بازار مسكن در حالي وارد سال ۱۴۰۵ شده كه به گفته كارشناسان، نه از رونق معاملاتي خبري است و نه از كاهش محسوس قيمت ها؛ در عوض، قيمت هاي بالا همچنان به بازار چسبيده اند و هر معامله محدود مي تواند به عنوان «معيار» جديد قيمت گذاري مورد استفاده قرار گيرد. در چنين شرايطي، سازندگان خرد و اصطلاحاً «كوچه بازاري» كه طيف آنها از مالكان واحدهاي كلنگي تا افراد تازه وارد به ساخت وساز را دربرمي گيرد، در تعيين قيمت نقش پررنگي پيدا كرده اند؛ روندي كه به اعتقاد منصور غيبي، كارشناس ارشد بازار مسكن، مي تواند به «تزريق قيمت كاذب و عددسازي» در بازار منجر شود. اكنون نيز در شرايطي كه بازار مسكن با ركود معاملاتي دست وپنجه نرم مي كند، يك پرسش اساسي مطرح است: اگر معامله موثر و گسترده اي در بازار وجود ندارد، قيمت ها دقيقاً چگونه تعيين مي شوند؟ پاسخ منصور غيبي، كارشناس ارشد بازار مسكن، به اين پرسش قابل تأمل است. او معتقد است بخش مهمي از قيمت گذاري فعلي در بازار توسط سازندگان خرد و اصطلاحاً سازندگان «كوچه بازاري» انجام مي شود؛ سازندگاني كه لزوماً ساختار حرفه اي و تخصصي واحدي ندارند و طيف بسيار متنوعي را شامل مي شوند.
بازار مسكن در آغاز ۱۴۰۵
غيبي با اشاره به وضعيت بازار در آغاز سال ۱۴۰۵ مي گويد: با ورود به سال ۱۴۰۵، طبيعتاً با يك التهاب و شوك قيمتي در حوزه ملك و مسكن مواجه شديم، اما در حال حاضر شرايط تا حدودي در مسير تعديل قرار گرفته و تلاش براي ثبات قيمت ها در اين بازار شكل گرفته است. اما تعديل مورد اشاره اين كارشناس، الزاماً به معناي كاهش قيمت نيست. مشكل اصلي بازار مسكن، به گفته او، «چسبندگي بالاي قيمت ها» است؛ يعني حتي اگر شرايط اقتصادي تغيير كند و قدرت خريد كاهش يابد، قيمت هاي مسكن به سادگي عقب نشيني نمي كنند. او در توضيح اين وضعيت مي گويد: مشكلي كه در حوزه اقتصاد مسكن وجود دارد، چسبندگي بالاي قيمت هاست. زماني كه قيمت ها در اين حوزه افزايش پيدا مي كند، بازار نمي تواند متناسب با شرايط عادي، خود را تعديل كرده و به وضعيت نرمال بازگردد؛ همين موضوع باعث مي شود فضاي بازار به سمت ركود و حتي ركود تورمي حركت كند تا در نهايت اين ايستايي دوباره خود را در مراتب بالاتر قيمتي در حوزه مسكن تعريف كند .
بازاري كه معامله ندارد اما قيمت دارد
غيبي درباره حجم معاملات مي گويد: در حوزه خريد و فروش، در حال حاضر با غنا و معاملات موثر در نواحي مختلف كه از وضعيت آنها اطلاع داريم، مواجه نيستيم؛ طبيعتاً افرادي كه نياز دارند يا شرايط بازار را بر اساس منابع خود تشخيص مي دهند، اقدام به خريد يا فروش مي كنند، اما نمي توان اين وضعيت را از نظر آماري به عنوان غناي جدي در بازار ملك و مسكن ارزيابي كرد. اين جمله، يكي از تناقض هاي اصلي بازار را آشكار مي كند: ممكن است در يك منطقه قيمت پيشنهادي يك آپارتمان به شدت افزايش پيدا كند، اما اين افزايش لزوماً به معناي آن نيست كه معامله اي با همان قيمت انجام شده است.
