بازار روايت ديگري دارد
مقايسه شاخص هاي تورمي نشان مي دهد تورم اجاره از تورم عمومي اقتصاد عقب تر حركت مي كند. در حالي كه تورم سالانه كشور به ۶۶ درصد و تورم نقطه به نقطه عمومي به ۸۷.۹ درصد رسيده، تورم اجاره در محدوده ۳۲ درصد باقي مانده است. اين اختلاف آماري اگرچه از منظر اقتصادي يك نشانه مثبت تلقي مي شود، اما فعالان بازار معتقدند كاهش فاصله تورمي، الزاماً به معناي كاهش فشار بر مستأجران نيست؛ زيرا پايه قيمت ها طي سال هاي اخير آنقدر افزايش يافته كه حتي رشد آرام تر نيز براي بسياري از خانوارها قابل تحمل نيست. در واقع، مستأجري كه سال گذشته با افزايش ۴۰ يا ۵۰ درصدي اجاره مواجه شده، امسال نيز بايد افزايش جديدي را بپذيرد؛ هرچند اين افزايش به جاي ۴۰ درصد، حدود ۳۰ درصد باشد. بنابراين كاهش تورم، از فشار هزينه اي انباشته سال هاي گذشته نمي كاهد.
قيمت هايي كه همچنان
از توان مستأجران جلوتر حركت مي كنند
به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، بررسي فايل هاي عرضه شده در بازار اجاره تهران نيز نشان مي دهد تصوير واقعي بازار با روايت آماري فاصله دارد. در منطقه ۲۲ تهران، واحدهاي نوساز ۸۰ تا ۱۰۰ متري عمدتاً با وديعه هايي بين يك تا دو ميليارد تومان و اجاره هاي ماهانه حدود ۲۵ تا ۳۰ ميليون تومان عرضه مي شوند؛ ارقامي كه براي بخش قابل توجهي از خانوارهاي متوسط دست نيافتني است. در منطقه ۵ تهران نيز كه يكي از پرتقاضاترين مناطق مصرفي محسوب مي شود، بسياري از واحدهاي دوخوابه با چندصد ميليون تومان وديعه و اجاره هاي ماهانه دورقمي فايل شده اند؛ شرايطي كه باعث شده بخشي از متقاضيان ناچار به ترك اين منطقه و جست وجوي واحدهايي در مناطق ارزان تر شوند. حتي در مناطق مركزي و جنوبي پايتخت كه همواره به عنوان گزينه هاي اقتصادي تر شناخته مي شوند، هزينه اجاره همچنان فشار قابل توجهي بر خانوارهاي حقوق بگير وارد مي كند. بسياري از فايل ها براي واحدهاي ميان متراژ، چندصد ميليون تومان وديعه و بيش از ۱۰ تا ۱۵ ميليون تومان اجاره ماهانه طلب مي كنند؛ رقمي كه بخش بزرگي از درآمد خانوار را به خود اختصاص مي دهد. اين واقعيت نشان مي دهد آرامش نسبي در شاخص هاي تورمي هنوز نتوانسته به كاهش محسوس هزينه سكونت منجر شود.
چرا تب بازار كمتر شده است؟
برخي مشاوران املاك معتقدند نسبت به سال گذشته، رفتار مالكان تا حدودي تغيير كرده است. به گفته فعالان بازار، مدت زمان فايل ماندن برخي واحدها افزايش يافته و مالكان براي جلوگيري از خالي ماندن ملك، در مذاكرات انعطاف بيشتري نشان مي دهند. اين تغيير رفتار، نشانه اي از كاهش نسبي تقاضاي موثر و افت قدرت خريد مستأجران است؛ نه لزوماً افزايش عرضه. به عبارت ديگر، بازار بيش از آنكه به تعادل رسيده باشد، با كاهش توان مالي متقاضيان مواجه شده است؛ عاملي كه سرعت رشد قيمت ها را تعديل كرده، اما مشكل اصلي را حل نكرده است.
