه به روند تصميم گيري هاي گذشته درباره اين ملك نيز بازمي گردد.
انتقال حقوق توسعه؛ امتيازي كه پذيرفته نشد
يكي از اصلي ترين محورهاي درخواست افزايش تراكم، انتقال حقوق توسعه يك ملك داراي ارزش ميراثي در منطقه ۱۲ به اين پلاك بود؛ اما شوراي عالي اين استدلال را نپذيرفت.
در متن مصوبه آمده است: انتقال حقوق توسعه ( TDR ) ملك داراي ارزش ميراثي واقع در منطقه ۱۲ به پلاك مورد درخواست، آن چنان كه در مصوبه كميسيون قيد شده است، به هيچ وجه به لحاظ ارزش اقتصادي تناسب منطقي ندارد و حقوق اعطايي چند برابر ارزش حقوق توسعه اي ملك منطقه ۱۲ است.
به بيان ديگر، شوراي عالي معتقد است امتياز ساختماني ايجادشده در اين انتقال، تناسبي با ارزش حقوق توسعه اي ملك مبدا ندارد و در نهايت به افزايش ارزش اقتصادي يك پروژه مشخص منجر مي شود، نه تحقق يك هدف عمومي شهرسازي.
شوراي عالي: هدف، افزايش بازده اقتصادي پروژه بوده است
صريح ترين بخش مخالفت شوراي عالي، جايي است كه اين شورا انگيزه اصلي درخواست را زير سوال مي برد.در مصوبه آمده است: پيشنهاد مذكور صرفاً مبني بر افزايش بازده اقتصادي پروژه است و هيچ ضرورت شهرسازانه بر آن مترتب نيست.
اين عبارت، قلب اختلاف ميان دو نگاه به مديريت شهر تهران است؛ يك نگاه كه افزايش تراكم را فرصتي براي بهره برداري اقتصادي از زمين مي داند و نگاه ديگر كه معتقد است هر افزايش بارگذاري بايد ابتدا پاسخگوي نيازها و ظرفيت هاي شهر باشد.
ترافيك و خدمات دو حلقه فراموش شده در افزايش طبقات
شوراي عالي در بخش ديگري از دلايل مخالفت خود به پيامدهاي ترافيكي اين افزايش تراكم اشاره كرده و اعلام كرده است: تأثيرات ترافيكي اين افزايش تراكم با توجه به عرض گذر ۱۲ متري در شمال و جنوب ملك مذكور مشخص نيست.اين موضوع يكي از چالش هاي هميشگي توسعه هاي ساختماني در تهران است؛ افزايش تعداد واحدهاي مسكوني و تجاري بدون توسعه همزمان شبكه معابر و حمل ونقل، مي تواند فشار مضاعفي بر مناطق شهري وارد كند.از سوي ديگر، شوراي عالي اعلام كرده است كه خدمات پشتيبان جمعيت اضافه شده ناشي از افزايش تراكم نيز در روند بررسي پرونده تعيين تكليف نشده است.
پيام يك تصميم براي آينده تهران
مخالفت شوراي عالي شهرسازي با برج ۱۵ طبقه پل رومي، فراتر از يك اختلاف اداري ميان دو نهاد شهري است؛ اين تصميم بار ديگر مناقشه قديمي تهران بر سر مرز ميان «توسعه شهري» و «بارگذاري فراتر از ظرفيت شهر» را به جريان انداخته است. پرونده اي كه در ظاهر تنها درباره چهار طبقه اضافه تر در يك پروژه ساختماني است، در عمل به پرسشي بزرگ تر درباره نحوه تصميم گيري براي آينده كالبدي پايتخت بازمي گردد.
شوراي عالي شهرسازي و معماري با رد افزايش تراكم اعلام كرده است كه تغيير ضوابط ساخت وساز، حتي براي پروژه هاي بزرگ و داراي ارزش اقتصادي بالا، نمي تواند صرفاً با هدف افزايش بازده مالي انجام شود و بايد بر مبناي ضرورت هاي شهرسازي، ظرفيت زيرساخت ها، شرايط ترافيكي و منافع عمومي مورد بررسي قرار گيرد.
اين تصميم در شرايطي اتخاذ شده كه طي سال هاي گذشته، برخي تغييرات موردي در ضوابط ساخت وساز تهران و افزايش تراكم در پروژه هاي خاص، با انتقاد كارشناسان درباره تشديد فشار بر شبكه معابر، كاهش سرانه هاي خدماتي و افزايش بار جمعيتي در مناطق محدود مواجه بوده است. از همين رو، مخالفت اخير شوراي عالي را مي توان تلاشي براي بازگرداندن نقش ضوابط عمومي شهرسازي در برابر درخواست هاي موردي افزايش تراكم دانست. اكنون بايد ديد اين تصميم به يك رويه پايدار در بررسي پرونده هاي مشابه تبديل خواهد شد يا همچنان تغييرات موردي در ضوابط ساخت وساز تهران ادامه پيدا مي كند. آنچه روشن است، مناقشه بر سر تراكم در پايتخت همچنان ادامه دارد؛ مناقشه اي ميان ارزش اقتصادي زمين و ظرفيت محدود شهري كه هر طبقه اضافه، بار ديگر آن را به يكي از چالش هاي اصلي مديريت تهران تبديل مي كند.