جنگ و تورم؛ بهانه براي افزايش هزينه ساخت
بازار مسكن در سال ۱۴۰۵ تنها با مشكلات ساختاري گذشته مواجه نيست. به گفته غيبي، تحولات و التهابات ناشي از جنگ نيز بر اين بازار اثر گذاشته است. او تصريح مي كند: از سوي ديگر، موضوع مهمي كه در شرايط فعلي وجود دارد، اين است كه همزمان با ورود به سال ۱۴۰۵ با يك سري التهابات جدي به لحاظ جنگ و شرايط ناشي از آن مواجه شديم كه طبيعتاً به زيرساخت هاي ما نيز آسيب هايي وارد كرد. اما مساله زماني جدي تر مي شود كه اين التهاب به مبنايي براي بازتعريف قيمت تمام شده ساخت وساز تبديل شود. غيبي در اين باره مي گويد: اين شرايط بهانه يا فرصتي ايجاد كرد تا جريان موجود در حوزه اقتصاد مسكن، با استناد به اين نوع التهابات و انتظارات تورمي بالا، خود را توجيه كند. به ويژه اينكه تخريب برخي زيرساخت ها بر فضاي ساخت وساز ملك و مسكن نيز اثرگذار بود. او ادامه مي دهد: همين شرايط اين فرصت و دليل را ايجاد كرد كه عنوان شود قيمت ساخت وساز و قيمت تمام شده بايد افزايش پيدا كند و در نتيجه، محصول توليدي كه همان آپارتمان است نيز بايد با افزايش قيمت مواجه شود؛ از يك طرف اين روند و از طرف ديگر التهابات بازارهاي موازي كه شاهد بالا و پايين شدن آنها بوديم، در شكل گيري شرايط فعلي بازار مسكن موثر بوده است.
مسكن؛ از سرپناه خانوار تا دارايي سرمايه اي
مشكل فقط قيمت گذاري نيست؛ مساله مهم تر، تغيير كاركرد بازار مسكن است. مسكن كه بايد پيش از هر چيز كالايي مصرفي و ابزاري براي تأمين سرپناه خانوار باشد، در اقتصاد ايران به يكي از مهم ترين محل هاي حفظ ارزش سرمايه تبديل شده است. غيبي مي گويد: ثبات قيمت در بازارهاي رقيب كه براي حفظ ارزش ريالي مردم تعريف شده و مردم نيز به عنوان سرمايه هاي خرد خود در اين بازارها تلاش مي كنند، از جمله عواملي بود كه باعث شد نابساماني موجود در اين حوزه خود را به التهابات بازار مسكن نيز منتقل كند. به اعتقاد او، مساله اصلي اين است كه هنوز نتوانسته ايم مسكن را از فضاي سوداگري و سرمايه گذاري صرف خارج كنيم. او تأكيد مي كند: ما هنوز نتوانسته ايم بازار مسكن را به عنوان بازاري مرتبط با مصرف كننده و يك نياز عادي و مصرفي تعريف كنيم؛ يك نگاه سرمايه اي و سوداگرانه به بازار مسكن و تجاري سازي اين محصول به عنوان آپارتمان، ملك و مسكن باعث شده است كه نگاه ها همچنان تجاري و سرمايه گذاري باشد.
