زهره علامي|
بازار مسكن وارد ساختاري مغشوش و ناهمگون شده است؛ ساختاري كه در آن، شكاف عميق ميان تورم عمومي و قدرت خريد واقعي جامعه، متقاضيان مصرفي و سرمايه گذاران را يكي پس از ديگري از گردونه بازار خارج مي كند. نمود شاخص و ملموس اين عارضه ساختاري، در سقوط ارزش دلاري مسكن عيان مي شود؛ جايي كه شاخص قيمتي هر متر مربع ملك در ايران، از ارتفاع ۱۵۰۰ دلاري به كانال ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار سقوط كرده است. الگويي مشابه كه در بازار مسكن تركيه نيز رخ داده و قيمت دلاري ملك در آن كشور را تا محدوده ۷۰۰ دلار پايين كشيده است. اگرچه هزينه هاي ساخت وساز در تركيه به مراتب از ايران سنگين تر است، اما در هر دو بازار، «ديوار سخت قدرت خريد» تعيين كننده نهايي است. وقتي تورم مهارنشدني، توان مالي خريداران واقعي را به صخره مي كوبد، بازار ديگر كشش قيمت هاي دلاري بالاتر را ندارد. در نتيجه، اگرچه قيمت هاي اسمي و ريالي خروجي هاي نجومي ثبت مي كنند، اما ارزش واقعي و دلاري مسكن آب مي رود. اين افت ارزش دلاري به هيچ وجه به معناي ارزان شدن مسكن براي سفره مردم نيست، بلكه سندي است بر تعميق شكاف طبقاتي، افت ارزش پول ملي و جا ماندن شديد درآمدهاي جامعه از قيمت مسكن. با اين حال، در ايران نه تنها قيمت هاي ريالي كاهش نيافته، بلكه تحت تأثير الگوريتم هاي قيمت سازي مجازي و رقابت مرگبار واسطه ها، قيمت ها در فواصل يك تا دو ماهه جهش هاي ناگهاني تجربه مي كنند و سپس بازار را در ركودي سنگين و طولاني مدت فرومي برند. در همين راستا، حسين محمودي اصل، كارشناس ارشد اقتصاد مسكن، در گفت وگويي تحليلي با «تعادل»، ابعاد مختلف اين بن بست ساختاري، نقش دلالان، وضعيت بازار اجاره، رفتار سرمايه گذاران طلا و دلار و الزامات خروج از اين بحران را تشريح كرد. محمودي اصل با ارزيابي كلي وضعيت بازار مسكن و علت عميق تر شدن ركود اظهار كرد: به دليل فاصله گرفتن تورم از قدرت خريد، بسياري از بازارها بازيگران، متقاضيان مصرفي و حتي سرمايه گذاران خود را از دست مي دهند. در بخش مسكن نيز افزايش شديد قيمت ها و كاهش قدرتمندانه قدرت خريد، ارزش دلاري ملك را از ۱۵۰۰ دلار به محدوده ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار رسانده است. او گفت: در تركيه هم با وجود آنكه بهاي تمام شده ساخت بيشتر از ايران است، به دليل همين افت قدرت خريد، قيمت دلاري در محدوده ۷۰۰ دلار قرار گرفته و رو به كاهش است. اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن با تاكيد بر تحقق پيش بيني هاي سال هاي گذشته افزود: همانطور كه در سال ۱۴۰۲ پيش بيني كرده بوديم، بخش مسكن ديگر رونق هاي سالانه به خود نمي بيند. علت اصلي اين است كه ما دچار شوك هاي تورمي ناگهاني مي شويم؛ به اين صورت كه در يك يا دو ماه قيمت ها به شدت بالا مي رود و بلافاصله بازار وارد يك دوره ركود تورمي عميق مي شود.
جنگ ۵۰ هزار مشاور املاك
بر سر ۲۵ هزار معامله!
يكي از كليدي ترين آسيب هاي مطرح شده از سوي محمودي اصل، نقش مخرب فضاي مجازي و حجم ناهمگون واسطه ها در بازار ملك است. او با افشاي مكانيسم اين تورم سازي مصنوعي گفت: دلالان با انتشار گسترده آگهي ها در سايت ها و فضاي مجازي به راحتي قيمت ها را بالا مي برند. صاحب خانه ها نيز كه اين سايت ها را مبناي قيمت گذاري ملك خود قرار مي دهند، دچار اشتباه محاسباتي شده و همين جو رواني باعث جهش ناگهاني قيمت ها مي شود. او در ادامه با اشاره به آمارهاي تكان دهنده از تناسب نداشتن تعداد مشاوران املاك با حجم واقعي معاملات پايتخت تصريح كرد: تعداد بنگاه هاي املاك در تهران به ۱۷ هزار واحد رسيده است كه اگر از هر كدام ۳ مشاور لحاظ كنيم، حدود ۵۰ هزار مشاور املاك در تهران داريم. اين در حالي است كه حجم معاملات سالانه تهران به زير ۳۰ هزار و در محدوده ۲۵ هزار معامله تنزل يافته است؛ يعني عملاً به ازاي هر دو مشاور املاك، تنها يك معامله در طول سال وجود دارد. محمودي اصل افزود: اين ناترازي باعث شكل گيري يك رقابت بسيار ناسالم شده است. برخي مشاوران املاك كه در تنگناي مالي قرار دارند، به فروشندگان و صاحب خانه ها قيمت هاي بالاتري را پيشنهاد مي دهند و ادعا مي كنند ملك را گران تر مي فروشند. همين رفتار قيمت ها را سريعاً بالا مي برد و ما را با رشدهاي ماهانه قيمت، به ركودهاي سالانه مي رساند.
