پس از حدود هشت ماه بحث و بررسي، شهرداري تهران از روز ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ اجراي طرح «خانه ريز» را آغاز كرد؛ طرحي كه قرار است امكان مشاركت افراد با سرمايه هاي خرد را در پروژه هاي ساختماني فراهم كند. طبق اعلام سازمان سرمايه گذاري و مشاركت هاي شهرداري تهران، نخستين پروژه اين طرح ۹ طبقه و شامل ۵۴ واحد مسكوني است. سرمايه گذاران مي توانند با خريد «خانه ريز» در منافع پروژه شريك شوند؛ به اين معنا كه به ازاي هر ۱۰۰ خانه ريز، منافع تغيير ارزش يك مترمربع از پروژه به مشاركت كننده تعلق مي گيرد. همچنين قرار است سرمايه گذار همزمان با پيشرفت پروژه، از افزايش ارزش ناشي از پيشرفت فيزيكي پروژه و تورم مسكن بهره مند شود. در ظاهر، ايده ساده و جذاب است: مسكن، كه سال هاست براي بسياري از خانوارها به كالايي دور از دسترس تبديل شده، به قطعات بسيار كوچك تقسيم شود تا افراد با سرمايه كمتر بتوانند وارد بازار شوند. اما درست همين جا يك پرسش اساسي شكل مي گيرد: آيا ورود به بازار مسكن با سرمايه خرد، الزاماً به معناي نزديك شدن به خانه دار شدن است؟ حسن محتشم، عضو هيات مديره انجمن انبوه سازان استان تهران، پاسخ چندان مثبتي به اين پرسش ندارد. او درباره طرح «خانه ريز» مي گويد: به نظر نمي رسد كسي با خريد سانتي متري مسكن خانه دار شود، نقدشوندگي اين طرح هم جاي سوال است.
تجربه اي كه قبلاً هم تكرار شده است
ايده فروش خردشده مسكن البته تازه نيست. بازار پيش از اين نيز تجربه هايي مانند بورس مسكن و فروش متري مسكن را پشت سر گذاشته است؛ تجربه هايي كه قرار بود با كاهش اندازه سرمايه مورد نياز، مشاركت مردم در بازار مسكن را افزايش دهند. محتشم در گفت وگو با ايسنا با اشاره به همين تجربه ها مي گويد: ما پيش تر تجربه بورس مسكن و فروش متري مسكن را داشتيم كه خودِ شهرداري نيز در آن ورود كرده بود. او تأكيد مي كند كه اصل افزايش توليد مسكن قابل دفاع است، هرچند از هر نوع توليد مسكني استقبال مي كنيم، چرا كه توليد به افزايش عرضه كمك مي كند، اما اينكه طرحي با نام عامه پسند خانه ريز معرفي شود و بگويند فرد مي تواند يك صدمِ يك سانتي متر از يك ملك را خريداري كند، ارتباطي به خانه دار شدن ندارد. به بيان ديگر، مساله منتقدان اين طرح الزاماً توليد مسكن نيست؛ مساله، فاصله ميان «سرمايه گذاري در مسكن» و «صاحب خانه شدن» است. فردي كه سهم كوچكي از يك پروژه ساختماني خريداري مي كند، لزوماً در پايان پروژه صاحب يك واحد مسكوني قابل سكونت نخواهد شد. او صاحب سهمي از منافع اقتصادي پروژه است؛ بنابراين كاركرد طرح بيشتر به ابزار سرمايه گذاري خرد نزديك مي شود تا سياست مستقيم خانه دار كردن خانوارها.
