واگرایی قیمت و NAV زنگ خطر در صندوق‌ها

صداي بورس| بازار صندوق‌هاي املاك و مستغلات كه به عنوان ابزاري براي ورود غيرمستقيم سرمايه‌هاي خرد به بازار مسكن و دارايي‌هاي فيزيكي شناخته مي‌شود، در روزهاي اخير با چالش‌هاي ساختاري و نوسانات قابل‌توجهي در بازدهي روبه‌رو بوده است. بررسي داده‌هاي معاملاتي نشان مي‌دهد كه اگرچه بازدهي كوتاه‌مدت هفتگي در اكثر نمادها مثبت بوده، اما در بطن اين عملكرد، نشانه‌هايي از واگرايي معنادار بين «بازدهي بازار» و «تغييرات خالص ارزش دارايي‌ها (NAV) » مشاهده مي‌شود كه زنگ خطري براي سرمايه‌گذاران است. يكي از نكات كليدي در معاملات روزهاي اخير، تداوم فشار فروش و خروج پول از اين صندوق‌هاست. نمادهايي مانند «ارزش مسكن» و «كاخ» با ثبت خروج پول سنگين به ترتيب ۲.۶ و ۱۲.۶ ميليارد توماني، نشان دادند كه در قيمت‌هاي فعلي، خريداران چنداني براي جذب عرضه‌ها وجود ندارد. نكته تأمل‌برانگيز در اين ميان، فاصله قيمت بازاري با ارزش ذاتي اين صندوق‌هاست. در حالي كه بازدهي هفتگي اين نمادها به ظاهر مثبت (حدود ۳ تا ۷ درصد) بوده، اما زماني كه تغييرات NAV را بررسي مي‌كنيم، با سكون يا حتي افت ارزش دارايي‌ها مواجه مي‌شويم. به عنوان مثال، در نماد «كليد»، بازدهي هفتگي نزديك به ۸ درصد گزارش شده، در حالي كه NAV در همين بازه تنها ۱.۵ درصد تغيير داشته است؛ اين موضوع نشان مي‌دهد رشد قيمت نه ناشي از افزايش ارزش دارايي‌هاي ملكي تحت مديريت صندوق، بلكه ناشي از نوسانات هيجاني و صف‌نشيني‌هاي كوتاه‌مدت بوده است. در ميان نمادها، «دانيك» يكي از خبرسازترين عملكردها را داشته است. افت ۲۷.۹ درصدي NAV در بازه ماهانه در كنار خروج پول، تصويري از بي‌ثباتي در سبد دارايي‌هاي اين صندوق ارايه مي‌دهد. اين در حالي است كه «كليد» با رشد ۵۱.۷ درصدي NAV در بازه ماهانه، عملاً يكي از موفق‌ترين عملكردها را در مديريت دارايي‌هاي پايه داشته، اما همچنان با خروج پول ۱.۱ ميليارد توماني مواجه شده است كه نشان‌دهنده نبودِ نقدشوندگي كافي يا بي‌اعتمادي سهامداران به تحقق سود در قيمت‌هاي فعلي است. بررسي بازدهي‌هاي ميان‌مدت و بلندمدت، تفاوت ماهوي استراتژي‌هاي اين صندوق‌ها را آشكار مي‌كند. نماد «ارزش مسكن» با بازدهي دوساله ۱۰۵ درصدي، يكي از گزينه‌هايي است كه توانسته تا حد زيادي بازدهي منطبق با تورم عمومي را براي سهامداران خود حفظ كند. در مقابل، نمادهايي كه به تازگي وارد چرخه معاملات شده‌اند يا تنوع دارايي پاييني دارند، در نوسانات شديد بازار سهام، رفتاري شبيه به سهام‌هاي عادي از خود نشان مي‌دهند و همبستگي‌شان با شاخص كل بيش از همبستگي با بازار مسكن است. نكته قابل تأمل ديگر براي فعالان بازار، قدرت خريد پايين در اكثر نمادهاست. براي مثال، «ارزش مسكن» با قدرت خريد منفي ۱.۰۶ و «كليد» با قدرت خريد منفي ۲.۶۷، نشان مي‌دهند كه فشار فروشندگانِ حقيقي بر خريداران مي‌چربد. حتي در نماد «امين شهر» كه با وجود خروج ۵ ميليارد توماني پول حقيقي، قدرت خريد مثبتي ثبت كرده، حجم معاملات اندك نشان مي‌دهد كه بازار در حالت انتظار به سر مي‌برد.