بازار مسکن تهران در شرایطی قرار گرفته که افزایش قیمت، محدودیت قدرت خرید و شکاف میان عرضه و تقاضا، دسترسی خانوارها به مسکن را دشوارتر کرده است. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده؛ رقمی که هزینه خرید حتی واحدهای کوچک را به چندین میلیارد تومان افزایش داده است.
بر اساس این سطح قیمتی، یک واحد مسکونی ۵۰ متری حدود ۱۱.۵ تا ۱۲ میلیارد تومان ارزش دارد. برای واحد ۷۰ متری، قیمت به محدوده ۱۶.۱ تا ۱۶.۸ میلیارد تومان میرسد و خرید یک واحد ۱۰۰ متری نیز حدود ۲۳ تا ۲۴ میلیارد تومان هزینه خواهد داشت. بنابراین حتی واحدهایی با متراژ پایین نیز از توان مالی بخش قابلتوجهی از متقاضیان خارج شدهاند.
این وضعیت زمانی اهمیت بیشتری پیدا میکند که نیاز سالانه مسکن در تهران حدود یک میلیون واحد برآورد شود، اما ساختوساز سالانه تنها حدود ۳۰۰ هزار واحد باشد. فاصله میان نیاز و ظرفیت ساختوساز، در صورت تداوم، میتواند فشار بر بازار را افزایش داده و به استمرار کمبود عرضه منجر شود.
از سوی دیگر، سالانه حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی نیز به دلیل استهلاک از چرخه قابل استفاده خارج میشوند. بنابراین بازار نهتنها باید پاسخگوی تقاضای جدید باشد، بلکه لازم است بخشی از ظرفیت تولید را برای جایگزینی واحدهای فرسوده اختصاص دهد. ترکیب نیاز یک میلیون واحدی، ساخت ۳۰۰ هزار واحد و خروج ۷۵۰ هزار واحد از چرخه مصرف، فشار مضاعفی بر توازن عرضه و تقاضا ایجاد میکند.
پیامد مستقیم افزایش قیمت و کاهش قدرت خرید، تغییر رفتار متقاضیان است. نخستین نتیجه، افزایش گرایش به اجارهنشینی است. خانواری که توان تأمین چندین میلیارد تومان برای خرید یک واحد مسکونی را ندارد، ناچار است نیاز خود را از بازار اجاره تأمین کند. افزایش تقاضا در این بازار نیز میتواند فشار بیشتری بر هزینههای سکونت وارد کند.
پیامد دوم، کوچکتر شدن خانههاست. هنگامی که قیمت هر مترمربع افزایش مییابد اما درآمد خانوار متناسب با آن رشد نمیکند، متقاضی برای حفظ امکان خرید، به سمت واحدهای کوچکتر میرود. در نتیجه، کاهش متراژ به راهی برای سازگار شدن با قیمتهای بالا تبدیل میشود.
پیامد دیگر، جابهجایی جمعیتی از مناطق گرانتر تهران به مناطق ارزانتر حومه است. این مهاجرت میتواند هزینه مستقیم مسکن را کاهش دهد، اما احتمال افزایش هزینه رفتوآمد، زمان سفر روزانه و فشار بر زیرساختهای حملونقل را نیز به همراه دارد.
راهحل، صرفاً افزایش وام یا کنترل دستوری قیمت نیست. نخست باید تولید مسکن بهصورت پایدار افزایش یابد و ساخت سالانه متناسب با نیاز واقعی شهر تنظیم شود. تسهیل صدور مجوز، تأمین زمین مناسب، فعالسازی ظرفیت بافتهای فرسوده و استفاده از زمینهای دولتی میتواند هزینه و زمان ساخت را کاهش دهد.
در کنار افزایش عرضه، سیاست حمایتی باید مستقیماً متوجه خانوارهای مصرفکننده باشد؛ از جمله تسهیلات خرید و ساخت با نرخ و دوره بازپرداخت متناسب با توان درآمدی، حمایت هدفمند از اجارهنشینان و توسعه مسکن استیجاری حرفهای. همچنین باید نوسازی واحدهای فرسوده سرعت بگیرد تا بخشی از ۷۵۰ هزار واحد مستهلک، با ساختوساز جدید جایگزین شود.
همزمان، جلوگیری از سوداگری و احتکار مسکن، ایجاد شفافیت در معاملات و هدایت سرمایه از فعالیتهای غیرمولد به ساخت مسکن مصرفی ضروری است. سیاست مسکن زمانی نتیجه خواهد داد که سه ضلع افزایش عرضه، تقویت قدرت خرید و کنترل تقاضای سوداگرانه همزمان دنبال شوند.
در مجموع، میانگین ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، قیمت ۱۱.۵ تا ۱۲ میلیارد تومانی واحد ۵۰ متری، ۱۶.۱ تا ۱۶.۸ میلیارد تومانی واحد ۷۰ متری و ۲۳ تا ۲۴ میلیارد تومانی واحد ۱۰۰ متری، نشاندهنده عمق شکاف میان قیمت و توان خرید است. بدون افزایش تولید، نوسازی بافت فرسوده، تأمین مالی هدفمند و مهار سوداگری، این شکاف میتواند همچنان بزرگتر شود.
