صنعت مسکن، رونق و رکود جهانی؟!

قیمت مسكن در ایران، نزدیك به دو سال است كه از رونق گذشته برخوردار نیست. این موضوع به ویژه در كلان‌شهر تهران و چندشهر بزرگ كه تجربه افزایش قیمت ناگهانی داشته‌اند، بیشتر به چشم می‌آید. در آن سال‌ها رشد قیمت مسكن عملاً جهش داشت به طوری كه نرخ تورم این بخش از متوسط نرخ تورم در كل كشور بسیار بالاتر بود. بسیاری از كارشناسان اقتصادی رشد حباب‌گونه قیمت بخش مسكن را خطرناك ارزیابی می‌كردند و خطر را علاوه بر تأثیر آن در كل اقتصاد به لحاظ تورمی؛ ركود آینده آن و تركیدن این حباب ارزیابی می‌كردند. ركود فعلی بازار مسكن در واقع معلول افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در گذشته است.رشد قیمت مسكن – البته – به ایران محدود نمی‌شود و در حال حاضر دنیا در حال تجربه رونق این بخش است. آیا لزوماً پس از رونق باید شاهد ركود باشیم؟ تاكنون رشد قیمت مسكن تا به این حد، سرعت، تداوم و فراگیری مكانی نداشته است. رشد قیمت مستغلات از آمریكا گرفته تا انگلستان، استرالیا، فرانسه، اسپانیا و چین مشاهده می‌شود. پس از انفجار حباب بازار سهام در سال ۲۰۰۰، رشد قیمت مسكن سبب رونق اقتصادی شد. حال اگر این حباب منفجر شود، چه خواهد شد؟ طی ۵ ‌سال گذشته، ارزش املاك مسكونی در اقتصادهای توسعه یافته، ۳۰ تریلیون دلار افزایش یافت و به بیش از ۷۰ تریلیون دلار رسید كه معادل افزایش ۱۰۰ درصدی تولید ناخالص داخلی این كشورها بود. این افزایش نه فقط بیش از افزایش قیمت‌های مسكن در گذشته بود، بلكه از حباب بازار سهام در دهه ۱۹۹۰ (كه طی ۵ سال معادل ۸۰ درصد تولید ناخالص داخلی بود) نیز بیشتر است. به دیگر سخن، به نظر می‌رسد كه این بزرگ ترین حباب تاریخ باشد.این رونق جهانی عمدتاً ناشی از دو عامل بوده است: نرخ بهره اندك كه در تاریخ بی‌سابقه بوده و مردم را تشویق به خرید اقساطی كرده و ناباوری مردم نسبت به بازار سهام پس از سقوط آن بازار، سبب شده كه بازار مسكن جذاب‌تر جلوه كند. حال باید دید كه آیا قیمت‌های مسكن سقوط خواهد كرد یا ثابت باقی خواهد ماند و در هر مورد، عواقب اقتصادی آن بر اقتصاد جهان چه خواهد بود؟ پاسخ به این پرسش‌ها چندان مایه تسلی نیست. اهمیت افزایش قیمت مسكن در جهان، مجله اكونومیست را بر آن داشت تا در سال ۲۰۰۲، به انتشار شاخص مسكن بپردازد. این شاخص با گرفتن آمار و ارقام از مؤسسه‌های اعطای وام، آژانس‌های مستغلات و آمارهای ملی، ۲۰ كشور را پوشش می‌دهد. آخرین تخمین‌ها نشان می‌دهد كه قیمت مسكن با ۱۰ درصد رشد ادامه دارد (جدول پیوست). در سال گذشته، آمریكا با ۵/۱۲ درصد رشد، از بالاترین رشد برخوردار بوده است. این رشد در ایالت‌های كالیفرنیا، فلوریدا، نوادا، هاوایی، مریلند و واشنگتن دی‌سی بیش از ۲۰ درصد بوده است. قیمت مسكن ایرلند و اسپانیا در اروپا به طور غیرعادی بالاتر بوده ولی در سال گذشته رشد مسكن با نرخ ۹ درصد به بالا، كشورهای فرانسه، ایتالیا، بلژیك، دانمارك و سوئد را هم فرا گرفته است. رشد قیمت مسكن در فرانسه (۱۵ درصد) و اسپانیا (۵/۱۵ درصد) بیش از آمریكا بوده است.