روزنامه شرق / ۱۴۰۵/۰۵/۲۳

مسکن

مروری بر کتاب «مالی‌سازیِ مسکن»1

برخی مفاهیم و اصطلاحاتِ تخصصی به مرور یا به‌یکباره در عرصه‌های پژوهشی و طیف گسترده‌ای از رشته‌ها با استقبال گسترد‌های مواجه می‌شوند و محبوبیت می‌یابند. اما در برخی موارد این محبوبیت به بهای از دست رفتنِ دقت نظری و توجه به سیر تحول مفاهیم رُخ می‌دهد و بدون مفهوم‌‌پردازیِ روشن از چیستیِ معنایشان به حیاتی فراگیر و همه‌جاحاضر دست می‌یابند. اصطلاح «مالیه» و «مالی‌سازی» نیز در معرض چنین سرنوشتی قرار دارند و بدون توجه به ریشه‌های نظری و مفهومی برای توضیح بسیاری از پدیده‌ها به کارگرفته می‌شوند: از مالی‌سازیِ زندگی روزمره گرفته تا مالی‌سازیِ غذا، کار، آموزش عالی و جز آن.

بهزاد ملک‌پور اصل . عضو هیئت‌علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه بهشتی

برخی مفاهیم و اصطلاحاتِ تخصصی به مرور یا به‌یکباره در عرصه‌های پژوهشی و طیف گستردهای از رشته‌ها با استقبال گسترد‌های مواجه می‌شوند و محبوبیت می‌یابند. اما در برخی موارد این محبوبیت به بهای از دست رفتنِ دقت نظری و توجه به سیر تحول مفاهیم رُخ می‌دهد و بدون مفهوم‌‌پردازیِ روشن از چیستیِ معنایشان به حیاتی فراگیر و همه‌جاحاضر2 دست می‌یابند. اصطلاح «مالیه3» و «مالی‌سازی4» نیز در معرض چنین سرنوشتی قرار دارند و بدون توجه به ریشه‌های نظری و مفهومی برای توضیح بسیاری از پدیده‌ها به کارگرفته می‌شوند: از مالی‌سازیِ زندگی روزمره گرفته تا مالی‌سازیِ غذا، کار، آموزش عالی و جز آن5. مانوئل آلبرز در کتاب «مالی‌سازی مسکن» از همان سطور ابتدایی به فراگیریِ مالیسازی و تسری و نفوذ آن به عرصه‌های متنوع پژوهشی واقف بوده و سعی کرده از مالیه و مالیسازی تعریفی نظری ارائه کند و با گردآوری مقاله‌هایی که در سال‌های مختلف دربارۀ مالی‌سازیِ مسکن به نگارش درآورده است، تببینی مفهومی و نظری از هر دو اصطلاح یادشده و کاربست آنها در حوزۀ مسکن ارائه کند. در متن کتاب در توضیح «مالیه» چنین آمده است: «مالیه اصطلاحی است فراخ که دو فعالیت به هم مرتبط را توصیف می‌‌کند: یکی بررسی چگونگیِ مدیریت پول و دیگری فرایند عملیاتیِ حصول وجوهِ مالیِ مورد نیاز6. ازآنجاکه سه واحدِ اقتصادیِ افراد، کسب‌‌وکارها و دولت، همگی برای فعالیتْ نیازمندِ تأمین مالی‌‌اند، عرصۀ «مالیه» اغلب به سه زیرگروه تقسیم می‌‌شود: شخصی، شرکتی و عمومی»7. مالیۀ شخصی با درآمد، نیازهای زندگی، خواسته‌ها و اهداف شخص در ارتباط است. در این نوع از مالیه، تحلیل موقعیت جاریِ مالیِ افراد با هدف تدوین راهبردهایی برای نیازهای آتی، بخش اساسیِ برنامهریزی مالی است که در چارچوب محدودیت‌های مالیِ فرد انجام می‌شود. به عنوان مثال، افراد باید برای دورۀ بازنشستگی پس‌انداز کنند. این امر مستلزم پسانداز یا سرمایه‌گذاری در طول زندگیِ کاری برای تأمین بودجۀ برنامه‌های حمایتی بلندمدت است. این نوع از تصمیم‌های مدیریت مالی، ذیلِ مالیۀ شخصی قرار می‌گیرند. مالیۀ شرکتی به تدابیر مالی اطلاق می‌شود که بر مبنای آن دپارتمان یا بخشی مجزا برای شکلدهی فعالیت‌های مالی و نظارت بر آن ایجاد می‌شود. اینکه شرکتی بزرگ تصمیم می‌گیرد از طریق انتشار اوراق قرضه یا عرضۀ سهامْ وجوه اضافی جمع‌آوری کند، فعالیتی در حوزۀ مالیۀ شرکتی محسوب می‌شود. مالیۀ عمومی شامل وضع مالیات، مخارج، بودجه و سیاست‌های انتشار اوراق بدهی است که بر نحوۀ ارائه خدمات دولت به مردم تأثیر می‌گذارد و بخشی از سیاست مالی محسوب می‌شود8. پس از بحث دربارۀ «مالیه» و اشاره به ابعاد مختلف آن، آلبرز مفهوم «مالی‌سازی» را مورد بحث قرار می‌دهد و آنرا فرایند تسلط فزایندۀ کنشگران، بازارها، رویه‌‌ها، سنجه‌‌ها و روایت‌‌های مالی در مقیاس‌‌های مختلف در نظر می‌گیرد که در نهایت به دگرگونی ساختاریِ اقتصادها، شرکت‌‌ها (از جمله نهادهای مالی)، دولت‌‌ها و خانوارها منجر می‌‌‌شود9. نویسندۀ کتاب بر مبنای برداشت‌های توضیح داده شده از «مالیه» و «مالی‌سازی»، مسیرهای تحول بازار مسکن را در طیفی از زمینه‌های ملّی مورد بررسی قرار می‌دهد و با اختیار رهیافتی مبتنی بر اقتصاد سیاسی و در نسبتی انتقادی با رهیافت اقتصادمحورِ غالب، افسانۀ ثروت ناشی از مسکن را به چالش می‌کشد و چارچوبی روشن برای قیاس تطبیقی بازار مسکن ارائه می‌دهد. چارچوبی که روشن می‌سازد مسیرهای بازار مسکن در کشورهای مختلف که در ظاهر بسیار متنوّع به نظر می‌رسند به شکل شگفت‌آوری مشابه هستند و فرایندهایِ مالی‌سازی به نحوی خاص بر هر یک از آنها تسلط پیدا کرده است. به عنوان نمونه اسپانیا در سال 2007، با 5/44 میلیون نفر جمعیت، واحدهای مسکونی بیشتری را به موجودی مسکن خود در قیاس با فرانسه، آلمان، ایتالیا و بریتانیا - کشورهایی با مجموع جمعیت 265 میلیون نفر - اضافه کرده است. «رونقِ» مسکن، واژۀ گویایی برای توصیف وضعیت اسپانیا نیست، آنچه رخ داده نوعی «جنون» ناشی از مالیسازیِ مسکن است که تقاضای فزایندۀ سرمایه‌ای و نه تقاضای واقعی در بازار ایجاد کرده است10.

