بازار مسكن در حالي همچنان زير فشار تورم، افزايش هزينه هاي ساخت وساز و جهش قيمت نهاده ها قرار دارد كه شكاف ميان درآمد خانوار و قيمت خانه، روزبه روز عميق تر مي شود. اين شكاف، براي ميليون ها مستأجر، روياي خانه دارشدن را به تصميمي تقريباً ناممكن بدل كرده و حتي بخشي از متقاضيان طرح هاي حمايتي مسكن را نيز در ميانه مسير، با نااميدي و فرسودگي روبرو ساخته است.
در چنين شرايطي، شهرداري تهران با طرحي به نام «خانه ريز» تلاش مي كند تا به جاي فروش مترمربع، خانه را به صورت «سانتيمتر مربع» به مردم عرضه كند تا شايد مردم بتوانند در عرض ۱۰ الي ۱۵ سال آينده خانه دار شوند.
وقتي خريد خانه از سبد خانوار حذف مي شود
براي بخش قابل توجهي از خانوارهاي كارگري و كارمندي، مسكن ديگر يك «دارايي قابل دسترس» نيست؛ بلكه به مهم ترين هزينه ماهانه زندگي تبديل شده است. مستأجري كه بخش عمده درآمد خود را صرف اجاره و تأمين مبلغ رهن مي كند، عملاً فرصت پس انداز براي خريد خانه را از دست مي دهد. به بيان ساده تر، اجاره ديگر يك مرحله موقتِ گذار به مالكيت نيست؛ بلكه به وضعيتي دايمي تبديل شده است.
اين وضعيت در كلان شهرها بيش از گذشته خودنمايي مي كند، اما موج فشار به شهرهاي كوچك نيز هم رسيده است. افزايش قيمت مسكن و اجاره بها موجب شده بسياري از خانوارها، براي حفظ حداقل استاندارد سكونت، ناچار به كاهش متراژ، مهاجرت به مناطق ارزان تر يا حتي جابه جايي به حاشيه شهرها شوند. نتيجه، جابه جايي جغرافيايي جمعيت و بازتوليد نابرابري در ابعاد تازه اي است. در چنين شرايطي، خريد خانه براي بسياري از مستأجران ديگر يك هدف ميان مدت نيست، بلكه يك رويا دور از دسترس است. جواني كه بايد هم زمان هزينه هاي ازدواج، زندگي و اجاره را تأمين كند، عملاً فرصتي براي تشكيل سرمايه لازم جهت خريد خانه ندارد. كارشناسان اقتصادي اين پديده را خروج نسل جوان بازار مالكيت مسكن نام گذاري مي كنند و عقيده دارند اين روند طي سال هاي آتي بيش ازپيش خود را نشان خواهد داد.
تورم مسكن و افزايش فشار بر مستأجران
روند افزايش قيمت ها در دو تا سه ماه اخير، نگراني ها درباره آينده بازار مسكن را افزايش داده است. رشد قيمت مسكن، در كنار افزايش هزينه هاي زمين، مصالح، دستمزد و خدمات ساختماني، فشار قابل توجهي بر سمت تقاضا وارد كرده و توان خريد خانوارها را باز هم كاهش داده است.
مساله تنها قيمت خريد نيست؛ بلكه هزينه هاي اجاره به عنوان يك مسائل مهم، فشار مضاعف به معيشت خانوارها وارد مي كند. مستأجران در هر دوره تمديد قرارداد، شاهد افزايش قابل توجهي در هزينه هاي خود هستند كه در بسياري موارد، اين افزايش سريع تر از توان مالي آنها است. اين وضعيت، سهم مسكن در سبد درآمد خانوار را به شكل قابل توجهي كاهش داده است؛ درحالي كه هزينه هاي جاري، از جمله خوراك، آموزش، و سلامت، همواره در حال افزايش است و خانوارها در تلاش براي مقابله با اين چالش، مجبور به كاهش هزينه هاي ديگر مي شوند.