در برخی كشورها رونق مسكن كاهش یافته است. رشد مسكن در استرالیا كه در سال ۲۰۰۳ به ۲۰ درصد رسیده بود، طبق آمار رسمی در سه ماه نخست سال جاری به ۴/۰ درصد در سال، كاهش یافت. افراد خوشبین از این كاهش راضی هستند، ولی بانك مشترك‌المنافع استرالیا آماری بر اساس قراردادهای خرید جدید (نه هنگام تسویه) منتشر كرده كه نسبت به سال ۲۰۰۳، سقوط ۷ درصدی را نشان می‌دهد و این كاهش در مورد شهر سیدنی معادل ۱۶ درصد است. بازار مسكن انگلستان هم به سرعت سرد شده است. شاخص قیمت مسكن در سطح این كشور، از ۲۰ درصد رشد سال ۲۰۰۴، به ۵/۵ درصد رشد سالانه در ماه مه كاهش یافت. در این جا، آمارهای دیگر، ارقام غم‌انگیزتری نشان می‌دهند. مؤسسه شاهی(۲) تحقیقات، گزارش می‌دهد كه قیمت‌‌ها برای ده ماه متوالی كاهش یافته و این كاهش پس از سقوط قیمت های مسكن سال ۱۹۹۲، بزرگترین كاهش است. با كاهش اطمینان خریداران و فروشندگان به قیمت مسكن، حجم مبادلات نسبت به سال گذشته معادل ۳۰ درصد كاهش یافته است. تورم مسكن در ایرلند، هلند و نیوزلند نیز نسبت به سال قبل كاهش یافته است. قیمت حقیقی مسكن (پس از كسر اثر تورم) از سال ۱۹۹۷ در اغلب كشورها افزایش یافته و این افزایش بیش از اتمام افزایش‌های قبلی بوده است (به جز آلمان و ژاپن كه كاهش داشته است). رشد قیمت مسكن در آمریكا كمتر از انگلستان بوده ولی این رشد، بیش از دوران رونق دهه‌های ۷۰ و ۸۰ بوده است. مهمترین شاهد بر قیمت بالای مسكن نسبت به قیمت واقعی، فاصله گرفتن رابطه (همبستگی) قیمت مسكن و اجاره است. نسبت قیمت به اجاره در بازار مسكن، مشابه نسبت قیمت به درآمد در بازارهای دیگر است. همان‌طور كه قیمت سهام باید معادل قیمت حال (تنزیل شده) سود توزیع شده سهام باشد، قیمت مسكن نیز باید نشان دهنده منافع آینده مالكیت مسكن، به صورت ارزش اجاری برای یك سرمایه‌گذار، یا ارزش اجاری ملك شخصی برای مالك ساكن در آن خانه باشد. محاسبات این مجله نشان می‌دهد كه قیمت مسكن با توجه به اجاره، در آمریكا، انگلستان، استرالیا، نیوزلند، فرانسه، اسپانیا، هلند، ایرلند و بلژیك به ركورد (سقف) خود رسیده است. این به آن معنی است كه قیمت مسكن بیش از واقع بوده و حتی از سقف‌هایی كه در بحران‌‌های قبلی سقوط كرده بود نیز بالاتر است. به علاوه، در كشورهای فوق، قیمت مسكن در مقایسه با درآمد مردم نیز به سقف رسیده است. میانگین نسبت قیمت مسكن به اجاره در آمریكا، ۳۵ درصد بالاتر از میانگین سال‌های ۲۰۰۰- ۱۹۷۵ است . در مورد انگلستان، استرالیا و اسپانیا، این رقم به ۵۰ درصد می‌رسد. درآمد اجاره، كمتر از نرخ رهن شده است و صاحب‌خانه‌ها درآمدی ندارند. جهت تعدیل نسبت قیمت مسكن به اجاره به ارزشی عادلانه، یا باید نرخ اجاره به شدت بالا برود و یا قیمت خانه سقوط كند. پس از رونق‌های قبلی، این تعدیل با افزایش تورم و بالا رفتن اجاره و درآمدها صورت گرفت و قیمت مسكن ثابت ماند. اما امروز با توجه به نرخ پایین تورم، این جریان تعدیل، سال‌ها به طول می‌انجامد. به طور مثال، اگر بخواهیم نسبت قیمت مسكن به