شش ميليون واحد كسري در برابر ۵۴ واحد
اين تفاوت زماني جدي تر مي شود كه مقياس بحران مسكن را در نظر بگيريم. بر اساس اظهارات عضو هيات مديره انجمن انبوه سازان استان تهران، اكنون حدود ۶ ميليون واحد مسكوني كسري داريم. او مي گويد در اواسط دهه ۹۰ و همزمان با رونمايي از طرح جامع مسكن، برآورد كسري حتي حدود ۱۰ ميليون واحد بود و طبق برآوردهاي جديد وزارت راه و شهرسازي در سال ۱۴۰۵، اين رقم به حدود ۶ ميليون واحد رسيده است. در چنين شرايطي، نخستين پروژه «خانه ريز» با ۵۴ واحد، حتي اگر به طور كامل و بدون تأخير ساخته و تحويل شود، از منظر حل بحران عرضه، مقياسي بسيار كوچك دارد. محتشم نيز دقيقاً بر همين شكاف تأكيد دارد: اگر از طريق طرح خانه ريز توليد مسكن افزايش يابد، بايد ديد آيا با نياز سالانه يك ميليون واحد همخواني دارد يا خير.
در واقع، «خانه ريز» را بايد در دو مقياس متفاوت سنجيد: مقياس سرمايه گذاري فردي و مقياس حل بحران مسكن. ممكن است يك پروژه براي سرمايه گذاري خرد جذاب باشد، اما همان پروژه در برابر ميليون ها واحد كسري، تأثير محدودي بر بازار كلان داشته باشد.
مسكن استيجاري هم گرفتار مشكل مقياس است
اين مشكل فقط به خانه ريز محدود نيست. محتشم براي توضيح اين شكاف به طرح «استيجار عمومي» وزارت راه و شهرسازي نيز اشاره مي كند؛ طرحي كه قرار بود حدود ۱۰ هزار واحد خريداري شود. به گفته او، قرار بود ۱۰ هزار واحد خريداري شود؛ در حالي كه مي گويند حدود ۵۰ درصد آن خريداري شده است، مشخص نيست چه تعداد از اين واحدها عملاً در اختيار مستأجران قرار گرفته است.
محتشم سپس با مقايسه اين رقم با اندازه بحران مي گويد: اين ۱۰ هزار واحد در مقايسه با كسري چند ميليوني، بسيار ناچيز است.
مساله اي به نام نقدشوندگي
اما شايد مهم ترين پرسش درباره «خانه ريز» نه ميزان توليد، بلكه امكان خروج سرمايه گذار از طرح باشد. در بازار مسكن سنتي، فروش يك واحد مسكوني نيز فرآيندي زمان بر است؛ حالا اگر دارايي فرد به يك سهم بسيار كوچك از يك پروژه ساختماني تبديل شود، پرسش اين است كه خريدار بعدي آن سهم چه كسي خواهد بود و در چه بازاري مي توان آن را فروخت؟محتشم براي توضيح اين مساله به يك مقايسه جالب اشاره مي كند. عضو هيات مديره انجمن انبوه سازان استان تهران مي گويد: اگر فرد ۱۶۰ ميليون تومان بابت يك مترمربع پرداخت كند، در واقع انگار حدود ۱۰ گرم طلا خريده است، با اين تفاوت كه طلا قابليت نقدشوندگي بالايي دارد اما سرعت نقدشوندگي دارايي در طرح خانه ريز جاي ابهام دارد. اين مقايسه، قلب مساله را روشن مي كند: ارزش داشتن يك دارايي با نقد شونده بودن آن يكي نيست.
ممكن است سهم يك پروژه ساختماني در طول زمان افزايش ارزش پيدا كند، اما اگر مالك در زمان نياز نتواند آن را به سرعت و با قيمت منصفانه به پول نقد تبديل كند، مزيت سرمايه گذاري براي او كاهش مي يابد.
شهرداري؛ از وعده ساخت ۱۸۰ هزار واحد تا پرسش هاي جديد
حساسيت نسبت به ورود شهرداري تهران به بازار مسكن نيز از تجربه هاي گذشته ناشي مي شود. محتشم يادآوري مي كند كه شهرداري پيش از اين نيز بارها براي ورود به حوزه ساخت مسكن اعلام آمادگي كرده است، اما از نگاه او نتيجه ملموسي حاصل نشده است. او درباره عملكرد گذشته شهرداري مي گويد: شهرداري تهران نيز به دفعات خواسته به مقوله ساخت مسكن ورود كند، اما عملاً خروجي قابل قبولي نديده ايم. به تجربه «نهضت ملي مسكن» اشاره كرده و مي گويد: براي نمونه در طرح نهضت ملي مسكن، شهرداري ادعا كرد كه سالانه ۱۸۰ هزار واحد مي سازد و تفاهم نامه هايي نيز منعقد كرد، اما اين موارد صرفاً روي كاغذ باقي ماند و ما نديديم كه واحدي ساخته و به مردم ارايه شود.
