در حالی که دبیر ستاد ملی جمعیت از واگذاری زمین ۲۰۰ متری برای ساخت مسکن به خانوادههای دارای سه فرزند و بیشتر خبر داده است و برخی خانوادههای مشمول این طرح از مسیر طولانی و فرسایشی دریافت این زمینها خبر میدهند، کارشناسان بارها به انتقاد از این سیاست پرداختهاند.
اگرچه واگذاری زمین بهعنوان یکی از نسخههای رایج برای افزایش عرضه مسکن مطرح میشود، اما پرسش اصلی اینجاست که ظرفیت واقعی زمینهایی با قابلیت ساختوساز تا چه حد است و چه میزان از این اراضی اساساً امکان تبدیل به بافت مسکونی را دارند؟
محمود اولاد، کارشناس حوزه مسکن، در گفتوگویی با نقد سیاست واگذاری زمین به عنوان ابزاری برای حل بحران مسکن تاکید کرد که ریشه اصلی نداشتن استطاعت مردم در تامین مسکن، ناظر بر بحران فقیرتر شدن جامعه و کاهش توان اقتصادی است.
وی با تشریح هزینههای سنگین زیرساخت، آمادهسازی زمین و همچنین افت آمار تقاضای جدید، توسعه افقی شهرها را فاقد ضرورت دانست و از تداوم رکود عمیق در بازار مسکن تا زمان بقای فضای عدم قطعیت خبر داد.
ریشه مشکلات مسکن در ایران
اولاد با اشاره به ریشه مشکلات مسکن به طرح یک پرسش بنیادی پرداخت و گفت: پیش از ورود به راهکارهای تامین مسکن در جامعه، باید ابتدا بررسی کنیم که آیا اصلاً با بحرانی به نام بحران مسکن مواجه هستیم یا بحران مهمتری وجود دارد که مسکن تنها نمود ظاهری آن است؟ همانطور که وجود یک عفونت سنگین در بدن ممکن است با تب بروز کند، اما فرد برای حل مشکل بهجای درمان تب به دنبال علت اصلی بیماری میرود، در مسئله مسکن نیز وضعیت مشابهی داریم.
این کارشناس مسکن گفت: ما ۱۵ تا ۲۰ سال است با یک بحران اساسی مواجه شدهایم و آن فقیرتر شدن مداوم کشور است. این بحران اصلی، خود را در عدم استطاعت مالی و از دست رفتن قدرت خرید مردم برای مسکن نشان میدهد. به دلیل افت درآمدها، استطاعتپذیری افراد برای تملک یا حتی اجاره مسکن کاملاً از بین رفته است.
هزینههای آمادهسازی زمین؛ از ۷ تا بالای ۳۰ میلیون تومان برای هر متر مربع
اولاد به بررسی سهم زمین در هزینه ساختوساز مسکن پرداخت و اظهار کرد: مسکن هزینههای ساخت خود را دارد و حتی اگر زمین را کاملاً رایگان فرض کنیم، کف هزینه ساخت هر متر مربع مسکن نزدیک ۴۰ میلیون، ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان است. یعنی اگر همه استانداردها را کاهش دهیم و حتی یک واحد ۳۰ متری هم بسازیم، هزینه ساخت آن به ازای ۳۰ متر حداقل یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان میشود. این رقم نیز اصلاً تناسبی با درآمد مردم ندارد و خارج از توان مالی اکثر افراد است.
وی با انتقاد از نگاهی که واگذاری زمین را کلید حل بحران مسکن میداند، گفت: در ظاهر گفته میشود زمینهای زیادی داریم و با واگذاری آنها قیمت مسکن پایین میآید، اما زمینِ بدون زیرساخت و آمادهسازینشده برای ساخت مسکن مناسب نیست. اگر بخواهیم ۱۰۰ هکتار زمین را فقط در حد احداث خیابانها و ایجاد شبکههای آب، برق و گاز آمادهسازی کنیم، هزینه آن در حال حاضر بالای ۷ میلیون تومان برای هر متر مربع است.