اجاره در آمریكا به روند عادی خود بازگردد و رشد اجاره، ۵/۲ درصد در سال باشد، باید قیمت مسكن طی ۱۲ سال ثابت بماند. در كشورهای دیگر به زمان بیشتری نیاز است. بنابراین، به نظر می‌رسد كه قیمت‌های مسكن سقوط كند. اعتراض متداول به این تحلیل این است كه نرخ‌های پایین بهره سبب ارزانتر شدن قیمت خرید مسكن شده و قیمت‌های بالاتر را نسبت به اجاره، توجیه می‌كند. ولی با توجه به آن كه این استدلال براساس نرخ‌های اسمی بهره است و اثر تورم بر وام‌های رهنی را نادیده می‌گیرد، درست نیست. اگر به طور مداوم، نرخ‌های بهره كمتر باشد، این امر بالا بودن قیمت در مقایسه با اجاره یا درآمد را توجیه می كند. برای مثال، نسبت‌های واقعی در ایرلند و اسپانیا، با عضویت آنها در اتحادیه پولی اروپا، كاهش یافت (هرچند كه میزان آن برای توجیه افزایش قیمت مسكن، كافی نبود) ولی در آمریكا و انگلیس، نرخ‌های حقیقی بهره (پس از كسر مالیات) با توجه به استاندارد تاریخی خود، بسیار پایین نیست.
قمار مسكن
بازار مسكن آمریكا پس از كشورهایی نظیر انگلستان و استرالیا، گرم شده ولی در حال حاضر، روز به روز بیشتر مشابه آنها می‌شود. تا آنجا كه، فدرال رزرو هم در این زمینه ابراز نگرانی كرده است. قیمت‌ها از طریق تقاضای سوداگرانه خرید مسكن افزایش یافته است. بررسی انجام شده نشان می‌دهد كه ۲۳ درصد خریدهای مسكن در سال ۲۰۰۴ به منظور سفته بازی بوده است، نه خرید برای سكونت. ۱۳ درصد دیگر خریدها نیز به عنوان مسكن دوم (ییلاقی) بوده است.سرمایه‌گذاران با وجود كم بودن نرخ اجاره، تمایل به خرید دارند، زیرا فكر می‌كند قیمت‌ها بالاتر می‌رود و این خود تعریف حباب مالی است. آنها ساختمان‌های نیمه‌ساز را به امید افزایش قیمت، خرید و فروش می‌كنند تا به استفاده از افزایش قیمت دارایی، دست پیدا كنند. در فلوریدا تقریباً نیمی از خرید و فروش‌ها به این منظور است. بسیاری از مستغلات دو تا سه بار دست به دست می‌شود تا به مصرف كننده نهایی برسد. همچنین، انواع تأمین مالی رهنی پرخطرتر به خریداران اجازه می‌دهد كه وام بیشتری دریافت كنند. طبق بررسی‌های انجام شده، در سال گذشته، ۴۲ درصد خریداران رهنی دست اول و ۲۵ درصد كل خریداران، هیچگونه پیش‌پرداختی نداده‌اند. در واقع، خریداران مسكن با دریافت وام معادل ۱۰۵ درصد ارزش مسكن، تمام هزینه خرید را پوشش می‌دهند.همچنین روز به روز، مدارك كمتری (در مورد میزان دارایی، درآمد و اشتغال) از مشتری اخذ می‌شود. وام‌های رهنی «فقط بهره‌ای» متداول شده و تأخیر در پرداخت‌ها نیز فقط زمان بازپرداخت و بهره را زیاد می كند. بازپرداخت نیز ابتدا شامل بازپرداخت بهره است و سپس به بازپرداخت اصل وام منجر می‌شود كه مبلغ اقساط آن بالاتر است. در كالیفرنیا، در سال جاری ۶۰ درصد رهن‌ها فقط بهره‌ای است و این نرخ در سال ۲۰۰۲ معادل ۸ درصد بوده است. آمار كل كشور، یك سوم است. این وام‌های جدید به صورت قمار و به این امید بوده است كه قیمت‌ها بالا می‌رود و به خریدار اجازه می‌دهد علاوه بر بهره، به سودی دست یابد. در قرارداد این وام‌ها معمولاً برای افزایش نرخ بهره نیز جایی منظور شده است.