اقتصاد مسکن با اقتصاد کلان و سیاست گرهخورده است؛ زیرا سرمایهگذاری در این بخش عمدتاً کلان است. بیماریهایی که در اقتصاد کلان یا اقتصاد سیاسی وجود دارد، آثار خود را بر بخش مسکن نیز میگذارد.
به گزارش روز نو وقتی با نیاز بالایی در بخش مسکن مواجه هستیم و میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است، اینیک فاجعه است و متأسفانه فاجعههای بعدی نیز درراه است. امروز در برخی مناطق تهران قیمت هر مترمربع به ۸۰۰ میلیون تومان، یک میلیارد تومان یا حتی ۵۰۰ میلیون تومان رسیده و در مناطق میانی شهر نیز ارقامی بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان مشاهده میشود. طبیعی است که با چنین قیمتهایی، متقاضیان واقعی مسکن دیگر توان ورود به بازار را ندارند. باوجودآنکه نیاز سالانه کشور حدود یکمیلیون واحد مسکونی است، تولید به حدود ۳۰۰ هزار واحد محدودشده است. این یعنی کسری مسکن سالبهسال در حال انباشت است.
جهش قیمت
سال ۱۳۸۰ پیشبینی کرده بودیم میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران تا سال ۱۴۰۰ به حدود ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان خواهد رسید. در آن زمان، این پیشبینی غیرقابلباور و حتی هراسآور بود. کسی نمیتوانست بپذیرد که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن، که آن زمان حدود یکمیلیون و ۹۰۰ هزار تومان بود، روزی به ۳۵ میلیون تومان برسد. اما درنهایت همان اتفاق رخ داد.
رونق ساخت مسکن در شمال
شمال کشور شرایط ویژهای دارد. نخست اینکه در ۱۰ سال گذشته، تقاضا برای خرید ملک در این منطقه به دلیل رونق گردشگری افزایشیافته و بسیاری از افراد علاقهمند بودهاند در آنجا ملکی خریداری کنند و محلی برای اقامت داشته باشند. دلیل دیگر، توسعه زیرساختهای حملونقل، از جمله احداث آزادراهها و مسیرهای جدید است. بسیاری از سرمایهگذاران میدانستند که با تکمیل این مسیرها، ارزش املاک در آن مناطق افزایش خواهد یافت؛ به همین دلیل به سمت ساختوساز در شمال کشور رفتند. بااینحال، هزینه ساخت در آن مناطق تفاوت چندانی با تهران ندارد؛ زیرا همان مصالح ساختمانی که در تهران استفاده میشود، در شمال کشور نیز به کار میرود. درواقع، تفاوت اصلی بیشتر به قیمت زمین مربوط میشود و نه هزینه ساخت.
نقش مسکن در کاهش آسیبهای اجتماعی
مسکن پاشنه آشیل جامعه محسوب میشود؛ زیرا آثار آن بر زندگی انسان گسترده است و نداشتن سرپناه میتواند پیامدهای مخربی به همراه داشته باشد. تأثیر مسکن در کاهش آسیبهای اجتماعی، حتی از برخی اقدامات دستگاههای قضایی نیز بیشتر است. فردی که مسکن مناسب دارد، از آرامش و بهداشت روانی بیشتری نسبت به فردی برخوردار است که از داشتن سرپناه محروم است. بسیاری از آسیبها و جرائم در شرایطی شکل میگیرد که افراد سرپناه مناسبی ندارند یا حتی توان پرداخت منظم اجارهبها را از دست میدهند. بنابراین، تأثیر مسکن صرفاً به تأمین یک واحد مسکونی محدود نمیشود. مسکن هم به ارتقای بهداشت روانی جامعه کمک میکند، هم از میزان جرم خیزی میکاهد و درعینحال یک کالای سرمایهای نیز محسوب میشود. باید اعلام شود هر فردی که به هر شکل و در هر مرحلهای از خرید، فروش، ساخت یا معامله مسکن فعالیت میکند، از مالیات معاف باشد تا انگیزه تولید افزایش یابد.
ممانعت رویکردهای پلیسی
ما برای اجارهداری مالیات وضع کردیم، برای خانههای خالی مالیات تعیین کردیم و تصور کردیم که با رویکردهای پلیسی و تهدید میتوان تولید را افزایش داد؛ درحالیکه مشکل، کمبود تولید مسکن است و این سیاستها مانع تولیدشدهاند. برخی کشورها، یک کارگر با حدود یک ساعت و نیم کار روزانه میتواند هزینه اجاره مسکن خود را تأمین کند و باقی ساعات کاری او صرف سایر هزینههای زندگی، میشود. در شرایطی که ما به تولید بیشتر نیاز داریم، بهجای سیاستهای تشویقی، از ابزار مالیاتی استفاده میکنیم. درحالیکه باید تولید را تشویق کرد، نه اینکه با رویکردهای پلیسی با آن برخورد کرد. این شیوه نهتنها در بخش مسکن نتیجهبخش نیست، بلکه تولید را کاهش میدهد و موجب افزایش خروج سرمایه از این بخش میشود.
راهکار
راهکار این است که بخش خصوصی، که امروز حدود ۹۵ تا ۹۷ درصد تولید مسکن کشور را بر عهده دارد، به ابزارهای مالی کارآمد دسترسی پیدا کند. مسئله اصلی، تولید بخش خصوصی است، نه تولید دولتی. باید شرایطی فراهم شود که سازندگان بتوانند از انواع ابزارهای مالی متداول، همانند آنچه در بسیاری از کشورهای دنیا وجود دارد، استفاده کنند و ظرفیت تولید خود را افزایش دهند؛ بهگونهای که بهجای ساخت ۱۰ واحد، امکان ساخت ۱۰۰ واحد را داشته باشند.
حمایت واقعی از تولید زمانی محقق میشود که ابزارهای مالی لازم در اختیار سازندگان قانونی قرار گیرد تا بتوانند سرمایههای مردمی را بهصورت شفاف جذب کنند، تولید را افزایش دهند و مسکن بیشتری در اختیار جامعه قرار دهند. متأسفانه چنین ابزاری در اقتصاد ما وجود ندارد.
