نگاهی حقوقی به اجاره نشینی در ایران

روابط بین موجر و مستاجر که با قرارداد عادی و یا رسمی منعقد می شود، تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در آن و شرایط مقرر بین طرفین صورت می گیرد که با تمام شدن مدت اجاره بنا به درخواست موجر تخلیه عین ملک توسط مستاجر لازم الاجرا خواهد بود و در غیر این صورت مالک قانونی می تواند برای به دست آوردن حق خود از طریق دوایر اجرای ثبت و یا مراجع قضایی اقدام نماید.
اما در شرایطی که مدت اجاره تمام شده و مستاجر قصد سکونت دوباره در محل مورد اجاره را داشته باشد، شرایطی جدید بین موجر و مستاجر ادامه این قرارداد را امکان پذیر می کند.در حال حاضر عمده شرایط جدیدی که بر این گونه قراردادها حاکم می شود شامل افزایش اجاره بها بوده که برای مستاجران به صورت یک مشکل درآمده است. اما باید دید که مستاجر در این میان چه حقوق قانونی پیدا کرده و یا مرجع قانونی برای رسیدگی به شکایت احتمالی وی وجود خواهد داشت و یا حتی درست می تواند در این قرارداد خصوصی مداخله کرده و برای افزایش اجاره بها محدوده تعیین کند.و یا اصولاً افزایش اجاره بها حق قانونی مالک است و یا برای او جرم تلقی شده و در مقابل آن مسئول است.
بهمن کشاورز در این باره می گوید: با توجه به قانون مادر یعنی قانون مدنی و ضوابط ناظر به روابط موجر و مستأجر آنچه که رابطه مورد نظر را تأیید می کند اراده طرفین است. وی می افزاید: در آیین نامه تعدیل اجاره بها مربوط به دهه۲۰ شمسی و سپس در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ و بالاخره در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، قانونگذار به لحاظ وجود شرایط خاص مواردی را پیش بینی کرده بود که اراده طرفین را محدود کرده و با برطرف شدن شرایط مذکور و حرکت جامعه به سوی اقتصاد آزاد و مبتنی بر نوسانات بازار در قانون سال ۱۳۶۲ و همچنین تبصره الحاقی به ماده ۹ قانون مذکور مصوب سال ۱۳۶۵ قانونگذار در مورد محل های مسکونی و همچنین اماکن کسب با شرایطی به دکترین حاکمیت اراده برگشت و به این ترتیب طرفین قادر شوند میزان اجاره بها را آنچنان که خود می خواهند مورد توافق قرار دهند.
این حقوقدان اظهار می دارد که در مورد محل های استیجاری کسبی که تا مهر ماه سال ۷۶ به اجاره واگذار شده باشند و مشمول تبصره الحاقی به ماده ۹ سابق الذکر هم نباشند، قانون سال ۵۶ حاکم است که به موجب آن افزایش اجاره بها از جانب موجر فقط با گذشتن سه سال از آخرین توافق یا تعدیل قانونی و به شرط افزایش هزینه زندگی با جلب نظر کارشناس میسر است.همچنین در سال ۱۳۷۶ قانون جدید موجر و مستاجر تصویب شد که در آن کلیه اماکن استیجاری اعم از کسبی و مسکونی و جزء آن مشمول قانون مذکور قرار گرفتند که در آن روابط طرفین مشمول قانون مدنی و خواست و اراده طرفین قرار گرفته است.
به این ترتیب در حال حاضر کاهش یا افزایش اجاره بها به طور قهری و بدون دخالت طرفین میسر نیست به این معنا که در پایان مدت اجاره موجر می تواند اجاره ای را به مستاجر پیشنهاد کند و اگر مستاجر پذیرفت، می تواند به تصرف خود ادامه داده والا موجر با توجه به قانون سال ۱۳۷۶ حق تخلیه محل را بر حسب مورد با مراجعه به اجرای ثبت و یا دادگاه ظرف مدت یک هفته خواهد داشت.به گفته کشاورز برای افزایش اجاره بها در محل های مشمول قانون سال ۱۳۷۶ هیچ محدودیت قانونی وجود نداشته و مستاجر می تواند اجاره بهای جدید را بپذیرد و در صورت عدم پذیرش، از اجاره کردن منصرف شود.
این حقوقدان می گوید: تجربه نشان داده که سعی در کنترل اجباری و دولتی اجاره بها صرفاً به کاهش عرضه و در نتیجه گرفتار شدن افراد نیازمند به محل های استیجاری منجر شده و حاصل دیگری نداشته است.
به عبارت دیگر این تجربه از سال ۱۳۳۱ در قالب قوانین سال ۱۳۳۹ و سال ۱۳۵۶ صورت گرفته و بالاخره بعد از انقلاب به تصویب قوانین سال ۱۳۶۲ و ۱۳۵۶ و بالاخره سال ۱۳۷۶ منتهی شده که بررسی های انجام شده نیز در این زمان نشان می دهد که مسیر قانونگذاری از دخالت دولت در روابط موجر و مستاجر شروع شده و رفته رفته بر عدم دخالت مطلق گرایش پیدا کرده که حاصل آن همین قانون سال ۱۳۷۶ است که به اقتضاء اقتصاد آزاد مبتنی بر عرضه و تقاضا نیز جز این نمی تواند باشد.وی خاطر نشان می سازد در کشورهایی که دولت قصد کمک به اقشار کم درآمد و نیازمند مسکن را دارد، این کار از طریق احداث اماکن مسکونی ارزان قیمت با اجاره های بسیار جزئی صورت گرفته و هدف دولت از واگذاری این اماکن و اجاره آن، کمک به مردم است و تحصیل درآمد که نمونه آن را در کشور فرانسه می توان دید.
البته در برخی از کشورها دولت به افرادی که آماده ساختن خانه هایی به منظور اجاره دادن هستند، کمک های مالی از قبیل زمین، مصالح و وام کم بهره ارائه می دهد. در مقابل ایشان متعهد می شوند این اماکن را با قیمت خاص و تحت کنترل دولت اجاره دهند. در حالی که عین ملک متعلق به خود آنهاست و پس از سال هایی که خیلی کوتاه نیست، قید از ملک آنها برداشته شده و برای اجاره دادن آن با هر شرایطی آزاد می شوند که نمونه این اقدام را در مناطقی از شهرهای آمریکایی می توان دید؛ یعنی در قسمتی از شهر ساختمان هایی وجود دارند که با شرایط دولت اجاره داده می شوند در حالی که در قسمت های دیگر شهر، اجاره بها بر مبنای اراده آزاد طرفین تعیین می شود.

منبع : روزنامه همشهری