خانه هاي خالي؛ ظرفيت مغفول تنظيم بازار
بسياري از كارشناسان ريشه اصلي مشكلات بازار اجاره را در كمبود عرضه موثر مي دانند.فرشيد ايلاتي، كارشناس سياست گذاري مسكن، در اين زمينه مي گويد: در گذشته به دليل نبود اطلاعات دقيق، اجراي ماده ۵۴ مكرر قانون ماليات هاي مستقيم با چالش روبرو بود، اما اكنون با تكميل سامانه املاك و اسكان، امكان شناسايي واحدهاي خالي با دقت بسيار بالا فراهم شده است. او تأكيد مي كند: هدف اصلي اين قانون نبايد صرفاً وصول ماليات باشد، بلكه بايد مالكان را به عرضه واحدهاي خالي در بازار اجاره ترغيب كند. به گفته ايلاتي، در تهران حدود ۴۰۰ هزار واحد مسكوني خالي وجود دارد و ورود حتي بخشي از اين ظرفيت به بازار مي تواند تأثير قابل توجهي بر افزايش عرضه و كاهش فشار قيمتي داشته باشد. او همچنين معتقد است: تجربه سال هاي گذشته نشان داده صرف تعيين سقف مجاز براي افزايش اجاره بها يا توصيه به مالكان، اثرگذاري محدودي داشته و بدون اجراي قوانين تنظيم گر، نمي توان انتظار ايجاد تعادل پايدار در بازار را داشت. اين اظهارات نشان مي دهد كارشناسان بيش از آنكه بر سياست هاي كنترلي كوتاه مدت تأكيد كنند، افزايش عرضه را راهكار اصلي مهار بازار مي دانند.
دولت از آرامش بازار مي گويد
در مقابل، مسوولان وزارت راه و شهرسازي معتقدند سياست هاي نظارتي تا حدودي توانسته بازار را كنترل كند. رضا خالقي، مديركل راه و شهرسازي استان تهران، اظهار كرد: بازار اجاره مسكن در استان تهران در مقايسه با سال هاي گذشته، با توجه به تعيين سقف اجاره بها، آرام تر شده و با تشديد نظارت ها ميزان همراهي و رعايت سقف اجاره توسط مالكان نيز افزايش يافته است. اگرچه اين اظهارات از موفقيت نسبي سياست هاي نظارتي حكايت دارد، اما گزارش هاي ميداني و تجربه مستأجران نشان مي دهد اجراي اين سياست ها هنوز نتوانسته فاصله ميان قيمت هاي پيشنهادي و توان پرداخت خانوارها را به شكل محسوسي كاهش دهد. واقعيت اين است كه بازار اجاره امروز با دو تصوير متفاوت روبروست؛ از يك سو شاخص هاي رسمي از كاهش شتاب تورم حكايت دارند و از سوي ديگر، هزينه واقعي اجاره همچنان بخش بزرگي از درآمد خانوارها را مي بلعد. كارشناسان معتقدند اگر كاهش تورم اجاره ناشي از افزايش عرضه پايدار، بهره برداري از خانه هاي خالي و توسعه بازار اجاره داري حرفه اي نباشد، نمي توان آن را نشانه اي از ثبات بلندمدت دانست. در شرايطي كه هنوز بخش قابل توجهي از تقاضا با محدوديت عرضه روبرو است، هرگونه شوك اقتصادي، رشد نقدينگي يا كاهش ساخت وساز مي تواند دوباره بازار اجاره را وارد مسير افزايش هاي شديد كند. درواقع رسيدن تورم ماهانه اجاره به كانال ۲.۳ درصد بدون ترديد يك سيگنال مثبت براي اقتصاد مسكن محسوب مي شود، اما اين سيگنال زماني ارزش واقعي پيدا مي كند كه در زندگي مستأجران نيز قابل لمس باشد. تا زماني كه بخش عمده درآمد خانوار صرف تأمين سرپناه مي شود و بسياري از خانواده ها براي ادامه سكونت ناچار به كاهش متراژ، تغيير محل زندگي يا پذيرش كيفيت پايين تر مسكن هستند، نمي توان از بهبود واقعي بازار اجاره سخن گفت. بنابراين، كاهش سرعت رشد قيمت ها هرچند خبر اميدواركننده اي است، اما بدون افزايش عرضه، اجراي كامل ماليات بر خانه هاي خالي، توسعه ساخت مسكن استيجاري و تقويت قدرت خريد خانوارها، بيش از آنكه نشانه حل بحران باشد، تنها از كاهش موقت تب بازاري حكايت دارد كه همچنان يكي از مهم ترين دغدغه هاي معيشتي خانوارهاي ايراني است.
