باشگاه خبرنگاران جوان؛ ستایش اسکندری – بازار مسکن آمریکا در آغاز سال جاری نشانههایی از رونق دوباره را نشان داد، اما اکنون به دلیل پیامدهای جنگ ایران، روند صعودی سال ۲۰۲۶ متوقف شده است.
بر اساس تازهترین تحلیل زیلو از بازار مسکن، آمار بالای فروش خانه در ماه ژوئیه بیشتر بازتابدهنده فعالیت خریداران در ماه ژوئن (پیش از پایان آتشبس میان آمریکا و ایران) بوده است. از آن زمان به بعد، عواملی مانند افزایش نرخ وام مسکن، نگرانی از تورم و نااطمینانی فزاینده اقتصادی، چشمانداز بازار را برای ماههای باقیمانده از سال جاری تیره و تار کرده است.
جول برنر، اقتصاددان ارشد آمریکایی، در گفتوگو با نیوزویک گفت: «جنگ ایران بدون شک مانعی جدی در مسیر رونق بازار مسکن ایجاد کرده است، زیرا تنشها در تنگه هرمز قیمت نفت را بالا نگه میدارد.»
او افزود: «نوسان قیمت نفت معمولاً به بهای تمامشده تکتک کالاهای فیزیکی در اقتصاد سرایت میکند و به همین دلیل، انتظارات تورمی بالاست. در چنین شرایطی، ارزش دلار در آینده کمتر از امروز خواهد بود و برای تأمین مالی خریدهایی مانند مسکن در زمان حال، خریداران باید دلار بیشتری را در قالب نرخهای بالاتر وام مسکن پرداخت کنند.»
قدرت خرید مسکن همچنان یکی از بزرگترین چالشهای مالی پیش روی شهروندان آمریکایی است. افزایش ناچیز در نرخ بهره وام مسکن میتواند صدها دلار به اقساط ماهانه اضافه کند و خرید خانه را برای بسیاری از متقاضیان غیرممکن سازد.
درگیری نظامی با ایران نگرانیهای جدیدی را درباره قیمت انرژی و تورم ایجاد کرده است؛ دو عاملی که بر هزینههای استقراض در کل اقتصاد اثر میگذارند. این فشارهای اقتصادی درست زمانی وارد میشوند که بسیاری از خریداران احتمالی مسکن، پیش از این نیز با قیمتهای بالای خانه و هزینههای سنگین تأمین مالی دستوپنجه نرم میکردند.
تمام دادههای اخیر تصویر کمتر خوشبینانهای را نشان میدهند. زیلو اعلام کرد که اکنون روند ثبت قراردادهای جدید خرید مسکن کند شده است؛ به طوری که این شاخص در ماه ژوئیه نسبت به سال گذشته تنها ۰.۳ درصد رشد داشته و نسبت به ماه ژوئن کاهشی ۷.۷ درصدی را ثبت کرده است.
برنر در این باره میگوید: «بحران تنگه هرمز اختلال در بازار نفت اثر خود را روی بازار وام مسکن گذاشته و خرید خانه را کند کرده است. البته هنوز قطعی نیست که دستاوردهای بازار مسکن در سال ۲۰۲۶ تا پایان سال کاملاً از دست برود، اما بالا ماندن طولانیمدت نرخ وام مسکن قطعاً بازار را به این سمت سوق میدهد.»
ارتباط میان یک درگیری نظامی در خاورمیانه و بازار مسکن آمریکا در نگاه اول واضح به نظر نمیرسد، اما بازارهای انرژی حلقه اصلی این ارتباط هستند. اختلال در عرضه جهانی نفت میتواند قیمت انرژی را بالا ببرد و به تورم دامن بزند. با افزایش انتظارات تورمی، نرخ بازدهی اوراق قرضه دولتی آمریکا نیز بالا میرود و در نتیجه، بانکها و موسسات مالی نرخ بهره وام مسکن را افزایش میدهند.
مایکل رایان، کارشناس مالی آمریکایی، به نیوزویک گفت: «تنش با ایران قیمت نفت را بالا برد و نفت نیز سوخت لازم برای تورم را تأمین کرد. واکنش بازار اوراق قرضه باعث شد نرخ بهره وام مسکن ۳۰ ساله با نرخ ثابت، به جای اینکه به سمت ۶ درصد کاهش یابد، ماهها در محدوده ۶.۷ درصد باقی بماند.»
او اضافه کرد: «آمارهای خود زیلو نشان میدهد که این مسئله چقدر برای خریدار هزینه دارد. در اوایل سال جاری، زمانی که نرخ بهره برای مدت کوتاهی به ۶ درصد رسید، یک خانواده متوسط حدود ۳۰ هزار دلار قدرت خرید بیشتری نسبت به سال گذشته داشت. این همان رقمی است که فروشندگان مسکن باید رصد کنند، نه فقط نرخ اسمی وام مسکن.»
گزارش شبکه سیانبیسی نیز نشان میدهد که نرخ وام مسکن پس از پایان آتشبس به شدت افزایش یافته است؛ به طوری که میانگین نرخ وام مسکن ۳۰ ساله از ۵.۹۹ درصد (درست پیش از آغاز حملات نظامی) به حدود ۶.۵ درصد پس از آن رسید.
بلاتکلیفی موجود تنها خریداران را متأثر نکرده است. شرکت بزرگ خانهسازی «کیبی هوم» اعلام کرد چالشهای مرتبط با جنگ ایران بر فعالیتهای این شرکت اثر منفی گذاشته و آنها ناچار شدهاند پیشبینی فروش سالانه خود را کاهش دهند. این شرکت همچنین از تضعیف تقاضای مصرفکنندگان به دلیل افزایش نااطمینانیهای اقتصادی پس از آغاز درگیریها خبر داد.
جف مزگر، مدیرعامل کیبی هوم گفت «مصرفکنندگان در دو سال گذشته با چالشهای مختلفی روبهرو بودهاند و درگیری در خاورمیانه که از اواخر فوریه آغاز شد، لایه دیگری از بلاتکلیفی را به این وضعیت اضافه کرده است.»
مایکل رایان در این باره توصیه میکند فروشندگان باید قیمتها را متناسب با ظرفیت مالی خریداران فعلی تعیین کنند، نه خریدارانی که در ماه ژوئن در بازار بودند. ریسک بلندمدت خود جنگ نیست، بلکه این واقعیت است که نرخ وام مسکن و ژئوپلیتیک اکنون به گونهای به هم گره خوردهاند که در بیشتر مدلهای پیشبینی بازار مسکن به درستی محاسبه نمیشوند.»
دادههای بازار مسکن در چند ماه آینده مشخص خواهد کرد که آیا کندی اخیر در ثبت قراردادهای خرید، به یک رکود گستردهتر در بازار منجر خواهد شد یا خیر. آمار فروش ماههای اوت و سپتامبر، رفتار خریداران را پس از افزایش نرخ وام مسکن و تشدید ابهامات اقتصادی با دقت بیشتری نشان خواهد داد.
