در حالي كه مسكن براي دهك هاي پايين درآمدي از يك كالاي مصرفي به مساله اي مستقيم درباره معيشت، امنيت اقتصادي و كيفيت زندگي تبديل شده، سياستگذار از تدوين بسته هاي جديد براي حمايت از دهك هاي يك تا چهار، توسعه مسكن حمايتي و استيجاري و تقويت اجاره داري خبر مي دهد؛ رويكردي كه در شرايطي مطرح شده كه تورم، افزايش هزينه ساخت و رشد اجاره بها، قدرت خريد خانوارهاي كم درآمد را بيش از گذشته كاهش داده و دسترسي آنها به مسكن مناسب را دشوارتر كرده است. غزال راهب، رييس مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي، مي گويد بسته هاي پيشنهادي جديد با تمركز بر تأمين مسكن دهك هاي پايين و توسعه بازار اجاره در حال تدوين است؛ اما پرسش اصلي اين است كه آيا اين سياست ها مي توانند در عمل فاصله عميق ميان درآمد خانوارهاي كم درآمد و هزينه مسكن را كاهش بدهند؟
وقتي بيش از نيمي از هزينه خانوار صرف مسكن مي شود
يكي از مهم ترين نكاتي كه رييس مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي بر آن تأكيد دارد، افزايش سهم هزينه مسكن در سبد خانوار است. راهب مي گويد: افزايش تورم، دستيابي خانوارها به مسكن مناسب را دشوارتر كرده و هزينه تأمين مسكن سهم قابل توجهي از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده است. به گفته او، بر اساس آمارهاي رسمي، سهم مسكن از هزينه خانوارها در شرايط كنوني به بيش از ۵۰ درصد رسيده است. اين عدد از منظر سياستگذاري اهميت زيادي دارد. زماني كه خانوار بخش عمده درآمد خود را صرف اجاره، خريد يا هزينه هاي مرتبط با مسكن مي كند، منابع كمتري براي خوراك، آموزش، درمان، حمل ونقل و ساير نيازهاي ضروري باقي مي ماند. به همين دليل، بحران مسكن براي دهك هاي پايين درآمدي را نمي توان تنها با شاخص قيمت خانه يا نرخ اجاره بها سنجيد؛ مساله اصلي، نسبت هزينه مسكن به درآمد خانوار است. از اين منظر، حتي اگر قيمت مسكن در مقطعي ثابت بماند، اما درآمد خانوار متناسب با هزينه ها افزايش پيدا نكند، دسترسي به مسكن همچنان دشوارتر خواهد شد.
دهك هاي يك تا چهار گروه هدف سياست هاي جديد
خانوارهاي حاضر در پايين ترين دهك هاي درآمدي معمولا با شديدترين محدوديت براي خريد يا حتي اجاره مسكن مناسب روبرو هستند و افزايش هزينه ها مي تواند آنها را به سمت واحدهاي كوچك تر، مناطق دورتر از مراكز اشتغال يا سكونت در واحدهاي نامناسب سوق بدهد. راهب در همين زمينه تأكيد مي كند: تأمين مسكن براي دهك هاي يك تا چهار درآمدي نيازمند مشاركت مجموعه اي از نهادها و دستگاه هاست. اين جمله در واقع به يكي از چالش هاي اصلي سياست هاي مسكن اشاره دارد. تجربه برنامه هاي مختلف نشان داده كه دولت به تنهايي نمي تواند مشكل مسكن اقشار كم درآمد را حل كند. زمين، زيرساخت، منابع مالي، مجوزهاي ساخت، خدمات شهري و مديريت محلي، همگي در نتيجه نهايي يك پروژه مسكوني اثرگذارند. رييس مركز تحقيقات راه، مسكن و شهرسازي نيز بر همين موضوع تأكيد دارد و مي گويد: شهرداري ها، سرمايه گذاران و ساير بخش هاي مرتبط بايد در كنار دولت براي اجراي سياست هاي حمايتي مسكن مشاركت كنند. بنابراين، بسته هاي جديد در صورتي مي توانند از سطح يك برنامه روي كاغذ فراتر بروند كه ميان دستگاه هاي مختلف تقسيم كار مشخصي شكل بگيرد.