داده‌‌های ارائه‌‌شده در کتاب به‌‌وضوح نشان می‌‌دهد که عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی، نوسانات قیمت مسکن را به‌‌طور کامل توضیح نمی‌‌دهد. در عصر سرمایه‌‌داریِ مالی‌‌سازی‌‌شده، قیمت مسکن عمدتاً — اما نه منحصراً — از عرضۀ منابع تأمین مالیِ مسکن تأثیر می‌‌پذیرد. حتی زمانی که سطح جمعیت و درآمد نسبتاً ثابت باشد، بسیار محتمل است که افزایش عرضۀ تسهیلات مالی برای خرید خانه، سبب بالا رفتن قیمت مسکن ‌‌شود. نویسندۀ کتاب مخالف «مالی‌سازی» نیست و اتفاقاً مالیسازی مسکن را به مثابه سازوکاری عمومی برای هدایت اعتبارات به اقتصاد واقعی تأیید می‌کند و آن را امکانی برایِ رشد و تولید ثروت می‌داند. «مالی‌سازی» زمانی به مسئله تبدیل می‌شود که فرایندها و ابزارهای مالی در مورد مسکن وضعیتی افراطی به خود می‌گیرند و شدت جریان اعتبارات در بخش مالی و املاک و مستغلات از بخش اقتصاد واقعی پیشی می‌گیرد. در ایالات متحد، اعتبار بخش‌‌های مالی و مستغلات از 81 درصد تولید ناخالص داخلی در سال 1984 به 260 درصد در سال 2008 افزایش یافته است11. در واقع با گذشت زمان، اعتبار از تثبیت‌‌کننده‌‌ای که از اقتصاد واقعی حمایت می‌‌کند به عامل بی‌‌ثبات‌‌کننده‌‌ تبدیل شده که نه تنها در ایالات متحد، بلکه در کشورهایی همچون ایسلند و اسپانیا نیز حباب‌‌های دارایی و مالی را بیش‌‌ از پیش متورم می‌‌کند. اقتصاد به‌‌طور فزاینده‌‌ای سویۀ مالی به خود می‌‌گیرد و مالکیت به سنگ‌‌بنای مالی‌‌سازیِ هم اقتصادهای ملی و هم خانوارها تبدیل می‌‌شود12.

در نتیجۀ مالیسازیِ فزایندۀ بازار مسکن، مالکیت خانه بیشتر به‌‌ دلیل ارزش مبادله‌‌ای و کمتر به‌‌واسطۀ ارزش مصرفی‌‌، ارزش‌‌گذاری می‌‌شود. نه تنها وام‌‌دهندگان و سرمایه‌‌گذارانْ ارزش مبادله‌‌ای را در اولویت قرار می‌‌دهند، حتی صاحبان‌‌خانه نیز به‌‌طور فزاینده‌‌ای به خانۀ خود از دید سرمایه‌‌گذاری نگاه می‌‌کنند تا مصرف. عدم تعادل فزاینده بین نرخ رشد موجودی سرمایه و تولید ناخالص داخلی منجر به ایجاد حجم عظیمی از نقدینگی شده است که به دنبال سرمایه‌‌گذاری سودآور است و خود این نقدینگی یکی از محرک‌‌های اصلی مالی‌‌سازی است و تا حدی هم توضیح می‌‌دهد که چرا بسیاری از دارایی‌‌ها از جمله املاک مسکونی و غیرمسکونی و همچنین زیرساخت‌‌ها، مواد خام و مواد غذایی به روی مالی‌‌سازی گشوده شده‌‌اند و به تبع آن بدهی‌‌های رهنی در بیشتر کشورهای توسعه‌‌یافته از دهۀ 1980 گسترش یافته است. چشم‌‌انداز مالیِ نوظهور در وضعیتی دائمی از بی‌‌ثباتی قرار دارد و گردش مداوم سرمایۀ خارج از حوزۀ تولید را ممکن می‌‌کند.