بازار اجاره بها به مسلخ رفت
پيامدهاي اين رقابت ناسالم تنها گريبانگير خريداران نشده، بلكه سفره مستأجران را نيز هدف قرار داده است. كارشناس ارشد اقتصاد مسكن با تشريح نحوه تحريك بازار اجاره تشريح كرد: در بازار اجاره هم همين اتفاق افتاده است. همچنين در مواردي، پيشنهاد نرخ هاي غيرواقعي از سوي برخي واسطه ها، توافقات اوليه موجران و مستأجران را دستخوش تغيير كرده و انتظارات قيمتي صاحبان خانه را بالاتر مي برد، اين اقدام باعث بي خانمان شدن مستأجر و ترك اجباري منزل مي شود تا مشاوران بتوانند با نرخ هاي جديد مستأجر ديگري بياورند. او درباره نتيجه اين سياست خردكننده در بازار اجاره گفت: همين جوآفريني باعث شده كه در حال حاضر در خودِ تهران، املاكي كه مشاوران املاك صاحبانشان را تحريك كرده بودند، حدود يك تا دو ماه خالي بمانند و اجاره نروند؛ چرا كه ارقام درخواستي فاصله غيرمعقولي با قدرت خريد و پرداخت مردم پيدا كرده است.
توقف هجوم سرمايه ها از بازار طلا به مسكن
محمودي اصل درباره نبود تقاضاي موثر مصرفي بيان كرد: ما در بازار مسكن تقاضا داريم، اما اين تقاضاها مصرفي نبوده و به شرايط بالفعل نرسيده اند. متقاضيان، نيازمنداني هستند كه هيچ منابعي براي خريد ندارند و تسهيلات درست وحسابي هم در اختيارشان نيست؛ بنابراين متقاضيان مصرفي روز به روز كاهش مي يابند. او همچنين با تحليل روند جابه جايي سرمايه ها ميان بازار طلا، دلار و مسكن اظهار كرد: در مقطعي به دليل رشد شديد قيمت جهاني طلا و دلار، عده اي در بازار طلا سودهاي كلاني كسب كردند و سال گذشته با فروش اين دارايي ها به بازار مسكن و خودرو هجوم آوردند و اين بازارها را تحت تاثير قرار دادند. به گفته اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن؛ در ۵ تا ۶ ماه گذشته، هر كس قصد تغيير بازار داشت اين كار را انجام داد. اكنون با قيمت هاي فعلي مسكن و رشد ۲۵ درصدي دلار، تمايل براي خروج از بازار ارزاني مثل طلا و دلار و حركت به سمت بازار گراني مثل مسكن به شدت كاهش يافته و اتفاق نخواهد افتاد؛ پديده اي كه ركود مسكن را تعميق مي بخشد .
مسكن نيازمند ثبات سالانه و منابع سنگين است
تفاوت هاي ساختاري مسكن با بازارهاي كم عمقي چون بورس و خودرو، خروج اين بخش پيشران از تله ركود را پيچيده تر كرده است. مسكن به دليل ابعاد كلان و نقش بنيادي خود در اقتصاد، نه با هيجانات مقطعي، بلكه تنها از مسير تزريق منابع مالي پرحجم و محرك هاي بنيادي به حركت درمي آيد. محمودي اصل با تأكيد بر ضرورت تغيير ريل سياست گذاري در اين بخش مي گويد: بازار مسكن بازاري فوق العاده بزرگ است كه بر خلاف بازارهاي خردي مانند خودرو و بورس، هم به اخبار و محرك هاي قوي كلان (نظير تحولات سودآوري در صنايع بالادستي فولاد و پتروشيمي) و هم به جريان نقدينگي مقياس بزرگ نياز دارد. از اين رو، متوليان اقتصادي بايد با اعمال كنترل هاي ساختاري، مانع از شكل گيري شوك ها و جهش هاي قيمتي ماهانه شوند تا بازار ملك بتواند در بستري از ثبات قيمتي سالانه، به مدار رونق واقعي و پايدار بازگردد.