براي قشر وسيعي از خانوارهاي كارگري و كارمندي، مسكن ديگر نه تنها يك دارايي قابل خريداري، بلكه مهم ترين و بزرگ ترين هزينه ماهانه است. زندگي زير سقف هاي با اجاره هاي بالا، باعث شده بخش عمده اي از درآمد خانواده صرف پرداخت اجاره يا رهن شود؛ موضوعي كه نه تنها توان پس انداز را از آنها مي گيرد، بلكه فرصت سرمايه گذاري و تشكيل ثروت را نيز مي سوزاند. در نتيجه، قدرت انتخاب مصرف كنندگان و توان آنها براي سرمايه گذاري در دارايي هاي بلندمدت، به شدت محدود شده است. افزون بر آن، فشارهاي رواني و اقتصادي، آسيب هايي بلندمدت بر نهاد خانواده وارد مي كند و آينده جمعيتي و مديريتي كشور را در معرض پرسش هاي جدي قرار مي دهد.
پروژه هاي حمايتي
از اميد تا انتظار طولاني
در اين ميان، دولت و شهرداري تلاش هايي براي برون رفت از اين وضعيت ارايه داده اند. طرح هايي نظير «نهضت ملي مسكن» و پروژه هاي مشابه، سعي دارند تا بخشي از نيازهاي جمعيت را پاسخ دهند. اما طولاني شدن روند اجرايي، ناتواني در كنترل هزينه ها، و افزايش چشمگير هزينه هاي تمام شده، اين اميدها را نيز به تأخير انداخته است.
متقاضياني كه در زمان ثبت نام تصور مي كردند با پرداخت تدريجي آورده و تسهيلات بانكي، مي توانند خانه دار شوند، اكنون با افزايش هزينه هاي نهايي پروژه و دير شدن زمان تحويل، ناچارند هم زمان هزينه جاري زندگي و هزينه هاي پيشرو را تأمين كنند. اين وضعيت، انگيزه و توان آنها براي ادامه مسير را كاهش مي دهد و شايد، آينده اين طرح ها را در هاله اي از عدم قطعيت قرار دهد.مسائل اقتصادي، اثرات مستقيم بر رفتارهاي اجتماعي و خانوادگي دارند. در اين راستا، بسياري از جوانان و زوج ها، مشكل تأمين مسكن را يكي از موانع اصلي ازدواج و تشكيل خانواده مي دانند. ناتواني در تأمين مسكن، نه تنها بر تصميم گيري هاي شخصي، بلكه بر سياست گذاري هاي جمعيتي كشور نيز تأثيرگذار است. زوج هاي جوان، در ابتداي زندگي، بايد هزينه هاي ازدواج، جهيزيه، و هزينه هاي جاري را كنار گذاشته و به هزينه اجاره خانه و اصلاح زيرساخت هاي زندگي مشترك بپردازند؛ موضوعي كه در نبود امكانات و حمايت هاي كافي، موجب كاهش نسبت ازدواج و برهم زدن تعادل جمعيتي مي شود.
راهكارهاي نوين براي خريد خانه
در اين شرايط بحراني، شهرداري تهران با اجراي طرح «خانه ريز» دست به اقدامي جديد زده. اين پروژه، باهدف كاهش فاصله ميان توان مالي مردم و قيمت واقعي مسكن، ايده اي متفاوت و جالب توجه ارايه مي دهد؛ در عوض فروش مترمربع، «سانتي متر مربع» مسكن عرضه مي كند. طبق اعلام مسوولان، در طرح «خانه ريز»، هر فرد مي تواند با حداقل سرمايه اي معادل حدود ۲ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان، به صورت مشاركتي در پروژه هاي ساختماني شركت كند. اين سرمايه گذاري، در قالب خريد سهم الشركه يا قدرالسهم است و فرد، در انتهاي پروژه، در صورت تعهد به خريد، مالكيت واحد مسكوني را كسب مي كند. البته خانه دار فرد بسته به تعداد سهم خريداري شده آن دارد براي مثال اگر يك واحد خانه ۱۰۰ متر باشد بايد فرد به اندازه ۱۰۰ متر سهم خريداري كند تا درنهايت خانه در شود.
نكته مهم اين است كه در «خانه ريز»، هزينه مصالح و ساخت وساز، به عنوان يك متغير مستقل، تأثير مستقيمي بر قيمت نهايي ندارد و هزينه ها در قالب پيش پرداخت هاي ثابت و مشخص سازوكار مي شود؛ بنابراين، حتي در صورت افزايش نرخ مصالح يا تورم، هزينه فرد تحت تأثير قرار نمي گيرد و صرفاً بر ميزان قدرالسهم وي اثر مي گذارد.