مالی‌سازی با توانایی جذب نقدینگیِ مازاد در سطوح مختلف - از محلی تا جهانی - در ارتباط است. مسکن توانایی جذب نقدینگی مازاد حتی در سطح جهانی را دارد، اما تأثیر حجم عظیم نقدینگی بر بازارهای مسکن در محیط‌‌های نهادیِ مختلف به‌‌طور چشمگیری متفاوت بوده و رفتارهای متفاوت مالیسازی قابل ردیابی است. به‌طوری که الزاماً نمی‌توان ادعا کرد که سیستم توسعه‌‌نیافته‌‌ای از تأمین مالی مسکن و حجم زیادی از خانه‌‌های شخصی بدون بدهیِ رهنی در برابر فشارهای جریان سرمایه‌‌های فرامرزی در امان است. همان‌‌طور که مورد اسپانیا نشان می‌‌دهد، کشورها می‌‌توانند به سرعت بازار مالی خود را به روی جریان‌‌های سرمایۀ جهانی باز کنند و نظام مسکن خود را بر این اساس تغییر دهند. در طرف دیگر، گروهی از کشورها با سیستم‌‌های مالی بسیار توسعه‌‌یافته و به هم‌‌پیوسته‌‌ای هستند که سعی کرده‌‌اند نظام مسکن خود را از نیروهای جهانیِ مالی‌‌سازی مصون نگه دارند، اما اکنون شاهد نفوذ سرمایه‌‌های جهانی در بازارهای مسکن اجاره‌‌ای خود هستند. مورد آلمان نمونه‌‌ای از این تحول است. به بیانی دیگر مسکن ابزاری برای سرمایه‌گذاری جهانی شده است، نه تأمینِ خانه و سرپناه. از این منظر، آلبرز استدلال می‌کند که «مسکن اکنون زندگی روزمرۀ مردم را به اقتصاد جهانی پیوند می‌زند13».

کتاب دست‌‌کم از سه طریق به بحث مالی‌‌سازی مسکن کمک می‌‌کند. نخست، هنوز مطالعات اندکی وجود دارد که فی‌‌نفسه بر مالی‌‌سازیِ مسکن تمرکز کرده باشد، مضاف بر اینکه خود مالی‌‌سازی هم اغلب در پیش‌‌زمینۀ بحث باقی می‌‌ماند. آلبرز، مسکن را در مرکز بحث مالی‌‌سازی و درعین‌‌حال مالی‌‌سازی را هم در کانون مباحث مسکن و مطالعات شهری جای می‌‌دهد. دوم، نویسنده با تمرکز بر نقش دولت‌‌ها در فرایندهای مالی‌‌سازی به‌‌طور کلی و با ارائۀ شواهدی در خصوص مالی‌‌سازیِ مسکنِ یارانه‌‌ای به‌‌طور خاص، در ادبیات نحیف اما در حال رشدِ مالی‌‌سازیِ بخش‌‌هایِ شبه‌‌عمومی و عمومی مساهمت دارد. سوم، متون مالی‌‌سازی تحت سیطرۀ مطالعات بریتانیا و به‌‌طور خاص ایالات متحد است. اما این کتاب دربارۀ چگونگی مالی‌‌سازیِ مسکن به روش‌‌هایی گاه مشابه و گاه یک‌‌سره متفاوت است. ذکر مصادیقی از ایالات متحد، بریتانیا، هلند، آلمان، ایتالیا و اسپانیا، نه‌‌فقط نشان از ظهور و اشتراکات مالی‌‌سازی مسکن در این کشورها دارد، بلکه بیانگر تأثیر مهم و پایدارِ پیشینه‌‌ و نهادهای ملی -و تا حدودی محلی- است.

کتاب با ۸ فصل و ۱۵۸ صفحه نسبتاً کوتاه است و عمدتاً از مقالاتی تشکیل شده که پیشتر در جاهای دیگر منتشر شده‌اند، و فصل‌های ۲ و ۵ آن به ترتیب با همکاری برت کریستوفرز و رودریگو فرناندز نوشته شده‌اند. با این حال، این موضوع نباید از اهمیت آن به‌عنوان نقطۀ شروعی منسجم برای هر پژوهشگری که در پی درک مالی‌سازی مسکن است، بکاهد. فصل پایانی کتاب بینش‌های تازه‌ای ارائه می‌دهد که در آن آلبرز می‌کوشد مسئله مسکن در سدۀ بیست‌ویکم را چارچوب‌بندی کند و پیشنهادهایی درباره «مالی‌زدایی از مسکن» ارائه دهد، اما این خود احتمالاً نشان‌دهندۀ نیاز به انجام پژوهش‌های بیشتر برای پر کردن شکاف میان رویکرد اقتصاد سیاسی مطرح‌شده در کتاب و کنش‌ها و مقاومت‌ها در سطح خُرد است. در واقع، دیدگاه‌های قدرت و طبقه که در مطالعات مسکن برجسته هستند، در برخی مقاطع بیش‌تر به‌عنوان موضوعی جنبی به مباحث افزوده شده‌اند. برای مثال، متن برخی از مفاهیم کلیدی در حوزه مسکن را که از دیدگاه جامعه‌شناختی شکل گرفته‌اند نادیده می‌گیرد (مانند مفاهیم منزلت، تمایز، مسکن به‌مثابه کالایی موقعیتی)؛ مفاهیمی که به باور من در توضیح هجوم گسترده برای دریافت وام‌های مسکن و شیفتگی عجیب به مالکیت خانه به‌عنوان نشانی از «موفقیت» نقشی حیاتی دارند. با این حال، آلبرز خواستار توجه به این مسائل و پیوند دادن دیدگاه‌های انتزاعی‌تر و کلان‌تر با موقعیتهای عینی است14.