در سال جاری در ایالات متحده با نرخ رشد زیاد مسكن، در حدود ۵۰ درصد وام‌های رهنی، دارای بند تعدیل نرخ بهره بوده است.روشن است كه تورم قیمت مسكن سال‌های اخیر، قابل تداوم نیست، هرچند كه اقتصاددانان اغلب كشورها (حتی كشورهایی كه در آنها قیمت مسكن روبه كاهش گذاشته) معتقد هستند كه قیمت‌ها پایین نیامده، بلكه ثابت می‌ماند. البته درست است كه قیمت مسكن، برخلاف سهام، چسبندگی داشته و كمتر پایین می‌آید. اما مردم باید در منزلی سكونت كنند و مالك‌‌ها هم كاهش ارزش دارایی خود را قبول كنند تا زمانی كه بتوانند اقساط رهن را پرداخت نمایند، به كار خود ادامه می‌دهند تا شرایط بهبود یابد. مشكل زمانی به وجود می آید كه برخی از مالكان به واسطه تغییر مكان، از دست دادن شغل و غیره مجبور به قبول قیمت‌های پایین‌تر برای فروش شوید. در حال حاضر به چند دلیل، احتمال سقوط قیمت‌ها، بیش از سقوط قیمت‌ها پس از رونق‌های قبلی است: قیمت مسكن در حال حاضر از قیمت واقعی آن بیش از گذشته بالا رفته است و بسیاری از مردم، مسكن را به عنوان سرمایه‌گذاری خریداری می‌كنند، چنان چه رشد مسكن متوقف شود، یا قیمت آن كاهش یابد، مالكانی كه در ملك خود ساكن هستند، كاری نمی‌كنند، ولی آنها كه برای سود در مسكن سرمایه‌گذاری كرده اند، به خصوص اگر اجاره دریافتی اقساط و بهره آن را تأمین نكند، احتمالاً ملك را خواهند فروخت. در مورد مسكن، قیمت‌ها مانند بازار سهام یك شبه سقوط نخواهد كرد، بلكه مانند یك پنچری سوزنی، باد آن كاسته می‌شود. انتظار این است كه بسیاری از این كشورها طی ۵ سال آینده باكاهش ۲۰ درصدی یا بیشتر روبرو شوند. بازار مسكن آمریكا برخلاف انگلیس، استرالیا و هلند هنوز داغ است.آنها چه درسی برای آمریكا دارند؟ نخست آن كه كاهش قیمت مسكن نیازی به یك چاشنی، نظیر افزایش شدید نرخ بهره، یا نرخ بیكاری ندارد. كاهش قیمت مسكن در انگلستان در سال ۲۰۰۴ با افزایش ۲۵/۱ درصدی نرخ بهره توسط بانك مركزی آن كشور شروع شد. در سال ۲۰۰۲ نیز بانك مركزی استرالیا نرخ بهره را به همان میزان افزایش داد و نرخ بیكاری نیز حداقل ۳۰ سال گذشته آن بود، ولی با این حال، قیمت مسكن كاهش یافت. افزایش اندك و تدریجی نرخ بهره توسط بانك فدرال رزرو آمریكا به میزان دو واحد درصد، آنقدر نبوده كه موجب ترس خریداران شود، زیرا اكثر آنها هنوز وام‌های رهنی با بهره ثابت دارند و به علاوه بازده اوراق بهادار دراز مدت نیز به طور غیرعادی پایین است. ولی با رو آوردن بیشتر آمریكایی‌ها به نرخ‌های بهره رهنی شاخص‌بندی شده، بازار مسكن، بیشتر تحت تأثیر افزایش نرخ بهره قرار خواهد گرفت.كاهش قیمت مسكن در استرالیا به واسطه آن بوده كه خریداران دست اول دیده‌اند كه قیمت خرید آنها بیش از قیمت بازار بوده و تقاضای خریداران مسكن به منظور اجاره دادن كم شده است (زیرا اجاره كم است).