به همين دليل، اكنون يكي از مهم ترين معيارهاي سنجش «خانه ريز» نه تبليغات و نه حتي ميزان استقبال اوليه، بلكه خروجي واقعي پروژه خواهد بود: چند واحد ساخته مي شود، چه زماني تحويل مي شود و سرمايه گذار در نهايت چه چيزي در اختيار خواهد داشت؟
چند سوال بي پاسخ درباره خانه ريز
عضو هيات مديره انجمن انبوه سازان استان تهران معتقد است هنوز پرسش هاي مهمي درباره سازوكار اين طرح پاسخ داده نشده است. او مي پرسد: اين طرح با چه امكانات، توسط كدام پيمانكاران و با چه قيمتي اجرا مي شود؟ موعد تحويل آن چه زماني است؟ اين پرسش ها در بازار ساخت وساز اهميت زيادي دارند؛ زيرا قيمت نهايي، كيفيت اجرا، زمان تكميل پروژه و نحوه محاسبه سهم سرمايه گذار مستقيماً بر بازدهي سرمايه اثر مي گذارند. از سوي ديگر، اگر ارزش سرمايه گذاري همزمان با پيشرفت پروژه و تورم مسكن افزايش پيدا كند، بايد دقيقاً مشخص باشد كه اين افزايش ارزش چگونه محاسبه و به چه شكل قابل وصول خواهد بود. در واقع، شفافيت قرارداد و سازوكار خروج، به اندازه قيمت اوليه براي سرمايه گذار اهميت دارد. با وجود تمام اين انتقادها، محتشم درها را به روي چنين طرح هايي نمي بندد. از نگاه او، اگر شهرداري واقعاً بتواند زمين را با قيمت مناسب وارد پروژه كند و هدف اصلي اش افزايش عرضه باشد، نتيجه مي تواند متفاوت باشد. او مي گويد: اگر شهرداري زمين را با قيمت مناسب عرضه كند و به جاي پيگيري منافع درآمدي، صرفاً بر افزايش عرضه و تعادل بخشي به بازار تمركز كند شرايط متفاوت خواهد بود. در چنين مدلي، مزيت اصلي شهرداري نه لزوماً ساخت مستقيم ساختمان، بلكه در اختيار داشتن زمين و امكان كاهش هزينه اوليه پروژه است.
خانه ريز؛ راه حل مسكن يا ابزار سرمايه گذاري؟
در نهايت، به نظر مي رسد مناقشه بر سر «خانه ريز» بيش از آنكه درباره اصل ايده تقسيم سرمايه گذاري مسكن باشد، درباره عنوان و كاركرد واقعي آن است. اگر هدف طرح، فراهم كردن امكان سرمايه گذاري خرد براي افرادي باشد كه توان خريد يك واحد كامل را ندارند، ايده مي تواند به عنوان يك ابزار سرمايه گذاري بررسي شود؛ اما اگر قرار باشد با آن به مردم وعده خانه دار شدن داده شود، فاصله ميان اين وعده و واقعيت بسيار زياد است. محتشم نيز دقيقاً همين مرزبندي را مطرح مي كند: در نهايت معتقدم هر واحد مسكوني به هر شكلي كه در بازار عرضه شود، به اندازه سهم خود به تعادل بازار مسكن كمك مي كند، اما طرح «خانه ريز» بدون شفافيت و همكاري با بخش خصوصي، راهكار خانه دار شدن مردم نيست. از اين منظر، موفقيت «خانه ريز» را نمي توان صرفاً با تعداد خانه ريزهاي فروخته شده سنجيد. بايد ديد چه تعداد واحد واقعي ساخته مي شود، با چه قيمتي، در چه مدتي، با چه سازوكاري به سرمايه گذار سود مي رسد و مهم تر از همه، آيا بازار ثانويه اي براي نقد كردن اين سهم هاي خرد وجود دارد يا نه.
