بازار اجاره دبی در سالهای اخیر مورد توجه سرمایهگذارانی قرار گرفته است که علاوه بر حفظ ارزش دارایی، بهدنبال درآمد ارزی دورهای هستند. بااینحال، عددی که در فایلهای فروش با عنوان «بازده اجاره» اعلام میشود، لزوماً همان سودی نیست که در پایان سال نصیب مالک خواهد شد. برای ارزیابی درست یک فرصت سرمایهگذاری باید تفاوت میان بازده ناخالص، بازده خالص و سود واقعی را شناخت. هزینه شارژ ساختمان، مدیریت ملک، تعمیرات و خالیماندن احتمالی واحد میتوانند نتیجه نهایی را بهطور محسوسی تغییر دهند.
وضعیت بازار اجاره دبی
براساس اطلاعات منتشرشده از سوی اداره اراضی دبی، تعداد قراردادهای اجاره ثبتشده در سال ۲۰۲۵ با رشد ۶ درصدی به حدود ۱.۳۸ میلیون قرارداد رسید. ارزش این قراردادها نیز با افزایش ۱۷ درصدی نسبت به سال قبل، به ۱۲۶.۴ میلیارد درهم رسید.
بیش از ۵۱۳ هزار قرارداد اجاره جدید نیز در این سال ثبت شد که نشاندهنده تداوم تقاضا در بازار است. البته این آمار به این معنا نیست که تمام مناطق، ساختمانها و واحدهای دبی بازده یکسانی دارند.
موقعیت، قیمت خرید، کیفیت ساختمان، مبلغ شارژ، دسترسی به حملونقل عمومی و نوع تقاضای مستأجران، همگی بر عملکرد نهایی ملک اثر میگذارند. بنابراین پیش از خرید ملک در دبی باید درآمد و هزینههای هر گزینه بهصورت جداگانه بررسی شود. بازده ناخالص اجاره چیست؟
بازده ناخالص، نسبت اجاره سالانه به قیمت خرید ملک است و از فرمول زیر محاسبه میشود:
بازده ناخالص = اجاره سالانه ÷ قیمت خرید ملک × ۱۰۰
فرض کنیم آپارتمانی با قیمت یک میلیون درهم خریداری شده و اجاره سالانه آن ۷۰ هزار درهم باشد:
۷۰٬۰۰۰ ÷ ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۱۰۰ = ۷ درصد
در این مثال، بازده ناخالص ملک ۷ درصد است. اما هنوز هیچیک از هزینههای مالکیت و اجارهداری از درآمد کسر نشدهاند؛ بنابراین نباید این عدد را سود نهایی سرمایهگذار دانست. بازده خالص چگونه محاسبه میشود؟
برای محاسبه بازده خالص، ابتدا باید هزینههای سالانه ملک از درآمد اجاره کسر شوند:
بازده خالص = درآمد اجاره پس از کسر هزینهها ÷ کل سرمایهگذاری × ۱۰۰
فرض کنیم هزینههای سالانه همان آپارتمان شامل موارد زیر باشد:
۱۲ هزار درهم شارژ و نگهداری ساختمان …
