امیر مهدی صالحی مقدم / حقوقدان
آرمان امروز : خریدوفروش ملک برای بسیاری از مردم حاصل سال‌ها پس‌انداز و تلاش است؛ بااین‌حال، بی‌توجهی به وضعیت ثبتی ملک و اکتفا به قولنامه عادی می‌تواند زمینه‌ساز اختلاف‌های طولانی قضایی شود. با تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، شیوه انجام و اثبات معاملات ملکی وارد مرحله تازه‌ای شده است؛ قانونی که با هدف کاهش معاملات معارض، جلوگیری از فروش چندباره یک ملک و افزایش امنیت حقوقی تصویب شده است. بر اساس این قانون، پس از تحقق زمان‌بندی مقرر، بسیاری از معاملات انتقال مالکیت اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. در معاملات مشمول قانون، ثبت‌نشدن معامله پیامدهای جدی دارد؛ به‌گونه‌ای که ادله مربوط ممکن است در مراجع قضایی قابل استماع نباشد و جز دعوای استرداد عوضین، پیگیری بسیاری از دعاوی مرتبط محدود شود. بنابراین، دیگر نمی‌توان در همه موارد به مبایعه‌نامه عادی با اطمینان گذشته تکیه کرد. البته اجرای قانون برای همه املاک از یک زمان آغاز نمی‌شود. املاکی که پس از لازم‌الاجرا شدن قانون برای آن‌ها سند مالکیت حدنگار صادر شده، از تاریخ صدور سند مشمول مقررات آن هستند. همچنین بنا بر اعلام سازمان ثبت، سامانه مربوط از اول خرداد ۱۴۰۵ راه‌اندازی شده و از اول خرداد ۱۴۰۶ دامنه اجرای مقررات به اسناد قدیمی‌تر، از جمله سندهای آجری‌رنگ، گسترش می‌یابد. ازاین‌رو، بررسی نوع سند و تاریخ صدور آن پیش از معامله ضروری است. برای نمونه، ممکن است خریدار با قولنامه عادی تمام بهای ملک را بپردازد، اما فروشنده پیش از انتقال رسمی، همان ملک را به شخص دیگری واگذار کند. در چنین وضعی، خریدار با دشواری اثبات حقوق خود روبه‌رو می‌شود؛ به‌ویژه اگر معامله مشمول قانون باشد و ثبت رسمی آن انجام نشده باشد. قانون برای حقوقی که پیش از اجرای آن بر پایه اسناد غیررسمی ایجاد شده‌اند نیز سازوکار جداگانه‌ای پیش‌بینی کرده است. دارندگان این حقوق باید در مهلت‌های قانونی، ادعا و مدارک خود را در سامانه مربوط ثبت و سپس برای دریافت سند رسمی یا پیگیری قانونی اقدام کنند. بنابراین، داشتن قولنامه قدیمی به‌تنهایی تضمین همیشگی حقوق مالکانه نیست. مشاوران املاک نیز باید معاملات را در چارچوب‌ها و سامانه‌های پیش‌بینی‌شده ثبت کنند. طرفین لازم است شروطی مانند زمان پرداخت ثمن، موعد تحویل، تعهد به تنظیم سند رسمی و ضمانت اجرای تخلف را روشن بنویسند و در موارد لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. قانون الزام به ثبت رسمی صرفاً تغییری اداری نیست؛ تحولی در شیوه اثبات مالکیت و پیگیری حقوق معاملات ملکی است. خریدار باید پیش از پرداخت وجه، مالک رسمی و وضعیت ثبتی ملک را بررسی کند و فروشنده نیز تعهدات خود را شفاف بپذیرد. امنیت معامله تنها بر اعتماد طرفین استوار نیست؛ ثبت درست و رعایت تشریفات قانونی نیز ضرورتی اساسی است.