چرا مسكن استيجاري دوباره در مركز توجه قرار گرفته است؟
يكي از محورهاي مهم بسته هاي پيشنهادي، توسعه مسكن استيجاري است. اين رويكرد را مي توان پاسخي به يك واقعيت اقتصادي دانست: براي بخش قابل توجهي از خانوارهاي كم درآمد، خريد خانه در كوتاه مدت ديگر گزينه اي عملي نيست. در چنين شرايطي، سياستگذاري صرفا براي افزايش مالكيت مسكن نمي تواند پاسخگوي نياز فوري خانوار باشد. مسكن استيجاري مي تواند با كاهش فشار اوليه خريد، امكان دسترسي خانوارها به واحد مسكوني مناسب را افزايش بدهد؛ البته به شرط آنكه عرضه آن پايدار، قابل استطاعت و همراه با سازوكارهاي نظارتي مناسب باشد. به گزارش خبرگزاري صدا و سيما، راهب مي گويد: كنترل اجاره بها و توسعه مسكن استيجاري از جمله سياست هايي است كه در وزارت راه و شهرسازي دنبال مي شود. او همچنين از تدوين بسته هاي پيشنهادي در حوزه مسكن استيجاري، مسكن حمايتي و اجاره داري» خبر داده و مي گويد اين بسته ها با هدف تقويت نقش حمايتي دولت و پاسخ به نياز خانوارهاي كم درآمد تهيه شده اند.
تورم، تحريم و جنگ؛ سه ضلع فشار
بازار مسكن از تحولات اقتصاد كلان جدا نيست. افزايش هزينه مصالح، دستمزد، زمين و خدمات ساختماني مستقيماً هزينه تمام شده ساخت را افزايش مي دهد و در نهايت بر قيمت فروش و اجاره اثر مي گذارد. راهب «تحريم ها، جنگ و تورم فزاينده» را از عوامل اثرگذار بر بازار مسكن مي داند و معتقد است مجموعه اين شرايط، «ضرورت ورود هدفمندتر دولت براي ايجاد تعادل در بازار را افزايش داده است.» اين بخش از اظهارات او اهميت ويژه اي دارد؛ زيرا نشان مي دهد سياست هاي مسكن نمي توانند صرفاً بر افزايش عرضه تمركز كنند. اگر هزينه توليد به سرعت افزايش يابد، ساخت وساز بيشتر لزوماً به معناي مسكن ارزان تر براي دهك هاي پايين نخواهد بود. به همين دليل، سياست حمايتي بايد همزمان چند هدف را دنبال كند: افزايش عرضه، كاهش هزينه ساخت، تأمين زمين مناسب، ايجاد منابع مالي پايدار و در نهايت افزايش قدرت خريد يا قدرت اجاره خانوارهاي هدف.
صنعتي سازي راهي براي كاهش زمان و هزينه ساخت
در كنار سياست هاي حمايتي و توسعه اجاره داري، صنعتي سازي ساختمان نيز در بسته پيشنهادي مورد توجه قرار گرفته است. راهب صنعتي سازي ساختمان را «يكي از راهكارهاي مهم براي تحرك بخشي به بازار مسكن» مي داند و مي گويد: «استفاده از ظرفيت هاي صنعتي سازي مي تواند به افزايش سرعت و بهره وري در ساخت مسكن كمك كند.» صنعتي سازي در صورت فراهم بودن زيرساخت هاي لازم، مي تواند زمان ساخت را كاهش دهد و امكان مديريت بهتر مصرف مصالح و نيروي انساني را فراهم كند. اما موفقيت آن نيازمند استانداردهاي مشخص، فناوري مناسب، زنجيره تأمين پايدار و پذيرش در مقياس گسترده است. از سوي ديگر، كاهش زمان ساخت زماني براي خانوار كم درآمد مزيت واقعي ايجاد مي كند كه در نهايت به كاهش هزينه يا افزايش سرعت دسترسي به مسكن منجر شود. بنابراين، صنعتي سازي بايد نه فقط به عنوان يك فناوري ساختماني، بلكه به عنوان بخشي از يك مدل اقتصادي جديد در توليد مسكن ديده شود.