خریداران دست اول در انگلستان فقط ۲۹ درصد است، در حالی كه در سال ۱۹۹۹، این رقم ۵۰ درصد بود. همچنین طبق آمار موجود، خرید به منظور اجاره در سال جاری نسبت به سال قبل، نصف شده است. با بالا رفتن بیشتر قیمت مسكن در آمریكا، همین اتفاق در آن جا نیز رخ خواهد داد. تجربه انگلستان، استدلال آمریكایی در مورد این كه عرضه زمین و خانه محدود بوده و تقاضا همیشه روبه افزایش است و بنابراین، قیمت مسكن همیشه بالا خواهد رفت را رد می كند. یك سال پیش در انگلستان هم همین بحث بود كه عرضه نمی‌تواند پاسخگوی تقاضای فزاینده خانوارها برای مسكن باشد. ولی با كاهش انتظارات افزایش قیمت مسكن، افزایش قیمت متوقف شد. طبق آمار موجود، تعداد خانه‌های آماده فروش، ۳۰ درصد رشد داشته است. البته رشد جمعیت در آمریكا بیش از انگلستان است، ولی رشد عرضه مسكن آن هم رو به افزایش است. اقتصاددانان مؤسسه گلدمن ساش می‌گویند رشد سرمایه‌گذاری در مسكن آمریكا طی ۴۰ سال گذشته به حداكثر خود رسیده، در حالی كه رشد جمعیت آن طی این مدت به حداقل خود رسیده است. این امر سبب مازاد عرضه خواهد شد. دلیل دیگر رو به بالا بودن قیمت مسكن در آمریكا این است كه طبق آمارهای موجود، قیمت مسكن تاكنون برای یك سال تمام، كاهش نداشته است. در حالی كه در كشوهایی، نظیر انگلستان، سوئد و ژاپن، این امر وجود داشته است. حال چرا آمریكا باید مصون باشد؟رئیس كل فدرال رزرو قبول دارد كه اندكی حباب قیمت مسكن به صورت ناحیه‌ای وجود دارد، ولی نظر به عمومیت آن و احتمال زیان ناشی از تركیدن حباب بر كل اقتصاد را رد می كند. در آمریكا كاهش قیمت‌‌های موضعی و منطقه‌ای دیده شده است، مانند بوستن، مانهاتان و سانفرانسیكو اوایل دهه ۱۹۹۰، اما این بار، با توجه به بالا بودن قیمت مسكن در بسیاری از ایالت‌ها، احتمال سقوط آن برای نخستین‌بار پس از ركود بزرگ ۳۰ – ۱۹۲۹، وجود دارد. ولی خوش‌بین‌ها بر این باور هستند كه با توجه به روند دراز مدت رو به افزایش قیمت مسكن، حتی اگر قیمت‌ها پایین بیاید، این كاهش كوتاه مدت بوده و روند افزایشی به سرعت ادامه پیدا می‌كند. اما اقتصاددانی از دانشگاه ییل و نویسنده كتاب تجدید چاپ شده خود به نام «افزایش غیرمنطقی»(۳) كه پس از سقوط بازار سهام در سال ۲۰۰۰ به چاپ رسیده بود، این نظر را رد می‌كند. وی تخمین می‌زند كه میانگین رشد سالانه قیمت مسكن از سال ۱۸۹۰ تا ۲۰۰۴، فقط ۴/۰ درصد بوده است و اگر رونق فعلی و سال‌های جنگ دوم جهانی ( كه دولت یارانه مسكن پرداخت می‌كرد) را كنار بگذاریم، قیمت مسكن ثابت بوده و یا در بسیاری از موارد، رو به كاهش بوده است. هشدار دیگری كه باید به آن توجه كرد این است كه زمانی كه قیمت مسكن در اوایل دهه ۱۹۹۰ در انگلیس سقوط كرد، بازگشت آن حدود ده سال طول كشید تا به قیمت قبلی برسد (پس از تعدایل اثر تورم). درسی كه آمریكا از كشورهای دیگر گرفته این است كه حتی ثابت شدن قیمت مسكن می‌تواند به صورت چاشنی برای كاهش مصرف عمل كند. به عنوان مثال در هلند اواخر دهه ۱۹۹۰، رونق اقتصاد آن كشور، مدلی از موفقیت شده بود. در آن زمان رشد قیمت مسكن و اعتبارات، دو رقمی بود. آنگاه نرخ تورم مسكن از ۲۰ درصد در سال ۲۰۰۰، به نزدیك صفر در سال ۲۰۰۳ كاهش یافت. این به نظر، سقوطی ملایم و خوب