سازنده كوچه بازاري؛ قيمت ساز جديد مسكن
در اين ميان، يكي از مهم ترين نكات مطرح شده از سوي غيبي، نقش سازندگان خرد در تعيين قيمت است. او اظهار مي كند: در حال حاضر مردم، به ويژه سرمايه گذاران، خود را به اين سمت سوق مي دهند كه اكنون فصل و نوبت ملك و آپارتمان و مسكن است و به نوعي در اين بازار جولان مي دهند؛ در حال حاضر تا حدودي تعيين قيمت در بازار ملك و مسكن توسط سازنده هاي خرد و اصطلاحاً سازنده هاي كوچه بازاري انجام مي شود كه اين افراد طيف وسيعي را شامل مي شوند. غيبي توضيح مي دهد: بخشي از اين سازندگان، خودشان مالك ملك هستند و ملك كلنگي خريداري كرده و اقدام به ساخت وساز مي كنند. برخي ديگر نيز با مالكان مشاركت كرده و ساخت وساز را انجام مي دهند؛ اين طيف وسيع از سازندگان در شرايط فعلي بازار مسكن، در تعيين قيمت ملك و آپارتمان نقش دارند. خطر اصلي زماني شكل مي گيرد كه قيمت يك واحد نوساز، به معيار ارزش گذاري ساير واحدهاي يك منطقه تبديل شود. غيبي در توضيح اين فرآيند مي گويد: در حال حاضر تعيين قيمت در بازار مسكن به اين شكل انجام مي شود كه سازنده اي در يك ناحيه يا منطقه اعلام مي كند قيمت آپارتمان نوساز به عنوان مثال ۳۰۰ ميليون تومان است و براي توجيه اين قيمت نيز اعلام مي كند كه هزينه ساخت براي او ۶۵ تا ۷۰ ميليون تومان تمام شده است. در واقع، اعداد و ارقام مختلفي در بازار مطرح مي شود. اما اثر اين قيمت فقط به همان واحد محدود نمي شود. او ادامه مي دهد: زماني كه منِ خريدار، آپارتمان پنج ساله يا ۱۰ساله را در همان منطقه مي بينم، طبيعي است كه بگويم اگر قيمت آپارتمان نوساز ۳۰۰ ميليون تومان است، نهايتاً بايد ۳۰ يا ۵۰ ميليون تومان پايين تر از آن قيمت خريداري شود؛ به اين ترتيب، يك تزريق قيمت كاذب و عددسازي در حوزه مسكن شكل مي گيرد كه مي تواند بر قيمت گذاري ساير واحدهاي مسكوني نيز اثر بگذارد. اين همان نقطه اي است كه «قيمت يك ملك» به «لنگر قيمتي يك منطقه» تبديل مي شود؛ حتي اگر معامله اي با آن رقم انجام نشده باشد.
هر كسي مي تواند سازنده شود اما هر كسي نبايد قيمت ساز باشد
يكي از انتقادي ترين بخش هاي صحبت هاي اين كارشناس، به ورود افراد فاقد تخصص حرفه اي به حوزه ساخت وساز مربوط است. غيبي تأكيد مي كند: هر فردي ممكن است وارد حوزه ساخت وساز شود؛ براي مثال، فردي كه مغازه قصابي خود را جمع كرده، يك كارمند بازنشسته، فردي كه ملكي به او ارث رسيده يا شخصي كه تصميم گرفته با دو نفر شريك شود، مي تواند وارد ساخت وساز شود. او ادامه مي دهد: در چنين شرايطي حتي اگر مهارت، تخصص و آموزش را كنار بگذاريم، نمي توان انتظار داشت كه سازوكار مشخصي براي فعاليت اين افراد وجود داشته باشد. در نهايت، مساله بازار مسكن فقط افزايش قيمت نيست؛ مساله، سازوكاري است كه در آن قيمت هاي پيشنهادي مي توانند بدون پشتوانه معاملاتي كافي، به قيمت مرجع تبديل شوند و همين قيمت هاي مرجع، ارزش ساير واحدها را بالا ببرند. بازاري كه در آن معامله كم شده اما قيمت ها همچنان بالا مي روند، بيش از آنكه به رونق اقتصادي شبيه باشد، به بازاري گرفتار در انتظارات تورمي، سوداگري و چسبندگي قيمت ها شباهت دارد. در چنين شرايطي، خريدار مصرفي بيش از گذشته از بازار فاصله مي گيرد و در مقابل، كساني كه قدرت مالي و امكان قيمت گذاري دارند، نقش بيشتري در تعيين قواعد بازار پيدا مي كنند. به اين ترتيب، دور باطل شكل مي گيرد: يك واحد گران قيمت گذاري مي شود، واحدهاي اطراف بر اساس آن قيمت گذاري مي شوند، قيمت منطقه بالا مي رود، انتظار براي افزايش بيشتر شكل مي گيرد و در نهايت، ركود معاملاتي نه تنها قيمت را پايين نمي آورد، بلكه مي تواند بازار را براي جهش بعدي آماده كند.