آزمون بزرگ بسته هاي جديد از «پيشنهاد» تا اجرا
اكنون مهم ترين پرسش اين است كه بسته هاي جديد چگونه از مرحله مطالعه و پيشنهاد به مرحله اجرا خواهند رسيد. موفقيت نهايي اين پيشنهادها به نحوه تأمين منابع، سازوكار اجرايي، همكاري شهرداري ها و بخش خصوصي و مهم تر از همه، ميزان هدفمندي حمايت ها بستگي دارد. تجربه نشان داده است كه سياست هاي عمومي مسكن زماني بيشترين اثر را دارند كه منابع محدود به گروه هاي هدف برسد و از پراكندگي حمايت ها جلوگيري شود. اگر منابع به شكل گسترده و بدون اولويت بندي توزيع شوند، احتمال دارد اثرگذاري آنها بر دهك هاي يك تا چهار كاهش پيدا كند. در مقابل، سياست هايي كه زمين، تسهيلات، ساخت و اجاره را در يك زنجيره واحد قرار مي دهند، مي توانند شانس بيشتري براي رسيدن به نتيجه داشته باشند.
خانه دار شدن يا فقط كاهش فشار مسكن؟
شايد مهم ترين نكته در سياست هاي جديد اين باشد كه مفهوم «خانه دار شدن» براي دهك هاي پايين بايد بازتعريف شود. براي خانواري كه درآمد محدودي دارد، مالكيت فوري خانه تنها راه حل نيست. دسترسي به يك واحد مناسب، با اجاره قابل پرداخت و قرارداد باثبات نيز مي تواند بخشي از هدف سياست مسكن باشد. به همين دليل، تركيب مسكن حمايتي، مسكن استيجاري، اجاره داري حرفه اي و افزايش بهره وري ساخت وساز مي تواند نسبت به تمركز صرف بر ساخت واحدهاي ملكي، انعطاف بيشتري داشته باشد. راهب در جمع بندي بر همين ضرورت تأكيد كرده و مي گويد: در شرايط فعلي، حمايت ويژه تر از گروه هاي كم درآمد و فراهم كردن مسيرهاي جديد براي تأمين مسكن آنها بايد در اولويت سياستگذاري قرار گيرد. اين جمله در واقع نقشه راه بسته هاي جديد را مشخص مي كند: سياست مسكن بايد بيش از گذشته از يك نسخه واحد فاصله بگيرد و براي گروه هايي كه توان خريد ندارند، مسيرهاي متفاوتي براي دسترسي به مسكن ايجاد كند. در نهايت، موفقيت اين بسته ها نه با تعداد پيشنهادهاي تدوين شده، بلكه با ميزان كاهش فشار مسكن بر خانوارهاي كم درآمد سنجيده خواهد شد. اگر دهك هاي يك تا چهار بتوانند با سهمي منطقي از درآمد خود به مسكن مناسب دسترسي پيدا كنند، مي توان گفت سياست هاي جديد به هدف خود نزديك شده اند؛ در غير اين صورت، حتي بزرگ ترين برنامه هاي ساخت وساز نيز ممكن است نتوانند شكاف ميان درآمد خانوار و هزينه مسكن را پر كنند. اكنون آزمون اصلي پيش روي سياستگذار، تبديل اين مطالعات و بسته هاي پيشنهادي به برنامه هايي اجرايي، هدفمند و داراي منابع پايدار است؛ برنامه هايي كه همزمان «مالكيت»، «اجاره» و «هزينه ساخت» را ببينند و مسكن را از يك بحران صرفا ساختماني به عنوان يك مساله معيشتي و اجتماعي مديريت كنند .