پی‌نوشت‌ها:

1- مشخصات نشانهشناختی کامل متن ترجمه شده به فارسی به قرار زیر است:

آلبرز، مانوئل، مالی‌‌سازیِ مسکن: رویکردی مبتنی بر اقتصاد سیاسی، ترجمۀ بهزاد ملک‌‌پور اصل، انتشارات دانشگاه شهید بهشتی، 1404، تهران.

2- omnipresence

3- finance

4- financialization

5- برای توضیحات بیشتر در این زمینه نگاه کنید به مرور کتاب «مالی سازی مسکن» در شمارۀ 4، دورۀ 17 مجلۀ International Journal of Housing Policy

6- actual process of acquiring needed funds

7- متن ترجمه، ص1

8- برگرفته از https://www. Investopedia. com/ask/answers/what-is-finance/

9- متن ترجمه، ص2

10- همان، ص 169

11- همان، ص 111

12- Aalbers, M. B. (2008) The Financialization of Home and the Mortgage Market crisis. Competition & Change 12 (2): 148–166.

13- متن ترجمه، ص10

14- نگاه کنید به پانوشت شمارۀ 4

برای اطلاع از آخرین اخبار و تحلیل‌ها به کانال شرق در «تلگرام» بپیوندید.

انتقال به متن کامل

۱ دقیقه قبل / روزنامه تعادل

تعداد خانه خالی در ایران اعلام شد

اقتصاد ۲۴-روز جمعه ۳۰ مرداد ماه ۱۴۰۵، پنل تخصصی با عنوان «آینده اقتصاد و تأمین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاست‌گذاری تا سرمایه‌گذاری و تعاونی‌سازی» در حاشیه «همایش آینده صنعت ساختمان» در محل برگزاری بیست و ششمین نمایشگاه بین المللی صنعت ساختمان برگزار شد.

حبیب الله طاهرخانی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در این نشست با بیان اینکه تجربه دو دهه اخیر نشان داده است افزایش عرضه مسکن به‌تنهایی نمی‌تواند مشکل مسکن کشور را حل کند، گفت: هر نوع عرضه‌ای لزوماً به حل مسئله مسکن منجر نمی‌شود و سیاست‌های این حوزه باید بر اساس توان اقتصادی خانوار و نیاز واقعی جامعه هدف طراحی شود.

وی افزود: این تصور که صرفاً با افزایش تعداد واحد‌های مسکونی می‌توان مسئله مسکن را حل کرد، یک کلیشه نادرست است. در مقاطعی، به‌ویژه در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، سالانه نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور پروانه ساختمانی صادر می‌شد، اما مسئله مسکن همچنان پابرجا ماند.

تشریح مسئله مسکن

طاهرخانی با اشاره به شرایط بازار مسکن اظهار کرد: در سطح کلان اقتصادی لزوماً با کمبود مطلق واحد مسکونی مواجه نیستیم؛ چراکه حدود ۳۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد و با کسر حدود ۲.۵ میلیون واحد خالی، نزدیک به ۳۰ میلیون واحد مسکونی در اختیار خانوار‌ها قرار دارد، در حالی که تعداد خانوار‌های کشور حدود ۲۷.۱ میلیون خانوار است.

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: این اعداد به معنای حل شدن مسئله مسکن نیست، زیرا مسئله اصلی دسترسی خانوار‌ها به مسکن مناسب و استطاعت اقتصادی آنها برای تأمین مسکن است.

وی افزود: تجربه دو دهه اخیر نشان داده است که بخشی از عرضه مسکن فراتر از توان اقتصادی خانوار‌ها بوده است. در برخی مقاطع نیز منابع و ظرفیت‌های کشور صرف ساخت واحد‌های لوکس شد؛ واحد‌هایی که بخش قابل توجهی از جامعه امکان دسترسی به آنها را نداشت و بعضاً سال‌ها خالی باقی ماندند.

طاهرخانی با اشاره به تجربه کشور‌های توسعه‌یافته گفت: حتی کشور‌هایی مانند انگلستان، فرانسه و آلمان نیز همچنان با مسئله مسکن، به‌ویژه استطاعت‌پذیری و دسترسی خانوار‌ها به مسکن مناسب، مواجه هستند؛ بنابراین نمی‌توان برای مسئله مسکن راه‌حل‌های ساده و تک‌بعدی ارائه کرد.

مسکن استیجاری مکمل سیاست‌های مالکیت است

وی با تأکید بر ضرورت تغییر نگاه به سیاست‌های مسکن گفت: نباید سیاست مسکن را صرفاً به مسکن ملکی محدود کنیم. یکی از راهکار‌های اصلی برای پاسخگویی به نیاز اقشار کم‌درآمد، راه‌اندازی نظام مسکن استیجاری عمومی و توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای است.

معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: حتی در کشور‌هایی که اقتصاد کاملاً آزاد دارند، بخشی از عرضه مسکن در قالب مسکن عمومی انجام می‌شود و بدون چنین سیاست‌هایی نمی‌توان برای دهک‌های کم‌درآمد پاسخ مناسبی به نیاز مسکن ارائه کرد.

طاهرخانی با بیان اینکه مسکن صرفاً یک موضوع اقتصادی نیست، اظهار کرد: به دلیل ابعاد اجتماعی مسکن، دولت نمی‌تواند به طور کامل از این حوزه کنار برود، اما نقش دولت باید بیشتر تسهیل‌گری باشد، نه تصدی‌گری و ساخت مستقیم.

وی ادامه داد: مداخلات دولت باید به گونه‌ای طراحی شود که منابع محدود عمومی و بانکی دقیقاً به جامعه هدف برسد و از اختصاص منابع به طرح‌ها و گروه‌هایی که توان استفاده مؤثر از آن را ندارند، جلوگیری شود.

دو تجربه متفاوت از اجرای مسکن مهر

طاهرخانی با اشاره به تجربه اجرای طرح مسکن مهر گفت: این طرح دو وجه متفاوت داشت؛ وجه نخست، ورود دولت از طریق پرداخت تسهیلات بود که عمدتاً در بافت‌های موجود و فرسوده شهری به رونق ساخت‌وساز کمک کرد. این بخش که مبتنی بر ارائه تسهیلات به خودمالکان بود، در مدت چند سال به نتیجه رسید.

وی افزود: وجه دیگر مسکن مهر، تصدی‌گری دولت در ساخت‌وساز بود که تجربه متفاوتی رقم زد. اینکه دولت به صورت مستقیم زمین را مکان‌یابی کند، پیمانکار انتخاب کند، منابع را مدیریت کند و متعهد به تحویل واحد‌ها باشد، در شرایطی که اقتصاد کشور با شوک‌های متعدد مواجه است، می‌تواند به طولانی شدن پروژه‌ها منجر شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی توضیح داد: افزایش قیمت مصالح و فلزات، کاهش توان اقتصادی خانوارها، محدودیت منابع مالی دولت و مشکلات مربوط به تأمین زیرساخت‌هایی مانند آب، خدمات روبنایی و دسترسی‌ها، از جمله عواملی هستند که می‌توانند اجرای پروژه‌های دولتی را با تأخیر مواجه کنند.

وی تأکید کرد: یکی از درس‌های مهم این تجربه آن است که هر نوع عرضه‌ای الزاماً به حل مسئله بازار مسکن کمک نمی‌کند و نوع، مکان و گروه هدف عرضه باید همزمان مورد توجه قرار گیرد.

بیش از ۶۵۰ هزار واحد مسکونی در سال گذشته عرضه شد

طاهرخانی با اشاره به ظرفیت صنعت ساختمان در کشور گفت: با وجود همه مشکلات، سال گذشته بیش از ۶۵۰ هزار واحد مسکونی عرضه شد که حدود ۲۵۰ هزار واحد از تسهیلات سیستم بانکی استفاده کردند و حدود ۴۰۰ هزار واحد نیز بدون استفاده از منابع بانکی و عمدتاً با تأمین مالی بخش خصوصی ساخته شدند.

وی این آمار را نشانه‌ای از تاب‌آوری صنعت ساختمان دانست و افزود: یکی از ویژگی‌های منحصر‌به‌فرد این صنعت، گستردگی فعالان اقتصادی و نبود انحصار گسترده در ساخت‌وساز است؛ به همین دلیل تعداد زیادی از فعالان اقتصادی در این حوزه مشارکت دارند.

اصلاح قانون پیش‌فروش برای تقویت تأمین مالی ساخت‌وساز

معاون وزیر راه و شهرسازی اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان را یکی از رویکرد‌های مورد توجه این وزارتخانه عنوان کرد و گفت: انتظار داریم کمیسیون عمران مجلس در این زمینه حمایت کند، چراکه پیش‌فروش می‌تواند از ظرفیت سرمایه‌های بخش خصوصی برای تأمین مالی ساخت‌وساز استفاده کند.

وی افزود: در صورتی که در کنار نظام پیش‌فروش ساختمان، یک نهاد ضمانت‌کننده قوی قرار گیرد و دولت نیز برای عرضه‌کنندگان مسکن استطاعت‌پذیر و واحد‌های متناسب با الگوی مصرف، مشوق‌ها و معافیت‌هایی در نظر بگیرد، می‌توان بخشی از مشکلات تأمین مالی و بازار مسکن را در شرایط کنونی کاهش داد.

طاهرخانی تأکید کرد: فعال شدن ظرفیت پیش‌فروش، در صورت ایجاد سازوکار‌های مناسب برای تضمین حقوق خریداران و فروشندگان، می‌تواند منابع بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن هدایت و بخشی از محدودیت‌های موجود در تأمین مالی پروژه‌ها را برطرف کند.

منابع محدود نباید صرف اهداف نامتناسب شود

وی با انتقاد از این نگاه که باید همه خانوار‌ها را صرفاً از طریق مسکن ملکی خانه‌دار کرد، گفت: فردی که در دهک‌های یک تا سه یا یک تا چهار قرار دارد، ممکن است توان تأمین آورده یا بازپرداخت تسهیلات را نداشته باشد و همزمان با هزینه‌هایی مانند اجاره مسکن، آموزش فرزندان و تأمین هزینه‌های معیشتی مواجه باشد.

معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: در طرح مسکن مهر و نهضت ملی مسکن نیز در مواردی مشاهده شد که فرد واجد شرایط دریافت مسکن ملکی بوده، اما به دلیل ناتوانی مالی امکان ادامه مسیر را نداشته و در نهایت امتیاز یا واحد خود را واگذار کرده است.

وی گفت: در چنین شرایطی، منابع محدود دولت و تسهیلات بانکی لزوماً به هدف اصلی سیاست حمایتی اصابت نمی‌کند؛ بنابراین سیاست‌های مسکن باید متناسب با توان اقتصادی خانوار‌ها و شرایط واقعی آنها طراحی شود.

مسکن؛ کالایی پیچیده با ابعاد اقتصادی و اجتماعی

طاهرخانی با تأکید بر ضرورت پرهیز از ساده‌سازی مسئله مسکن اظهار کرد: مسکن یکی از پیچیده‌ترین کالا‌های موجود است که به طور همزمان ابعاد اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی دارد و نمی‌توان این مسئله را صرفاً به تأمین زمین یا افزایش تعداد واحد‌های ساخته‌شده تقلیل داد.

وی افزود: حتی زمین نیز زمانی در بازار مسکن ارزشمند است که دسترسی مناسب و زیرساخت‌های لازم را داشته باشد. زمینی که فاصله زیادی از مراکز اقتصادی و خدماتی دارد و زیرساخت و آماده‌سازی لازم برای آن فراهم نشده است، به تنهایی نمی‌تواند مشکل مسکن را حل کند.

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در سیاست‌گذاری مسکن باید عواملی مانند دسترسی به خدمات، زیرساخت، اشتغال، موقعیت مکانی، توان اقتصادی خانوار و الگوی مصرف به صورت همزمان مورد توجه قرار گیرد.

آینده صنعت ساختمان به ساخت واحد‌های جدید محدود نیست

طاهرخانی در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به آینده صنعت ساختمان گفت: حتی اگر در سال‌های آینده به تعادل نسبی میان تولید و عرضه مسکن برسیم، این موضوع به معنای تعطیلی یا توقف صنعت ساختمان نخواهد بود.

وی افزود: بخش مهمی از صنعت ساختمان در کشور‌های مختلف به سمت تعمیر، نگهداری، بازسازی و به‌هنگام‌سازی واحد‌های موجود حرکت کرده است. ساختمان‌ها پس از ۱۰، ۱۵ یا ۲۰ سال استفاده نیازمند تعمیر و نوسازی می‌شوند و همین موضوع، تقاضای مستمری برای محصولات و خدمات ساختمانی ایجاد می‌کند.

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: محصولاتی مانند تجهیزات ساختمانی، شیرآلات، کاشی، لوازم بهداشتی و سایر مصالح و تجهیزات ساختمانی، حتی در صورت کاهش سرعت ساخت واحد‌های جدید، همچنان بازار و تقاضای خود را خواهند داشت.

ضرورت هدفمند شدن سیاست‌های تأمین مسکن

طاهرخانی در پایان تأکید کرد: افزایش عرضه مسکن باید هدفمند باشد و سیاست‌گذاری در این حوزه نیز باید از کلیشه‌های ساده‌انگارانه فاصله بگیرد.

وی افزود: مسئله اصلی صرفاً تعداد واحد‌های مسکونی نیست، بلکه باید مسکنی متناسب با توان اقتصادی خانوار، الگوی مصرف، نیاز واقعی جامعه و شرایط اقتصادی کشور تأمین شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: توسعه مسکن استیجاری عمومی و اجاره‌داری حرفه‌ای، اصلاح قانون پیش‌فروش و ایجاد سازوکار‌های ضمانت، استفاده هدفمند از منابع عمومی و بانکی، بهره‌گیری از ظرفیت سرمایه‌های بخش خصوصی و توجه به نوسازی واحد‌های موجود، می‌تواند در کنار ساخت مسکن جدید، به پاسخگویی مؤثرتر به نیاز خانوار‌ها و ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کند.

۴۱ دقیقه قبل / روزنامه عصر اقتصاد

هشدار درباره قیمت‌سازی در فضای مجازی و ضرورت شناسنامه‌دار شدن آگهی‌های مسکن

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران گفت: برای جلوگیری از التهاب‌آفرینی در بازار مسکن، آگهی‌ها باید شناسنامه‌دار، قابل رهگیری و منتشرکنندگان آن‌ها قابل شناسایی باشند.

به گزارش بازار، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران در گفت‌وگویی با بیان اینکه بخشی از قیمت‌سازی‌ها و افزایش‌های غیرواقعی در بستر فضای مجازی شکل می‌گیرد، گفت: فضای مجازی امروز به یک نیاز جدی برای مردم تبدیل شده و نمی‌توان آن را حذف کرد، اما باید برای آن دگرگونی و سازوکار نظارتی مؤثر ایجاد شود تا زمینه‌ای برای انتشار آگهی‌های جعلی و فاقد وجود خارجی فراهم نشود.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران افزود: چند وقت پیش خودم برای یک آگهی تماس گرفتم و مشخص شد اصلاً وجود خارجی ندارد. مطالب پیشنهادی توزیع ماهانه ۱.۸ میلیون تن نهاده دامی برای حمایت از دامداران ۱۴۰۰/۰۸/۱۷ ۸۴۰ میلیارد تومان پول حقیقی به بازار تزریق شد/ حجم معاملات خرد به ۴.۹ میلیارد برگه سهم رسید ۱۴۰۳/۰۶/۱۰

بنابراین معتقدم آگهی‌ها باید حتماً شناسنامه‌دار باشند و در فضای قابل کنترل منتشر شوند؛ به‌گونه‌ای که حداقل هویت منتشرکننده، از جمله با کد ملی، قابل شناسایی باشد.