بوده، زیرا قیمت مسكن كاهش نیافت. اما میزان مصرف كاهش یافت و اقتصاد را وارد ركودی كرد كه هنوز ادامه دارد. هنگام افزایش قیمت مسكن، اخذ وام به امید سود حاصل از افزایش ارزش سرمایه (مسكن) جهت تأمین سایر هزینه‌‌ها، بالا ‌رفت. هرچند كه قیمت مسكن پایین نیامد، ولی كاهش انگیره خرید مسكن به منظور كسب سود، سبب كاهش تقاضای مصرفی شد، زیرا از انتظارات درآمدی مردم، كاسته شده بود. در سال گذشته در انگلستان و استرالیا نیز این امر تكرار شده است. در استرالیا نرخ رشد فروش خرده‌فروشی از ۸ درصد، به ۸/۱ درصد در سال گذشته كاهش یافت و رشد تولید ناخالص داخلی نصف، و به ۹/۱ درصد رسید. در انگلستان هم سردی بازار مسكن، سبب كاهش مصرف شد. باتوجه به احتمال تداوم كاهش قیمت مسكن در این دو كشور، از میزان مصرف آنها نیز كاسته خواهد شد. حتی كاهش اندك قیمت مسكن در آمریكا ممكن است برمصرف خانوارها اثر منفی بگذارد، زیرا مالكان با نقد كردن درآمد حاصل از افزایش قیمت مسكن، به درآمد اضافی می‌رسیدند. طبق تخمین گلدمن ساش، میزان كاهش درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری در مسكن در سال ۲۰۰۴ معادل ۴/۷ درصد درآمد قابل مصرف بوده است. چنان چه افزایش قیمت مسكن متوقف شود، این «درآمد» ناشی از سود حاصل از خرید و فروش مسكن، از بین خواهد رفت. پس از هجوم برای یافتن طلا چه می‌شود؟ افزایش قیمت مسكن در آمریكا، نقش عمده‌ای در رونق اقتصادی این كشور داشته و كاهش آن هم می‌تواند عواقب بدی داشته باشد. طی چهارسال گذشته مصرف خصوصی و هزینه ساخت و ساز ساختمان‌های مسكونی، ۹۰ درصد رشد تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده است. به علاوه، حدود دو پنجم مشاغل ایجاد شده از سال ۲۰۰۱، در ارتباط با بخش مسكن، نظیر بنایی، آژانس املاك و مستغلات و كارگزاران رهنی بوده است. یكی از بهترین بررسی‌های انجام شده در زمینه نحوه تأثیر تركیدن حباب مسكن، توسط صندوق بین‌المللی پول صورت گرفت. براساس این بررسی، قیمت مسكن در ۱۴ كشور بین سال‌های ۲۰۰۱ – ۱۹۷۰، به بیست مورد كاهش قیمت حقیقی به میزان ۳۰ درصد (كاهش ارزش اسمی كمتر بوده است) رسیده است. در تمام موارد (به جز یكی)، تركیدن حباب سبب ركود و كاهش تولید ناخالص داخلی به میزان ۸ درصد نسبت به روند رشد قبلی شده است. آمریكا تنها كشوری بود كه طی این دوره مصون مانده است. اما به نظر می‌رسد كه این بار، در این ركود سقوط كند. ژاپن هشدار ناراحت‌كننده‌ای از تبدیل رونق مسكن به ركود آن، ارائه می‌دهد. قیمت مستغلات در ژاپن از سال ۱۹۹۱ (سال رونق) تاكنون برای ۱۴ سال متوالی كاهش یافته است. در حالی كه رشد قیمت مسكن در دوران رونق قبل از سال ۱۹۹۱، كمتر از رشد بسیاری از كشورها در ده سال اخیر بوده است (نمودار ۳). به علاوه، این تصادفی نیست كه هر دو كشور آلمان و ژاپن پس از سقوط قیمت مسكن در آنها، با كاهش مصرف و رشد روبه‌رو هستند. به آمریكایی‌هایی كه معتقدند قیمت مسكن فقط افزایش می‌یابد باید توصیه كرد كه كشورهای دیگر را هم در نظر داشته باشند.

منبع : مجله گسترش صنعت