این کارشناس مسکن تشریح کرد: از ۱۰۰ هکتار زمین آمادهسازیشده موجود در کشور، حدود ۲۵ درصد صرف معابر شده و بخش قابل توجهی نیز باید به خدمات، فضای سبز و سرانهها اختصاص یابد که در نهایت تنها ۴۰ هکتار «مسکن خالص» به دست میآید. بر این اساس، محاسبه هزینه ۷ میلیون تومانی برای ۴۰ هکتار خالص، هزینه آمادهسازی هر متر مربع زمین مسکونی را به ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان میرساند.
وی ادامه داد: اگر هزینههای احداث مراکز اجتماعی و خدمات درمانی، آموزشی، فضای سبز و زیرساختهای حملونقل را هم اضافه کنیم، هزینه زمین آمادهسازیشده دارای خدمات به بالای ۲۰ میلیون تومان و حتی نزدیک ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان برای هر متر مربع میرسد؛ بنابراین اینگونه نیست که فکر کنیم با واگذاری زمین، مسئله مسکن حل میشود.
تأمین هزینهها یا از توان مردم خارج است یا باعث تورم میشود
این کارشناس اقتصادی در خصوص نحوه تأمین هزینههای آمادهسازی زمینهای بایر برای ساخت مسکن توضیح داد: این هزینهها یا باید توسط خود مردم پرداخت شود که توان مالی پرداخت زمینِ آمادهشده با متر مربعی ۲۰ میلیون تومان و اضافه شدن هزینه ساخت روی آن را ندارند، یا اینکه دولت هزینههای آمادهسازی را از بودجه بپردازد.
اولاد اضافه کرد: دولت در حال حاضر در پرداخت حقوق، دستمزد، یارانه و هزینههای جاری خود مانده و منابع مالی بسیار محدودی دارد. اگر دولت بخواهد این هزینهها را متقبل شود، مجبور به استقراض از بانک مرکزی و ایجاد کسری بودجه میشود که پیامد آن تورم است. در واقع دولت این پول را از طریق تورم از جیب مردم برمیدارد و در نهایت باز هم این مردم هستند که هزینه آن را میپردازند؛ چه مستقیماً بپردازند و چه با تورم؛ بنابراین سیاست واگذاری زمین با این روش، مشکلی از مسکن حل نمیکند.
کاهش شدید آمار ازدواج و عدم نیاز به الحاق زمینهای جدید
وی با اشاره به تغییرات جمعیتی کشور گفت: ما از دوره پیک جمعیتی متولدین دهه ۶۰ که در دهه ۸۰ رخ داد عبور کردهایم. در آن زمان سالانه حدود ۹۰۰ هزار ازدواج داشتیم که به همین تعداد خانوار جدید اضافه میشد، اما الان آمار ازدواجها به حدود ۴۰۰ هزار مورد رسیده و روزبهروز کمتر میشود؛ چرا که جمعیت متولدین دهه ۷۰ و ۸۰ کمتر بوده است.
اولاد تأکید کرد: نیاز سالانه مسکن کشور با احتساب تخریب و نوسازیها و تقاضای انباشته، در نهایت ۵۰۰ تا ۵۵۰ هزار واحد است. این میزان نیاز به راحتی در داخل بافتهای شهری موجود و اصلاح بافتهای ناکارآمد و قدیمی، با دریافت تراکمهای متعادل و نه حتی بالا قابل تأمین است و اصلاً چندان نیازی به واگذاری زمینهای جدید خارج از محدوده نداریم.
وی خاطرنشان کرد: رها کردن بافتهای داخلی که زیرساختِ آماده و هزینهشده دارند و رفتن به سراغ زمینهای جدید برای ایجاد زیرساختهای گرانقیمت، کار نادرستی است. چرا که در بسیاری از شهرهای کوچک، قیمت زمین و مسکن در داخل بافت موجود، بسیار ارزانتر از هزینههای بالای آمادهسازی و خدماترسانی به زمینهای جدید درمیآید.