این مقام صنفی با اشاره به اینکه بازار مسکن به‌صورت زنجیروار با بخش‌های مختلف اقتصاد در ارتباط است، اظهار داشت: از خط تولید و ایجاد اشتغال گرفته تا سرمایه‌گذاری، پس‌انداز، نقش بانک‌ها، عرضه زمین از سوی وزارت راه و تعادل میان عرضه و تقاضا، همه به هم وابسته‌اند و باید در کنار هم دیده شوند.

وی ادامه داد: ما در سامانه‌ها، دست‌کم می‌توانیم شفافیت ایجاد کنیم، اثرگذاری داشته باشیم، نیازسنجی انجام دهیم و اجازه ندهیم هر فردی صرفاً با هدف سودجویی وارد بازار شود.

سودجویی به‌خودی‌خود چیز بدی نیست، اما باید در کنار آن سلامت جامعه، سلامت اقتصاد و سلامت بازار مسکن هم لحاظ شود.

گودرزی با انتقاد از تأخیر در اجرای برخی الزامات قانونی در حوزه مسکن گفت: بعضی از این اقدامات باید سال‌ها قبل، حتی ۷۰ سال پیش انجام می‌شد، اما امروز تازه به اجرا رسیده است و همین موضوع نشان می‌دهد که در حوزه اقتصاد مسکن هنوز راه زیادی در پیش داریم.

وی درباره رشد غیرمتعارف قیمت املاک نیز تصریح کرد: اینکه ملکی که ۱۰ یا ۲۰ سال پیش با ۹ میلیون تومان خریداری شده، امروز ۱۰ میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شود، در حالی که فرسوده شده و باید درباره تخریب و نوسازی آن تصمیم گرفت، نشان می‌دهد ارزیابی درستی از بازار انجام نمی شود. ایجاد یک ساختار موازی، بدون نظارت و کنترل کافی، اشتباه است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در بخش دیگری از سخنانش با تأکید بر اینکه مخالف اصل فضای مجازی نیست، اما با اتحادیه‌های موازی و صدور مجوزهای غیرهمسو مخالف است، گفت: فضای مجازی در حوزه‌های مختلفی فعالیت می‌کند؛ از سوپرمارکت‌ها گرفته تا تولیدات دیگر.

بنابراین باید همان‌طور که برای کسب‌وکارهای سنتی نظارت و دستورالعمل وجود دارد، برای این فضا نیز ضوابط روشن و قابل اجرا تعریف شود.

وی افزود: ایجاد یک ساختار موازی، آن هم بدون نظارت و کنترل کافی، اشتباه است. اگر قرار است برای یک حوزه پروانه صادر شود، باید همان قواعد برای همه بخش‌ها قابل اجرا باشد.

نباید یک فضای دو قطبی میان کسب‌وکار سنتی و کسب‌وکار مجازی ایجاد کنیم و بعد آن را رها کنیم.

گودرزی در پایان هشدار داد: حاکمیت باید برای این موضوع هوشیار باشد؛ اگر امروز به این مساله توجه نشود، در آینده جامعه صنفی با مشکلات جدی روبه‌رو خواهد شد.

این موضوع را باید به اتاق اصناف تهران، اتاق اصناف ایران و وزارت صمت به‌عنوان یک هشدار جدی منتقل کرد. تگ هاآگهی‌های مسکن اخبار برگزیده

۲ ساعت قبل / خبرگزاری برنا

رکود مسکن در سایه انفجار هزینه ساخت/راه عبور از بن‌بست مسکن چیست؟

فروغمند اعرابی در تشریح وضعیت بازار مسکن و صنعت ساختمان اظهار کرد: نمایشگاه ساختمان به گزارش برنا، امسال با وجود ترافیک بالا و حضور گسترده مراجعه‌کنندگان، بیش از آنکه بیانگر رونق واقعی صنعت ساختمان باشد، به یک گردهمایی بزرگ از فعالان این صنعت تبدیل شده است؛ بنابراین نباید رونق ظاهری نمایشگاه را با وضعیت واقعی بازار مسکن و ساخت‌وساز یکسان دانست.

وی افزود: در باطن صنعت ساختمان، به‌خصوص برای سازندگان، شرایط مناسبی وجود ندارد. بازار مسکن در حال حاضر با ترکیبی از رکود و «انفجار هزینه جایگزینی» مواجه است؛ به این معنا که هزینه جایگزین کردن یک ملک یا آغاز پروژه جدید آن‌قدر افزایش یافته که حتی سازنده‌ای که دارای ملک است، انگیزه کافی برای فروش و ورود مجدد به پروژه ساختمانی جدید ندارد.

