چهارشنبه, ۱۹ بهمن, ۱۴۰۱ / 8 February, 2023
مجله ویستا

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶


قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶
● تمدید اجاره اماکن تجاری
روابط موجر و مستأجر درخصوص اماکن تجاری بر خلاف اماکن مسکونی از پیچیدگی های خاصی برخوردار است که عدم توجه به آثار آن مشکلاتی را برای افراد به وجود می آورد. خصوصاً هنگامی که قرارداد اجاره اولیه مربوط به سال های قبل از ۱۳۷۶ باشد و نقل و انتقالاتی هم در این بین صورت گرفته باشد. بر اماکن تجاری چند قانون حاکم است که قبل از تنظیم قرارداد یا تمدید آن طرفین باید به آن توجه کنند.
فرض کنیم مغازه ای در سال ۱۳۷۰ به اجاره داده می شود و درحال حاضر طرفین می خواهند آن را تمدید کنند یا آن که مستأجر می خواهد آن را به دیگری منتقل کند، این سؤال پیش می آید که روابط آنان برمبنای کدام قانون تنظیم می شود قانون سال ۱۳۷۶ یا قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
برای پاسخ به این سؤال و آثار ناشی از تنظیم قرارداد مذکور نخست باید با قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و شمول آن آشنا شویم. قانون مذکور در ۱۳۷۶‎/۵‎/۲۶ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. برابر ماده یک این قانون از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن از جمله اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود، تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. بنابراین شمول این قانون تنها بر قراردادهایی است که از تاریخ مذکور تنظیم می شوند و لذا قراردادهایی که قبل از این قانون منعقد شده اند، مشمول این قانون نمی شوند. در این زمینه به پرسش های زیر می توان پاسخ داد:
چنانچه قرارداد اجاره مکان تجاری مربوط به قبل از سال ۷۶ باشد و طرفین قرارداد بخواهند در سال ۸۵ آن را تمدید کنند، کدام قانون بر قرارداد آنان حاکم می شود
برابر قانون روابط استیجاری که قبل اجرای قانون سال ۷۶ تنظیم و منعقد شده، مشمول قانون سال۷۶ نخواهد شد و در مورد تمدید اجاره نامه اماکنی که پیش از تصویب قانون مذکور به اجاره داده شده، از شمول این قانون خارج هستند.
همچنین روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال۷۶ باشد، از شمول این قانون خارج می باشد.
آیا طرفین قرارداد می توانند علی رغم وجود قانون سال ۷۶ روابط خود را در مورد مکان تجاری برمبنای قانون سال ۱۳۶۵ کنند
بله اشکالی ندارد و با توافق و تراضی، طرفین می توانند قرارداد خود را مشمول قانون سال ۱۳۶۵ کنند. بنابراین اگر موجر و مستأجر برای تنظیم قراردادشان درخصوص یک ملک تجاری که مشمول مقررات سال ۷۶ است توافق کنند که برمبنای مقررات سال ۱۳۵۶ قراردادشان تنظیم شود، بلامانع می باشد.
چنانچه رابطه بین موجر و مستأجر مکان تجاری مشمول مقررات سال ۱۳۵۶ باشد، تجدید قرارداد آنها در سال ۱۳۸۰ یا هر سالی بعد از سال ۷۶ چه تأثیری بر قرارداد اجاره دارد
با تنظیم روابط برمبنای قانون سال ۵۶ تجدید قرارداد در سال ۱۳۸۰ یا هر سالی بعد از سال ۱۳۷۶ قراردادشان را از شمول قانون سال ۱۳۵۶ خارج نمی کند.
اگر مستأجر محل تجاری که مشمول قانون سال ۵۶ است سرقفلی پرداخت نکرده باشد آیا هنگام تخلیه مستحق دریافت حق کسب و پیشه می باشد
بله، فرقی نمی کند چه در زمان تنظیم قرارداد به موجر حق کسب و پیشه داده باشد و چه نداده باشد. اگر قراردادشان مشمول قانون سال ۵۶ باشد مستأجر هنگام تخلیه، استحقاق دریافت حق کسب و پیشه دارد.
اگر مستأجر مکان تجاری که روابط او با موجر برمبنای قانون سال ۵۶ تنظیم شده و از مالک اجازه انتقال به غیر داشته، بعد از سال ۷۶ آن را به دیگری منتقل کند، چه قانونی بر این انتقال حاکم می شود
در این صورت رابطه مستأجر دوم با موجر باز هم برمبنای قانون سال ۵۶ است و موجر به لحاظ انتقال به غیر حق تخلیه ندارد.
منبع : روزنامه ایران


همچنین مشاهده کنید





روزنامه ابتکارخبرگزاری تحلیل بازارسایت جمارانسایت اقتصاد 24سایر منابعخبرگزاری برناروزنامه دنیای اقتصادسایت دیپلماسی ایرانیسایت رویداد 24خبرگزاری ایلنا