سیاست زمین؛ امری کاملاً محلی است
این کارشناس مسکن در ادامه با اشاره به محلی بودن سیاست واگذاری زمین و تناسب آن با نیازهای هر منطقه افزود: بخش اعظم نیاز مسکن در داخل محدودههای شهری قابل تأمین است، اما باید توجه داشت که این سیاستها کاملاً «لوکال» و محلی است و شهر به شهر فرق میکند. ممکن است در شهری بافت موجود پاسخگو نباشد و نیاز به افزایش محدوده یا زمین جدید داشته باشد، یا طبق سیاستهای آمایشی بخواهیم منطقهای را جمعیتپذیر کنیم که در آنجا سیاست زمین جدید اعمال میشود. بنابراین سیاست زمین متوقف نمیشود، اما متناسب با هر منطقه تعیین میشود.
وی یادآور شد: مسئله اصلی این است که پیش از بحران مسکن، بحران فقیر شدن مردم را داریم و تا این مشکل حل نشود، مسکن با قیمتهای فعلی در توان مردم نیست. از سوی دیگر، سیاست واگذاری زمینهای جدید نیز هم غیرپاسخگوست و هم ما را از احیای بافتهای داخل شهرها بازمیدارد.
مقایسه بازار مسکن با بازارهای موازی
اولاد در پاسخ ضمن مقایسه وضعیت بازار مسکن با بازارهای موازی از جمله طلا، دلار و بورس در شرایط «نه جنگ، نه صلحِ» کنونی، گفت: تفاوت اصلی بازارهای موازی مانند طلا، دلار و بورس با بازار مسکن در نقدشوندگی بالای آنهاست؛ بهطوریکه در آن بازارها میتوان ریسک را مدیریت کرد و سریع خرید و فروش انجام داد. اما در بازار مسکن نقدشوندگی بسیار پایین است و فرآیند خرید، ثبت سند، پیدا کردن مشتری و فروش مجدد، حداقل ۳ تا ۴ ماه زمان میبرد. از این رو نمیتوان مسکن را بهصورت تطبیقی با بازارهای سریع مقایسه کرد و طبیعتاً در شرایط عدم ثبات فعلی، بازار مسکن جذابیت خود را برای سرمایهگذاران از دست میدهد.
تفاوت نرخ بازدهی مسکن در کلانشهرها و شهرهای کوچک
این کارشناس بازار مسکن درباره نرخهای بازدهی و وضعیت فعالیتهای سوداگرانه در بازار مسکن توضیح داد: نرخ بازدهی در کلانشهرها به دلیل رانتهای زمین و تقاضای بالقوه بالاتر است، اما در شهرهای کوچک و متوسط این سطح پایینتر است. البته این فقط به اندازه شهر مربوط نیست؛ ممکن است یک شهر کوچکِ در حال رشد، مانند یک کلانشهر عمل کند یا یک کلانشهر به دلیل اشباع شدن و هزینههای بالای نقلوانتقال، تقاضای سوداگرانهاش کاهش یابد.
وی درباره تقاضای مصرفی و سرمایهگذاری گفت: کسی که میخواهد برای سکونت شخصی مسکن بخرد، در صورت داشتن توان مالی، هر زمان اقدام کند مناسب است. چرا که علاوه بر عدم پرداخت اجاره و حفظ ارزش پول، از رشد طبیعی قیمت شهر نیز بهرهمند میشود. اما سرمایهگذاری برای اجارهداری، تجارتی است که ریسکهای خاص خود را دارد و هر کس باید طبق شرایط و ریسکپذیری خود تصمیم بگیرد.
وی افزود: تقاضای سوداگرانه نیز در حال حاضر به دلیل رکود عمیق در خرید و فروش و کاهش شدید نقدشوندگی، اصلاً محلی از اعراب در بازار مسکن ندارد.