فروغمند اعرابی ادامه داد: نهاده‌ها و مصالح ساختمانی افزایش قابل توجهی داشته‌اند و برخی اقلام حتی رشد چندبرابری را تجربه کرده‌اند. برای نمونه، قیمت چوب نسبت به سال گذشته افزایش بسیار شدیدی داشته است. مجموعه این افزایش قیمت‌ها در نهایت هزینه تمام‌شده ساخت مسکن را بالا می‌برد و در شرایطی که قدرت خرید متقاضیان نیز محدود است، فاصله میان هزینه ساخت و توان خرید بیشتر می‌شود.

خاموشی آماری در بازار مسکن

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به کاهش دسترسی به داده‌های خام بازار گفت: یکی از مشکلات جدی امروز، نوعی «خاموشی آماری» در بازار مسکن است. چند سال است که داده‌های خام و قابل اتکای بازار مسکن به شکل مناسبی در دسترس نیست و حتی در مواردی که اطلاعاتی وجود دارد، حجم داده‌ها برای انجام تحلیل‌های عمیق و دقیق کافی نیست.

وی تصریح کرد: نبود داده‌های کافی، امکان تصمیم‌گیری صحیح برای سیاست‌گذار، سرمایه‌گذار و حتی فعالان بازار را کاهش می‌دهد. در چنین شرایطی نمی‌توان تصویری دقیق از عمق رکود، میزان معاملات و روند واقعی ساخت‌وساز ارائه کرد.

کاهش ساخت‌وساز و فشار بر درآمد‌های شهری

فروغمند اعرابی با اشاره به ارتباط مستقیم کاهش ساخت‌وساز با درآمد‌های مدیریت شهری گفت: در ساختار مالی شهرداری‌های کلانشهرها، درآمد‌های مرتبط با ساخت‌وساز و تراکم از اهمیت قابل توجهی برخوردار است؛ بنابراین وقتی ساخت‌وساز کاهش پیدا می‌کند، درآمد‌های حاصل از این بخش نیز کاهش می‌یابد و در ادامه فشار بیشتری بر بخش‌های مختلف مدیریت شهری و خدمات مرتبط با زندگی شهروندان وارد می‌شود.

وی افزود: آثار این فشار‌ها ممکن است در کوتاه‌مدت به‌طور کامل دیده نشود، اما در آینده می‌تواند خود را در کیفیت خدمات شهری و نحوه اداره شهر‌ها نشان دهد.

مسکن، انرژی و جنگ؛ سه ضلع بحران جدید

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه امروز مسکن از اقتصاد و انرژی جدا نیست، گفت: شرایط کنونی از جهات مختلف بی‌سابقه است؛ از یک‌سو با افزایش قیمت‌ها و از سوی دیگر با رکودی عمیق در بازار مواجه هستیم و همزمان ناترازی انرژی نیز به مشکلات اضافه شده است.

فروغمند اعرابی ادامه داد: ناترازی انرژی، صنایع وابسته به ساخت‌وساز از جمله سیمان و فولاد را با ریسک‌های جدی مواجه می‌کند. از طرف دیگر، موضوع تأمین برق و انرژی ساختمان‌ها نیز به یک مسئله مهم تبدیل شده است.

وی تأکید کرد: در سال‌های گذشته قوانینی برای بهینه‌سازی مصرف انرژی و اصلاح وضعیت انرژی ساختمان‌ها وجود داشت، اما بخش قابل توجهی از این قوانین عملیاتی نشد و اجرای آنها مرتب به دولت‌های بعدی موکول شد. اکنون نتیجه این تأخیر‌ها در شرایطی نمایان شده که مشکلات اقتصادی، ناترازی انرژی و شرایط جنگی همزمان بر اقتصاد کشور فشار وارد می‌کنند.

راه عبور از بن‌بست مسکن چیست؟

فروغمند اعرابی درباره راهکار‌های خروج از وضعیت فعلی گفت: بسیاری از راهکار‌های سنتی و مسیر‌هایی که در گذشته مورد استفاده قرار می‌گرفتند، امروز به بن‌بست رسیده‌اند و نمی‌توان انتظار داشت با همان روش‌های قبلی مسائل جدید را حل کرد.

وی افزود: باید به موج‌های جدید اشتغال، الگو‌های نوین حمل‌ونقل و تغییرات سبک زندگی توجه بیشتری شود. این تحولات می‌توانند در جانمایی مسکن جدید، شکل‌گیری شهر‌های جدید و جایگزینی الگو‌های متفاوت زندگی شهری نقش مهمی داشته باشند.

این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: وقتی از فناوری در صنعت ساختمان و شهرسازی صحبت می‌کنیم، نباید فناوری را فقط به فناوری ساخت، پرینتر سه‌بعدی یا روش‌های جدید تولید محدود کنیم. بخش مهم‌تری از فناوری، فناوری‌های داده‌محور هستند که امکان تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی دقیق‌تر برای توسعه شهر‌ها و مدیریت زندگی شهری را فراهم می‌کنند.

فروغمند اعرابی در پایان گفت: این تحول فناورانه هنوز در ابتدای مسیر قرار دارد، اما اگر قرار است برای آینده مسکن و شهرنشینی تصمیم‌گیری کنیم، نباید از این موج جدید غافل بمانیم. آینده بازار مسکن صرفاً به افزایش یا کاهش قیمت‌ها وابسته نیست؛ بلکه به توانایی ما برای اصلاح الگو‌های ساخت‌وساز، تأمین انرژی، حمل‌ونقل، اشتغال و استفاده از داده در مدیریت شهر‌ها نیز بستگی دارد.