مديريت ريسك و نقدشوندگي
يكي از نقدهاي مطرح در اين پروژه، بحث نقدشوندگي و ريسك سرمايه گذاري است. مسوولان تأكيد دارند كه اين ابزار، در قالب مشاركت مدني و نه خريدوفروش دارايي، طراحي شده است. يعني، مالكيت عرصه و اعيان، در پروژه هنوز به صورت كامل منتقل نمي شود، بلكه مشاركت در منافع پروژه است و پس از اتمام، فرصت تملك فراهم مي شود. در صورت بروز نياز به فروش قدرالسهم، فرآيند خريدوفروش در بازار ثانويه صورت مي گيرد و شهرداري و نهادهاي مربوط، با ضمانت هايي، نقدشوندگي را تضمين مي كنند. اين ابزار، به عنوان نوعي سرمايه گذاري خرد در بازار مسكن، نگاهي جديد و آينده محور است؛ روشي كه اگر با شيوه نامه هاي شفاف و قوانين موثر همراه باشد، مي تواند جايگزين مناسبي براي سياست هاي سنتي باشد.
وضعيت اجرايي و آينده نگري
پروژه «خانه ريز» در منطقه ۵ تهران، در مرحله خاك برداري و فونداسيون است و بر اساس اعلام رسمي، پروانه ساخت صادر شده است. مسوولان تأكيد دارند كه برخلاف شايعات و نگراني هايي كه درباره توقف يا تأخير پروژه وجود دارد، روند ساخت و پيشرفت فيزيكي، در مسير صحيح قرار دارد. حدود ۲ درصد پيشرفت فيزيكي ثبت شده و گزارش هاي ماهانه در سايت هاي رسمي منتشر مي شود.
از نظر ساختاري، اين پروژه نه تنها شامل واحدهاي مسكوني، بلكه احتمالاً بخش هاي تجاري و اداري را نيز در برمي گيرد. قيمت نهايي، هزينه ساخت و زمين است و تلاش بر اين است كه اين قيمت ها، نسبت به بازار رقابتي تر و عادلانه تر باشد.
اگرچه طرح «خانه ريز» ابزار نوين و تقريباً منطبق بر نيازهاي زمانه است، اما هنوز سوالات بسياري درباره ميزان اثربخشي و تطابق اين ابزار با سياست هاي كلان مسكن وجود دارد. از نظر علمي و اقتصادي، بايد در نظر داشت كه اين شيوه، بيشتر به عنوان يك ابزار موقت و مكمل عمل مي كند؛ يعني، نبايد انتظار داشت كه اين پروژه، جايگزين كامل براي سياست هاي جامع مسكن شود.در بلندمدت، نيازمند استراتژي هايي چندبعدي هستيم، از جمله افزايش عرضه، كنترل قيمت، كاهش هزينه هاي ساخت، اصلاح بازار زمين، و تسهيل روندهاي تملك و تأمين مالي. درعين حال، سياست هاي حقوقي، مالي و اجتماعي بايد سازگار با واقعيت هاي اقتصادي و اجتماعي كشور باشند تا بتوانند شكاف ها را پر كنند و فضايي پايدار براي خانه دارشدن نسل جوان و خانواده ها فراهم سازند.
بازار مسكن، همچنان يك معماي بزرگ اقتصادي و اجتماعي است. بحران فاصله ميان درآمد و هزينه، نيازمند راهكارهاي نوين و خلاقانه است، اما اين راهكارها نبايد تنها بر ابزارهاي مالي و فني اكتفا كنند؛ بلكه بايد نگراني هاي اجتماعي، عدالت محور و آينده نگر را نيز در بر بگيرند. در نهايت، چشم انداز آينده بايد بر محور اصلاح ساختارهاي اقتصادي، تقويت قدرت خريد خانوار و توسعه ظرفيت هاي ساخت وساز كشور استوار باشد؛ چرا كه بدون اين اصول، هر طرح و ايده اي در بحران هاي بي پايان فرو خواهد رفت.
